Ausgleichszahlungsanspruch

Ausgleichszahlungsanspruch; Verzinsung; Wertermittlung

1. Der Zahlungsanspruch nach § 16 Abs. 1 InVorG ist fällig und zu verzinsen ab Bestandskraft des vermögensrechtlichen Feststellungsbescheides und Inverzugsetzung.

2. An die im Verwaltungsgerichtsurteil und im verwaltungsgerichtlichen Feststellungsbescheid erfolgte Tenorierung, es lägen keine Ausschlußgründe (hier: Straßenland) i. S. v. § 5 VermG vor, ist das Zivilgericht bei der Wertermittlung nicht gebunden.

Der Bekl. führte ein lnvestitionsvorrangsverfahren durch und nahm u. a. Flurstücke aus den Grundstücken F.straße mit einer Größe von 471 m2 in Anspruch. Der Vorrangsbescheid vom 20. August 1998 ist seit dem 4. Oktober 1998 vollziehbar. Es wurde durch die WBMI eine Wohn- und Geschäftsbebauung errichtet. Der Bekl. hinterlegte 60 Millionen DM. Zugleich gab er eine als "Patronatserklärung" bezeichnete Erklärung ab. In dieser Erklärung heißt es in bezug auf diese Flurstücke u. a.: "... verpflichten wir ... uns unwiderruflich, an die Berechtigten gegen Vorlage eines unanfechtbaren behördlichen Erlösauskehrbescheides des Amtes/Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen auf erstes Anfordern hin ohne irgendeinen Abzug und ungeachtet aller Einwendungen und Einreden auch von seiten Dritter einen Geldbetrag in Höhe des dem Berechtigten gem. § 16 InVorG für seinen Grundstücksanteil im Verhältnis zur Gesamtfläche zustehenden Anteils an der o. g. Summe zu zahlen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Erklärung Bezug genommen.

Der Kl. erstritt gegen die WBMI am 6. Dezember 2000 ein Urteil des Verwaltungsgerichtes Berlin (VG 16 A 49/95 = ZOV 2001, 277), in dem festgestellt wurde, "daß der Kl. Berechtigter eines Rückübertragungsanspruches betr. die Grundstücke F.straße war, wobei der Anspruch nicht an dem Ausschlußgrund aus § 5 VermG scheitert." Das Urteil ist rechtskräftig. Der Kl. forderte den Bekl. am 21. Juni 2001 vergeblich auf, einen sogenannten Mindestzahlungsanspruch in Höhe von 11.775.000 DM auszugleichen. Mit Bescheid vom 25. Juli 2001 stellte das LAROV fest, daß der Kl. "berechtigt ist im Sinne des Vermögensgesetzes" bezüglich der streitbefangenen Grundstücke und zum Zeitpunkt der investiven Veräußerung "ein Restitutionsausschluß nach § 5 VermG nicht gegeben" gewesen sei.

Am 19. Februar 2002 zahlte der Bekl. ohne Anerkennung einer Rechtspflicht an den Kl. 2,5 Millionen Ä. Das LAROV setzte Ablösungsbeträge in Höhe von insgesamt 109.482,87 Ä fest. Der Bescheid ist nicht rechtskräftig.

Der Kl. behauptet, der Bodenwert habe am 11. September 1998 14.100 DM pro m2 betragen. Die streitbefangenen Flächen seien zum IHZ-Komplex gehörende Freiflächen gewesen. Sie seien von sogenannten Boulevard-Cafés und angelegten Hochbeeten eingefaßt gewesen. Sie seien für Besucher des IHZ und der Café-Grilleinrichtungen nutzbar gewesen.

Der Kl. hat zunächst eine Zahlungsklage in Höhe von 6.641.100 DM nebst 9,26 % Zinsen seit dem 27. Juli 2001 verfolgt. Nach der Zahlung haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 2,5 Millionen Ä übereinstimmend für erledigt erklärt. (...)

Der Bekl. behauptet, der Verkehrswert habe am Stichtag 12.910 DM pro m2 betragen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Wertermittlung vom 8. Februar 2002 Bezug genommen.

Der Bekl. behauptet, die gesamte Fläche sei seit DDR-Zeiten ununterbrochen als öffentliche Verkehrsfläche genutzt worden. Bei der Bebauung der streitbefangenen Flurstücke seien 200 m2 nicht bebaut, sondern weiterhin als öffentliche Verkehrsfläche angelegt und genutzt worden. Es handele sich dabei um das im Gutachten S. mit 365 bezeichnete Flurstück.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 17. März 2003 und die ergänzende Stellungnahme vom 7. November 2003 Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Verhandlungsniederschriften Bezug genommen.

I. Die zulässige Klage hat nur in geringem Umfang Erfolg.

1. Der Kl. hat in der Hauptsache gegen den Bekl. keinen Zahlungsanspruch aus § 765 BGB, weil nicht festgestellt werden kann, daß der Kl. der Höhe nach einen über die bereits gezahlten 2,5 Millionen Ä hinausgehenden Anspruch hat. Ein Anspruch des Kl. ist gemäß § 362 BGB durch Erfüllung erloschen. a) Der Wert der bebauten Fläche betrug zum Stichtag 6.647 Ä (12.910 DM) pro m2. Die Kammer folgt uneingeschränkt dem nachvollziehbaren und überzeugenden Gutachten des Gerichtsgutachters. Die Einwendungen der Parteien gegen dieses Gutachten verfangen nicht und sind vom Gutachter überzeugend zurückgewiesen worden.

