Ausgleichsabgabe

Ausgleichsabgabe; Zweckentfremdung; Wohnnutzung; Wohnraumerhaltung

Verzicht auf Ausgleichsabgabe für Zweckentfremdung nur dann, wenn mit dem die Wohnnutzung erheblich überwiegenden öffentlichen Interesse nicht gleichzeitig ein privates erwerbswirtschaftliches Interesse verbunden ist.

Die Kl., eine Zahnärztin, erhielt mit Bescheid vom 10. Januar 1991 die Genehmigung zur zweckfremden Nutzung einer 3-Zimmer-Wohnung in Berlin-Pankow. Die Kassenärztliche Vereinigung hatte einen dringenden Bedarf für eine freiberufliche Praxis bejaht. Mit Bescheid vom 15. Mai 1991 setzte das Wohnungsamt eine Ausgleichsabgabe in Höhe von 2,40 DM/m2 fest. Gegen diesen Bescheid in Gestalt des Widerspruchsbescheides richtet sich die - erfolglose - Klage.

Rechtsgrundlage für die Zahlungsauflage ist Artikel 6 § 1 Abs. 2 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begren-zung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (Mietrechtsverbesserungsgesetz - MRVerbG - vom 4. November 1971, BGBl. S. 1745, zuletzt geändert durch Gesetz vom 17. Mai 1990, BGBl. S. 926) i. V. m. § 3 Abs. 5 ZwVbVO. Nach § 3 Abs. 5 ZwVbVO ist die Genehmigung für eine Zweckentfremdung in der Regel mit der Auf-lage zur Zahlung einer laufenden Ausgleichsabgabe zu verbinden. Die Er-teilung der Zweckentfremdungsgenehmigung ist in § 3 Abs. 2 ZwVbVO ge-regelt. Danach ist eine Genehmigung zu erteilen, wenn ein das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken erheblich überwiegendes be-rechtigtes Interesse besteht. Während in § 3 Abs. 2 ZwVbVO die Voraussetzungen normiert sind, deren Erfüllung einen Anspruch auf Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung ohne Beurteilungs- oder Ermessensspielraum der Behörde begründen, besteht unterhalb der Tatbestandsvoraussetzungen nach der neueren von der Kammer geteilten Rechtsprechung des OVG Berlin (vgl. Urteil vom 13. Dezember 1990 - OVG 5 B 53.89 -) ein Ermessensspielraum der Behörde bei der Entscheidung über Zweckentfremdungsgenehmigungsanträge. Dieser Ermessensspielraum gestattet es ihr, auch bei bloßem Überwiegen eines der Wohnraumerhaltung gegenläufigen öffentlichen oder privaten Interesses im konkreten Fall eine Genehmigung zu erteilen. Dabei finden die in § 3 Abs. 4, 5 und 6 ZwVbVO angesprochenen Bedingungen und Auflagen ih-ren eigentlichen Anwendungsbereich (vgl. OVG Berlin, a. a. O., Urteilsabdruck S. 17).

