Ausgleichsabgabe

Ausgleichsabgabe; Abgabenerhebung; Fehlbelegungsabgabe

1. Die Bemessung des Höchstbetrags nach den in § 6 Abs. 1 und 2 LAFWoG i. V. m. § 6 Abs. 2 S. 3 AFWoG bestimmten Maßstäben führt zu einer vorteilsgerechten Abgabenbelastung der besserverdienenden Inhaber von in durchschnittlichen Wohngegenden gelegenen öffentlich geförderten Sozialwohnungen und Wohnungsfürsorgewohnungen.

2. Der Begriff der ortsüblichen Miete in § 6 Abs. 3 LAFWoG ist nicht identisch mit dem Begriff der üblichen Entgelte i. S. v. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG. Die "ortsübliche Miete" entspricht dem bei Neuvermietung erzielbaren Entgelt bzw. der Obergrenze der im Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Die Kl. erstreben eine sie begünstigende Verwaltungsentscheidung, nämlich die Herabsetzung der Ausgleichszahlung nach Maßgabe des § 6 LAFWoG i. V. m. § 6 AFWoG. Diese Regelungen, mit de-nen in der verfassungsrechtlich gebotenen Weise eine Belastung der Zah-lungspflichtigen verhindert wird, die über die Abschöpfung des ungerechtfertigten Mietzinsvorteils hinausgeht (BVerfG, Beschluß vom 8. Juni 1988, BVerfGE 78, 249 = NJW 1988, 2529; BVerwG, Urteil vom 3. März 1989, Buchholz 401.71 AFWoG Nr. 3), bilden kein negatives Tatbestandsmerkmal der Abgabenerhebung, d. h. die Rechtmäßigkeit der Abgabenfestsetzung hängt nicht davon ab, ob im Einzelfall die Voraussetzungen für eine Beschränkung der Ausgleichszahlung auf den Höchstbetrag erfüllt sind. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht angenommen hat, steht den Kl. kein Anspruch darauf zu, daß die Bekl. die festgesetzte Ausgleichszahlung weitergehend als im Bescheid vom 5. Juni 1991 auf einen Betrag von 17,00 DM im Monat beschränkt (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO). Nach § 1 Abs. 1 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen für Baden-Württemberg (LAFWoG) vom 9. April 1990 (GBl. S. 121) haben unter anderem die Inhaber einer öffentlich geförderten Wohnung i. S. d. Wohnungsbindungsgesetzes nach Maßgabe des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (AFWoG) eine Ausgleichszahlung zu leisten. Die Vorschrift verweist somit auch auf § 6 Abs. 1 AFWoG, der durch § 6 LAFWoG modifiziert wird. Die Ausgleichszahlung ist danach auf Antrag zu beschränken auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem für die Wohnung zulässigen Entgelt (vgl. § 6 Abs. 4 AFWoG) und dem für sie nach § 6 LAFWoG geltenden Höchstbetrag. Im Fall der Kl. war der Höchstbetrag nach § 6 Abs. 1 LAFWoG zu ermitteln, weil in Mannheim ein Mietspiegel i. S. v. § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) besteht. Anzuwenden war der Mietspiegel der Bekl. aus dem Jahr 1988. Der Mietspiegel 1990 wurde erst am 23. November 1990, also nach Beginn des Leistungszeitraums veröffentlicht (§ 6 Abs. 1 S. 2 i. V. m. § 4 Abs. 1 LAFWoG). Nach § 6 Abs. 1 S. 1 LAFWoG ist als Höchstbetrag die Obergrenze der im Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit in durchschnittlicher Lage ohne Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen zugrunde zu legen. Damit wird die Ausgleichszahlung um ihrer verfassungsrechtlichen Legitimation willen auf die Abschöpfung der Subventionsvorteile beschränkt, die den Inhabern öffentlich geförderter Sozialwohnungen oder Wohnungsfürsorgewohnungen dadurch zufließen, daß sie trotz des Wegfalls der Voraussetzungen der Wohnberechtigung in ihren Wohnungen bleiben dürfen und nur den verbilligten Mietzins entrichten müssen (BVerfG, Beschluß vom 8. Juni 1988, a. a. O.; BVerwG, Urteile vom 3. März 1989, a. a. O., Urteil vom 13. Februar 1991, Buchholz, a. a. O., Nr. 6, Urteil vom 31. Januar 1992, Buchholz, a. a. O., Nr. 8 und Urteil vom 28. Februar 1992, Buchholz, a. a. O., Nr. 9).

