Ausgleichsanspruch des Pächters für Wertverbesserung nach vorzeitiger Beendigung des Pachtvertrags

Ausgleichsanspruch des Pächters für Wertverbesserung nach vorzeitiger Beendigung des Pachtvertrags; Umbauarbeiten durch Mieter oder Pächter; Wertersatz; Verkehrswertermittlung nach Sachwertverfahren; Einfamilienhaus; Mietereinbauten; Mietermodernisierung; Mietinvestitionen; Werterhöhung

1. Führt der Pächter im Einvernehmen mit dem Verpächter erhebliche Umbauarbeiten durch, und wird das Pachtverhältnis vorzeitig beendet, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Wertersatz wegen ungerechtfertigter Bereicherung.

2. Wie bei einem Einfamilienhaus ist der objektive Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln, auch wenn die Umbauarbeiten noch nicht abgeschlossen waren.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. machen gegen die Bekl. einen Anspruch auf Wertersatz für von ihnen auf einem Grundstück der Bekl. getätigte Investitionen geltend.

Die Bekl. ist Eigentümerin des Grundstücks K. Straße 2-3 in H. Das Grundstück ist mit einem Haupt‑ und einem Nebengebäude bebaut. Bei dem Nebengebäude handelt es sich um das ehemalige Altenteil mit einer Waschküche, welches zeitweise auch als Stall genutzt wurde.

Die Bekl. bewohnt das Hauptgebäude. Sie hat ihren festen Wohnsitz jedoch in Berlin.

Im Jahr 2001 kamen die zu diesem Zeitpunkt befreundeten Parteien zunächst überein, dass die Kl. einen Teil des Grundstücks zu Freizeit‑ und Erholungszwecken nutzen können sollten. Nachdem die Idee, im Garten eine Holzlaube zu errichten, verworfen worden war, beschlossen die Parteien übereinstimmend, dass die Kl. das Altenteil umbauen sollten, um es dann für sich zusammen mit dem angrenzenden Garten nutzen zu können.

Spätestens Anfang 2002 begannen die Kl. mit Arbeiten auf dem Grundstück. Zunächst wurde Baufreiheit hergestellt. Im Jahr 2002 erfolgten dann Umbaumaßnahmen. Die Bekl. führte anfänglich den Materialeinkauf durch. Auf Anweisung der Kl. bestellte sie die Materialien und holte sie ab. Die Materialien wurden von den Kl. bezahlt.

Am 2. November 2002 feierten die Parteien nach Fertigstellung des Daches gemeinsam mit Nachbarn und Handwerkern ein Richtfest.

Anfang des Jahres 2003 nahmen die Kl. das Dach wieder auf und ließen Gauben anbauen. Diese Gauben waren im Mai 2003 fertiggestellt.

Die Kl. führten darüber hinaus in den Jahren 2002 und 2003 im Wesentlichen folgende Umbaumaßnahmen durch: Arbeiten am Mauerwerk, Verlegung von Heizungs‑ und Sanitäranlagen, Klempner‑, Estrich‑ und Rigipsarbeiten, Einbau neuer Fenster und Türen, Verlegung von Fliesen und Elektrik und Installation neuer Regenrinnen.

Auf Betreiben der Kl. schlossen die Parteien vor Fertigstellung der Umbaumaßnahmen am 7.12.2003 einen unbefristeten, schriftlichen Pachtvertrag, der mit einer Frist von drei Monaten bis zum 31.12. eines jeden Jahres gekündigt werden konnte. Als Pacht wurden 600 € jährlich vereinbart, zahlbar im Voraus in zwei gleichen Teilbeträgen am 1.1. und 1.7. eines jeden Jahres. Unter § 1 Ziffer 2. des Vertrages wurde unter der Überschrift „Kurze Beschreibung der baulichen Anlagen (Zustand bei Vertragsbeginn)" festgehalten: „Ehemaliges Altenteil mit Waschküche, Umbau und Sanierung 2002/2003 s. Anlage". Die Anlage lag bei Unterschrift des Vertrages nicht vor. Die Parteien beabsichtigten, die Anlage zu einem späteren Zeitpunkt aufzusetzen. Da es zum Zerwürfnis der Parteien kam, wurde die Anlage auch später nicht gefertigt. (...)

