Ausgleichszahlung/Überwälzung auf Mieter

Ausgleichszahlung/Überwälzung auf Mieter; Abwälzung von Ausgleichszahlungen auf Mieter; Mieter/Verpflichtung zu Ausgleichszahlungen

Zu den Anforderungen an eine wirksame Abwälzung von Ausgleichszahlungen nach §§ 4, 7 WoBindG auf den Mieter.

Die zulässige Klage hat keinen Erfolg. Der Kl. stehen die von ihr geltend gemachten Erstattungsansprüche im Hinblick auf die Ausgleichszahlungen, die sie nach ihren Angaben selbst an das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin - Wohnungsamt - geleistet hat, gegen die Bekl. nicht zu.

Als Vermieterin ist sie nämlich selbst Schuldnerin der Ausgleichszahlung gem. § 7 Abs. 2 und 3 WoBindG. Insoweit ist die Rechtslage anders als nach dem AFWoG (Gesetz zum Abbau der Fehlsubventionierung und der Mietverzerrung im Wohnungswesen), das den Wohnungsinhaber als den Zahlungspflichtigen bezeichnet.

Auch als Mietbestandteil kann die Kl. die Erstattung der Ausgleichszahlungen nicht von der Bekl. verlangen, § 535 BGB. Zwar konnte die Kl. die ihr nach den §§ 4 Abs. 2, 7 Abs. 2 und 3 WoBindG auferlegten Ausgleichszahlungen für die Freistellung der Wohnung gem. § 26 Abs. 1 Ziffer 3 der Neubaumietenverordnung 1970 als Bestandteil der Miete auf die Bekl. abwälzen. Daß sie dies aber wirksam getan hätte, vermochte die Kl. nicht darzulegen. Eine entsprechende Vereinbarung ist weder im Mietvertrag getroffen worden noch hat sich die Miete nachträglich infolge einer Mieterhöhungserklärung gem. § 10 WoBindG erhöht.

So sieht zunächst die Anlage 1 zum Mietvertrag (Mietberechnung) eine solche Ausgleichszahlung formularmäßig ausdrücklich vor. Anders als in anderen vom Gericht bereits beurteilten Fällen ist aber unter der Rubrik gerade kein Betrag eingetragen, bis zu dessen Höhe sie möglicherweise Mietbestandteil würde bzw. wird. Aus der Zusatzvereinbarung ergibt sich ebenfalls nicht, daß die Ausgleichszahlung als ein von der Bekl. als Mieterin betragender Mietbestandteil vereinbart wurde. Ziffer 1 der Zusatzvereinbarung wiederholt lediglich die Gesetzeslage, nach der für den Fall der Freistellung eine Ausgleichszahlung angeordnet werden könne; deren mögliche Höhe wurde bis zu 2,00 DM pro qm angegeben. Daß und ab wann eine solche Ausgleichszahlung dann aber an die Mieter weitergegeben werden würde, läßt die Zusatzvereinbarung gerade nicht erkennen.

Schließlich ist auch nichts dafür ersichtlich, daß die Kl. von der Möglichkeit einer Mieterhöhungserklärung gem. § 10 WoBindG Gebrauch gemacht hätte, um die zunächst mit 790,48 DM monatlich vereinbarte Miete um die Ausgleichszahlung zu erhöhen. Eine solche formelle Mieterhöhungserklärung ist auch nicht mit Rücksicht auf eine etwaige vorbehaltlose Zahlung der Bekl. entbehrlich, die allenfalls seit Mai 1987 gegeben ist und den hier zu beurteilenden davorliegenden Zeitraum nicht berühren kann ...