Der mit der Ausgleichszahlung abzuschöpfende Subventionsvorteil ist entgegen der Auffassung der Kl. nicht nach dem Betrag zu bemessen, um den die Kostenmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach Maßgabe des § 2 Abs. 1 MHG erhöht werden könnte, wenn die Mietpreisbindung entfallen wäre. Der gewährte Vorteil besteht vielmehr, wie höchstrichterlich geklärt ist, in der Preisdifferenz zwischen der vom Fehlbeleger zu entrichtenden Kostenmiete und der bei einer Neuvermietung der jeweiligen Wohnung ohne Mietpreisbindung auf dem freien Wohnungsmarkt erzielbaren Miete (BVerwG, Urteile vom 3. März 1989, vom 13. Februar 1991 und vom 31. Januar 1992, a . a. O.). Denn die Erhebung der Ausgleichszahlungen nach den Gesetzen über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen des Bundes und des Landes ist kein Ersatz für eine wegen der Mietpreisbindung ausgeschlossene Mieterhöhung nach § 2 MHG, sondern sie hat die Abschöpfung von Mietzinsvorteilen zum Gegenstand, die im Regelfall über das Maß einer bei Wegfall der Mietpreisbindung möglichen Mieterhöhung hinausgehen. Der abzuschöpfende Vorteil besteht darin, daß der Inhaber der öffentlich geförderten Wohnung trotz des Wegfalls der Voraussetzungen der Wohnberechtigung nicht zum Wohnungswechsel gezwungen ist, sondern weiterhin zu einem verbilligten Mietpreis in seiner bisherigen Wohnung verbleiben darf (vgl. dazu auch Begründung der Bundesregierung zu § 6 AFWoG, Br-Drs. 230/81, S. 31; abgedruckt bei Dyong in Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Anm. 1 zu § 6 AFWoG). Dementsprechend ist es von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden, daß nach Bundes- und Landesrecht als Höchstbetrag nicht die in den letzten drei Jahren vereinbarten oder geänderten üblichen Entgelte i. S. d. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG bestimmt sind, sondern die bei Neuvermietung erzielbaren Entgelte für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung in durchschnittlicher Lage (§ 6 Abs. 2 S. 3 AFWoG, der gemäß § 1 Abs. 1 LAFWoG im Rahmen des § 6 Abs. 2 LAFWoG entsprechend gilt). Dieser Maßstab der "bei Neuvermietung erzielbaren Entgelte" stimmt in der Sache mit der in § 6 Abs. 1 LAFWoG festgelegten Bemessungsgrundlage der "Obergrenze der im Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit in durchschnittlicher Lage" überein (vgl. Begründung der Bundesregierung zu § 6 AFWoG, a. a. O.; BVerwG, Urteil vom 31. Januar 1992, a. a. O.).

Die Bekl. hat mithin zu Recht den für die Wohnung der Kl. geltenden Höchstbetrag nach der Obergrenze der im Mietspiegel 1988 enthaltenen Mietzinsspanne für vergleichbaren Wohnraum in durchschnittlicher Lage errechnet. Diesen Wert hat sie, da der Mietspiegel nicht nach Wohnlagen unterscheidet, rechtsfehlerfrei dadurch ermittelt, daß sie aus dem Höchstwert und dem Mittelwert der Mietzinsspanne, die für die der Wohnung der Kl. entsprechende Wohnungskategorie bestimmt ist, das arithmetische Mittel bildete. Diese Berechnungsmethode vermeidet eine Abgabenbelastung, die über die zulässige Abschöpfung der Subventionsvorteile hinausgeht. Denn durch die Berücksichtigung des Mittelwertes ist sichergestellt, daß die Mietobergrenze für vergleichbaren Wohnraum in durchschnittlicher Lage nicht überschritten wird. Da der Mietspiegel bei den ausgewiesenen Mietpreisen nach Art, Ausstattung, Bauperiode und Größe der Wohnungen unterscheidet, ermöglicht er eine dem Differenzierungsgebot (vgl. dazu BVerwG, Urteile vom 3. März 1989, vom 13. Februar 1991 und vom 31. Januar 1992, a. a. O.) entsprechende Bestimmung des Höchstbetrags in jedem Einzelfall.