Nach dem schriftlichen Vertragsschluss führten die Kl. keine weiteren Umbaumaßnahmen durch. (...)

Mit Schreiben vom 4.5.2004 wies die Bekl. durch ihren Prozessbevollmächtigten darauf hin, dass sie dem Einbau der Gauben immer widersprochen habe. Unter dem 25.5.2004 erklärte sie durch ihren Prozessbevollmächtigten, dass die Errichtung eines Wohnhauses nicht den getroffenen Absprachen entspreche und die Dachgauben zu entfernen seien. (...)

Unter dem 25.10.2004 wurde die Bekl. durch den Landkreis Stendal darauf hingewiesen, dass der Umbau genehmigungspflichtig sei und eine Baugenehmigung nicht vorliege.

Aufgrund wechselseitiger ordentlicher Kündigungen beider Parteien wurde das Pachtverhältnis zum 31.12.2004 beendet.

Nach Eingang eines Antrags auf Baugenehmigung im Juli 2005 erteilte der Landkreis Stendal als zuständige Behörde am 24.11.2005 dem Kl. zu 1. eine Baugenehmigung für den Umbau des Nebengebäudes zum Wohnhaus

Die Kl. tragen vor, sie hätten Material und Arbeitsleistungen in Höhe von 44.845,66 € für die Sanierungsarbeiten aufgewandt. Das Dach sei vor den Umbaumaßnahmen baufällig und nicht zum Aufenthalt von Menschen geeignet gewesen. Die Bekl. sei mit allen Umbaumaßnahmen einschließlich der Dachgauben einverstanden gewesen. Sie sei beim Dachgeschossausbau ständig zugegen gewesen und mit dem Einbau der Dachgauben ausdrücklich einverstanden gewesen. Zu Beginn der Umbaumaßnahmen Ende 2001 habe die Bekl. ihnen gegenüber erklärt, sie könnten die Investitionen durch einen langjährigen Pachtvertrag abwohnen. Wenn dies nicht möglich sei, so verfüge sie über mehrere Bausparverträge, die geeignet seien, die investierte Summe auszuzahlen. Die Bekl. habe ihnen versichert, dass für den Ausbau der Scheune die entsprechenden Genehmigungen vorlagen. Bis zum Abschluss des Pachtvertrages habe die Kl. den Umbauarbeiten in keiner Form widersprochen. Ab Dezember 2003 hätten sie zunächst wegen der Witterung und dann wegen der Streitigkeiten mit der Bekl. keine weiteren Arbeiten mehr durchgeführt. Die Streitigkeiten hätten sich nicht an der Art der Umbaumaßnahmen, sondern an der absprachewidrigen Weigerung der Bekl., den Kl. ein langfristiges Nutzungsrecht einzuräumen, entzündet. Der Pachtvertrag vom 7.12.2003 sei nicht wirksam zustande gekommen, da die wesentlichen Eckdaten noch nicht vereinbart gewesen seien. (...)

Die Bekl. trägt vor, das ehemalige Altenteil habe sich in einem renovierungsbedürftigen, aber durchaus benutzbaren Zustand befunden. Es habe über ein funktionsfähiges Dach verfügt, so dass nur Innendekorationsarbeiten hätten durchgeführt werden müssen, um es als Freizeit‑ und Erholungsobjekt zu nutzen. Zwischen den Parteien sei abgesprochen gewesen, dass die Kl. sich das Objekt so renovieren könnten, wie sie es ihren Bedürfnissen entsprechend erreichen wollten, die Bekl. hierfür aber keinerlei Kosten übernehmen sollte. Die Bekl. sei lediglich mit einer Nutzung als Freizeit‑ und Erholungsobjekt, nicht jedoch mit einem dauerhaften Wohnen der Kl. einverstanden gewesen. Gravierende Veränderungen sollten nicht vorgenommen werden. Die Kl. hätten sich daran nicht gehalten. (...)

