Auskunft nach § 556g BGB durch Angabe des Baujahrs im Exposé

Ein dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform überlassenes Exposé, das einen deutlichen Hinweis auf das Baujahr enthält, ermöglicht dem Mieter, sich über die Geltung bzw. Nichtgeltung der Mietpreisbremse hinreichend zu informieren. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Conny GmbH) nimmt die Bekl. aus abgetretenem Recht auf Rückzahlung überzahlter Wohnraummiete für die Monate November 2024 bis Januar 2025 sowie auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch. Zwischen der Bekl. und dem Mieter bestand vom 15.2.2024 bis zum 14.2.2025 ein Mietverhältnis über eine möblierte Wohnung. Die vereinbarte monatliche Inklusivmiete betrug 1.510 €, was unter Berücksichtigung der Wohnfläche von 32,21 m2 einer Nettokaltmiete von 32,21 €/m2 entspricht. Das Gebäude ist nach 2014 errichtet. Vor Abschluss des Mietvertrags hat der Mieter ein Exposé erhalten, das das Baujahr 2022 ausweist. Die Kl. hat die Miethöhe gerügt, Mietrückzahlung und die dauerhafte Herabsetzung der Miete sowie die Rückzahlung überzahlter Kaution verlangt. Die Kl. behauptet, ein lediglich vorübergehender Gebrauch der Wohnung sei vom Mieter nicht gewünscht worden. Dieser habe seine Ansprüche wirksam an sie abgetreten. Ein vorvertraglicher Hinweis des Vermieters müsse einen Bezug zur Mietpreisbremse haben. Ein lediglich im Internet abrufbares Exposé erfülle die diesbezüglichen Anforderungen nicht.

Die Bekl. trägt vor, dem Mieter sei vor der Anmietung bekannt gewesen, dass die Wohnung erst nach 2014 errichtet worden sei. Sie weist darauf hin, das Baujahr der an den Mieter vermieteten Wohnung ergebe sich aus dem Vermietungsexposé und dem vorgelegten Energieausweis. Diese Unterlagen seien anlässlich der Vertragsanbahnung an den Mieter per Mail übermittelt und anlässlich der Wohnungsbesichtigung auch in Papierform ausgehändigt worden.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. aus abgetretenem Recht weder einen Rückforderungsanspruch wegen überhöhter Miete aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 ff., 398 BGB noch einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Denn bei der streitgegenständlichen Vermietung handelt es sich unstreitig um eine im Jahre 2022 errichtete und somit neue Wohnung i.S.d. Ausnahmetatbestands des § 556f Satz 2 BGB. Auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, findet § 556d BGB keine Anwendung. Für nach dem 1.1.2019 geschlossene Mietverträge muss der Vermieter vor Abgabe der Mietererklärung in Textform über die für Ausnahmetatbestände (§§ 556e, 556f BGB) relevanten Umstände Auskunft geben (§ 556g Abs. 1a BGB). Vorliegend hat die Bekl. vor Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags auch ausreichend auf das Baujahr hingewiesen. Die Bekl. hat im Rahmen ihrer Klageerwiderung erklärt, dass die an den Mieter vermietete Wohnung im Jahre 2022 errichtet worden war, habe sich einerseits aus dem Vermietungsexposé und dem Energieausweis ergeben, welche anlässlich der Vertragsanbahnung an den Mieter per Mail übermittelt und diesem zudem anlässlich der in der ersten Februar-Woche 2024 erfolgten Wohnungsbesichtigung in Papierform ausgehändigt worden sei. Der diesbezügliche Vortrag der Bekl. wurde von der Kl. nicht bestritten und gilt daher gem. § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Auf die Frage, ob ein lediglich im Internet abzurufendes Exposé genügt, kommt es daher nicht mehr an. Das dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform überlassene Exposé enthält einen deutlichen Hinweis auf das Baujahr, der es dem Mieter ermöglicht, sich über die Geltung der Mietpreisbremse hinreichend zu informieren.

Der Kl. steht nach alledem auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu, da die Bekl. keine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt hat. Sie hat vielmehr bereits vor Aufnahme des Mietverhältnisses zutreffend auf den einschlägigen Umstand hingewiesen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Vermietung um einen Neubau handelt.

Ein dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform überlassenes Exposé, das einen deutlichen Hinweis auf das Baujahr enthält, ermöglicht es dem Mieter, sich über die Geltung bzw. Nichtgeltung der Mietpreisbremse hinreichend zu informieren.

Die Klägerin (Conny GmbH) nimmt die Beklagte aus abgetretenem Recht auf Rückzahlung überzahlter Miete, Kaution, Anwaltskosten und dauerhafte Mietherabsetzung hinsichtlich der zu 1.510 € Inklusivmiete möbliert vermieteten 32,21 m2 großen Wohnung in Anspruch. Dem Mieter wurde zunächst online und später bei der Wohnungsbesichtigung auch auf Papier ein Exposé und ein Energieausweis übermittelt, welche für das Gebäude das Baujahr 2022 auswiesen. Die Klägerin stützt ihren Anspruch auf Abtretung und darauf, dass die vorvertragliche Auskunftspflicht nicht durch ein Exposé erfüllt werden könne.

Die Klage war insgesamt abzuweisen. Die Klägerin hat keinerlei Ansprüche gegen die Beklagte. Denn die vermietete Wohnung ist unstreitig im Jahre 2022 errichtet worden und fällt unter den Ausnahmetatbestand von § 556f Satz 2 BGB, wonach auf nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete Wohnungen die Mietpreisbremse keine Anwendung findet.

Zwar muss der Vermieter für nach dem 1. Januar 2019 geschlossene Mietverträge vor Abschluss des Mietvertrags in Textform über die für Ausnahmetatbestände relevanten Umstände Auskunft geben (§ 556g Abs. 1a BGB). Vorliegend hat die Beklagte aber vor Abschluss des Mietvertrags ausreichend auf das Baujahr hingewiesen. Aus dem Vermietungsexposé und dem Energieausweis, welche anlässlich der Vertragsanbahnung an den Mieter per Mail übermittelt und diesem anlässlich der Wohnungsbesichtigung auch in Papierform ausgehändigt wurden, ging das Baujahr hervor und ermöglichte dem Mieter, sich über die Geltung – bzw. hier die Nichtgeltung – der Mietpreisbremse hinreichend zu informieren. Die Frage, ob ein lediglich im Internet abzurufendes Exposé genügt, ließ das Gericht offen, weil Exposé und Energieausweis auch auf Papier in Textform ausgehändigt wurden.