Ausgleichsanspruch

Ausgleichsanspruch; Lastenverteilung; Gewährleistung; Mängelgewährleistung

Veräußert ein Wohnungseigentümer, der innerhalb derselben Anlage mehrere Eigentumswohnungen besitzt, Wohnungen an Dritte und wird er von den Erwerbern wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum (hier: am Dach der Wohnanlage) aus werkvertraglicher Gewährleistung im Klagewege erfolgreich auf Vorschußzahlung in Anspruch genommen, leiten die Erwerber sodann den Vorschußbetrag an die Gemeinschaft weiter, die denselben zur Mängelbeseitigung verwendet, so kann der Veräußerer als Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern aus dem Rechtsgedanken des § 16 Abs. 2 WEG und der §§ 748, 242 BGB entsprechend dem Verhältnis ihrer Anteile Ausgleich verlangen.

Die Wohnanlage wurde in den Jahren 1982-1983 errichtet. Die Anlage besteht aus 72 Wohneinheiten, von denen die Bet. zu 1 anfangs 12 Wohnungen innehatte. Im Dezember 1983 veräußerte sie eine Wohnung an die Eheleute A, eine Wohnung an Herrn B und eine an Herrn C. Im Jahre 1984 stellte die Eigentümergemeinschaft am Gemeinschaftseigentum, nämlich am Dach der Wohnanlage, Mängel fest. Unmittelbar darauf fiel die Firma E, die den Gebäudekomplex schlüsselfertig errichtet hatte, in Konkurs. Die Wohnungseigentümer A, B und C nahmen die Bet. zu 1 wegen der Mängel aus werkvertraglicher Gewährleistung im Klagewege erfolgreich auf Vorschußzahlung in Anspruch. Insgesamt zahlte die Bet. zu 1 in der Folgezeit an die vorbezeichneten Wohnungseigentümer 309.108,42 DM. Diesen Betrag leiteten diese an die Wohnungseigentümergemeinschaft weiter, die ihn zur Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum verwendete. Die Bet. zu 1 hat die Bet. zu 2 bis 5 auf Erstattung des ihrem Anteil gem. § 16 WEG entsprechenden Teiles der Vorschußzahlung in Anspruch genommen.

Das AG hat antragsgemäß gesamtschuldnerisch die Bet. zu 2 und 3 zur Zahlung von 13.393,67 DM und die Bet. zu 4 und 5 zur Zahlung von 6.701,47 DM verpflichtet. Hiergegen haben die Bet. zu 2 bis 5 sofortige Beschwerde eingelegt. Das LG hat den amtsgerichtlichen Beschluß aufgehoben und den Antrag der Bet. zu 1 zurückgewiesen. Gegen die Entscheidung der Kammer wandte sich die Bet. zu 1 erfolgreich mit der sofortigen weiteren Beschwerde.

Die Bet. zu 1 hat gegen die Bet. zu 2 und 3 sowie die Bet. zu 4 und 5 entsprechend dem Verhältnis ihrer Anteile der Höhe nach unstreitige Ausgleichsansprüche von 6.701,47 DM bzw. 13.393,67 DM. Zwar ergeben sich dieselben - wie das LG rechtsfehlerfrei ausgeführt hat - ebensowenig aus einer unmittelbaren Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG (1) wie aus dem Gesichtspunkt des Gesamtschuldnerausgleichs (2), einer Geschäftsführung ohne Auftrag (3) oder der ungerechtfertigten Bereicherung (4), wohl aber - und nur insoweit erweist sich die Entscheidung der Kammer als rechtsfehlerhaft - aus dem Rechtsgedanken des § 16 Abs. 2 WEG und der §§ 748, 242 BGB (5).

(...)

5. Es mag offenbleiben, ob "Treu und Glauben" (§ 242 BGB) allein als selbständige Basis für die von der Bet. zu 1 verfolgten Ausgleichsansprüche herangezogen werden können. Der BGH vertritt die Auffassung, daß § 242 BGB eine selbständige Anspruchsgrundlage prinzipiell nicht gewähre (BGHZ 88, 344 [351] = NJW 1984, 729; BGHZ 95, 393 [399] = NJW 1986, 177; BGH, NJW 1981, 1779), wohl aber in Einzelfällen, so z. B. im Unterhaltsrecht (BGH, NJW 1989, 1991), durchaus Grundlage von Ausgleichsansprüchen sein könne. Ein Ausgleichsanspruch der Bet. zu 1 gegen die Bet. zu 2 bis 5, zu dessen Geltendmachung es eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht bedarf (KG, OLGZ 1988, 312), läßt sich im vorliegenden Fall allerdings aus dem Rechtsgedanken des § 16 Abs. 2 WEG und der §§ 748, 242 BGB herleiten, der dahin geht, daß jeder Teilhaber nach Treu und Glauben nur seinem Anteil entsprechend verpflichtet werden soll. Beruht auch die ungleiche Verteilung vorliegend zuvorderst darauf, daß Gewährleistungsansprüche erfolgreich durchgesetzt worden sind, also auf einer außerhalb des Gemeinschaftsverhältnisses liegenden vertraglichen Beziehung, so ändert dies indes nichts daran, daß sich die im Einvernehmen mit den Wohnungseigentümern zur erstmaligen Herstellung des Daches verwendete Zahlung der Bet. zu 1 an die Käufer im Ergebnis wie eine den eigenen Anteil überschreitende Zahlung an die Gemeinschaft auswirkt.

