Ausgleichszahlung nach Zweckentfremdungsverbot-Verordnung

Ausgleichszahlung nach Zweckentfremdungsverbot-Verordnung; Verfassungsmäßigkeit der 2. ZwVbVO; Eigentumsgarantie; Gesetzesvorbehalt

Die Möglichkeit der Auferlegung einer Ausgleichsabgabe nach § 2 Abs. 6 der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ohne Angabe der Bemessungsgrundlage und Höhe der Ausgleichsabgabe wird dem grundrechtlich geschützten Gesetzesvorbehalt noch gerecht.

Es spricht (wohl) einiges dafür, daß das Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 Satz 1 der 2. ZwVbVO aufgrund der tatsächlichen Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt derzeit nicht mehr von der Ermächtigungsgrundlage des Artikel 6 § 1 MRVerbG gedeckt wird und damit außer Kraft sein könnte. (Leitsätze der Redaktion)

I. Der Beschwerdeführer ist Rechtsanwalt und nutzt die in seinem Eigentum stehende, in der ... gelegene "Rechtsanwaltspraxis", wozu ihm das Bezirksamt Charlottenburg die Genehmigung erteilte. Zugleich wurde auf der Grundlage einer Wohnfläche von 160,87 m2 eine monatlich zu zahlende Ausgleichsabgabe in Höhe von 450,44 DM (2,80 DM/m2) festgesetzt. Mit Bescheid erhöhte das Bezirksamt unter Hinweis auf die zum 1. Juli 1994 in Kraft getretenen Ausführungsvorschriften zur 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung die zu leistende Ausgleichszahlung. Mit Widerspruchsbescheid derselben Behörde wurde der Widerspruch des Beschwerdeführers zurückgewiesen. Der Beschwerdeführer erhob vor dem Verwaltungsgericht Klage und trug vor: Für die Erhöhung der Ausgleichsabgabe gebe es keine Rechtsgrundlage, die dem Grundsatz des Vorbehalts des Gesetzes bei Eingriffen in Freiheit und Eigentum des Bürgers genüge. Die Höhe der Abgabe ergebe sich nicht aus der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, sondern lediglich aus den hierzu ergangenen Ausführungsvorschriften. Mit Urteil vom 21. Oktober 1999 wies das Verwaltungsgericht die Klage mit der Begründung ab, die Bemessung der Ausgleichsabgabe bedürfe über die in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG gegebene Grundlage hinaus keiner weiteren gesetzlichen Regelung, weil die enge Begrenzung des Ermessens durch den Gesetzeszweck und die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit eine willkürliche Handhabung des Befreiungsvorbehalts ausschlössen. Den auf § 124 Abs. 2 Nr. 1 und 3 VwGO gestützten Antrag des Beschwerdeführers auf Zulassung der Berufung wies das Oberverwaltungsgericht zurück.

Mit der am 24. Juli 2000 erhobenen Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seiner Rechte aus Art. 59 Abs. 1 VvB und Art. 23 Abs. 2 VvB. Nach dem in Art. 59 Abs. 1 VvB niedergelegten Grundsatz des Vorbehalts des Gesetzes müßten Bemessungsgrundlage, Höhe, Entstehung, Dauer und Fälligkeit von Abgaben rechtssatzmäßig hinreichend bestimmt sein. Dem genüge § 2 Abs. 7 Satz 1 der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung insoweit nicht, als die Bemessungsgrundlage und die Höhe der Ausgleichsabgabe dieser Vorschrift nicht einmal ansatzweise zu entnehmen seien. Auch wenn die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde stehe, folge hieraus nicht, daß Bemessung und Höhe einer Ausgleichsabgabe der Regelung durch verwaltungsinterne Ausführungsvorschriften überlassen werden dürfe. Die Notwendigkeit einer rechtssatzmäßigen Regelung dieser Materie ergebe sich ferner aus Art. 23 Abs. 1 VvB, weil es sich bei der Abgabepflicht des Eigentümers um eine Schranken- und Inhaltsbestimmung im Sinne des Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB handele.

II. Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg.

1. Gemäß § 49 Abs. 1 VerfGHG kann jedermann mit der Behauptung, durch die öffentliche Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechte verletzt zu sein, die Verfassungsbeschwerde zum Verfassungsgerichtshof erheben. Rügefähig in diesem Verfahren ist lediglich ein Verstoß gegen eine Verfassungsnorm, die zumindest auch den Schutz des Individuums bezweckt und mithin nicht nur objektiv-rechtliche Gehalte aufweist.

