Ausgleichsanspruch für Leitungsrechte, Bemessung der Entschädigung anhand der gesamten Grundstücksfläche

1. Inhaber des Ausgleichsanspruchs gemäß § 9 Abs. 3 GBBerG ist derjenige, in dessen Eigentum das Grundstück im Zeitpunkt der gesetzlichen Begründung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit stand; ein späterer Eigentumswechsel ändert daran für sich genommen nichts.

2. Bei der Bemessung der Entschädigung ist nicht allein auf die Wertminderung der von der Dienstbarkeit betroffenen Fläche abzustellen, weil die Nutzbarkeit und der Wert eines Grundstücks über die Fläche, die von dem Anlage- und Leitungsrecht betroffen ist, hinaus beeinträchtigt sein kann. Auch flächenmäßig geringe Bebauungen können etwa in Fällen sog. Durchschneidungen zu einem überproportionellen Wertverlust des Gesamtgrundstücks führen.

3. Ist infolge der Beeinträchtigung eine Nutzung des Grundstücks unmöglich, kann die Entschädigung im Einzelfall (nahezu) dem vollen Grundstückswert entsprechen.

Die Kl. macht aus abgetretenem Recht gegen die Bekl. einen Entschädigungsanspruch nach § 9 Abs. 3 Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) geltend. Die Bekl. ist Eigentümerin und Betreiberin einer 220 kV-Hochspannungsfreileitungsanlage, die Bestandteil der Leitungstrasse Marzahn-Thyrow-Wuhlheide ist. Diese Hochspannungsleitung führt unter anderem über das 4.616,00 m2 große Grundstück der Kl., auf dem zugunsten der Bekl. am 19. August 2011 gem. § 4 SachenR-DV im Grundbuch des AG Lichtenberg eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (220-kV-Leitungs- und Anlagenrecht) eingetragen wurde. Die Kl. ist der Ansicht, bei der Bemessung der Höhe der nach § 9 Abs. 3 GBBerG zu ermittelnden Entschädigung sei auf die Wertminderung des gesamten Grundstücks und nicht lediglich auf die Fläche des eigentlichen Leitungsbereiches einschließlich des Schutzstreifens abzustellen. Sie beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an sie einen Betrag von 177.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p. a. über dem Basiszinssatz seit dem 1.1.2011 zu zahlen. Die Bekl. beantragt Klageabweisung.

Die Bekl. ist der Ansicht, der Verkehrswert des Grundstücks habe zum Stichtag lediglich 5 €/m2 betragen und die infolge der Grunddienstbarkeit entstandene Wertminderung betrage 20 %. Zur Ermittlung des Entschädigungsbetrages sei - wie sich aus § 4 Abs. 3 SachenR-DV ergebe - lediglich auf den durch das Recht belasteten Teilbereich, also den eigentlichen Leitungsbereich und die Fläche des Schutzstreifens abzustellen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Sachverständigengutachten.

Die gemäß den §§ 12, 17, 263 Alt. 2, 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klage ist begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. wegen des auf dem Grundstück kraft Gesetzes begründeten Leitungs- und Anlagenrechts gemäß § 9 Abs. 3 Satz 1 GBBerG ein Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 177.000 € zu.

1. Die Kl. ist aufgrund der Abtretungskette aktivlegitimiert. Anspruchsinhaberin nach § 9 Abs. 3 GBBerG (Stichtagsberechtigte) war zunächst die frühere Eigentümerin S. Inhaber des Entschädigungsanspruchs nach § 9 Abs. 3 GBBerG ist nämlich derjenige, in dessen Eigentum das Grundstück im Zeitpunkt der gesetzlichen Begründung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit stand, mithin der Eigentümer am Stichtag 25.12.1993 (BGH, Urt. v. 7.11.2014 - V ZR 250/13, MDR 2015, 81 Tz. 7 ff. m.w.N.). Da diese ihren Anspruch auf Ausgleichsentschädigung nach § 9 Abs. 3 GBBerG zunächst an Z. und Letzterer diesen sodann an die Kl. abgetreten hat, ist diese Anspruchsinhaberin.

