Ausgleichsanspruch auf Geldersatz anstelle nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen wegen Umbaus durch Vermieter

Ausgleichsanspruch auf Geldersatz anstelle nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen wegen Umbaus durch Vermieter; nutzlose Schönheitsreparaturen; ergänzende Vertragsauslegung

Dem Vermieter steht im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Geldersatz für die vom Mieter geschuldeten, aber wegen geplanten Objektumbaus durch den Vermieter nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen zu, der den Betrag umfasst, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre (Anschluss an BGHZ 92, 363; BGH, GE 2002, 1054; BGH, GE 2005, 51). Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Umbaumaßnahmen wegen Veräußerung des Objekts tatsächlich nicht durchführt. Die Zahlungspflicht des Mieters beschränkt sich nur dann auf die geringeren Kosten für Eigenleistungen des Mieters und Materialkosten, wenn er auch erfüllungsbereit gewesen wäre.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. verlangen von den Bekl. die Zahlung eines Geldbetrages wegen der Kosten von Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten. [...] Die Bekl. waren aufgrund eines Mietvertrages vom 1. September 2000 Mieter der Geschäftsräume des Objektes E.-Sch.-Straße ... in K. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Bekl. am 31. Oktober 2009.

Gemäß § 6.2 des Mietvertrages ist bezüglich Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung Folgendes geregelt:

6.2 „Die Schönheitsreparaturen, die Instandhaltung und die Instandsetzung (einschließlich etwa erforderlicher Erneuerungen) des Mietobjekts übernehmen die Mieter auf eigene Kosten. Hierzu gehören insbesondere - jedoch nicht ausschließlich - das Streichen der Wände und Decken, das vorherige Tapezieren der Wände und Decken bei nicht mehr tragfähigen Tapeten, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innen- und Außentüren und Tore. Diese Arbeiten sind nach Bedarf, spätestens jedoch - unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Räume und Bereiche - für Küchen, Bäder und WC nach drei Jahren, für alle sonstigen Räume und Bereiche alle fünf Jahre, durchzuführen. Teppichböden und sonstige Bodenbeläge sind nach Bedarf, Teppichböden spätestens alle fünf Jahre, zu erneuern. Die Instandhaltung und Instandsetzung umfasst darüber hinaus, jedoch nicht abschließend, Sonnenschutz, Lampen und Leuchtmittel, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie weitere haustechnische Einrichtungen, dagegen nicht Dach und Fach im Übrigen."

§ 13 des Mietvertrages enthält bezüglich der Beendigung des Mietverhältnisses die nachfolgende Regelung:

§ 13 „Beendigung des Mietverhältnisses

13.1 Die Mieter sind verpflichtet, das Mietobjekt am letzten Tag des Mietverhältnisses geräumt und vollständig renoviert zurückzugeben. Insbesondere haben die Mieter Beschädigungen des Mietobjektes, die die Mieter oder deren Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht haben, zu beseitigen. Geschuldet ist die Rückgabe unter vollständiger Wiederherstellung des bei Beginn des Mietverhältnisses gegebenen Zustandes. Die Mieter haben daher insbesondere, und zwar unabhängig von der Mietdauer sowie dem Zeitpunkt der letzten Renovierung, die in § 6 aufgeführten Arbeiten in den Mieträumen durchzuführen.

13.2 Die Mieter sind berechtigt und verpflichtet, eine Einrichtung, mit der sie das Mietobjekt versehen haben, unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes wegzunehmen. Die Vermieter können die Ausübung des Wegnahmerechtes der Mieter durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass die Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme haben."

[...] Die Vermieter stellten das Mietobjekt [...] nach erheblichen Umbauarbeiten im Gesamtwert von 1,8 Millionen DM (920.325 €) entsprechend den Wünschen der Bekl. zum Betrieb eines medizinischen Therapiezentrums zur Verfügung. In der Folgezeit kam es zu Streitigkeiten zwischen den Parteien über Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Unter anderem führten die Parteien einen Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht Koblenz wegen der Kosten für die Instandsetzung eines Steuerungssystems der Aufzugsanlage (6 U 11/09). In diesem Verfahren wiesen die Bekl. u. a. in der Berufungsschrift vom 5. Januar 2009 darauf hin, dass die in Ziffer 6.2 des Mietvertrages vereinbarte Klausel ihrer Rechtsauffassung nach unwirksam sei. Aus diesem Grunde seien die Bekl., worauf die Kl. bereits jetzt hinzuweisen seien, bei Mietende zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

Mit Schreiben der Kl. an die Prozessbevollmächtigten der Bekl. wiesen die Kl. die Bekl. darauf hin, dass sie die Erklärung in der Berufungsschrift, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein, als endgültige Leistungsverweigerung ansehen würden. Weiter heißt es in dem Schreiben wörtlich wie folgt:

„Unabhängig davon bringen wir Ihrer Mandantschaft hiermit zur Kenntnis, dass die Vermieter im Zuge der beabsichtigten Neuvermietung des Objektes umfangreiche Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen werden.