Die Kauffälle vom 19. September 1992 und 26. Oktober 1999 sind nicht zu berücksichtigen. Der Sachverständige hält den Zeitraum zu dem früheren Vertrag zu groß, um ihn berücksichtigen zu können, und hält für den späteren Kauffall eine zwischenzeitliche Änderung der Markt- und Lageeinschätzung für möglich. Diese zeitlichen Abgrenzungen für eine Vergleichbarkeit von Kauffällen sind Ausdruck der spezifischen Sachkunde des Sachverständigen. Seine Erwägungen sind schlüssig und logisch nachvollziehbar. Sie lassen keine offensichtlichen Fehler erkennen.

Es ist von einer Geschoßflächenzahl von 5,4 auszugehen. Der Sachverständige hat nachvollziehbar dargelegt, daß eine höhere Geschoßflächenzahl in der Umgebungsbebauung nicht Ausdruck eines höheren Maßes der Bebaubarkeit sei, sondern erst auf Grund von zusätzlichen Planungsleistungen und Investitionen ermöglicht werden konnten, die die "nackten" Baugrundstücke noch nicht aufwiesen und die deswegen auch nicht in der Bewertung des bloßen Baugrundstückes berücksichtigt werden dürfen.

b) Als bebaubare Fläche kann nur eine Fläche von 271 m2 berücksichtigt werden. Der Kl. hat nicht substantiiert bestritten, daß auf den streitbefangenen Flurstücken ein jetzt als Flurstück Nr. 365 bezeichnetes 200 m2 großes Flurstück liege, das als öffentliche Verkehrsfläche genutzt werde. Der Sachverständige hat - wenn auch mit anderer rechtlicher Würdigung - die Lage dieses Flurstückes auf den streitbefangenen Flurstücken in seiner ergänzenden Stellungnahme ausdrücklich bestätigt, und diese zwischen den Baublöcken liegende Verkehrsfläche ist anscheinend auch in den Lichtbildern des Gutachtens dokumentiert.

Dieses Flurstück kann nur mit dem Wert von öffentlichem Straßenland bewertet werden, weil es auch zum Stichtag öffentliches Straßenland war. Entgegen der Ansicht des Sachverständigen kommt es nicht darauf an, ob beim Stichtag eine förmliche Widmung als Verkehrsfläche durch Einzelakt erfolg war. Dies wäre nur zutreffend, wenn die Fläche zuvor keine öffentliche Verkehrsfläche war. Diese Fläche ist jedoch noch zu DDR-Zeiten gemäß § 3 Abs. 1 der Straßenverordnung der DDR (GBl. I, 1974, 515 ff.) ohne ausdrückliche förmliche Widmung durch Einzelakt kraft Gesetzes als Verkehrsfläche gewidmet worden. Eine Entscheidung nach den §§ 4, 5 Straßenverordnung war nur scheinbar erforderlich. Diese betrifft ausweislich § 3 Abs. 4 StraßenVO allein das Eigentum, nicht aber die die gesetzliche Widmung begründende Eigenschaft "öffentliche Straße".

Die Kammer muß nach dem Vorbringen der Parteien davon ausgehen, daß der gesamte Bereich vor dem Internationalen Handelszentrum am 3. Oktober 1990 öffentliche Verkehrsfläche war. Eine feste aufstehende Bebauung wird von keiner Seite behauptet. Die vom Kl. im Termin vorgelegten Lichtbilder zeigten eine große mit Gehwegplatten belegte Verkehrsfläche. Diese Eigenschaft als öffentliche Verkehrsfläche verliert ein Gehweg nicht dadurch, daß Betreiber angrenzender Lokale auf dieser Verkehrsfläche Tische und Stühle aufstellen. Das ist Sondernutzung der öffentlichen Verkehrsfläche. Daß sich Lokale oder Beete oder sonstige Bauten auf den streitbefangenen Flächen selbst befunden hätten, hat der Kl. zudem selber nicht behauptet.

Aufgrund der Fortgeltung der StraßenVO gemäß Art. 9 Anlage 11 Kapitel XI Sachgebiet D Abschnitt III des Einigungsvertrages blieb diese Fläche auch über den 3. Oktober 1990 hinaus als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet. Bei Inkrafttreten des StraßenGBln auch im Ostteil der Stadt im Jahre 1992 galt gemäß (seinerzeit) § 3 Abs. 5 StraßenGBln (jetzt § 3 Abs. 7 StraßenGBln) für alle Straßen, Wege und Plätze, die vor Inkrafttreten des Gesetzes im Straßenverzeichnis eingetragen waren, die Vermutung, daß sie öffentliches Straßenland seien. Die F.straße war bei Inkrafttreten des StraßenGBln unstreitig im Straßenverzeichnis eingetragen. Anhaltspunkte für eine Widerlegung der gesetzlichen Vermutung sind nicht ersichtlich, nachdem aufgrund der unstreitigen Tatsachen sogar eine Nutzung als öffentliches Straßenland vorlag (vgl. zum ganzen KG, 2 SS 19/98, juris Nr. KORE 440709800).