Die Verfassungsbeschwerde ist danach unzulässig, soweit der Beschwerdeführer sie - neben der Rüge einer Verletzung des Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB - selbständig auf einen Verstoß gegen den in Art. 59 Abs. 1 VvB niedergelegten Grundsatz des Vorbehalts des Gesetzes stützt. Soweit danach die für alle verbindlichen Gebote und Verbote auf Gesetz beruhen müssen, ergibt sich hieraus nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs, daß im Verhältnis zwischen Staat und Bürgern alle wesentlichen Entscheidungen vom Gesetzgeber, also normativ, zu treffen sind (Beschluß vom 6. Dezember 1994 - VerfGH 65/93 - LVerfGE 1, 131 [136] zu Art. 45 VvB a. F.). Bei diesem Grundsatz handelt es sich um ein Element des Rechtsstaatsprinzips (siehe zum Bundesrecht: BVerfGE 78, 179 [197]; Schulze-Fielitz, in: Dreier, GG, Bd. Il, 1998, Art. 20 [Rechtsstaat] Rn. 95 m. w. N.), welches nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs kein rügefähiges individuelles Recht darstellt (siehe Beschlüsse vom 15. Juni 1993 - VerfGH 18/92 - LVerfGE 1, 81 [83 f.] und vom 21. September 1995 - VerfGH 46/95 - LVerfGE 3, 96 [98] jeweils zu Art. 45 VvB a. F.).

Zulässig ist die Verfassungsbeschwerde, soweit der Beschwerdeführer eine Verletzung des Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB rügt. Zwar schützt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu Art. 14 Abs. 1 GG das Grundrecht auf Eigentum grundsätzlich nicht das Vermögen vor der Auferlegung von Geldleistungspflichten (zuletzt BVerfGE 95, 267 [300] m. w. N.). Hiervon geht auch der Verfassungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung zu dem nahezu wortgleich in der Berliner Verfassung normierten Grundrecht auf Eigentum aus (Beschluß vom 26. September 1996 - VerfGH 46/93 - LVerfGE 5, 14 [18] zu Art. 15 Abs. 1 VvB a. F.). Ein Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum kommt allerdings dann in Betracht, wenn Geldleistungspflichten an den Bestand, die Nutzung oder die Verfügung über eine bestimmte als Eigentum schutzfähige Position anknüpfen (siehe Jarass/Pieroth, GG, 5. Aufl., Art. 14 Rn. 15 m. w. N.). So hat das Bundesverfassungsgericht in einem die Auferlegung einer Ausgleichszahlung nach Art. 6 § 1 Abs. 2 MRVerbG betreffenden Beschluß vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436,437/78 - (BVerfGE 55, 249 [257]) Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als Prüfungsmaßstab herangezogen und dazu ausgeführt: Soweit die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum mit einer Abgabepflicht des Eigentümers verknüpft werde, sei die aus der Zweckentfremdungsregelung resultierende Eigentumsbeschränkung nicht aufgehoben, sondern ihrem Inhalt nach abgewandelt. Bei Auslegung und Anwendung der der Abgabepflicht zugrunde liegenden Regelungen hätten die Gerichte sich innerhalb der dem Gesetzgeber durch Art. 14 Abs. 1 und Abs. 2 GG gezogenen Grenzen zu halten. Hieran ist auch unter Berücksichtigung der neueren, vom Verfassungsgerichtshof für das Landesrecht übernommenen (vgl. Beschluß vom 23. April 2000 VerfGH 72/00 - GE 2001, 50) Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Begrenzung der Eigentumsgarantie auf die mit einer bestimmten Position verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse (BVerfGE 58, 300 [336]; 70, 115 [122]; 72, 66 [77], 74, 129 [148]; 83, 182 [195]; 101, 54 [75]) festzuhalten. Danach mag zwar in der Entscheidung des Normgebers über das grundsätzliche Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - wie dies bereits im Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - (BVerfGE 38, 348 [369 ff.]) anklingt - lediglich eine Inhaltsbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bzw. Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB liegen. Soweit allerdings - wie hier - dem Wohnungseigentümer auf der Grundlage des § 2 der 2. ZwVbVO eine zweckfremde Nutzung gestattet wurde, genießt diese gesetzlich vermittelte Befugnis auch den Schutz der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie. Es erscheint deshalb möglich, daß der Beschwerdeführer durch die an die zweckfremde Nutzung anknüpfende Erhöhung der Ausgleichsabgabe in seinem Grundrecht auf Eigentum verletzt wird.

