Auskunft über Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises

Der Käufer eines Miteigentumsanteils an einem zu sanierenden Altbau hat keinen Anspruch gegen den Bauträger auf Auskunft über den Kaufpreis des unsanierten Hauses und über die Höhe der vom Bauträger tatsächlich aufgewandten Baukosten für die Sanierung des Gebäudes. Eine derartige Verpflichtung ergibt sich weder aus dem Gesetz noch aus der Richtlinie der Oberfinanzdirektion Berlin vom 28. Januar 1998 - ST 445-S 2196-1/97 - über die gesonderte Feststellung zur Kaufpreisaufteilung bei Modernisierungskosten nach § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG.

Die Kl. erwarb 1997 von den Bekl. eine Eigentumswohnung. Die Parteien vereinbarten einen Kaufpreis in Höhe von 235.000 DM. Nach dem Kaufangebot sollte auf die Altbausubstanz ein Anteil von 38.654 DM, ein Anteil auf Grund und Boden in Höhe von ebenfalls 38.654 DM sowie ein Anteil auf Modernisierungsarbeiten in Höhe von 157.692 DM entfallen. Die Aufteilung des Kaufpreises vereinbarten die Parteien aus steuerlichen Erwägungen. § 5 Abs. 6 des Kaufvertrages lautet: "Der Verkäufer haftet nicht für bestimmte steuerliche Absichten, die der Käufer mit Abschluß dieses Vertrages verfolgt." Die im Kaufangebot angegebenen Kaufpreisanteile wurden von der Kl. in ihren Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1997 bis 1999 übernommen. Das Finanzamt akzeptierte die Werte jedoch nicht, sondern nahm eine Sachwertermittlung vor und kam zu wesentlich anderen Ergebnissen hinsichtlich des Wertanteils als im Kaufangebot angegeben. Die Kl. verlangte vorliegend von der Bekl. Auskunft über den Kaufpreis des unsanierten Hauses einschließlich Grund und Boden und über die Höhe der tatsächlich aufgewandten Baukosten für die Sanierung des Gebäudes. Das AG wies die Klage ab. Das Urteil ist durch Berufungsrücknahme rechtskräftig.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Auskunft über den Kaufpreis des unsanierten Hauses sowie über die Höhe der tatsächlich aufgewandten Baukosten für die Sanierung. Ein Auskunftsanspruch besteht nicht gemäß § 444 Satz 1 1. Alternative BGB. Die von der Kl. begehrte Auskunft betrifft nicht rechtliche Verhältnisse im Sinne der Norm. Die Kl. begehrt nichts anderes, als daß die Bekl. sowohl den von ihr für den Erwerb des Objekts gezahlten Kaufpreis als auch die Kosten der Herstellung eines vertragsgerechten Zustandes des Kaufobjektes offenlegt. Die von der Bekl. vor Vertragserfüllung investierten Beträge betreffen aber nicht rechtliche Verhältnisse im Sinne des § 444 BGB.

Eine kaufvertragliche Nebenpflicht in Verbindung mit § 242 BGB, aufgrund derer die Bekl. der Kl. Auskunft über den Kaufpreis für Grund und Boden sowie die Höhe der tatsächlich aufgewandten Baukosten für die Sanierung erteilen müßte, besteht nicht. Eine Pflicht, den Käufer über die Höhe der Selbstkosten zu informieren sowie die Kalkulationsgrundlage offenzulegen, besteht grundsätzlich nicht (Staudinger, BGB 1995, § 433 Rdn. 130). Es besteht ein grundsätzliches Interesse des Verkäufers, seine interne Kalkulation geheimzuhalten.

Etwas anderes folgt auch nicht daraus, daß die Bekl. im Kaufangebot eine Aufteilung des Kaufpreises in einen Anteil für Altbausubstanz, Grund und Boden sowie Modernisierungsarbeiten angegeben haben. Ob eine vertragliche Nebenpflicht besteht, ist vor dem Hintergrund der Vertragsverhandlungen sowie des gesamten Vertragsinhaltes zu beurteilen. Die Angabe der Kaufpreisanteile im Kaufangebot sollte zwar dazu dienen, diese Werte bei dem Finanzamt anzugeben. Gemäß § 5 Abs. 6 des Kaufvertrages ist die Haftung der Bekl. für steuerliche Absichten der Kl. jedoch ausgeschlossen worden. Das Risiko, daß das Finanzamt die angegebenen Kaufpreisanteile nicht anerkennt, sondern eine eigene Wertermittlung vornimmt, soll demnach die Kl. tragen. Darüber hinaus hat für die Feststellung der steuerlich zugrunde zu legenden Beträge für die Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises für ein zu modernisierendes und zu sanierendes Objekt eine objektive Wertfindung zu erfolgen. Hierfür sind unter Mitwirkung der Bewertungs- und Grundsteuerstellen sowie von Bausachverständigen Schätzungen vorzunehmen (OFD Berlin, Richtlinie vom 28.1.1998 ST 445 - S 2196-1/97). Nach dieser Richtlinie ist dafür zwar Voraussetzung, daß die durchgeführten Maßnahmen bzw. erneuerten Bauteile im einzelnen benannt sind. Eine Offenlegung der tatsächlichen Kosten verlangt das Finanzamt dagegen nicht. Es kann hier dahinstehen, daß das Finanzamt im vorliegenden Einzelfall erklärt hat, die Angaben über die tatsächlichen Kosten zu berücksichtigen, da das Finanzamt jedenfalls keinen Anspruch gegen die Kl. darauf hat, daß diese die tatsächlichen Kosten angibt. Die für die Steuerbescheide erforderlichen Werte können auch anderweitig ermittelt werden. Vor diesem Hintergrund überwiegt das Interesse der Bekl., ihre wirtschaftliche interne Kalkulation nicht offenzulegen, vor dem Interesse der Kl.