2. Die Bekl. ist unstreitig „Versorgungsunternehmen" im Sinne von § 9 Abs. 1 GBBerG. Unerheblich ist insoweit, dass die Grunddienstbarkeit zugunsten der Bekl. erst am 19.8.2011 in das Grundbuch eingetragen wurde. Denn eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 9 Abs. 1 Satz 1 GBBerG entstand kraft Gesetzes mit Inkrafttreten des Gesetzes am 25.12.1993. Die spätere Eintragung berichtigt das Grundbuch lediglich (vgl. § 9 Abs. 5 GBBerG) und lässt die materielle Rechtslage unverändert (BGH, MDR 2015, 81 Tz. 7 f.).

3. Die von der Bekl. nach § 9 Abs. 3 Satz 1 GBBerG geschuldete Entschädigung beträgt vorliegend 177.000 €.

a) Die Entschädigung ist nach § 9 Abs. 3 Satz 1 GBBerG „für das Recht" zu zahlen. Dies ist - wie der BGH klargestellt hat - dahin zu verstehen, dass auf die Flächen abzustellen ist, die der Berechtigte (hier: die Bekl.) nach dem Inhalt der Rechte in Anspruch nehmen darf, unerheblich ist hingegen, ob er möglicherweise tatsächlich nur geringere Flächen in Anspruch nimmt (BGH, NJW 2014, 2959, Tz. 6). Die Höhe der vom Versorgungsunternehmen an den betroffenen Eigentümer zu zahlende Entschädigung bestimmt sich gemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 GBBerG „nach dem Betrag, der für ein solches Recht üblich ist". Die Werteinbuße, die das Grundstück zum Stichtag 25.12.1993 infolge der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit der Bekl. für eine über das Grundstück führende 220 kV Hochspannungsleitung erfahren hat, beträgt 177.000 €. Dies steht im Ergebnis der Beweisaufnahme aufgrund der nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen G. im Gutachten vom 27.3.2014 zur Überzeugung des Gerichts fest, § 286 Abs. 1 ZPO.

b) Maßgeblich für die Bemessung des nach § 9 Abs. 3 eröffneten Entschädigungsanspruchs ist nach allgemeiner Ansicht der Umfang der Inanspruchnahme und die sich hieraus ergebende Beeinträchtigung und Einschränkung der Nutzbarkeit des Grundstücks, wobei es auf die tatsächlichen Nachteile und Nutzbarkeitsbeschränkungen ankommt (vgl. BT-Drs. 12/6228, Seite 76 zu Absatz 3; OLG Brandenburg, ZOV 2009, 131, juris Rn. 36 m.w.N.; Böhringer, ZfIR 2014, 639; Schmidt-Ränsch, ZfIR 2011, 697, 702; dies, VIZ 2004, 473, 477). Maßgebliche Faktoren zur Ermittlung der Entschädigung sind insbesondere der Bodenwert, die planungsrechtliche zulässige Bebauung oder Nutzung des Grundstücks und der Grad der Beeinträchtigung des Grundstücks durch das Leitungsrecht einschließlich des in § 4 Abs. 3 SachenR-DV festgelegten Schutzstreifen (vgl. BGH, NJW 2014, 2959; OLG Brandenburg, aaO.; Groth/Zimmermann, GE 2010, 1666, 1667). Nach § 4 Abs. 3 Satz 2 SachenR-DV umfassen Energieanlagenrechte immer einen Schutzstreifen, weil die Nutzung des Grundstücks durch den Eigentümer für den ungehinderten und gefahrlosen Betrieb der aufgrund dieser Rechte errichteten Leitungen und Anlagen wegen deren Eigenart stets nicht nur an der konkreten Ausübungsstelle, sondern auch auf einer diese umgebenden Fläche dauerhaft eingeschränkt sein muss (vgl. BGH, NJW 2014, 2959, 2960, Tz. 15 mit Hinweis auf die Gesetzesmaterialien).

