Auskunft

Auskunft; Auskunftsanspruch; Mietpreisbindung

Ein Auskunftsanspruch des Mieters von preisgebundenem Wohnraum in den neuen Bundesländern gegen den Vermieter gem. § 242 BGB scheidet aus, wenn die Auskunft nach den gegebenen Umständen nicht mehr unschwer erteilt werden kann.

Der Kl. hat von dem Bekl. seit dem 1.2.1994 eine in Leipzig gelegene Wohnung gemietet, wobei die Miete für das erste Vertragsjahr monatlich 1.595 DM zzgl. Nebenkosten betrug. Der Bekl. hatte das Gebäude 1993 zu Eigentum erworben, nachdem es zuvor von der Verkäuferin instand gesetzt und modernisiert worden war. Nach Behauptung des Kl. unterfällt die Wohnung der gesetzlichen Mietpreisbindung, weshalb er den Bekl. auf Rückzahlung überzahlter Miete in Anspruch nimmt. Zur Vorbereitung dieses Anspruchs hat er Auskunftsklage erhoben, der das AG Leipzig durch das Teilurteil hinsichtlich des Auskunftsanspruchs stattgegeben hat.

Auf die Berufung des Bekl. hat das LG den bei dem AG noch anhängigen Anspruch auf eidesstattliche Versicherung unter Berufung auf BGH NJW 1959, 1827, an sich gezogen und die Klage insgesamt abgewiesen.

1. Der Kl. benötigt die vom Bekl. geforderte Auskunft, um die beabsichtigte Klage auf Erstattung von nach seiner Darstellung überzahlter Miete gem. § 812 BGB vorbereiten zu können. ...

2. Für den hier zu entscheidenden Fall der Inanspruchnahme des Vermieters auf Auskunft kann dahinstehen, ob ein solches Bestreiten zulässig ist und ob die Wohnung ohne Bindung an die preisrechtlichen Bestimmungen vermietet werden konnte. Denn auch wenn dem Kl. ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 BGB zustehen würde, wäre der Bekl. zur Erteilung der eingeklagten Auskunft nicht verpflichtet. Insbesondere steht dem Kl. aus § 242 BGB ein Auskunftsrecht nicht zu. a) Eine gesetzlich geregelte Auskunftsverpflichtung in bezug auf die hier fraglichen Ansprüche existiert nicht. Der Gesetzgeber hat weder in der Ersten noch in der Zweiten GrundmietenVO eine entsprechende Regelung getroffen. Auch die Bestimmungen des MHRG enthalten keine Auskunftsverpflichtung. Eine analoge Anwendung anderer einschlägiger Bestimmungen scheidet aus (vgl. Erbarth, WuM 1995, 418 [419]).

b) Mithin kann sich der Auskunftsanspruch des Mieters nur aus § 242 BGB ergeben. Nach der Rechtsprechung des BGH (zuletzt BGHZ 126, 109 = NJW 1995, 386) besteht nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB eine Auskunftspflicht, wenn die zwischen den Parteien bestehenden Rechtsbeziehungen es mit sich bringen, daß der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen ist, er sich die zur Vorbereitung und Durchsetzung seines Anspruchs notwendigen Auskünfte nicht auf zumutbare Weise selbst beschaffen kann und der Verpflichtete sie unschwer, d. h. ohne unbillig belastet zu sein, zu geben vermag. Die danach erforderliche Sonderbeziehung zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger des Auskunftsanspruchs ist in dem Mietvertrag vom Januar 1994 zu sehen. Auch das berechtigte Informationsinteresse des Mieters läßt sich in Fällen der vorliegenden Art bejahen, weil dieser die verlangte Auskunft benötigt, um daraus sich ergebende Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen zu können (vgl. Erbarth, WuM 1995, 418).

c) Die Durchsetzung des somit grundsätzlich möglichen Auskunftsanspruchs muß jedoch in den Fällen verweigert werden, in denen der Bekl. die erbetene Auskunft nicht unschwer erteilen könnte. Dieses besondere Erfordernis des Auskunftsanspruchs aus § 242 BGB ist hier nach den besonderen Umständen des Falls zu verneinen:

aa) Mit den Klageanträgen 1a-c verlangt der Kl. Auskunft darüber, ob die Wohnung am 3.10.1990 vermietet war, auf welche Höhe sich die an diesem Tag "geschuldete" Miete belief sowie darüber, ob die Wohnung damals mit Bad oder Innen-WC ausgestattet war. Der Bekl. hat das Gebäude unstreitig erst 1993 gekauft und ist erst im Jahre 1994 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Er lebt in den alten Bundesländern und hat ersichtlich den Stichtag 3.10.1990 betreffend keine auf eigener Wahrnehmung beruhenden Informationen, die es ihm daher ermöglichen würden, die ihm gestellten Fragen ohne weiteres zu beantworten. ...

bb) Gleiches gilt für den Klageantrag 1 e, wonach der Bekl. dem Kl. mitteilen soll, ob die Wohnung zwischen dem 3.10.1990 und dem 1.2.1994 einmal oder mehrmals vermietet war. Auch die Beschaffung dieser Informationen wäre für den Bekl. offensichtlich nur sehr schwer möglich, aber jedenfalls nicht unschwer zu erbringen. Hinzu kommt, daß ein schützenswertes rechtliches Interesse des Kl. an der Erlangung dieser Information nicht ersichtlich ist.

cc) Schließlich kann auch die dem Bekl. mit dem Klageantrag 1d abverlangte Information nicht unschwer erteilt werden. Gewünscht wird die Mitteilung der zwischen dem 3.10.1990 und dem 1.2.1994 durchgeführten Instandsetzungen und Modernisierungen, die Angabe der "konkreten" Baukosten für die einzeln zu beschreibenden Baumaßnahmen und die Beschreibung des Zustands des Gebäudes in bezug auf die durchgeführten Baumaßnahmen. ... Der Bekl. kann, anders als das AG meint, auch nicht darauf verwiesen werden, sich über § 444 BGB (vgl. hierzu abermals Erbarth, WuM 1995, 418) die erforderlichen Kenntnisse von der Verkäuferin zu beschaffen. ...

Vor diesem Hintergrund ist nahezu offensichtlich, daß das AG den Bekl. zu einer unmöglichen Leistung verurteilt hat. Dies ist jedoch unzulässig (Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 275 Rdnr. 25 m. Nachw.). Aber selbst wenn man unterstellen würde, daß der Bekl. sich die notwendigen Unterlagen von der Verkäuferin beschaffen könnte, wäre aufgrund der mit der Firma L. getroffenen Pauschalpreisvereinbarung nicht davon auszugehen, daß die für jede einzelne Wohnung konkret durchgeführte Baumaßnahme spezifiziert beschrieben werden könnte. Jedenfalls kann bei einer derartigen Sachlage nicht von der Zumutbarkeit der Auskunftserteilung durch den Vermieter mehr ausgegangen werden.