I. Die Kl. haben gegen die Bekl. Anspruch auf Wertersatz in Geld in Höhe von 33.450 € wegen ungerechtfertigter Bereicherung gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alt., 818 Abs. 2 BGB.

Gemäß § 812 Abs. 1 S. 2 2. Alt. BGB ist derjenige, der etwas erlangt, da der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt, zur Herausgabe verpflichtet.

Danach ist der Empfänger einer Leistung zur Herausgabe verpflichtet, wenn der mit der Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt. Der „Zweck" darf einerseits nicht Gegenstand der vertraglichen Bindung oder Bedingung eines Rechtsgeschäfts sein, andererseits darf er auch nicht ein bloßer, wenn auch vom Empfänger erkannter, Beweggrund oder eine einseitige Erwartung des Leistenden geblieben sein. Notwendig und genügend ist vielmehr eine - auch stillschweigend mögliche - Einigung im Sinne der tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen beiden Partnern über den verfolgten Zweck (BGH, NJW 1992, 2690; 2004, 512).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Die Kl. haben mit der Bekl. vereinbart, auf deren Grundstück Umbauarbeiten zu erbringen. Zweck der Umbauarbeiten sollte sein, dass die Kl. das Gebäude nach erfolgtem Umbau für sich würden nutzen können. Diese Übereinstimmung bestand unabhängig von der zwischen den Parteien streitigen Frage, ob die spätere Nutzung durch die Kl. als ständiger Wohnsitz möglich sein oder das Gebäude nur zu Erholungszwecken genutzt werden sollte.

Die Kl. sollten den Umbau durchführen, ohne dass zwischen den Parteien vereinbart war, dass die Umbauleistungen als Gegenleistung für die spätere Nutzung erfolgen sollten. Soweit die Kl. behaupten, es sei vereinbart gewesen, dass die Umbauarbeiten abgewohnt werden sollten, sind sie dafür beweisfällig geblieben.

Soweit die Bekl. bestreitet, dass die Umbauarbeiten in dem von den Kl. durchgeführten Umfange mit ihrer Zustimmung zu dem vereinbarten Zweck erfolgt seien, ist ihr Bestreiten lediglich hinsichtlich des Einbaus der Dachgauben erheblich.

Denn nur hinsichtlich der Dachgauben hat die Bekl. substantiiert und unter Beweisantritt vorgetragen, dass sie diesen sowohl sofort nach Einbau als auch bei und nach Abschluss des schriftlichen Pachtvertrages widersprochen und deren Rückbau gefordert habe. Im Übrigen folgt aus dem unstreitigen Vortrag der Parteien, dass die Bekl. den Umbau nicht nur duldete, sondern er mit ihrer ausdrücklichen Zustimmung erfolgte. Der Entschluss, das Altenteil umzubauen, wurde von den Parteien übereinstimmend gefasst. Anfänglich half die Bekl. auch noch beim Materialeinkauf. Das Richtfest wurde gemeinsam gefeiert. Soweit die Bekl. lediglich unter Beweisantritt vorgetragen hat, sie habe Bedenken hinsichtlich der Fenster gegenüber den Kl. geäußert, war der angebotene Beweis nicht zu erheben. Denn es fehlt bereits an einem klaren Vortrag, dass die Bekl. dem Einbau widersprochen und den Rückbau gefordert habe. Im Übrigen hat die Bekl. zumindest nachfolgend mit Abschluss des Pachtvertrages demonstriert, dass die bis dahin erfolgten Umbauarbeiten mit Ausnahme der Dachgauben zu dem vereinbarten Zweck einer Gebrauchsüberlassung an die Kl. erfolgt waren. Zwar sollte zu dem Pachtvertrag eine Anlage gefertigt werden, in dem die Umbauarbeiten konkret beschrieben werden sollten. Dass diese Anlage nicht gefertigt wurde, belegt aber nicht, dass die Bekl. mit den Umbaumaßnahmen, wie sie bereits erfolgt waren, nicht einverstanden war. Vielmehr ergibt sich aus der nachfolgenden Korrespondenz unzweifelhaft, dass die Bekl. lediglich mit dem Einbau der Dachgauben nicht einverstanden war und deren Rückbau forderte.

