Ausgedehnte Duldungspflicht des Mieters für Energiesparmaßnahmen

1. Als Maßnahme zur Energieeinsparung und zur Erhöhung des Gebrauchswerts hat der Mieter insbesondere zu dulden

a) Wärmedämmung durch Polystyrolplatten ungeachtet der leichten Entflammbarkeit dieser Platten;

b) maßvolle Beheizung des Treppenhauses durch einen Heizkörper;

c) zentrale Warmwasserversorgung statt Durchlauferhitzer in der Wohnung.

2. Die Verlegung der Wohnungsstromzähler in den Keller ist eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme und deshalb ebenfalls zu dulden.

3. Die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung kann nicht mit der Begründung verweigert werden, dass sie wirtschaftlich unsinnig seien; eine Grenze für den Kostenaufwand ist im Gesetz nicht vorgesehen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin der im Klageantrag zu I. näher bezeichneten Wohnräume in einem Altbau, die an die Bekl. vermietet sind. Mit Schreiben vom 28.11.2014 kündigte die Kl. der Bekl. u. a. die Durchführung der aus dem Tenor ersichtlichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an, worauf die Bekl. nicht reagierte. Die Wohnung der Bekl. ist derzeit mit einer Ofenheizung ausgestattet, und die Warmwasserbereitung im Bad erfolgt über einen dort angebrachten Gasdurchlauferhitzer.

Die Kl. trägt vor, der Austausch der derzeit in der Wohnung der Bekl. vorhandenen Ofenheizung durch den Anschluss der Wohnung an die im Keller zu installierende zentrale Gasbrennwertanlage stelle eine Modernisierung und Wohnwertverbesserung da, da auf jeden Fall eine Komforterhöhung erreicht werde. Durch den Einbau eines Heizkörpers im Treppenhaus werde Endenergie eingespart, da dadurch Wärmeverluste im ehemaligen Kaltbereich über die Wohnungseingangstüren und die Wandflächen des Treppenhauses minimiert würden. Auch die zentrale Warmwasserbereitung trage zur Verbesserung der Energiebilanz bei. Zur Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes sei es geboten, die Warmwasseraufbereitung ebenfalls zentral über eine Heizungsanlage zu erzeugen, wobei die Warmwasserverteilung im Gebäude über eine Zirkulationsleitung erfolgen solle. Die Verteilung erfolge mit Hilfe einer Zirkulationspumpe, die über eine Zeitschaltuhr nachts abgeschaltet werde, was Wärmeverluste erheblich reduziere. Durch die Wärmedämmung der Fassade, des Daches und der Kellerdecke werde eine deutliche Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes erreicht, wozu auch der Austausch der Holzfenster in den Wohnräumen einschließlich Bad und Küche sowie im Treppenhaus gegen Kunststoffisolierglasfenster und der Austausch der Wohnungseingangstüren beitrage. Für die Wärmedurchgangskoeffizienten der vorhandenen und auszutauschenden Bauteile bezieht sich die Kl. auf allgemein anerkannte Pauschalwerte.

Die Bekl. meint, die Modernisierungsankündigung genüge schon nicht den gesetzlichen Anforderungen, da sowohl die Lage der Steigeleitungen für die Heizung und die Lage der horizontalen Leitungen unklar sei. In ihrem Bad könne ein Heizkörper nicht unter dem Fenster angebracht werden, da

sich dort die Badewanne befände. Die Wohnräume hätten jeweils zwei Fenster, so dass nicht klar sei, wo der eine Heizkörper angebracht werde.

Auch auf die gerichtliche Aufforderung, zum Anbringungsort für den Heizkörper im Bad Stellung zu nehmen, hat die Kl. nicht reagiert. Ferner trägt die Kl. - insoweit unwidersprochen - vor, die oberste Geschossdecke verfüge bereits über eine Wärmedämmung in einer Stärke von 22 cm und behauptet, außen angebrachte Dämmschichten verschlechterten die Energiebilanz eines Hauses, der angekündigte Dämmstoff, der aus Polystyrol bestehe, sei umstritten und werde von ernstzunehmenden Sachverständigen abgelehnt. Ein im Treppenhaus - zumal in der Nähe der Eingangstür - angebrachter Heizkörper verbessere nicht die Energiebilanz. Die Höhe der Energieeinsparung stehe auch außer Verhältnis zu den Kosten der energetischen Maßnahmen, weshalb die Maßnahmen nicht zu dulden seien.