Unsere Mandanten werden deshalb an Stelle der Durchführung von Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten den hierfür noch zu ermittelnden Geldbetrag von ihrer Partei einfordern ..." [...]

Am 16. November 2009 räumten die Bekl. das Objekt, ohne Schönheitsreparaturen, Instandhaltungs-, Instandsetzungsarbeiten und/oder Renovierungsarbeiten durchgeführt zu haben. In einem von den Kl. beantragten selbständigen Beweisverfahren ermittelte der bestellte Sachverständige Renovierungskosten in Höhe eines Gesamtbetrages von brutto 131.942,08 €. [...]

Am 30. März 2011 veräußerten die Kl. das streitgegenständliche Mietobjekt an die Firma [...], ohne zuvor Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. [...]

Die Kl. haben klageweise die Zahlung von 131.942,08 € geltend gemacht.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Kl. mit ihrer Berufung. [...]

Die zulässige Berufung ist begründet.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Ausgleichsanspruch in Höhe von 131.942,08 € im Wege der ergänzenden Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages zu.

Die Parteien haben in §§ 6, 13 des Mietvertrages die Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung wirksam auf die Bekl. übertragen. Bei den streitgegenständlichen Klauseln handelt es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen, sondern um eine Individualvereinbarung, gegen deren Wirksamkeit keine Bedenken bestehen.

Zwar haben die Bekl. geltend gemacht, das ursprüngliche Blankoformular sei von der Kl.seite verwendet worden, ohne dass ein „wirkliches Ausverhandeln" der Klauseln in den §§ 6 und 13 stattgefunden habe. Aufgrund des unstreitigen Vortrags beider Parteien und der von den Parteien insoweit vorgelegten Urkunden steht jedoch zur Überzeugung des Senats fest, dass es sich bei den streitgegenständlichen Regelungen um Individualvereinbarungen handelt. (wird ausgeführt)

Dementsprechend hat auch der 6. Zivilsenat in seinem Urteil vom 17. Dezember 2009 (6 U 11/09) ausgeführt, dass die Wirksamkeit der in § 6 des Mietvertrages vorgenommenen Überwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung auf die beklagten Mieter keinen Bedenken unterliegt, weil die Regelung in § 6 des Vertrages individuell nur für das Mietverhältnis der Parteien entworfen worden sei. Die Bekl. hätten ausdrücklich bestätigt, dass die Regelung in § 6 über die Schönheitsreparaturen, die Instandhaltung und Instandsetzung zwischen den Parteien ausgehandelt worden sei. Soweit sie sich darauf berufen würden, dass dabei nicht über den Aufzug gesprochen worden sei, steht dies der Annahme eines Aushandelns nicht entgegen.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass es sich bei den Regelungen in §§ 6, 13 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages um individualvertragliche Vereinbarungen handelt.

Die streitgegenständlichen Klauseln in §§ 6, 13 des Vertrages können daher nur unter den Voraussetzungen des § 138 BGB als unwirksam angesehen werden (BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99 -, BGHZ 151, 63, Tz. 25). Eine die Grenze der Sittenwidrigkeit überschreitende Benachteiligung der Bekl. aufgrund der vertraglich übernommenen Instandsetzungsverpflichtung und Übernahme von Schönheitsreparaturen ist indes weder erkennbar noch dargetan. Diese ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei gleichzeitiger Endrenovierungsverpflichtung nicht wirksam auf die Mieter übertragen werden kann (vgl. hierzu BGH NJW 2005, 2006 ff.). Hierzu hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 5. Juni 2002 (NJW 2002, 2383 f.) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass im Rahmen der Prüfung der Wirksamkeit einer Individualvereinbarung zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten nicht auf das „Leitbild" des Mietvertrages abgestellt werden könne. Dieser Begriff sei im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen entwickelt worden und habe nur dort eine sinnvolle Funktion. Dadurch, dass Abweichungen vom Leitbild eines bestimmten Vertragstyps weitgehend für unwirksam erklärt werden, solle verhindert werden, dass der Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen an die Stelle der abgewogenen, die Interessen beider Parteien berücksichtigenden gesetzlichen Regelungen eine Bestimmung setzt, die einseitig der Wahrung seiner eigenen Interessen diene. Auf einen ausgehandelten Individualvertrag treffe diese Überlegung grundsätzlich nicht zu. Hier könne davon ausgegangen werden, dass beide Vertragsparteien bei den Vertragsverhandlungen in der Lage waren, ihre Interessen ausreichend zu wahren (BGH, aaO.; Urteil vom 11. Mai 1988 - IV a ZR 305/86).