Auf das substantiierte Bestreiten der Bekl., dem Einbau der Dachgauben zugestimmt zu haben, sind die Kl. beweisfällig geblieben. Die von ihnen benannten Zeugen D. und R. S. konnten eine Zustimmung der Bekl. nicht bekunden. Auf weitere Zeugen haben die Kl. ausdrücklich verzichtet.

Soweit mit den Umbauarbeiten von den Parteien übereinstimmend bezweckt war, dass die Kl. das umgebaute Gebäude später für sich würden nutzen können, ist es hierzu nicht gekommen. Zwar haben die Parteien am 7.12.2003 einen schriftlichen, unbefristeten Pachtvertrag abgeschlossen. Dieser Vertrag ist auch wirksam zustande gekommen. Ein Vertrag ist wirksam zustande gekommen, wenn die Parteien sich über die wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben (Ellenberger in: Palandt, BGB, 68. Aufl., Einf. v. § 145 Rn. 3 m. w. N.). Wesentliche Vertragsbestandteile eines Pachtvertrages sind die zu entrichtende Pacht und die Überlassung des Pachtobjekts zur Nutzung und Fruchtziehung. Über beides haben die Parteien sich geeinigt. Soweit die Anlage zum Mietvertrag, in der Umfang des Umbaus und der Sanierung festgehalten werden sollte, nicht zustande gekommen ist, fehlte es nicht an der Einigung über einen essentiellen Vertragsbestandteil. Da die Kl. beweisfällig dafür geblieben sind, dass ein langjähriges „Abwohnen" der Investitionen vereinbart war und dies ebenfalls in der Anlage festgehalten werden sollte, können die Leistungen der Kl. nicht als vereinbarte Pachtvorauszahlungen qualifiziert werden. Auch das Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss zeigt, dass diese den Vertrag für wirksam geschlossen hielten. Kl. wie Bekl. sind von der Pachtzahlungsverpflichtung der Kl. ausgegangen und haben das Vertragsverhältnis durch eine Kündigungserklärung beendet.

Letztlich kommt es auf die Wirksamkeit des Pachtvertrages aber auch nicht entscheidend an. Denn auch mit wirksamen Abschluss dieses unbefristeten, zum Ende eines jeden Jahres kündbaren Vertrages ist der von den Parteien mit den Umbauarbeiten verfolgte Zweck einer Nutzung des umgebauten Gebäudes durch die Kl. nicht erreicht worden. Die Parteien haben das Vertragsverhältnis nach nur einem Jahr und vor Abschluss der Umbaumaßnahmen beendet. Zu einer Nutzung des vollständig umgebauten Gebäudes durch die Kl. ist es nicht gekommen.

Die Bekl. hat daher das durch die Leistung der Kl. Erlangte herauszugeben. Gemäß § 818 Abs. 2 BGB hat sie den Wert des Erlangten zu ersetzen.

Ist die Herausgabe nicht möglich, so ist gemäß § 818 Abs. 2 BGB der Wert des Erlangten zu ersetzen.

Vorliegend ist eine Herausgabe in natura nicht möglich, da die Baumaterialien durch den Einbau verändert wurden.

Zu ersetzen ist der Wert des Erlangten, nämlich der objektive Verkehrswert, den das Erlangte nach seiner tatsächlichen Beschaffenheit für jedermann hat (BHGZ 82, 299) bzw. der Betrag, den ein Dritter am Markt dafür zu zahlen bereit wäre (BGH, NJW 2006, 2847/52).

Der objektive Verkehrswert des Erlangten beläuft sich vorliegend auf 33.450 €.

Dies steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahmen fest.

Das von der Bekl. durch die Leistungen der Kl. Erlangte ist der Wertzuwachs, den das Nebengebäude durch den Umbau erfahren hat.

Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dr. F. in seinem Gutachten vom 18.12.2007 ist der Wertzuwachs bezogen auf das Nebengebäude ohne den Bodenwert („fiktiver Verkehrswert") nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln.