Die Klage ist überwiegend begründet.

Die Bekl. ist aus den §§ 555a und 555d BGB verpflichtet, die aus dem Tenor ersichtlichen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden.

Die in Textform abgefasste Modernisierungsankündigung erfüllt die formellen Anforderungen des § 555c BGB, wonach die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in den wesentlichen Zügen aus der Modernisierungsmaßnahme erkennbar sein müssen. Diesen Zweck erfüllt die Ankündigung, auch wenn die genaue Lage der Boden- und Deckendurchbrüche für die Steigeleitungen noch nicht angegeben ist und erst vier Wochen vor Baubeginn mit den Mietern abgestimmt werden soll. Auch der Umstand, dass es in der Ankündigung heißt, die für die Zentralheizung anzubringenden Plattenheizkörpern sollten jeweils unter dem Fenster angebracht werden, was im Bad der Bekl. wegen der dort befindlichen Badewanne nicht möglich ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Ankündigung insgesamt, sondern nur bezüglich der Anbringung des Plattenheizkörpers im Bad. Die Modernisierungsankündigung nennt auch den Betrag der insgesamt zu erwartenden Mieterhöhung sowie die Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen, aus denen auch deren Anteil auf die Gesamtmieterhöhung von der Mieterin berechnet werden kann. Auch die künftigen Betriebskosten werden in dem Ankündigungsschreiben angegeben.

Bei den angekündigten Maßnahmen zu I Nr. 1 a-i, 2-6 handelt es sich auch um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555 d Abs. 1 BGB, denn durch die Wärmedämmung der Fassade, der Kellerdecke, den Austausch der Holzfenster und -türanlagen mit derzeitigem Wärmedurchgangskoeffizienten von 5,0 W/(m2k) gegen Kunststoff- oder Metallisolierglasfenster mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten von 1,3 W/(m2k) und den Einbau einer Gaszentralheizung wird Endenergie i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB eingespart. Soweit die Bekl. auf die Entflammbarkeit des vorgesehenen Dämmstoffes hinweist, hat auch das Gericht aus der Presse solche Hinweise entnommen. Allerdings beeinträchtigt die Entflammbarkeit nicht die Dämmwirkung des Baustoffes und dieser ist bisher nicht gesetzlich verboten als Baustoff zur Fassadendämmung. Soweit die Bekl. darzulegen versucht, eine Fassadendämmung verschlechtere die Energiebilanz eines Gebäudes, hat das Gericht ihre Darlegungen nicht nachvollziehen können. Warum eine Dämmschicht nicht auch die Abgabe von Strahlungswärme eines massiven Mauerwerks verhindern soll, legt die Bekl. nicht dar. Was den Heizkörper im Treppenhaus angeht, hat das Gericht nach nochmaligem Studium der vorgetragenen Argumente sich davon überzeugen lassen, dass auch die - maßvolle - Beheizung eines Treppenhauses sich günstig auf die Energiebilanz eines Wohnhauses auswirkt, weil die zum Treppenhaus gelegenen Wände der Wohnräume weniger auskühlen und beim Öffnen der Türen weniger Wärme aus der Wohnung in das Treppenhaus abgegeben wird. Ob dafür nur ein Heizkörper ausreicht und ob es sinnvoll ist, diesen gleich im Eingangsbereich des Wohnhauses anzubringen, ist nicht vom Gericht zu entscheiden.