Soweit das Landgericht weiter ausgeführt hat, dass den Kl. ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280, 281 BGB ungeachtet der unterlassenen Schönheitsreparaturen bzw. Endrenovierung bereits deshalb nicht zustehe, weil die Kl. die Bekl. weder zur Durchführung konkreter Arbeiten aufgefordert noch hierzu eine angemessene Frist gesetzt hätten, kann dahingestellt bleiben, ob die Ausführungen des Landgerichts insoweit zutreffend sind, insbesondere ob eine Aufforderung an die Bekl. zur Erbringung der Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten unter Fristsetzung aufgrund einer von ihnen geäußerten ernsthaften endgültigen Erfüllungsverweigerung entbehrlich war. Denn die Kl. heben in der Berufungsbegründung zu Recht hervor, dass sie stets darauf hingewiesen haben, dass sie vorrangig den Geldausgleichsanspruch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als gegeben ansehen und geltend machen. Eine Aufforderung der Bekl. zur Erbringung der Schönheitsreparaturen wäre im Übrigen in Anbetracht der von den Kl. geplanten Umbaumaßnahmen nicht zielführend gewesen.

Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts steht den Kl. aber der von ihnen - insoweit zu Recht vorrangig - geltend gemachte Ausgleichsanspruch im Wege ergänzender Vertragsauslegung gemäß §§ 157, 133 BGB entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 -, BGHZ 92, 363; Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99 -, GE 2002, 1054; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 -, GE 2005, 31 = NJW 2005, 425) zu. Nach dieser Rechtsprechung kann sich ein Anspruch des Vermieters auf Geldersatz für die vom Mieter geschuldeten Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergeben (BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99). Danach kommt ein Anspruch auf Geldersatz in Fällen in Betracht, in denen ein Mieter bei Auszug die von ihm geschuldeten Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und deshalb auch an einer Sachleistung des Mieters nicht mehr interessiert ist, und wenn der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält. Bei dieser Sachlage, so der Bundesgerichtshof, wäre es zum einen widersinnig, den zum Umbau entschlossenen Vermieter an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtung festzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde. Zum anderen würde es regelmäßig in Widerspruch zum Inhalt des Mietvertrages stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste (BGH, aaO.).

Auch im vorliegenden Fall enthält der Mietvertrag keine ausdrückliche Abrede darüber, ob den Kl., wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses fällige Instandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen nicht ausgeführt sind, ein Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung zusteht, wenn sie beabsichtigen, die Mietsache umzubauen und durch den Umbau etwaige Instandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen wieder zerstört würden.