c) Grundlage für die Ermittlung der Höhe der Entschädigung ist dabei die Werteinbuße, wie sie am Stichtag (25.12.1993) vorgelegen hat (OLG Brandenburg, aaO.; Schmidt-Räntsch, ZfIR 2011, 697, 702; Columbus, GE 2013, 1437, 1438). Anknüpfungspunkt ist hierbei zunächst der Bodenrichtwert. Dieser ist sodann nach den jeweiligen Gegebenheiten des Grundstücks anzupassen. Denn der Bodenrichtwert wird nicht flurstücksbezogen ermittelt, sondern umfasst z. T. großflächige städtische Bereiche (Bodenrichtwertzonen) und bildet nur einen Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen ab, der die besonderen Eigenschaften des betreffenden Grundstücks unberücksichtigt lässt (vgl. Bischoff, LKV 1993, 39, 40). Insoweit können aufgrund der individuellen Besonderheit des Grundstücks Zu- und Abschläge zum Bodenrichtwert gerechtfertigt sein (etwa aufgrund abweichender Verkehrs- bzw. Geschäftslagen, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksform, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, mit dem Grundstück verbundene werterhöhende Rechte oder wertmindernde Belastungen, Altlasten und Bodenbelastungen).

Diesen Anforderungen wird das Gutachten des Sachverständigen G. in jeder Hinsicht gerecht. Der Sachverständige hat in einem ersten Schritt (anknüpfend am Bodenrichtwert) den Bodenwert des Grundstücks unter Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale festgestellt und sodann in einem zweiten Schritt die Wertminderung des Grundstücks aufgrund der Grunddienstbarkeit der Bekl. ermittelt.

(i) Der Sachverständige gelangt zunächst basierend auf einem Bodenrichtwert von 300 DM/m2 und einer Grundstücksgröße von 4.616 m2 nachvollziehbar zu einem Bodenwert des Grundstücks in Höhe von rund 708.000 € (= 1.385.000 DM).

Der Sachverständige hat das Vergleichswertverfahren vorliegend mangels ausreichender Anzahl zeitnaher Vergleichspreise zu Recht nicht angewendet (vgl. Tremel, ZEV 2007, 365, 366; Koch, NVwZ 1984, 159, 160); ebenso hat er eine Ertragswertermittlung und eine Sachwertermittlung aufgrund der individuellen Besonderheiten des Grundstücks ausgeschlossen, da dies zu nicht marktgerechten Ergebnissen führen würde (Gutachten, Seite 18). Da das Grundstück zum Stichtag weder als Renditeobjekt genutzt wurde und auch nicht erkennbar die Aspekte der Eigennutzung und der Bausubstanz im Vordergrund standen, erscheinen diese Wertermittlungsverfahren als nicht geeignet. Dass der Sachverständige insoweit die Vorschriften der (beim Stichtag noch nicht in Kraft getretenen) ImmoWertV zitiert hat, ist dabei unschädlich, da insoweit kein substantieller Unterschied zu den früheren Regelungen der beim Stichtag gültigen Wertermittlungsverordnung bestand (vgl. §§ 13, 14; §§ 15-20; §§ 21-25 WertV).

Der Sachverständige hat in zulässiger Weise auf den Bodenwert abgestellt und diesen anhand der in Berlin per 31.12.1991 und per 31.12.1994 veröffentlichten Bodenrichtwerte und der Berichte über den Berliner Bodenmarkt 1/93, 2/93 und 1994 ermittelt (vgl. § 13 Abs. 2 WertV). Dies ist für die stichtagsbezogene Grundstückswertermittlung auf dem Gebiet der ehemaligen DDR ein möglicher Anknüpfungspunkt (vgl. speziell Bischoff, LKV 1993, 39, 40; Tremel, ZEV 2007, 365, 366. Ebenso etwa das Vorgehen des Sachverständigen in: LG Magdeburg, Urt. v. 6.11.2012 - 9 O 593/10 - juris Rn. 26).