Der Sachverständige hat insofern den Beweisbeschluss vom 30.4.2007, nach dem der Wertzuwachs bezogen auf das gesamte Grundstück ermittelt werden sollte, zutreffend ausgelegt. Denn nur Wertveränderungen am Nebengebäude ohne den Bodenwert sind den Kl. zuzuschreiben.

Der Sachverständige hat seine Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren nachvollziehbar damit begründet, dass sich das Gebäude in keinem ertragsfähigen Zustand befindet und für Einfamilienhäuser grundsätzlich auch das Sachwertverfahren heranzuziehen ist, da diese nicht ertragsorientiert gebaut werden.

Darüber hinaus steht einer Berechnung der Wertsteigerung nach dem Ertragswertverfahren vorliegend entgegen, dass sich nicht feststellen lässt, welche konkrete Vertragsdauer von den Parteien als Gegenleistung für die Investitionen beabsichtigt war.

Der Vorteil des Vermieters kann nur dann nach dem erhöhten Ertragswert bemessen werden, wenn der Vermieter eher als vereinbart dem Mieter nicht mehr die als Gegenleistung für die Investitionen vorgesehene Nutzung einzuräumen braucht und das Objekt bis zur eigentlich vorgesehenen Vertragsbeendigung an einen anderen zu einer erhöhten Miete weitervermieten kann (vgl. BGH, Urt. v. 5.10.2005, XII ZR 43/02, Rn. 24 zitiert nach juris, BGH, Urt. v. 3.2.1959, VIII ZR 91/58, Rn. 55 zitiert nach juris). Die Parteien haben vorliegend aber einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Kündigungsmöglichkeit zum Ende eines jeden Jahres geschlossen. Die Bekl. ist durch die Vertragsbeendigung daher nicht um eine konkrete Restnutzungsdauer bereichert, anhand derer sich ihre Bereicherung nach dem Ertragswertverfahren berechnen ließe.

Die bei der Bekl. eingetretene Vermögensmehrung nach Scheitern des gemeinsam bezweckten Erfolges einer Nutzung des umgebauten Altenteils durch die Kl. lässt sich nur nach der Differenz zwischen dem fiktiven Verkehrswert des Nebengebäudes vor dem Umbau und dem fiktiven Verkehrswert des Nebengebäudes nach dem Umbau im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung nach dem Sachwertverfahren bemessen. (...)

Es ist der fiktive Verkehrswert des Gebäudes am 1.1.1995 ohne Dachgauben zugrunde zu legen. Da eine Zustimmung der Bekl. zum Einbau der Dachgauben nicht feststellbar ist, handelt es sich hinsichtlich deren Einbaus um eine aufgedrängte Bereicherung. Da die Bekl. den Rückbau fordert und hierzu gemäß §§ 823, 249 BGB wegen Verletzung ihres Eigentums berechtigt ist, ist insoweit ein Wertersatzanspruch der Kl. ausgeschlossen (vgl. BGH, LM Nr. 21). (...)

Die Bekl. hat eingewandt, der Zustand des Nebengebäudes sei bei Beginn in einem besseren Zustand gewesen, als vom Sachverständigen festgestellt. Soweit sie dies bezüglich des Daches unter Beweis gestellt hat, hat das Gericht Beweis erhoben. Insofern hat die Beweisaufnahme ergeben, dass dahingestellt bleiben kann, ob das Dach zu Beginn der Baumaßnahmen noch dicht war oder nicht. Denn allein aufgrund des Alters des Daches, das nach schlüssiger Aussage der Zeugin R. S. bereits 1962 vorhanden und damit im Jahr 2002 40 Jahre alt war, muss nach überzeugender Aussage des Sachverständigen im Rahmen der Wertermittlung ein Reparaturstau angenommen werden. Denn es war früher oder später mit einer Reparatur zu rechnen. Nachvollziehbar hat der Sachverständige darauf hingewiesen, dass aus sachverständiger Sicht ein Dach bereits nach 30 Jahren „fertig" ist. (...)

