Ausgleich durch Darlehen kein Anhalt für künftigen Zahlungsverzug

1. Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände (hier: Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist) mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung.

2. Rückstandsausgleich mit Hilfe einer Darlehensgewährung durch das JobCenter liefert nicht zwingend Anhaltspunkte für künftige Vertragsverletzungen.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Revision der Kl. ist gemäß § 552a Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg hat. Zur Begründung seiner Entscheidung nimmt der Senat zunächst auf seinen Beschluss vom 6. Oktober 2015 Bezug.

2 Nachdem die Kl. die Revision bezüglich der fristlosen Kündigung zurückgenommen hat, ist nur noch über das auf die ordentliche Kündigung bezogene Rechtsmittel zu entscheiden, wobei die Kl. insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, nachdem die Bekl. das Mietverhältnis ihrerseits beendet und die Wohnung der Kl. zurückgegeben haben.

3 In der Sache bleibt es indes dabei, dass die Voraussetzungen des § 552a Satz 1 ZPO vorliegen und die Revision unbegründet ist, da das Berufungsgericht die Berufung der Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen hat. Die von der Kl. mit Schriftsatz vom 13. Januar 2016 erhobenen Einwendungen rechtfertigen keine abweichende Beurteilung.

4 1. Allerdings beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht die allgemeine Regel aufstellen will, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt werde, keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen werde und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe. Denn dies liefe, wie bereits im Hinweisbeschluss des Senats vom 6. Oktober 2015 ausgeführt, letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) hinaus.

5 2. Gleichwohl stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im konkreten Fall als richtig dar, weil sich seine Beurteilung, dass der Kl. die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sei, angesichts der hier festgestellten besonderen Umstände im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung hält, wie der Senat bereits in dem genannten Hinweisbeschluss ausgeführt hat.

6 Soweit die Revision darauf abstellt, dass die Bekl. die Mietrückstände lediglich mit Hilfe einer Darlehensgewährung des JobCenters beglichen hätten, und geltend macht, das Berufungsgericht habe deshalb zu Unrecht keine Anhaltspunkte für künftige Vertragsverletzungen der Bekl. in Form erneuter Mietrückstände gesehen, setzt sie lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. Das Gleiche gilt, soweit die Revision das Verschulden der Bekl. stärker gewichten will als das Berufungsgericht und die Auffassung vertritt, das Berufungsgericht hätte eine Anwendung von § 242 BGB im vorliegenden Fall nur in Betracht ziehen dürfen, wenn mit Gewissheit feststünde, dass es zukünftig zu keinen weiteren Mietrückständen kommen werde.

Eine ordentliche Kündigung soll nach Ansicht des LG Bonn (GE 2015, 383) in der Regel unwirksam werden, wenn der Mieter alle aktuellen Zahlungsrückstände innerhalb der (Zwei-Monats-) Schonfrist ausgleicht und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Der BGH hält in der Revision die Entscheidung nur im Ergebnis, lehnt aber eine Generalisierung ab.

Der Mieter geriet in einen kündigungsbegründenden Zahlungsrückstand. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Zum Zahlungsrückstand kam es aufgrund einer Zahlungseinstellung durch das JobCenter. Die Rückstände wurden innerhalb der Schonfrist ausgeglichen, so dass die fristlose Kündigung unwirksam wurde. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, bezüglich der ordentlichen Kündigungen mit der Begründung, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 (nachträgliche Befriedigung) entsprechend Anwendung finde. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters. Das LG Bonn wies die Berufung zurück. Die ordentliche Kündigung sei zwar wirksam. Da die Pflichtverletzung des Mieters jedoch aufgrund von nach den Kündigungen eingetretenen Umständen in einem milderen Licht erscheine, sei es rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Vermieter auf die Wirksamkeit berufe. Die Kammer lege die Rechtsprechung des BGH zugrunde, dass § 569 Abs. 3 BGB im Rahmen der ordentlichen Kündigung keine Anwendung finde (BGH, GE 2012, 429). Jedoch könne sich der Vermieter vorliegend nicht auf die wirksame ordentliche Kündigung gemäß § 242 BGB berufen.

Der Vermieter könne sich nämlich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung berufen,

■ wenn alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen werden oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet habe,

■ keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass es erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen werde

■ und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten habe zuschulden kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden (tendenziell so auch LG Krefeld, GE 2013, 122).

Derartige Anhaltspunkte könnten sich etwa daraus ergeben, dass es bereits in der Vergangenheit zu Zahlungsrückständen gekommen sei, die zu einer Kündigung geführt hätten, und der Vertrag dann schließlich im Hinblick auf einen Ausgleich der offenen Forderungen fortgesetzt worden sei.

