Ausgleichszahlung für Zweckentfremdung bei Mischfinanzierung

1. Ein Wohnhaus gilt insgesamt als öffentlich geförderte Wohnung nach dem Wohnungsbindungsgesetz, auch wenn es teils öffentlich gefördert, teils privatfinanziert ist ("Mischfinanzierung"). 2. Die Festsetzung einer Ausgleichszahlung für eine Zweckentfremdung ist ermessenswidrig, wenn die als förderungsfähig anerkannte Wohnfläche weiterhin ausschließlich als Wohnraum genutzt wird. (Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. wendet sich gegen die Auferlegung einer Ausgleichszahlung wegen Zweckentfremdung von öffentlich gefördertem Wohnraum.

Der Kl. ließ im Jahre 1985 für sich und seine damals dreiköpfige Familie ein Einfamilienhaus in Berlin-Rudow errichten. Er beantragte hierfür öffentliche Mittel bei der WBK. Hierzu legte er einen Bescheid des Landesamtes für Wohnungswesen vom 27. April 1984 vor, in. dem u. a. festgestellt ist, daß dem Kl. und seinen Familienangehörigen eine förderungsfähige Wohnfläche von bis zu 90 m2 zuerkannt wird. Eine weitergehende Fläche wegen besonderer persönlicher oder besonderer beruflicher Bedürfnisse wurde nicht anerkannt. In der dazugehörigen Wohnflächenberechnung ist im Erdgeschoß ein Wohnzimmer, sowie ein Arbeitszimmer mit einer Größe von 13,61 m2 vorgesehen. Insgesamt betrug die Wohnfläche nach dieser Berechnung 123,32 m2. Ausgehend von einer förderungsfähigen Fläche von 90 m2, jedoch in Kenntnis der Tatsache, daß das Haus insgesamt größer werden sollte, bewilligte die WBK durch Bescheid vom 18. Februar 1985 eine Aufwendungshilfe aus öffentlichen Mitteln in Höhe von insgesamt 239.544 DM (zusammengesetzt aus 79.848 DM Aufwendungsdarlehen und 159.696 DM Aufwendungszuschuß). Weiterhin wurde dem Kl. durch Bescheid vom 18. Februar 1985 ein Eigenkapitalersatzdarlehen in Höhe von 35.000 DM bewilligt. Zur Finanzierung wurden weitere Mittel bei privaten Banken aufgenommen. Die Familie zog im Juli 1985 in das Haus ein und wohnt seither dort. Die öffentlichen Mittel valutieren teilweise noch.

Am 19. August 1993 meldete der Kl. beim Bezirksamt Neukölln den Gewerbebetrieb ... GmbH an. Er benannte sich selbst als gesetzlichen Vertreter dieser Firma und gab als Anschrift der Betriebsstätte das Wohnhaus an. Es wurden Tätigkeiten gemäß § 34 c Gewerbeordnung (Immobilien, Darlehen, Kapitalanlagen, Bauträger und Bauherr) angemeldet. Dieser Sachverhalt wurde auch dem Wohnungsamt mitgeteilt, das daraufhin einen Besichtigungstermin mit dem Kl. vereinbarte. Bei diesem Termin am 16. Februar 1995 wurde festgestellt, daß das 13,61 m2 große Zimmer im Erdgeschoß vom Kl. ausschließlich als Büro genutzt wurde. Der Kl. wies darauf hin, daß von den insgesamt 123 m2 Wohnfläche nur 90 m2 öffentlich gefördert seien.

Mit Bescheid vom 20. April 1995 genehmigte das Wohnungsamt Neukölln dem Kl. die zweckfremde Nutzung eines Zimmers im Erdgeschoß des Hauses mit einer Wohnfläche von 13,61 m2 für die gewerbliche Tätigkeit nach § 34 c der Gewerbeordnung rückwirkend ab dem 1. Februar 1995. Die Genehmigung wurde unter der Auflage erteilt, daß für die Dauer der zweckfremden Nutzung eine monatliche Ausgleichszahlung in Höhe von 136 DM zu leisten ist. Bei dieser Zahlung handele es sich um einen Ausgleich für den Verlust des Raumes zu Wohnzwecken. Hiergegen erhob der Kl. Widerspruch, den er ausdrücklich gegen die Festsetzung der Ausgleichszahlung richtete.