2. Soweit die Verfassungsbeschwerde zulässig ist, erweist sie sich als unbegründet. Die mit ihr angegriffenen Entscheidungen halten einer verfassungsrechtlichen Überprüfung stand.

Soweit Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde gerichtliche Entscheidungen sind, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (Beschluß vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 [8 f.]; st. Rspr.). Es ist nicht Aufgabe des Verfassungsgerichtshofs, gerichtliche Entscheidungen und das ihnen zugrunde liegende Verfahren - ähnlich wie eine Revisionsinstanz - in jeder Hinsicht auf ihre Übereinstimmung mit einfachem Recht zu prüfen. Für die Kontrolle gerichtlicher Entscheidungen beschränkt sich der Prüfungsmaßstab des Verfassungsgerichtshofs auf die Frage, ob die fachgerichtlichen Entscheidungen Fehler aufweisen, die auf einer grundsätzlichen Verkennung der Bedeutung eines Grundrechts oder des Umfangs seines Schutzbereiches beruhen. Gemessen an diesen Voraussetzungen liegt eine Verletzung des durch Art. 23 Abs. 1 VvB geschützten Eigentumsrechts des Beschwerdeführers nicht vor.

a) Die Verwaltungsgerichte durften im Ausgangsverfahren von der Gültigkeit der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ausgehen und diese als Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Ausgleichsbetrages heranziehen. Im Ansatz zutreffend geht zwar der Beschwerdeführer davon aus, daß die ihm auferlegte Zahlung der Ausgleichsabgabe nur dann Ausdruck einer Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB sein kann, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht. Soweit danach die gerichtlichen Entscheidungen das Erfordernis einer besonderen Ermächtigungsgrundlage für die Bemessung der Ausgleichsabgabe verneint haben, verkennen sie indes nicht den Umfang des Schutzbereiches des Grundrechts auf Eigentum zum Nachteil des Beschwerdeführers. So geht insbesondere das Verwaltungsgericht in seinem Urteil in Einklang mit der von ihm zitierten einschlägigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts davon aus, daß die Zahlungsauflage als Abwandlung des Zweckentfremdungsverbots den Schutzbereich der Eigentumsgarantie des (mit Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB inhaltsgleichen) Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt und mit dieser Gewährleistung (nur) unter der Voraussetzung vereinbar ist, daß dem Wohnungseigentümer eine bestimmte "Rendite" verbleibt.

Die Verwaltungsgerichte haben auch nicht die Notwendigkeit einer gesetzlichen Grundlage in bezug auf die Zahlungsauflage verkannt. Sie haben vielmehr eine hinreichende gesetzliche Grundlage für die Bemessung der Ausgleichszahlung in der zur Erteilung von Auflagen ermächtigenden Vorschrift des Art. 6 § 1 Abs. 2 Satz 1 MRVerbG sowie den Regelungen der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung a. F. gesehen, die in § 2 Abs. 7 Satz 1 die regelmäßige Verknüpfung einer Zweckentfremdungsgenehmigung mit der Auflage zur Entrichtung einer monatlichen Ausgleichzahlung vorsahen und in § 3 den Verwendungszweck dieser Ausgleichsbeträge festlegten. Dabei kann die Heranziehung der Regelungen der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verfassungsrechtlich nicht beanstandet werden. Wohl spricht einiges dafür, daß das Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 Satz 1 der 2. ZwVbVO aufgrund der tatsächlichen Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt derzeit nicht mehr von der Ermächtigungsgrundlage des Art. 6 § 1 MRVerbG gedeckt wird und mithin außer Kraft sein könnte. (redaktionelle Hervorhebung)