Ob vorliegend aufgrund der von der Kassenärztlichen Vereinigung bestätigten Unterversorgung mit niedergelassenen Zahnärzten im Bezirk Pankow ein erheblich überwiegendes Interesse an der Zweckentfremdung und damit ein strikter Anspruch auf Genehmigung bestand und noch be-steht oder - wofür nach Ansicht der Kammer mehr spricht - auch bei einer nach wie vor bestehenden Unterversorgung im Hinblick auf die mit der Zweckentfremdung verbundenen erheblichen erwerbswirtschaftlichen Interessen der Kl. nur eine Genehmigung im Ermessenswege in Betracht kommt (vgl. hierzu BVerwG, Buchholz MRVerbG 454.51 Nr. 8 S. 12 und OVG Berlin, a. a. O., Urteilsabdruck S. 14), bedarf hier keiner abschließenden Klärung. Denn auch bei Bejahung eines strikten Anspruchs nach § 3 Abs. 2 ZwVbVO wäre die verfügte Ausgleichsabgabe nicht zu beanstanden. Daß die in § 3 Abs. 4, 5 und 6 ZwVbVO angesprochenen Bedingungen und Auflagen nach den Ausführungen des OVG Berlin (a. a. O.) ihren ei-gentlichen Anwendungsbereich im Rahmen der Gewährung einer Zweckentfremdungsgenehmigung im Ermessenswege haben, bedeutet nicht im Umkehrschluß, daß die Beifügung von Auflagen, insbesondere einer Zah-lungsauflage, bei Bestehen eines strikten Anspruchs auf Genehmigung generell ausgeschlossen wäre. Dies ergibt sich aus Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbots und der Ausgleichsabgabe. Durch die Abgabe soll ein gewisser finanzieller Ausgleich zur Förderung des sozialen Wohnungsbaues für den Verlust an Wohnraum geschaffen werden (vgl. § 4 ZwVbVO). Ein solcher finanzieller Ausgleich für den Vorteil der zweckfremden Nutzung von Wohnraum verbietet sich daher - abgesehen von dem Fall der anderweitigen Kompensation durch Ersatzwohnraum - nur dann, wenn mit dem öffentlichen Interesse, das das Interesse an der Er-haltung des Wohnraumes erheblich überwiegt, nicht auch gleichzeitig ein privates erwerbswirtschaftliches Interesse verbunden ist. Die Beifügung einer Ausgleichsabgabe käme daher zum Beispiel bei rein gemeinnützigen Sozialeinrichtungen bei Bejahung eines erheblich überwiegenden In-teresses an ihrer Errichtung nicht in Betracht. Dieses Verständnis liegt auch offensichtlich der Nr. 10 Abs. 4 der Ausführungsvorschriften der Zweckentfremdungsverbot Verordnung (Amtsblatt 1985 S. 1956) zugrunde, wenn dort ausgeführt wird, daß auf eine Ausgleichsabgabe zu ver-zichten ist, wenn die Zweckentfremdung öffentlichen Zwecken dient. Steht dagegen, wie hier, die Zweckentfremdung in einem unmittelbaren Zusammenhang mit den erwerbswirtschaftlichen Interessen des Zweckentfremders, so besteht nach Auffassung der Kammer, auch wenn insoweit aufgrund der öffentlichen Interessen an der Tätigkeit ein Anspruch auf eine Genehmigung besteht, kein Anlaß, den Zweckentfremder von der Zahlung einer Ausgleichsabgabe freizustellen.

Die Kl. kann sich auch vorliegend nicht auf die Nr. 7 der AV-ZwVbVO be-rufen, wonach bei einer "Existenzgefährdung" ein Anspruch auf eine Zweckentfremdungsgenehmigung bestehen soll. Zum einen ist hier angesichts der relativ günstigen Miethöhe von derzeit 1.236,48 DM auch bei Be rücksichtigung der Zahlungsauflage von lediglich 211 DM eine solche nicht ansatzweise ersichtlich, zum anderen ist eine etwaige "Existenzgefährdung" nach den Ausführungsbestimmungen bei der Gründung einer wirt-schaftlichen Existenz nicht berücksichtigungsfähig. Schließlich sehen die-se normauslegenden, für das Gericht in keiner Weise bindenden Ausführungsvorschriften für diesen Fall gerade keinen Verzicht auf die Ausgleichsabgabe vor. Ein solcher würde sich auch nach dem oben Gesagten im Hinblick auf die wirtschaftlichen Interessen des Zweckentfremders ver-bieten. Soweit die Kl. geltend macht, bei der Bestimmung der Höhe der Ausgleichsabgabe hätte zwischen einer Zweckentfremdung im Ostteil Berlins und im Westteil differenziert werden müssen, insbesondere aufgrund der unterschiedlichen Einkommenssituationen in den beiden Teilen der Stadt, vermag dies auch nicht zu einer anderen Beurteilung führen. Es kann hier dahinstehen, ob eine solche Differenzierung geboten ist. Denn auch wenn dies der Fall wäre, liegt eine Rechtsverletzung hier nicht vor. Vielmehr ist der Ausgleichsbetrag mit 2,80 DM angesichts der auch im Ostteil Berlins seit der Wiedervereinigung gestiegenen Gewerbemieten nur als ein sehr maßvoller, wenn nicht mittlerweile unzureichender Ausgleich für den Unterschiedsbetrag zwischen Wohnraum- und Gewerbemiete an zusehen.