Ferner wird durch den Einbau einer zentralen Heizungsanlage nebst Warmwasserbereitung der Gebrauchswert der bisher ofenbeheizten Wohnung gemäß § 555b Nr. 4 BGB nachhaltig erhöht. Auch die geplante Zirkulationsleitung führt zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes gegenüber einer Warmwasserbereitung mit Durchlauferhitzer schon wegen des sofort verfügbaren Warmwassers und des fehlenden Geräts wie auch der mit dessen Betrieb verbundenen Geräuschentwicklung. Auch die Maßnahmen Nr. 7-10 sind gemäß § 555b Nr. 4 BGB zu dulden. Die Kl. hat dargelegt, dass die neu zu verlegende Steigeleitung gegenüber der bisherigen eine wesentlich höhere Kapazität haben wird, die es ermöglicht, dass die Wohnung der Bekl. mit einer zeitgleichen Leistung von 20 KW statt wie bisher 10 KW versorgt werden wird, was ebenfalls eine Gebrauchswerterhöhung darstellt. Bei den Maßnahmen nach Nr. I 8 und 9 handelt es sich um Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, hier die Vorgaben des Energieversorgers Vattenfall gemäß Nr. 7 TAB 2007 bei der Erneuerung von Anlagen. Diese muss die Bekl. gemäß § 555b Nr. 6 BGB dulden. Für die angekündigten Instandsetzungsmaßnahmen folgt die Duldungspflicht aus § 555a BGB.

Die Bekl. darf die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen auch nicht mit der Begründung versagen, die Kosten der geplanten Maßnahmen stünden völlig außer Verhältnis zu dem geldwerten Vorteil der Energieeinsparung und seien deshalb wirtschaftlich unsinnig, denn der Gesetzgeber hat - jedenfalls bisher - anders entschieden und für den auf den Mieter umlegbaren Kostenaufwand für Energieeinsparungen keine Grenze gesetzt. Diese gesetzgeberische Entscheidung hat das Gericht zu respektieren.

Die angekündigten Erhaltungsmaßnahmen hat die Bekl. gemäß § 555a BGB zu dulden, ohne dass sie zu entscheiden hat, ob es notwendig ist, den Eingangsbereich mit neuen Briefkästen zu versehen und das Treppenhaus nebst Treppengeländer malermäßig neu zu gestalten. Da sie nicht mit Kosten hierfür belastet wird, ist es Sache des Eigentümers, zu entscheiden, ob er die Instandsetzung schon für notwendig erachtet oder nicht.

Soweit die Kl. auch die Duldung der Dämmung der obersten Geschossdecke begehrt sowie die Anbringung eines Plattenheizkörpers im Bad der Wohnung der Bekl., ist die Klage nicht begründet, denn die Bekl. hat von der Kl. unwidersprochen vorgetragen, dass die oberste Geschossdecke schon mit einer der geplanten vergleichbaren Wärmedämmung versehen ist und ein Plattenheizkörper im Bad unter dem Fenster nicht angebracht werden kann, da sich dort die Badewanne befindet. Auch auf die Auflage des Gerichts hat die Kl. sich mit diesem Vorbringen nicht auseinandergesetzt und ihre Planung für das Bad der Bekl. erläutert, weshalb die Klage insoweit abzuweisen war.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jede nachhaltige Einsparung von Endenergie (und sei sie auch noch so klein) eine Modernisierungsmaßnahme, sofern sie nur dauerhaft ist. Gegen ein kürzlich veröffentlichtes Urteil des AG Pankow/Weißensee (WuM 2015, 357) soll deshalb dem Mieter der Einwand verwehrt bleiben, die Maßnahme sei wirtschaftlich unsinnig. So jedenfalls das AG Köpenick, das über die Duldung von zahlreichen anderen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden hatte.

Die Vermieterin plante in dem Haus mit Ofenheizung umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die sie der Mieterin ankündigte, die darauf aber nicht reagierte. Die Vermieterin strengte daraufhin eine Duldungsklage an, der das AG Köpenick im Wesentlichen stattgab und den Mieter zur Duldung einer ganzen Reihe von Modernisierungsmaßnahmen verurteilte (vgl. die Auflistung der vom Gericht als Modernisierungsmaßnahmen eingestuften Baumaßnahmen unten; die dem Urteilstenor entnommene Liste ist auch gut als Anschauungsmaterial für Modernisierungsankündigungen geeignet).

Insbesondere sei die Wärmedämmung eine Maßnahme zur Energieeinsparung und deshalb zu dulden; der Hinweis auf die Entflammbarkeit beeinträchtige nicht die Dämmwirkung eines Baustoffes, der bisher nicht gesetzlich verboten sei. Der Kostenaufwand für die Energieeinsparung sei unerheblich, so dass der Mieter sich nicht darauf berufen könne, die Maßnahme sei wirtschaftlich unsinnig. Auch der Einbau einer zentralen Heizungsanlage nebst Warmwasserbereitung sei eine Modernisierung, da der Gebrauchswert gegenüber einer Warmwasserbereitung per Durchlauferhitzer erhöht sei. Die Verlegung der Stromzähler in den Keller sei eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme, da dies vom Energieversorger gefordert werde.