Dies war aber im hier maßgeblichen Zeitraum von September 1994 bis Februar 1997 noch nicht der Fall. Auf diesen Zeitraum kommt es an, weil zum einen die erhöhte Ausgleichsabgabe nach dem Widerspruchsbescheid ab dem 1. September 1994 zu zahlen war und zum anderen die Zahlung der Ausgleichsabgabe insgesamt und damit auch die Beschwer aus dem Bescheid vom 26. Juli 1994 mit der zum 10. Februar 1997 wirksam werdenden Aufhebung der Auflage im Bescheid vom 6. März 1986 entfiel. Auch wenn sich seit etwa 1995 eine Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt abgezeichnet und sich diese Entwicklung in den folgenden Jahren fortgesetzt hat, läßt sich hieraus noch nicht der Schluß ziehen, daß sich bereits in dem Zeitraum bis Anfang des Jahres 1997 die Lage auf dem allgemeinen Berliner Wohnungsmarkt nachhaltig und endgültig entspannt hatte. Dementsprechend ging das Kammergericht in einem Beschluß vom 3. Dezember 1997 - 2 Ss 304/97 - 5 Ws (B) 707/97 - (GE 1998,179) bezogen auf die Situation im Juli 1997 von der Verfassungsmäßigkeit der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung aus. Das Oberverwaltungsgericht Berlin stellte zwar in einem Urteil vom 19. Februar 1998 - OVG 5 B 68.96 - (GE 1998, 557) für das Jahr 1998 einen Überhang von Wohnungsangeboten fest, der sich auch in rückläufigen Mietpreisen bemerkbar mache. Unter Hinweis auf die mit dem Parlaments- und Regierungsumzug verbundene Wohnraumnachfrage sowie den Umstand, daß die Dauer des Abwanderungstrends in das Umland und die künftige Neubautätigkeit nicht sicher vorhersehbar und mithin die Nachhaltigkeit und Abgeschlossenheit der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt noch nicht absehbar sei, kam das Gericht dann aber zu dem Ergebnis, daß das Zweckentfremdungsverbot noch nicht offensichtlich entbehrlich sei.

b) Die angegriffenen Entscheidungen sind auch insoweit nicht zu beanstanden, als sie in den vorhandenen zweckentfremdungsrechtlichen Normen eine hinreichende Ermächtigungsgrundlage für die Erhöhung der Ausgleichsabgabe gegenüber dem Beschwerdeführer gesehen haben. Allerdings regeln die vom Verwaltungsgericht in Bezug genommenen Vorschriften der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ausdrücklich lediglich die Möglichkeit der Auferlegung einer Ausgleichsabgabe und - in allgemeiner Form - deren Verwendung; Bemessungsgrundlage und Höhe der Ausgleichsabgabe sind lediglich in den verwaltungsinternen "Ausführungsvorschriften zur 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung" vom 25. Juni 1994 (ABI. S. 2254) bestimmt worden. Soweit die Verwaltungsgerichte dies nicht beanstandet haben, werden sie der grundsätzlichen Bedeutung des Grundrechts noch gerecht. Vorliegend zwingen weder der in Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB enthaltene grundrechtliche Gesetzesvorbehalt noch der in der Verfassung von Berlin in Art. 59 Abs. 1 normierte allgemeine Gesetzesvorbehalt zu dem Schluß, daß die Bemessungsgrundlage und die Höhe der Ausgleichsabgabe durch "Gesetz" festgelegt werden müssen. Der Gesetzgeber hat hier im Zusammenhang mit der verfassungsrechtlich nur durch Gesetz zulässigen Sozialbindung des Eigentums die Regelungstechnik gewählt, das Eigentum an Wohnraum einem repressiven Verbot der Zweckentfremdung zu unterwerfen und dabei eine ins Ermessen der Exekutive gestellte Befreiung von diesem Verbot vorgesehen. Die Ermächtigungsgrundlage selbst entspricht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts den zu dem Eigentumsgrundrecht entwickelten Anforderungen an eine zulässige Sozialbindung, und der Zweck der Ermächtigung zur Ermessensausübung und deren Grenzen werden in denjenigen Vorschriften, die materielles Gesetzesrecht darstellen, also der bundesrechtlichen Regelung zu Art. 6 § 1 MRVerbG und der landesrechtlichen Regelung in der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, ausreichend deutlich. Insoweit hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf hingewiesen, daß der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts es in seiner grundlegenden Entscheidung vom 4. Februar 1975 zu Art. 6 § 1 MRVerbG (BVerfGE 38, 348 [369]) verfassungsrechtlich nicht beanstandet hat, daß diese Norm die Entscheidung über die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung in das Ermessen der Verwaltung stellt und die nach Absatz 2 in Betracht kommenden Auflagen nicht näher definiert. Dabei wurde die Möglichkeit der Auferlegung einer Geldleistungspflicht ausdrücklich als von dieser Norm gedeckt anerkannt. Hieraus ergibt sich zwangsläufig, daß für die Bemessung der Ausgleichsabgabe keine weitere formell-gesetzliche Grundlage erforderlich ist.