Die monatliche Ausgleichszahlung der Kl. ist auch nicht nach § 6 Abs. 3 LAFWoG auf einen Monatsbetrag von 17,00 DM zu reduzieren. Denn die Kl. haben nicht den Nachweis erbracht, daß der von der Bekl. nach § 6 Abs. 1 LAFWoG ermittelte Höchstbetrag von 7,88 DM pro Quadratmeter Wohnfläche die ortsübliche Miete vergleichbarer, nicht preisgebundener Mietwohnungen überschreitet. Die "ortsübliche Miete" i. S. d. § 6 Abs. 3 LAFWoG entspricht in Ergänzung der in den Absätzen 1 und 2 enthaltenen Regelungen dem bei Neuvermietung erzielbaren Entgelt bzw. der Obergrenze der im Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Der Begriff ist folglich entgegen der Auffassung der Kl. nicht identisch mit dem der "üblichen Entgelte" i. S. d. § 2 Abs. 1S. 1 Nr. 2 MHG. Schon der unterschiedliche Wortlaut der Begriffe schließt ihre inhaltliche Übereinstimmung aus. Gleiches folgt aus der Systematik des Gesetzes. § 6 Abs. 3 LAFWoG ist im Verhältnis zu den beiden ersten Absätzen eine Ausnahmeregelung. Das Gesetz bietet keine Grundlage für die Annahme, der Gesetzgeber sei im Rahmen dieser Vorschrift von den in den beiden ersten Absätzen festgelegten Kriterien zur Bestimmung des Höchstbetrags, die weitgehend dem Bundesrecht entsprechen, grundlegend abgewichen.

Ein solcher Schluß verbietet sich, weil die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe nicht der Mieterhöhung, sondern der Abschöpfung nicht gerechtfertigter Subventionsvorteile dient, die - wie bereits ausgeführt - gerade nicht der Differenz zwischen der Kostenmiete und den üblichen Entgelten i. S. d. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG entsprechen. Wäre der Begriff der ortsüblichen Miete in § 6 Abs. 3 LAFWoG mit den "üblichen Entgelten" gleichzusetzen, würde das in § 6 LAFWoG enthaltene Regel-Ausnahme-Verhältnis in das Gegenteil verkehrt, weil jedenfalls bei Wohnungen in durchschnittlichen und einfachen Lagen, in denen die Sozial- und Wohnungsfürsorgewohnungen vorzugsweise liegen, der Höchstbetrag regelmäßig nach der Ausnahmevorschrift und nicht nach den Regeltatbeständen des § 6 Abs. 1 und 2 LAFWoG zu bestimmen wäre. Denn der nach diesen Vorschriften ermittelte Höchstbetrag wird bei Wohnungen in solchen Lagen in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle höher sein als das für diese Wohnungen übliche Entgelt i. S. d. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG. § 6 Abs. 3 LAFWoG kommt folglich nur dann zur Anwendung und führt zu einer weitergehenden Beschränkung der Ausgleichszahlung, wenn der nach § 6 Abs. 1 oder 2 LAFWoG im Einzelfall ermittelte Höchstbetrag das bei Neuvermietung erzielbare Entgelt bzw. die Obergrenze der im Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage übersteigt. Die bei einer Neuvermietung der jeweiligen Wohnung ohne Mietpreisbindung auf dem freien Wohnungsmarkt erzielbare Miete, die die absolute Obergrenze für die sich aus Kostenmiete und Fehlbelegungsabgabe zusammensetzende Gesamtbelastung bildet, kann im Einzelfall bei in einfachen Wohnlagen gelegenen Wohnungen niedriger sein als der nach § 6 Abs. 1 oder 2 LAFWoG errechnete Höchstbetrag, weil dieser sich nach dem Entgelt für Wohnraum in durchschnittlicher Lage bestimmt (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 3. März 1989, a. a. O.; Altenmüller, Der Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen, VBlBW 1990, 281, 285 f.).

Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 6 Abs. 3 LAFWoG sind im Fall der Kl. nicht erfüllt (wird ausgeführt).