Der Sachverständige ist aufgrund seiner Rechercheergebnisse und der zu Beginn/Mitte der 90er Jahre vorgenommenen Marktbeobachtungen zu dem Ergebnis gekommen, dass der Bodenrichtwert per 31.12.1992 in Höhe von 300 DM/m2 auch zum Stichtag 25.12.1993 als „Ausgangsbodenwert" in Ansatz zu bringen ist (Gutachten, Seite 20). Der Sachverständige hat weiterhin die Besonderheiten des Grundstücks hervorgehoben und ist zu dem Schluss gekommen, dass diese vorliegend weder einen weiteren Zu- noch einen Abschlag auf den Bodenrichtwert rechtfertigen (Gutachten, Seite 21). Die Lage des Grundstücks beschreibt der Sachverständige als einfache Gewerbelage im Ortsteil Karlshorst. Das Grundstück war zum 25.12.1993 nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaut bzw. bebaubar sowie erschlossen. Aufgrund dessen hat der Sachverständige das Wertermittlungsobjekt nachvollziehbar als baureifes Land im Sinne des § 5 Abs. 4 ImmoWertV qualifiziert (Gutachten, Seite 16). Zum Stichtag bestanden weder Baulasten noch Denkmalschutzvorgaben (Gutachten, Seite 10). Etwaige Altlasten waren aufgrund der Einordnung des Grundstücks im Bodenrichtwert per 31.12.1992 unter „Flächen, bei denen nur produzierendes Gewerbe möglich ist" im Bodenrichtwert bereits „eingepreist", so dass dieser insoweit nicht weiter zu mindern war (Gutachten, Seite 10). Die vorhandenen Gebäude wiesen eine überwiegend einfache Bausubstanz in einem durchschnittlichen bzw. mäßigen baulichen Zustand aus, wobei der Sachverständige infolge des Gebäudealters, des -zustands und der kleinteiligen Bebauung eine langfristige wirtschaftliche Nutzung zum Stichtag ausschloss (Gutachten, Seite 12).

(ii) Die Wertminderung des Grundstücks durch die Grunddienstbarkeit der Bekl. beträgt 25 % des Bodenwertes des Grundstücks, mithin 177.000 €.

Die Wertminderung infolge eines Leitungs- und Anlagenrechts aufgrund einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit begründet sich nach dem Maß der nicht mehr gegebenen Verfügbarkeit bzw. Nutzbarkeit des dienenden Grundstücks. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Eigentümer sein Grundstück im Bereich der Hochspannungsfreileitung nur noch eingeschränkt nutzen kann. Als Einschränkungen für den Grundstückseigentümer infolge der Hochspannungsfreileitungsanlage zählt der Sachverständige etwa Zustimmungspflichten für Bauarbeiten zugunsten des Leitungsträgers, hiermit verbundene höhere Abstimmungs- und Genehmigungsaufwendungen, Einschränkungen bei der Bebauung unterhalb der Leitung und die jederzeitige Gewährung des freien Zugangs zur Leitung auf (Gutachten, Seite 9 unten, Seite 22).

Der Sachverständige hat die Grundstücksfläche, welche von der Hochleitungstrasse überspannt ist sowie den hierzu korrespondierenden Schutzstreifen mit rund 3.860 m2 ermittelt (Gutachten, Seite 9). Dieses Fläche wird von den Parteien nicht in Frage gestellt.

Die Wertbeeinflussung durch Leitungsrechte unterteilt der Sachverständige unter Heranziehung einschlägiger Fachliteratur allgemein anhand der Art der Beeinträchtigung (unwesentliche, teilweise eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten und stark eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten) und der Grundstücksart (Wohn- oder Gewerbegrundstück). Insoweit ordnet er dem betreffenden Gewerbegrundstück nachvollziehbar eine teilweise eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit zu, für welche als Wertminderung eine Spanne von 20 % bis 55 % in Betracht kommt. Hinsichtlich des Teilbereiches unterhalb der Hochspannungsfreileitung einschließlich des Schutzstreifens (dieser Bereich entspricht 84 % der Gesamtfläche) erachtet der Sachverständige eine Wertminderung im unteren Bereich der Spanne in Höhe von 25 % als angemessen. Hinsichtlich der verbleibenden Grundstücksfläche (diese entspricht 16 % der Gesamtgrundstücksfläche) kommt der Sachverständige ebenfalls zu einer Wertminderung in Höhe von 25 %, da auf diesem schmalen Grundstücksstreifen unter Berücksichtigung des geltenden Bauordnungs- und Planungsrechts die Errichtung baulicher Anlagen ebenfalls praktisch ausgeschlossen ist (Gutachten, Seite, 23).