Dies gilt auch für die Höhe und die Bemessungsgrundlage der Ausgleichsabgabe. Die als Auflage verfügte Geldleistung stellt sich ausschließlich als Teil der zu treffenden Ermessensentscheidung dar, und die insoweit angegriffenen Verwaltungsvorschriften dienen lediglich dazu, zum einen die Einhaltung des Gleichheitsgrundsatzes im Rahmen der Ermessensausübung in einer großen Zahl von Fällen durch unterschiedliche bezirkliche Ämter sicherzustellen und zum anderen den Rahmen zu bestimmen, innerhalb dessen der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Grundsatz der Verhältnismäßigkeit im Einzelfall regelmäßig als gewahrt anzusehen ist.

c) Die angefochtenen Entscheidungen haben mit den Bescheiden den Zweck der Verwaltungsvorschriften und dessen Erfüllung auch in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise geprüft und bejaht. Sie haben sich insoweit auf die in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht erörterte Entscheidung des OVG Berlin vom 19. Februar 1998 - OVG 5 B 68.96 - (GE 1998, 557) bezogen und in nachvollziehbarer Weise das Ergebnis gefunden, daß die streitige Erhöhung der Abgabe im Rahmen des eingeräumten Ermessens blieb. Dafür, daß die hier gefundene Erhöhung im Grundsatz zu hoch ansetzt und damit generell als Vorbereitung einer übermäßigen Belastung durch die einzelnen Ermessensentscheidungen anzusehen ist, hat der Beschwerdeführer nichts vorgetragen und ist auch sonst nichts ersichtlich.

Es spricht einiges dafür, daß das Zweckentfremdungsverbot aufgrund der tatsächlichen Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt derzeit nicht mehr verfassungsgemäß ist, erklärte der Verfassungsgerichtshof.

Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde zum Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin war die Erhöhung einer Ausgleichsabgabe aufgrund des § 2 Abs. 7 (jetzt § 2 Abs. 6) der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (2. ZwVbVO). Gerügt wurde, daß in der Vorschrift die Bemessungsgrundlage und die Höhe der Ausgleichsabgabe nicht festgelegt sei, dies vielmehr nur in den Ausführungsvorschriften zur 2. ZwVbVO geschehen sei.

Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin wies die Verfassungsbeschwerde zurück. Soweit die Verwaltungsgerichte nicht beanstandet hätten, daß die 2. ZwVbVO lediglich die Möglichkeit der Auferlegung einer Ausgleichsabgabe normiert, nicht jedoch die Bemessungsgrundlage und die Höhe der Ausgleichsabgabe festgelegt hätte, sei das grundrechtlich (noch) nicht zu beanstanden. Damit deutet der Verfassungsgerichtshof an, daß diese von den Berliner Verwaltungsgerichten vertretene Auffassung an der Grenze liegt. Der Gesetzgeber hätte wohl doch sorgfältiger arbeiten müssen, um den doch von den Verwaltungsgerichten immer so hochgehaltenen Grundsatz des Gesetzesvorbehaltes Rechnung zu tragen.

Viel wichtiger ist ein sogenanntes obiter dictum des Verfassungsgerichtshofes: Die Heranziehung der Regelungen der 2. ZwVbVO sei verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Allerdings spreche "wohl" einiges dafür, daß das Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 der 2. ZwVbVO aufgrund der tatsächlichen Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt derzeit nicht mehr von der Ermächtigungsgrundlage des Artikels 6 § 1 MRVerbG gedeckt werde und mithin außer Kraft sein könnte. Dieser Satz ist "ein Wink mit dem Zaunpfahl" und muß dem Berliner Senat zu heftigem Grübeln Anlaß geben. Der Verfassungsgerichtshof meint (zwar), daß für den für die Entscheidung maßgeblichen Zeitraum von September 1994 bis Februar 1997 noch keine ausreichende Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt anzunehmen sei. Auch wenn sich seit etwa 1995 eine Entspannung abgezeichnet und sich diese Entwicklung in den folgenden Jahren fortgesetzt habe, lasse sich hieraus noch nicht der Schluß ziehen, daß sich bereits in dem Zeitraum bis Anfang 1997 die Lage auf dem allgemeinen Berliner Wohnungsmarkt nachhaltig und endgültig entspannt hatte.

Nun werden sich also die Berliner Koalitionäre noch einmal zusammensetzen müssen, denn die nächste Verfassungsbeschwerde wird sicher nicht lange auf sich warten lassen.