Dadurch, daß die Bet. zu 1 die drei Wohnungen an die Erwerber A, B und C veräußert hat und aufgrund ihrer vertraglichen Beziehungen zu ihnen gewährleistungspflichtig wurde, ist nämlich die Stellung dieser Bet. als Wohnungseigentümer in der Gemeinschaft nicht beeinflußt worden. Ebensowenig wie die Erwerber außerhalb des hier nicht gegebenen Falles der Notverwaltung nach § 21 Abs. 2 WEG als Folge der zu ihren Gunsten ergangenen Gewährleistungsurteile etwa befugt wären, mit dem eingeklagten Geld ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Mängelbeseitigung am gemeinschaftlichen Eigentum vorzunehmen (vgl. OLG Hamm, WE 1993, 244), werden auch die Rechte und Pflichten der Bet. zu 1 als Teilhaberin verändert. Sie ist demnach insbesondere nicht im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, nunmehr über ihren Anteil als Wohnungseigentümerin hinaus Herstellungskosten zu tragen, was sie aber im Ergebnis getan hat. Hätte die Bet. zu 1 als Wohnungseigentümerin notwendige Herstellungskosten von 309.108,42 DM vorfinanziert und hätte der Verwalter mit dem Betrag das Dach instand gesetzt, so wären die vertraglichen Gewährleistungsansprüche der Erwerber erloschen und hätte die Bet. zu 1 fraglos in Höhe des den ihr obliegenden Anteil übersteigenden Betrags Ausgleichsansprüche aus § 16 Abs. 2 WEG gegen die einzelnen Wohnungseigentümer. Eine andere Behandlung der Bet. zu 1 rechtfertigt sich aber nicht daraus, daß der Wohnungseigentümergemeinschaft als Folge der Erfüllung der Gewährleistungsansprüche die Mittel zugeflossen sind, mit denen sie die Herstellung vorgenommen hat, an deren Finanzierung sich ihre Mitglieder ihren jeweiligen Anteilen entsprechend hätten beteiligen müssen.

Überdies haben die Erwerber A, B und C die Bet. zu 1 im Einvernehmen mit den übrigen Wohnungseigentümern auf Gewährleistung in Form des vollen Kostenvorschusses klageweise in Anspruch genommen. Macht ein Teilhaber im Einverständnis mit den anderen Aufwendungen, so ist im Zweifel eine schlüssig erklärte Vereinbarung des Inhalts anzunehmen, daß der Vorleistende einen anteiligen Erstattungsanspruch wie im Fall des § 748 BGB hat (vgl. BGH, WM 1975, 196 [197]; Karsten Schmidt, in: MünchKomm, § 748 Rdnr. 8; Staudinger-Langhein, § 748 Rdnr. 14). Vergleichbar liegt der Fall hier. Denn der im Einverständnis mit den übrigen Wohnungseigentümern gegen die Bet. zu 1 erfolgreich eingeklagte Vorschußbetrag zum Zwecke der Behebung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum wirkt sich für die Bet. zu 1 im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern für diese erkennbar zumindest auch ähnlich einer Aufwendung aus. Eine abweichende Beurteilung rechtfertigt sich nicht daraus, daß es sich hierbei nicht um ein freiwilliges, sondern um ein erzwungenes Vermögensopfer der Bet. zu 1 handelt. Diesbezüglich ist z. B. im Auftragsrecht anerkannt, daß die Risikohaftung des Auftraggebers sich über den Wortlaut des § 670 BGB hinaus unter Umständen auch auf unfreiwillige Vermögensopfer, nämlich auf Schäden erstreckt, wenn etwa der Beauftragte als adäquate Folge der Auftragsausführung ohne Verschulden des Auftraggebers einen auf einer für die Geschäftsbesorgung eigentümlichen erhöhten Gefahr beruhenden Schaden erleidet (vgl. BGH, NJW 1993, 2235). Diese Zufallshaftung des Auftraggebers basiert auf dem Grundsatz der Risikozuweisung bei schadensgeneigter Tätigkeit in fremdem Interesse (BGHZ 89, 153 [157, 160] = NJW 1984, 789; Erman-Ehman, BGB, 9. Aufl., § 670 Rdnr. 8; Jauernig-Schlechtriem-Stürner Teichmann-Vollkommer, BGB, 8. Aufl., § 670 Rdnr. 9).

Dies zeigt immerhin, daß die Risikozuweisung Anknüpfungspunkt für eine Lastenverteilung zum Zwecke der Herbeiführung eines gerechten Risikoausgleichs sein kann, und zwar unabhängig davon, ob es Aufwendungen oder Schäden auszugleichen gilt. Umgekehrt folgt hieraus vorliegend, daß auch und gerade in einer Sonderverbindung wie der Wohnungseigentümergemeinschaft, innerhalb der dem Grundsatz von "Treu und Glauben" (§ 242 BGB) eine gesteigerte Bedeutung zukommt, prinzipiell keiner der Teilhaber mit unfreiwilligen Vermögensopfern endgültig belastet werden darf, die der für die Gemeinschaft maßgeblichen gesetzlichen (etwa § 16 WEG) oder rechtsgeschäftlichen (z. B. Teilungserklärung) Risikozuweisung bzw. Risikoverteilung widersprechen.

Auch dies stützt letztlich den Anspruch der Bet. zu 1 gegen die übrigen Wohnungseigentümer, so auch die Bet. zu 2 bis 5, auf eine deren Anteilen entsprechende Erstattung. Sollten die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft eine endgültige Befreiung von ihrer Verpflichtung zur Beteiligung an der erstmaligen Herstellung zu Lasten der Bet. zu 1 erstrebt haben und deshalb zu einer anteiligen Erstattung an die Bet. zu 1 von vornherein nicht bereit gewesen sein, so bliebe dies nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) als unsolidarisches Verhalten im Widerspruch zu dem sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Beitragsrisiko ohne Einfluß auf ihre Erstattungspflicht.