Unzutreffend ist auch der Ansatz der Bekl., soweit sie meint, es sei zusätzlich wertmindernd zu berücksichtigen, dass die Arbeiten nicht durch Fachfirmen durchgeführt worden seien und daher keine Gewährleistungsansprüche bestünden. Bei der Wertermittlung wurden die Kosten zur Behebung des Reparaturstaus in Ansatz gebracht. Insofern wurde durchaus berücksichtigt, dass diese Kosten anfallen und nicht von Dritten aufgrund von Gewährleistungsansprüchen getragen werden, zumal diese Ansprüche auch nicht der Bekl., sondern dem Auftraggeber zustünden.

Die Bekl. meint weiter zu Unrecht, dass bei der Ermittlung der Bereicherung der Bekl. die Kosten der Fertigstellung in Abzug zu bringen seien. Der von der Bekl. beauftragte Parteigutachter S. kommt zwar in seinem Wertermittlungsgutachten vom 29.12.2008 zum Ergebnis, dass das Nebengebäude durch die Umbauarbeiten nur eine „fiktive", aber keine tatsächliche Wertsteigerung erfahren habe, da das Nebengebäude nur nach Fertigstellung nutzbar und die Fertigstellungskosten daher in Abzug zu bringen seien. Dem kann aber nicht gefolgt werden. Das Nebengebäude bzw. das Gesamtgrundstück zuzüglich des nicht fertig umgebauten Nebengebäudes hat nicht erst dann einen Marktwert, wenn es fertiggestellt ist. Es ist derzeit nicht unverkäuflich. Sein Marktwert ist nur mangels Fertigstellung gemindert. Insoweit hat der Sachverständige Dr. F. zutreffend der Nichtfertigstellung und der daraus resultierenden geringen Attraktivität auf dem Markt mit einem erhöhten Risikoabschlag Rechnung getragen.

Die Kosten der Fertigstellung können auch nicht aus anderen Rechtsgründen in Abzug gebracht werden. Die Kl. waren nach der mit der Bekl. getroffenen Vereinbarung nicht verpflichtet, den Umbau unabhängig von einer Gebrauchsüberlassung fertigzustellen. Sie schulden die Fertigstellung bzw. die Kosten hierfür auch nicht aus Schadensersatzgesichtspunkten, da sie den Gebrauchsüberlassungs‑ bzw. Pachtvertrag ordentlich gekündigt haben. Es fällt in den Verantwortungsbereich der Bekl., dass sie Wertersatz für einen unvollständigen Bau leisten und den Bau nur auf eigene Kosten fertigstellen lassen kann, da sie sich mit dem Umbau einverstanden erklärt hatte, ohne sich gegen das nun verwirklichte wirtschaftliche Risiko des Wertersatzes für einen unvollständigen Bau vertraglich abgesichert zu haben. (...)

Wer auf einem fremden Grundstück Zeit und Geld für Umbauarbeiten investiert, beabsichtigt auch eine langfristige Nutzung. Kommt es dazu nicht, und wird ein Pachtvertrag schon nach kurzer Zeit gekündigt, kann ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Grundstückseigentümer bestehen.

Die Kläger hatten auf dem Grundstück der Beklagten ein ehemaliges Altenteil mit Waschküche gepachtet, das sie im Einvernehmen mit der Beklagten, die das Hauptgebäude bewohnte, für Wohnzwecke umbauten. Nachdem das Richtfest gefeiert worden war, kam es zum Zerwürfnis, und der Pachtvertrag wurde von beiden Teilen fristgerecht (Kündigungsfrist von drei Monaten) gekündigt. Die Kläger verlangten Wertersatz aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Mit Urteil vom 20. März 2009 gab das Landgericht Stendal der Klage im Wesentlichen statt, nachdem es ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert des umgebauten Altenteils eingeholt hatte. Einem von der Beklagten eingereichten Privatgutachten, wonach die Fertigstellungskosten abzuziehen seien, sei nicht zu folgen. Der Sachverständige habe vielmehr überzeugend dargelegt, dass das umgebaute Gebäude auch schon jetzt einen Marktwert habe.