Weder die Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen Urteils noch die Bestandskraft des Bescheides vom 25. Juli 2001 entfalten Bindungswirkung bei der Bewertung des Grundstückes. Sie können und dürfen gar nicht festlegen, daß das Grundstück notwendig als Bauland bewertet werden muß. Der Ausschluß nach § 5 VermG besagt lediglich, daß der Anspruch selber nicht daran scheitern darf, daß es sich um doch dieser Norm unterfallende Flächen handele. Hingegen besagt dieser Ausschluß nichts über die Höhe der festzusetzenden Entschädigung. D. h., der Kl. ist auch dann zu entschädigen, wenn sich herausstellt, daß die Flächen eigentlich doch der Regelung des § 5 VermG unterfallen. Er kann aber eben nur nach dem Wert der Flächen entschädigt werden.

Es kann dahingestellt bleiben, ob der gerichtsbekannt niedrige Wert öffentlichen Straßenlandes nur mit 10 oder 20 Ä zu bemessen ist. Selbst wenn die 200 m2 große Fläche aus den Gründen zu 2.) sogar mit 3.323,50 Ä pro m2 bewertet werden darf, würde der gesamte Wert nur 2.466.037 Ä betragen. Der Bekl. hat aber bereits mehr gezahlt.

2. Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 291, 288 BGB. Ein Zinsbeginn vor Klagezustellung kann nicht festgestellt werden. Insbesondere konnte das Schreiben vom 21. Juni 2001 keinen Verzug begründen, weil der Anspruch des Kl. erst durch den Bescheid vom 25. Juli 2001 fällig werden konnte. Daß der Bekl. kraft der Patronatserklärung gemäß § 765 BGB auf Zahlung der Entschädigung haftet, dürfte keiner weiteren Vertiefung mehr bedürfen, nachdem der Bekl. ausweislich der Zahlung selber seine Pflicht dem Grunde nach nicht mehr bezweifelt.

Der Bekl. schuldet nur Zinsen auf den vorenthaltenen Entschädigungsbetrag. Dieser beläuft sich auf 2.356 554,13 Ä. Für den bebauten Teil sind aus den Gründen zu 1.) 271 x 6.647 = 1.801.337 Ä zu zahlen; für den unbebauten 200 x 3.323,50 = 664.700 Ä. Nach Auffassung der Kammer zeigt die vorliegende Konstellation eine ungewollte Regelungslücke zwischen InVorG und VerkFlBerG auf, die durch eine entsprechende Anwendung von § 6 Abs. 1 Satz 1 VerkFlBerG auf das Straßenland zu schließen ist. Wenn eine Inanspruchnahme als Verkehrsfläche dem Berechtigten einen Anspruch in Höhe eines reduzierten Wertes für Bauland eröffnet, darf er dieses Anspruches nicht dadurch verlustig gehen, daß ein Teil seiner Flächen zur sogar investiven Bebauung in Anspruch genommen wurde. Abzuziehen sind noch die in Höhe von 109.482,87 Ä festgesetzten Ausgleichungsbeträge. Schon vor dem Rechtsgedanken des § 1132 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nicht ersichtlich, daß die Haftung notwendig anteilig verteilt werden muß. Der Kl. hat insbesondere nicht behauptet, daß für irgendein anderes zu dem Komplex gehörendes Flurstück irgendein Entschädigungsbetrag festgesetzt worden sei.

II. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beruht die Kostenentscheidung auf § 91 a ZPO. Nach billigem Ermessen hat der Bekl. schon deswegen die Kosten zu tragen, weil er sich freiwillig in die Rolle des Unterlegenen begeben hat. Daran ändert sich nichts dadurch, daß er die Bezahlung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht geleistet hat. Im übrigen beruht die Kostenentscheidung auf den §§ 92, 96 ZPO. Die Kammer hält es geboten, für die Kosten der Beweisaufnahme § 96 ZPO entsprechend anzuwenden, weil die Beweisaufnahme in der allein kostenbestimmenden Hauptsache ausschließlich den Teil des Rechtsstreits betroffen hat, mit dem der Kl. vollumfänglich unterlegen ist.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

III. Die Kammer sieht sich gemäß § 138 Abs. 2 Satz 1 ZPO gehalten, in der Sache zu entscheiden, ohne den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme zum Gedanken einer analogen Anwendung des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes zu geben, da nur die Nebenforderung betroffen ist und eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nur wegen eines im Verhältnis zur noch streitigen Hauptforderung geringfügigen Zinsbetrages kaum im Interesse der Beteiligten liegen dürfte. Die mangelnde Rechtskraft der Festsetzung des Ablösungsbetrages erfordert aus demselben Grunde keine Aussetzung nach § 148 ZPO.