Es könnten aber auch andere, nicht in der Kündigung genannte und auch erst nach der Kündigung eingetretene Umstände berücksichtigt werden, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden. Sofern aber – abgesehen vom ursprünglichen, inzwischen beseitigten Zahlungsrückstand – keine objektiven Gründe vorlägen, die jedenfalls eine Abmahnung rechtfertigten oder einen weiteren Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten ließen, sei dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses in der Regel zumutbar. Das stehe im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, wonach sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen könne, weil die nachträgliche Zahlung die zuvor eingetretene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen könne (BGH, GE 2012, 1629). Der BGH habe aber bisher nicht klargestellt, unter welchen Voraussetzungen dies konkret bzw. im Regelfall zu bejahen wäre.

Zum Zeitablauf meinte die Kammer, dass in der Regel bei vollständiger Befriedigung aller aktuellen Zahlungsrückstände binnen der Schonfrist die Berufung auf eine wirksame ordentliche Kündigung rechtsmissbräuchlich sei. Das stelle keine „versteckte analoge Anwendung von § 569 BGB dar“, weil zugunsten des Vermieters sämtliche Umstände vor und nach dem Zugang der Kündigungserklärung, also alle aus Sicht des Vermieters objektiv relevanten Umstände, zu berücksichtigen seien, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprächen.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die Revision als unzulässig zu verwerfen, soweit sie die fristlose Kündigung betreffe, und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.

Die Revision sei unzulässig, soweit sie sich gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts über die fristlose Kündigung wende. Denn das Berufungsgericht habe die Revision nur bezüglich der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung zugelassen. Ein Grund für die Zulassung der Revision im Übrigen bestehe nicht. Diese habe weder grundsätzliche Bedeutung noch liege einer der weiteren nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Zulassungsgründe vor.

Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Treu und Glauben verwehrt sei, entziehe sich allgemeiner Betrachtung. Sie sei vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Die Überlegung des Berufungsgerichts, es sei angesichts des Umstands, dass die Schonfristregelung nach geltendem Recht nur für die fristlose Kündigung gelte, angebracht, auch für die ordentliche Kündigung konkrete Regeln dafür aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen diese nach einer Begleichung der Rückstände unwirksam werde, rechtfertige keine andere Beurteilung. Die Schaffung einer solchen Regelung sei dem Gesetzgeber vorbehalten. Weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierfür entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens könne dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegenstehe. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, die als unzulässig erachtete analoge Anwendung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung doch herbeizuführen.

Die Revision habe – im Rahmen der Zulässigkeit – auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht sei rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangt, dass hier ein solcher Ausnahmefall vorliege. Denn der Mieter habe sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung um eine Rückführung der Mietrückstände bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums und noch vor Zustellung der Räumungsklage vom JobCenter beglichen worden seien. Ferner sei festgestellt, dass es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände gegeben habe und keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass es künftig noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen werde. Ebenso wenig habe der Mieter danach in der Vergangenheit sonstige mietvertragliche Pflichten verletzt. Anhaltspunkte für künftige (Fehl-) Verhaltensweisen des Mieters, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses infrage stellen könnten, lägen auch nicht vor.

Selbst wenn man deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts davon ausgehe, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände von gewissen Nachlässigkeiten des Mieters beeinflusst gewesen sein könnte, halte sich die Beurteilung, dass dem Vermieter die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt gewesen sei, angesichts des erfolgreichen Bemühens des Mieters, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände bereits vor Zustellung der Räumungsklage vollständig zurückzuführen, nach den gesamten Umständen des Falles im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung. Soweit die Revision geltend mache, das Verschulden des Mieters, der sich früher und energischer als geschehen gegen die unberechtigte Leistungskürzung hätte wenden müssen, sei nicht als geringfügig zu bewerten, setze sie lediglich ihre Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts. Der Vermieter hat auf den Hinweisbeschluss des BGH die Revision nicht zurückgenommen.

Der Senat hat daraufhin durch einstimmigen Beschluss die Revision zurückgewiesen.

Zwar beanstande die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht die allgemeine Regel aufstellen wolle, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt werde, keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen werde und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung hinaus. Gleichwohl stelle sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im konkreten Fall als richtig dar, weil sich seine Beurteilung, dass dem Vermieter vorliegend mit Rücksicht auf Treu und Glauben eine Kündigung verwehrt sei, angesichts der hier festgestellten Umstände im Rahmen zulässiger tatsächlicher Würdigung halte.

Es wäre systemwidrig gewesen, hätte der BGH allgemeine Regeln zur Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bei einem Mietschuldenausgleich nach ordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 BGB aufgestellt. Eine derartige Beurteilung obliegt dem Instanzrichter im Rahmen tatrichterlicher Würdigung der Fakten. Der BGH kann in diesem Zusammenhang nur prüfen, ob der Instanzrichter die allgemeinen Grundsätze der tatrichterlichen Würdigung beachtet hat und sich nicht von unbeachtlichen Gegebenheiten und Umständen des Falles hat leiten lassen.

Es kommt also letztlich darauf an, ob der BGH im konkreten Fall den Eindruck gewinnt, der Instanzrichter habe bei seiner tatrichterlichen Einschätzung „den Rubikon“ überschritten.