d) Zu Recht hat der Sachverständige für die Ermittlung der Entschädigungshöhe nicht nur den eigentlichen Leitungsbereich und die Fläche des Schutzstreifens, sondern auch die weiteren Flächen des Grundstücks einbezogen. Aus der gesetzlichen Festlegung des Inhalts der Grunddienstbarkeit nach § 9 GBBerG in § 4 Abs. 3 SachenR-DV folgt entgegen der Ansicht der Bekl. nicht, dass das von der Leitung betroffene Grundstücksteil isoliert zu betrachten wäre. Die Vorschrift des § 4 Abs. 3 SachenR-DV beschreibt lediglich Umfang und Inhalt des Rechts, nicht jedoch die Höhe der nach § 9 Abs. 3 Satz 1 GBBerG geschuldeten Entschädigung für die Inanspruchnahme des dienenden Grundstücks.

Die Nutzbarkeit und der Wert eines Grundstücks kann vielmehr über die Fläche, welche von dem Anlage- und Leitungsrecht betroffen ist, hinaus beeinträchtigt sein (vgl. Groth/Zimmermann, GE 2010, 1666, 1667; OLG Brandenburg, ZOV 2009, 131. Allgemein für Leitungsrechte Tremmel, ZEV 2007, 365, 369). Auch flächenmäßig geringe Bebauungen können etwa in Fällen sog. Durchschneidungen zu einem überproportionellen Wertverlust des Gesamtgrundstücks führen. Ist infolge der Beeinträchtigung eine Nutzung des Grundstücks unmöglich, kann die Entschädigung im Einzelfall (nahezu) dem vollen Grundstückswert entsprechen (vgl. Columbus, aaO.; Schmidt-Ränsch, ZfIR 2011, 697, 702). Hiervon ging auch der Gesetzgeber aus, der ausweislich der Gesetzesbegründung nicht nur auf die Nutzbarkeit bzw. Beeinträchtigung des Gesamtgrundstücks infolge der betreffenden Leitung abstellte, sondern erheblich schwankende Abfindungssätze „je nach Lage des Einzelfalls von 1 bis 2 % des Verkehrswerts des Grundstücks bis zu 80 % des Verkehrswerts" für möglich hielt (BT-Drs. 12/6228, Seite 76 zu Absatz 3).

Auch die Rechtsprechung des BGH stellt hinsichtlich der nach § 9 Abs. 3 GBBerG geschuldeten Entschädigung auf die „Wertminderung [ab], die die Grundstücke [...] durch die Rechte erfahren" (BGH, NJW 2014, 2959 Tz. 5). Die Ansicht der Bekl. hätte hingegen zur Folge, dass die Entschädigung nur hinsichtlich der Wertminderung zu zahlen wäre, die einen Teil des Grundstücks (nämlich Anlage und Schutzstreifen) betrifft. Gegen die Auslegungsweise der Bekl. spricht schließlich der Charakter der Norm. Denn diese stellt eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar, mit welcher der Gesetzgeber die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen wollte (BGH, Urt. v. 7.11.2014 - V ZR 250/13 - juris Rn. 17 m.w.N.). Diese durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG gezogenen Grenzen sind durch ein Fachgericht bei der Auslegung und Anwendung der Vorschrift zu berücksichtigen (BVerfG, Beschluss v. 21.9.2006 - 1 BvR 2641/04 - juris Rn. 6). Von einem solchen „angemessenen Ausgleich" (BGH, aaO. - juris Rn. 18; vgl. auch BGHZ 157, 144 - juris Rn. 17) kann jedoch nicht die Rede sein, würde der belastete Grundstückseigentümer nur für einen Teil der ihn treffenden Beeinträchtigungen entschädigt werden.

Der Anspruch auf Zinszahlung folgt aus den §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die nach § 9 Abs. 3 Satz 1 GBBerG geschuldete Entschädigung war am 1.1.2011 in voller Höhe fällig, § 9 Abs. 3 Satz 3 GBBerG, so dass die Bekl. gemäß § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Mahnung in Verzug geriet (vgl. nur Schmidt-Räntsch, ZfIR 2011, 697, 703).