Die Erhebung einer Ausgleichszahlung ist im vorliegenden Fall rechtswidrig und verletzt den Kl. in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für eine Ausgleichszahlung als Nebenbestimmung zu einer Zweckentfremdungsgenehmigung ist hier § 12 Abs. 3 Satz 2 WoBindG. Danach kann die Zweckentfremdungsgenehmigung befristet, bedingt oder unter Auflagen, insbesondere auch unter der Verpflichtung zu Ausgleichszahlungen in angemessener Höhe, erteilt werden.

Die Behörde ist zu Recht davon ausgegangen, daß das Wohnhaus insgesamt eine öffentlich geförderte Wohnung im Sinne von § 1 WoBindG ist. Dafür ist unerheblich, daß nur ein Wohnflächenanteil von 90 m2 unter Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel errichtet worden ist. Das Wohnungsbindungsgesetz enthält zwar keine ausdrücklichen Regelungen für "mischfinanzierte" Wohnungen. Eine Aufspaltung derartiger Wohnungen in eine öffentlich geförderte, den Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterworfene Wohnfläche und eine dieser Regelung nicht unterliegende Fläche ist dem Wohnungsbindungsrecht aber generell fremd. Den §§ 13 und 14 WoBindG kann die Gesetzesintention entnommen werden, daß Wohnungen, die unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel errichtet worden sind, in vollem Umfang den entsprechenden gesetzlichen Bindungen unterliegen sollen. Dies wird insbesondere aus § 13 Abs. 3 WoBindG deutlich. Danach ist es für den Beginn der Eigenschaft öffentlich gefördert unerheblich, in welcher Höhe, zu welchen Bedingungen, für welche Zeit und für welchen Finanzierungszeitraum die öffentlichen Mittel bewilligt worden sind. Wenn also die Einzelheiten und die konkrete Ausgestaltung der öffentlichen Förderung des Wohnraums für den Beginn und das Entstehen der Eigenschaft öffentlich gefördert ohne Einfluß sind, dann gilt dies auch für den vorliegenden Fall der Mischfinanzierung. Dafür spricht gleichfalls der in § 14 Abs. 1 und 2 WoBindG enthaltene Rechtsgedanke. Danach soll es nämlich bei der einheitlichen Wohnungsbindung auch dann bleiben, wenn mit öffentlichen Mitteln geförderter Wohnraum nachträglich mit freifinanziertem Wohnraum verbunden wird. Zwar handelt es sich hier nicht um die nachträgliche Verbindung von öffentlich gefördertem und freifinanziertem Wohnraum, sondern darum, daß beide Finanzierungsformen von Anfang an zusammen genutzt wurden. Jedoch tritt die gesetzliche Absicht deutlich zutage, jeglichen Wohnraum unabhängig vom Anteil der öffentlichen Förderung der Wohnungsbindung zu unterwerfen. Nicht zuletzt sprechen auch praktische Erwägungen für dieses Ergebnis. Anderenfalls wäre das Wohnungsbindungsrecht für diesen Wohnraum gar nicht mehr handhabbar. Denn der Anteil der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnfläche wird lediglich quantitativ bezeichnet, ohne daß eine konkrete Zuordnung erfolgt, welche Wohnräume als öffentlich gefördert gelten und welche nicht (ebenso schon Urteil der Kammer vom 7. Juni 1994 - VG 23 A 34.90 und 124.93 -). Daher war für die Benutzung des 13,61 m2 großen Zimmers im Erdgeschoß als Büro vorliegend eine Genehmigung nach § 12 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 WoBindG erforderlich.