Der Käufer eines Miteigentumsanteils an einem zu sanierenden Altbau hat keinen Anspruch gegen den Bauträger auf Auskunft über den Kaufpreis des unsanierten Hauses und über die Höhe der vom Bauträger tatsächlich aufgewandten Baukosten für die Sanierung des Gebäudes.

Die Klägerin hatte im Jahre 1997 mit einem Bauträgerunternehmen einen "Werklieferungsvertrag über WEG-Eigentum" geschlossen, in dem sich der Bauträger verpflichtet hatte, einen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung zu schaffen und den Kaufgegenstand instand zu setzen und zu modernisieren. Der Kaufpreis wurde mit 235.000 DM vereinbart. Laut Vertrag sollten von diesem Kaufpreis auf die Altbausubstanz 38.654 DM, auf den Anteil an Grund und Boden 38.654 DM sowie auf Modernisierungsarbeiten im Sinne von § 3 Nr. 3 FöGG 157.692 DM entfallen. In dem Vertrag hieß es ferner: "Der Verkäufer haftet nicht für bestimmte steuerliche Absichten, die der Käufer mit Abschluß dieses Vertrages verfolgt." Die Käuferin gab die in dem Kaufvertrag angegebenen Kaufpreisanteile in ihren Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1997 bis 1999 an. Das Finanzamt Kreuzberg akzeptierte diese Werte jedoch nicht, sondern stellte eine Sachwertermittlung an. Das Finanzamt bewertete den Gebäudewert wesentlich höher als in dem Kaufvertrag angegeben, den Bodenwert und den Modernisierungswert jedoch als deutlich geringer. Die Klägerin befürchtete aufgrund dieser Festsetzung eine Reduzierung der von ihr erstrebten Steuervorteile. Sie legte gegen die Steuerbescheide und die diesen zugrunde liegenden Wertfestsetzungen Einspruch ein und begehrt von dem Bauträger Auskunft über die tatsächlich aufgewandten Anschaffungs- und Sanierungskosten.

Das Amtsgericht hat die auf Auskunft gerichtete Klage abgewiesen. Das AG sah weder eine gesetzliche Grundlage dafür noch eine vertragliche. Kaufvertragliche Nebenpflichten für eine Auskunftserteilung bestünden auch nicht, könnten insbesondere auch nicht auf § 242 BGB (Treu und Glauben) gestützt werden. Es bestehe ein grundsätzliches berechtigtes Interesse des Verkäufers, seine interne Kalkulation gegenüber den Käufern geheim zu halten. Hätten die Vertragsparteien - wie geschehen - vereinbart, daß der Verkäufer nicht für bestimmte steuerliche Absichten, die der Käufer mit Abschluß des Vertrages verfolge, hafte, so habe das Risiko, daß das Finanzamt die in dem Kaufvertrag angegebenen Kaufpreisanteile nicht anerkennt, allein der Käufer zu tragen.

Die Klägerin hatte in dem Rechtsstreit die Rundverfügung der Oberfinanzdirektion Berlin Nr. 63/2000 ESt-Nr. 398 (vgl. Seite 320) vom 23. Oktober 2000 herangezogen und auf dieses Verfahren zur Aufteilung einheitlicher Anschaffungskosten von Gebäuden und Eigentumswohnungen bei einer Modernisierung im Sinne des § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG stützen wollen.

Auskunftspflichten im Zuge des Besteuerungsverfahrens bestehen für den Bauträger jedoch ausschließlich gegenüber den Finanzbehörden, nicht gegenüber den Käufern. Rundverfügungen der Oberfinanzdirektion als verwaltungsinterne Anweisungen entfalten keine bindende Außenwirkung. Das Auskunftsinteresse des einkommensteuerpflichtigen Käufers kann dieser ausschließlich im finanzbehördlichen Verwaltungsverfahren, erforderlichenfalls auf dem Wege der Finanzgerichtsbarkeit durchsetzen. Ob und inwieweit der Käufer auf diesem Umweg über die Finanzbehörden Details der von dem Bauträger den Finanzbehörden im Zuge der gesonderten Feststellung zur Kaufpreisaufteilung bei Modernisierungskosten mitgeteilten Angaben erfahren darf, ist eine Frage des Steuergeheimnisses und von den Finanzbehörden und -gerichten zu entscheiden.