Soweit das Landgericht die Auffassung vertreten hat, eine ergänzende Vertragsauslegung komme hier nicht in Betracht, weil die Kl. bereits bei Abschluss des Mietvertrages gewusst hätten, dass die in den §§ 6, 13 des Mietvertrages enthaltene Schönheitsreparatur-, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Endrenovierungsverpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses so gut wie sinnlos würde, vermag sich der Senat dieser Würdigung nicht anzuschließen. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, die Kl. hätten die Räume des Geschäftshauses nach den Bedürfnissen der Bekl. zum Betrieb eines Therapiezentrums umgestaltet und hergerichtet. Die Kl. selbst hätten vorgetragen, wegen der Größe des Objektes sei eine Neuvermietung notwendigerweise mit dem Umbau und der Umgestaltung des Objektes verbunden gewesen, um es nach den Bedürfnissen des zukünftigen Mieters herzurichten. Es sei daher bereits bei Abschluss des Mietvertrages klar gewesen, dass eine Neuvermietung ohne Umgestaltung so gut wie nie möglich sein würde, da es Mieter mit den gleichen Bedürfnissen in Anbetracht der Größe und Art des Objektes nie geben würde. Die Kammer halte es daher nicht für interessengerecht und angemessen, den Vermieter im Wege der Vertragsauslegung zu schützen. Dieser Würdigung vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Dem Sachvortrag beider Parteien lassen sich keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2000 den Kl. klar gewesen wäre, dass eine Neuvermietung ohne Umbau nicht möglich sein würde. Auch objektiv liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass es tatsächlich nicht möglich sein soll, das Objekt - ohne Durchführung von Umbaumaßnahmen - weiterzuvermieten. Für die Feststellung des Landgerichts, es würde in Anbetracht der Größe und Art des Objektes Mieter mit den gleichen Bedürfnissen nie geben, liegen objektiv keine Anhaltspunkte vor. Dass sich die Kl. nach der Kündigung des Mietverhältnisses durch die Bekl. zunächst zu einem Umbau des Objektes entschlossen hatten, um eine bessere Vermietbarkeit erzielen zu können, stellt keinen Anhaltspunkt dafür dar, dass bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2000 erkennbar gewesen sein soll, dass eine Neuvermietung ohne Umbaumaßnahmen an einen neuen Mieter Schwierigkeiten bereiten könnte. Erst recht lässt sich nicht feststellen, und hierfür werden vom Landgericht auch keine Tatsachen benannt, dass bereits bei Abschluss des Mietvertrages feststand, dass es Mieter mit den gleichen Bedürfnissen in Anbetracht der Größe und Art des Objektes nie geben würde. Im Gegenteil spricht bereits die Tatsache, dass das Objekt vor der Anmietung durch den Bekl. an einen Mieter, nämlich die OFD Koblenz, vermietet war, und die Tatsache, dass das Objekt später unstreitig, ohne dass zuvor Umbaumaßnahmen durchgeführt worden waren, an eine Immobilienfirma veräußert worden ist, dagegen, dass bereits im Jahr 2000 feststand, dass das Objekt nach der Räumung durch den Bekl. quasi unvermietbar wäre.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass sich die Kl. im Jahr 2009 zu einem Umbau des Objektes entschlossen hatten, um eine Vermietbarkeit des Objektes zu erreichen, nachdem sie sich zuvor, nachdem die Bekl. die Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen hatten, um eine Neuvermietung vergeblich bemüht hatten, ohne zuvor Umbaumaßnahmen durchzuführen. Letztlich kommt es hierauf aber nicht entscheidungserheblich an. Es war den Kl. als Eigentümern der Immobilie unbenommen, sich nach der Kündigung durch die Bekl. um eine Neuvermietung - ohne zuvor Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben - zu bemühen, oder zunächst im Zuge der beabsichtigten Neuvermietung umfangreiche Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen.

Der Ausgleichsanspruch der Kl. im Wege ergänzender Vertragsauslegung entfällt auch nicht dadurch, dass die Bekl. (richtig wohl: Kl., die Red.) das Objekt am 30. März 2011 an die Firma [...] veräußert haben, ohne zuvor tatsächlich Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Die Kl. hatten den Bekl. unstreitig mit Schreiben vom 25. September 2009 mitgeteilt, dass sie im Zuge der beabsichtigten Neuvermietung des Objektes umfangreiche Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen würden und deshalb an Stelle der Durchführung der Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten den hierfür noch zu ermittelnden Geldbetrag von den Bekl. einfordern würden. Der Zahlungsanspruch des Vermieters entsteht dabei, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlangt. Er wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten des Vermieters vor Rückgabe renoviert oder sich zur Renovierung nach dem Umbau bereit erklärt (OLG Oldenburg, WuM 2000, 301; Hannemann/Wiegner, Münchner Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl. 2010, § 19 Rn. 218). Der danach spätestens mit Ende des Mietverhältnisses am 31. Oktober 2009 entstandene Anspruch ist nicht dadurch untergegangen, dass die Kl. das Objekt rund 1 1/2 Jahre später veräußert haben, ohne zuvor tatsächlich Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Dies gilt bereits deshalb, weil objektiv die Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten mit einer Wertsteigerung des Objektes verbunden ist, so dass nach der Dogmatik des Bundesgerichtshofs der Anspruch auf Zahlung eines Geldausgleichs im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht durch einen späteren Verkauf des Objektes entfällt.