Diese Genehmigung hat das Wohnungsamt Neukölln in dem Bescheid vom 20. April 1995 erteilt. Der Kl. kann die damit verbundene Auflage zu einer Ausgleichszahlung isoliert anfechten (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Januar 1987, NJW 1987, 3212). Da die Festsetzung der Auflage im Ermessen der Behörde steht, hat das Gericht zu prüfen, ob dies rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist (§ 114 Satz 1 VwGO). Im vorliegenden Fall erweist sich die Erhebung der Ausgleichszahlung als ermessensfehlerhaft. Dabei kann dahinstehen, ob bereits die Ausübung des Ermessens rechtswidrig war, weil das Wohnungsamt die wesentliche Besonderheit des Falles, die bei der Ermessensausübung zu berücksichtigen war, gar nicht gewürdigt hat. Der vorliegende Sachverhalt zeichnet sich nämlich dadurch aus, daß die Fläche des zweckfremd genutzten Wohnraums deutlich kleiner ist, als die Differenz zwischen der als förderungsfähig anerkannten Fläche und der tatsächlichen Wohnfläche. Selbst wenn man davon ausgeht, daß die Behörde diesen Umstand im Blick gehabt hat, ohne daß dies in der Begründung der Bescheide hinsichtlich der Ausgleichszahlung ausdrücklich gewürdigt worden ist, so erweist sich die Ermessensentscheidung jedenfalls vom Ergebnis her als rechtsfehlerhaft. Die Forderung einer monatlichen Ausgleichszahlung steht im vorliegenden Fall außer Verhältnis zum Sinn und Zweck der gesetzlichen Ermächtigung. Zweck der Ausgleichszahlung bei Zweckentfremdung von öffentlich gefördertem Wohnraum ist unstreitig, daß der Verlust des öffentlich geförderten Wohnraums und die damit verbundene Fehlleitung der Subvention wenigstens teilweise ausgeglichen wird (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 30. Oktober 1997 - 5 B 15.96 -; Bellinger in Fischer-Dieskau u.a., Kommentar zum Wohnungsbindungsgesetz, Loseblatt Stand November 1999 Anm. 7.2 zu § 12). Eine solche Fehlsubventionierung liegt jedoch nicht vor, wenn die als förderungsfähig anerkannte Wohnfläche in vollem Umfang auch zu Wohnzwecken genutzt wird. So liegt es hier. Insbesondere kann aus dem Umstand, daß - wie einleitend dargestellt - in solchen Fällen der Mischfinanzierung die gesamte, Wohnung als öffentlich gefördert im Sinne von § 1 WoBindG gilt, nicht geschlossen werden, daß eine Fehlsubventionierung auch dann besteht, wenn von der Zweckentfremdung nur der "überschießende" freifinanzierte Teil betroffen ist. Aus der Tatsache, daß der öffentlichen Hand hier aus systematischen und praktischen Erwägungen gewissermaßen ein Mehr an öffentlich gefördertem Wohnraum "zufällt", folgt nur, daß das Wohnungsbindungsgesetz dann für die ganze Wohnung auf der primären Ebene gilt. So richtet sich die Belegung dieser Wohnung nach den §§ 4 und 6 WoBindG, und es ist, wenn deren Voraussetzungen nicht vorliegen, eine Freistellung erforderlich. Ebenso ist bei Zweckentfremdung in jedem Fall eine Genehmigung nach § 12 WoBindG erforderlich. "Sekundäransprüche" auf Ausgleichszahlungen, sei es nach § 7 Abs. 3 oder nach § 12 Abs. 3 WoBindG, können jedoch erst entstehen, wenn die geförderte Wohnfläche quantitativ betroffen ist (vgl. ebenfalls das Urteil der Kammer vom 7. Juni 1994 - VG 23 A 34.90 und 124.93 - zur Ausgleichszahlung nach § 7 Abs. 3 WoBindG.

Der Kläger hatte für sein Einfamilienhaus öffentliche Mittel erhalten, wobei als förderungswürdig nur eine Wohnfläche von bis zu 90 m2 anerkannt worden war. Später meldete er für einen Raum eine gewerbliche Tätigkeit an, wovon auch das Wohnungsamt erfuhr. Es genehmigte zwar die Zweckentfremdung, setzte jedoch eine Ausgleichszahlung fest.

Mit Urteil vom 22. Februar 2000 hatte das Verwaltungsgericht Berlin Gelegenheit, grundsätzliche Ausführungen zu § 12 WoBindG zu machen. Danach war zwar das Einfamilienhaus des Klägers als zweckgebundene Sozialwohnung anzusehen, da in jedem Fall, auch bei Einsatz von Privatmitteln, die Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln zur Anwendung des WoBindG führt. Eine Aufspaltung in einen öffentlich geförderten Wohnflächenanteil und einen freifinanzierten gibt es nicht. Eine Zweckentfremdung bedarf daher nach § 12 WoBindG grundsätzlich der Genehmigung des Wohnungsamts. Eine Auflage, insbesondere eine Ausgleichszahlung, kann jedoch nur nach pflichtgemäßem Ermessen der Behörde festgesetzt werden. Hier war die als förderungsfähig anerkannte Wohnfläche nach wie vor ausschließlich als Wohnraum genutzt; die gewerbliche Nutzung bezog sich allein auf die darüber hinausgehende tatsächliche Wohnfläche. Dann war zwar primär das Wohnungsbindungsgesetz anwendbar, sekundär aber eine Ausgleichszahlung nicht rechtmäßig.