Durch § 9 Abs. 1 des Grundbuchbereinigungsgesetzes (GBBerG) wurde für Strom-, Gas- und Fernwärme-, Wasser-, Abwasser- und Telekommunikationsleitungen auf Grundstücken in der ehemaligen DDR eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 f. BGB) begründet. Als Kompensation dieser Verkehrswertbeeinträchtigung durch Leitungsrechte erhält der Eigentümer einen Ausgleichsanspruch. Bei der Ermittlung der Entschädigung ist nicht allein auf die Wertminderung der von der Dienstbarkeit betroffenen Fläche abzustellen, sondern auf die gesamte Grundstücksfläche. Ist infolge der Beeinträchtigung eine Nutzung des Grundstücks unmöglich, kann die Entschädigung im Einzelfall (nahezu) dem vollen Grundstückswert entsprechen, so das LG Berlin.

Die Klägerin verlangt 177.000 € Entschädigung nach § 9 Abs. 3 GBBerG für eine zugunsten der Beklagten auf dem 4.616,00 m2 großen Grundstück der Klägerin eingetragene Dienstbarkeit zum Betreiben einer 220-kV–Hochspannungsfreileitungsanlage. Die Klägerin meint, bei der Bemessung sei auf die Wertminderung des gesamten Grundstücks und nicht lediglich auf die Fläche des eigentlichen Leitungsbereiches einschließlich des Schutzstreifens abzustellen. Die Beklagte meint, der Verkehrswert habe zum Stichtag nur 5 €/m2 betragen, die Wertminderung betrage nur 20 %, und zur Ermittlung des Entschädigungsbetrages sei lediglich auf den eigentlichen Leitungsbereich und die Fläche des Schutzstreifens abzustellen. Das Gericht hat ein Sachverständigengutachten eingeholt.

Das Gericht verurteilte die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 177.000 € plus Zinsen.

Maßgeblich für die Bemessung des Entschädigungsanspruchs nach § 9 Abs. 3 GBBerG sei der Umfang der Inanspruchnahme und die sich hieraus ergebende Beeinträchtigung und Einschränkung der Nutzbarkeit des Grundstücks, wobei es auf die tatsächlichen Nachteile und Nutzbarkeitsbeschränkungen ankomme. Maßgebliche Faktoren seien insbesondere der Bodenwert, die planungsrechtliche zulässige Bebauung oder Nutzung des Grundstücks und der Grad der Beeinträchtigung des Grundstücks durch das Leitungsrecht einschließlich des festgelegten Schutzstreifens.

Maßgebend für die Höhe der Entschädigung ist dabei die Werteinbuße, wie sie am Stichtag (25. Dezember 1993 für Strom, Gas und Fernwärme; 11. Januar 1995 für Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen; 1. August 1996 für Telekommunikationsanlagen) vorgelegen hat. Zunächst sei – grundstücksangepasst – der Bodenrichtwert zu ermitteln. Aufgrund der individuellen Besonderheit des Grundstücks könnten Zu- und Abschläge zum Bodenrichtwert gerechtfertigt sein (etwa aufgrund abweichender Verkehrs- bzw. Geschäftslagen, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksform, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung u. a.).

Im konkreten Fall habe eine einfache Gewerbelage in Karlshorst vorgelegen. Das Grundstück sei zum 25. Dezember 1993 nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaut bzw. bebaubar sowie erschlossen und als baureifes Land zu qualifizieren gewesen. Der nicht vom Leitungsrecht betroffene Teil des Grundstücks mache nur 16 % der Gesamtgrundstücksfläche aus, und unter Berücksichtigung des geltenden Bauordnungs- und Planungsrechts sei die Errichtung baulicher Anlagen dort ebenfalls praktisch ausgeschlossen. Als Wertminderung komme eine Spanne von 20 % bis 55 % in Betracht, und zwar für das gesamte Grundstück. Sei infolge der Beeinträchtigung eine Nutzung des Grundstücks unmöglich, könne die Entschädigung im Einzelfall (nahezu) dem vollen Grundstückswert entsprechen.