Zur Höhe des Zahlungsanspruchs gilt, dass die Forderung des Vermieters den Betrag umfasst, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre. Nach den insoweit von keiner der Parteien bestrittenen Feststellungen des Sachverständigen [...] in seinem im selbständigen Beweisverfahren 6 OH 2/10 erstellten Gutachten vom 15. November 2010 belaufen sich die Kosten der Mängelbehebung inklusive Nebenkosten auf 110.875,70 € netto, d. h. zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer auf 131.942,08 €. Entgegen der Auffassung der Bekl. können diese dem Zahlungsanspruch der Kl. nicht entgegenhalten, dass sie die Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausgeführt bzw. durch Bekannte hätte ausführen lassen. Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter, der Schönheitsreparaturen in Eigenarbeiten ausgeführt hätte oder durch Bekannte hätte ausführen lassen, nur die Materialkosten und einen Betrag, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen, schuldet (BGH NZM 2005, 58). Die Zahlungspflicht des Mieters ist aber nur dann auf die geringeren Kosten für die Eigenleistungen begrenzt, wenn er erfüllungsbereit ist. Bestreitet der Mieter dagegen die Wirksamkeit der Renovierungsklausel und lehnt er die Durchführung von Schönheitsreparaturen ab, so kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen (vgl. nur Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 Rn. 389). Hier haben die Bekl. im Verfahren 6 U 11/09 (OLG Koblenz) mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 5. Januar 2009 die Kl. ausdrücklich „bereits jetzt" darauf hingewiesen, dass sie bei Mietende zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Auch im vorliegenden Rechtsstreit haben die Bekl. bis zuletzt die Auffassung vertreten, zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet (gewesen) zu sein, weil die entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen unwirksam wären. Bereits aus diesem Grund können die Kl. den Betrag verlangen, den sie zur Ersatzvornahme hätten aufwenden müssen. Dies sind die für die Beauftragung eines Fachbetriebes erforderlichen Kosten.

Hinzu kommt, dass der Vortrag der Bekl., sie hätten die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen in Eigenleistung mit Hilfe der Familie der Bekl. zu 2) ausführen lassen, nicht hinreichend substantiiert ist. Zwar haben die Bekl. insgesamt neun Verwandte der Bekl. zu 2) benannt, die als Handwerker bereit gewesen wären, die geschuldeten Leistungen unentgeltlich zu erbringen. Die Durchführung der vom Sachverständigen als notwendig ermittelten Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen hätten aber in Anbetracht der Größe des Objektes und des Umfangs der erforderlichen Arbeiten einen erheblichen logistischen Aufwand erfordert. Die Annahme, diese Arbeiten könnten von einzelnen Verwandten, die zudem ausnahmslos im Ausland wohnhaft sind, in vertretbarem zeitlichem Umfang ausgeführt werden, ist lebensfremd. Dies gilt umso mehr, als es sich vorliegend um eine Gewerbeimmobilie, keinen privaten Wohnraum, handelt.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass den Kl. im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein Zahlungsanspruch in Höhe der vom Sachverständigen ermittelten Kosten für die Durchführung der vertraglich vereinbarten Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen zusteht. Der Anspruch umfasst auch die Mehrwertsteuer von 19 %. Es handelt sich nicht um einen Schadenersatzanspruch, sondern einen vertraglichen Anspruch eigener Art. Auf die Voraussetzungen des § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB für die Geltendmachung der Mehrwertsteuer kommt es deshalb nicht an. [...]

Die Revision wird zugelassen, weil die Frage, ob dem Vermieter ein Ausgleichsanspruch in Geld nur dann zusteht, wenn Umbaumaßnahmen tatsächlich durchgeführt werden, bzw. unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter ein Zahlungsanspruch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gegen den Mieter zusteht, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters an einer Durchführung der vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr interessiert ist, höchstrichterlich noch nicht geklärt ist.

Führt der Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen wegen geplanten Umbaus des Mietobjekts durch den Vermieter nicht durch, steht dem Vermieter im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Ausgleichsanspruch in Geld zu, der sich nach den Kosten berechnet, die der Mieter für Material und Arbeit in Eigenleistung hätte aufwenden müssen, wenn er selbst renoviert hätte. Die für den Mieter günstige Reduktion auf Eigenkosten gilt aber nur, wenn der Mieter auch renovierungsbereit war. Der Anspruch des Vermieters auf Geldersatz besteht auch dann, wenn er wegen Veräußerung des Objekts den geplanten Umbau tatsächlich nicht durchführt.

Der Beklagte hatte das Mietobjekt nach erheblichen und kostenträchtigen Umbauarbeiten durch den Vermieter zum Betrieb eines medizinischen Therapiezentrums angemietet. Mietvertraglich sollte der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen.

Im Laufe des Mietvertrages kam es zu Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien, die zur Beendigung des Mietverhältnisses führten. Zuvor hatte der Mieter die Ansicht vertreten, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein.

Der Vermieter wies den Mieter darauf hin, dass er das als endgültige Leistungsverweigerung ansehen würde. Ferner teilte er mit, dass er im Zuge der beabsichtigten Neuvermietung des Objektes umfangreiche Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen werde und deshalb anstelle der Durchführung von Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten den hierfür noch zu ermittelnden Geldbetrag einfordern werde.

Der Mieter räumte das Objekt, ohne Schönheitsreparaturen, Instandhaltungs-, Instandsetzungsarbeiten und/oder Renovierungsarbeiten durchgeführt zu haben. In einem selbständigen Beweisverfahren ermittelte der Sachverständige Renovierungskosten i. H. v. 131.942,08 €. Anschließend veräußerte der Vermieter das Mietobjekt, ohne zuvor Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Er machte klageweise den im selbständigen Beweisverfahren ermittelten Betrag geltend. Das Landgericht wies die Klage ab, was zur Berufung zum OLG führte.

Das OLG Koblenz änderte das angefochtene Urteil ab und verurteilte den beklagten Mieter antragsgemäß. Dabei ging es nach tatrichterlicher Überzeugung davon aus, dass die mietvertraglichen Vereinbarungen zu geschuldeten Schönheitsreparaturen und Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten als Individualvereinbarungen anzusehen seien.

Dem Vermieter stehe der geltend gemachte Ausgleichsanspruch im Wege ergänzender Vertragsauslegung entsprechend der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 92, 363 - VIII. Senat, BGH - XII ZR 220/99 -, GE 2002, 1054; VIII ZR 378/03 -, GE 2005, 51) zu. Danach könne sich ein Anspruch des Vermieters auf Geldersatz für die vom Mieter geschuldeten Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergeben.

Der Anspruch auf Geldersatz komme in Fällen in Betracht, in denen ein Mieter bei Auszug die von ihm geschuldeten Arbeiten nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen wolle und deshalb auch an einer Sachleistung des Mieters nicht mehr interessiert sei, und wenn der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthalte. Es wäre dann widersinnig, den zum Umbau entschlossenen Vermieter an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtung (Durchführung von Schönheitsreparaturen) festzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde.

Zum anderen würde es regelmäßig in Widerspruch zum Inhalt des Mietvertrages stehen, den Mieter angesichts von geplanten Umbaumaßnahmen des Vermieters gänzlich von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste.

Der Ausgleichsanspruch des Vermieters entfalle auch nicht dadurch, dass dieser das Objekt veräußert habe, ohne zuvor tatsächlich Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Der Zahlungsanspruch des Vermieters entstehe, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlange. Er werde auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten des Vermieters vor Rückgabe renoviert oder sich zur Renovierung nach dem Umbau bereit erklärt habe.

Der danach spätestens mit Ende des Mietverhältnisses entstandene Anspruch sei nicht dadurch untergegangen, dass der Vermieter das Objekt rund 1 1/2 Jahre später veräußert habe, ohne zuvor tatsächlich Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Dies gelte bereits deswegen, weil objektiv die Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten mit einer Wertsteigerung des Objekts verbunden seien, so dass nach der Dogmatik des BGH der Anspruch auf Zahlung eines Geldausgleichs im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht durch einen späteren Verkauf des Objektes entfalle.

Zur Höhe des Zahlungsanspruches gelte, dass die Forderung des Vermieters den Betrag umfasse, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre. Dem könne der Mieter im konkreten Fall nicht entgegenhalten, dass er die Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausgeführt hätte bzw. durch Bekannte hätte ausführen lassen. Zwar habe der BGH entschieden, dass der Mieter in einem derartigen Fall nur die Materialkosten und einen Betrag schulde, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.

Die Zahlungspflicht des Mieters sei aber nur dann auf die Eigenleistungen und Materialkosten begrenzt, wenn er erfüllungsbereit gewesen sei, also die geschuldeten Schönheitsreparaturen habe durchführen wollen. Bestreite der Mieter dagegen die Wirksamkeit der Renovierungsklausel, und lehne er die Durchführung von Schönheitsreparaturen ab, so könne der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen. So liege der Fall hier.

Das OLG hat die Revision zugelassen, die zu XII ZR 76/13 anhängig ist.