Das AG Pankow/Weißensee hatte aus § 242 BGB in Verbindung mit § 25 EnEV gefolgert, dass der Mieter eine wirtschaftlich unsinnige Maßnahme, die sich erst nach über 20 Jahren amortisieren würde, nicht zu dulden habe. Auch wenn die Vorschrift in § 5 Energieeinsparungsgesetz, wonach Sparmaßnahmen wirtschaftlich vertretbar sein müssen, sich an den Verordnungsgeber und nicht den einzelnen Bürger richtet, sei bei der Auslegung der EnEV diese immanente Schranke zu beachten, so dass dem Eigentümer eine Amortisation der Investitionen in angemessener Zeit möglich sein müsse (Böhm/Schwarz, NVwZ 2012, 129). Deshalb werde bei einer Verpflichtung des Vermieters zur Wärmedämmung nach § 9 Abs. 3 EnEV eine Obliegenheit angenommen, von der zuständigen Landesbehörde Befreiung zu verlangen (Beuermann, Das neue Mietrecht, Rn. 6 zu § 555d BGB). Das AG Pankow/Weißensee ist noch einen Schritt weiter gegangen und hat analog diesen Vorschriften eine unwirtschaftliche Maßnahme überhaupt nicht als Modernisierung angesehen. Immerhin hat der BGH schon vor Jahren entschieden (VIII ZR 41/08, GE 2009, 253), dass der Vermieter unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen zu vermeiden habe. Der Einbau eines Heizkörpers im Treppenhaus ist in einer älteren Entscheidung vom AG Tiergarten nicht als Modernisierung gewertet worden (GE 1988, 895; so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Rn. 140 zu § 555b).

Ob der Anschluss an eine zentrale Warmwasserversorgung wirklich eine Wohnwertverbesserung darstellt, kann bezweifelt werden (a. A. etwa AG Charlottenburg, MM 1990, 349), denn damit sind auch Nachteile für den Mieter verbunden wie die umlegbaren Kosten der Legionellenprüfung. Nach Auffassung von Schmidt-Futterer/Eisenschmid kann eine solche Maßnahme „unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung zur Duldungspflicht des Mieters führen“ (Rn. 143 zu § 555b). Dazu hatte die Vermieterin im vom AG Köpenick entschiedenen Fall offenbar nichts vorgetragen.

Information: 1. Einbau einer zentralen Gasheizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage und Anschluss derselben an die Wohnung des Beklagten wie folgt:

a) Errichtung einer Heizzentrale (gasbefeuerte Niederbrennwertkesselanlage einschließlich Warmwasserbereitungsanlage) im Keller des Gebäudes

b) Verlegung der Versorgungs-/Steigeleitungen im Haus einschließlich der erforderlichen Bohrungen und Durchbrüche sowie des Verschließens nach Leitungsverlegung, Dämmung sowohl der Verteilungs- als auch der Steigeleitungen für Heizung und Warmwasser inklusive Warmwasserzirkulation gemäß EnEV sowie Ausstattung der Steigeleitungen mit differenzdruckgesteuerten Strangregulierventilen

c) Anbindung von weißen Plattenheizkörpern in jedem Zimmer der Wohnung des Mieters einschließlich Küche jeweils unterhalb des Fensters, nicht jedoch im Badezimmer;

d) Ausstattung der Heizkörper mit Einzelraumtemperaturregler (Thermostatventilkopf mit Drehregler) zur raumgenauen Temperaturregelung

e) Montage von funkablesbaren Heizkostenverteilern

f) Installation horizontaler Warmwasserleitungen von der vertikalen Steigeleitung abgehend zu den Armaturen (Badewanne, Waschtisch, WC und Küchenspüle) der jeweiligen Wasserentnahmestellen in Küche und Badezimmer

g) die parallele Verlegung einer Zirkulationsleitung neben der Warmwassersteigeleitung zur Erreichung einer permanenten Solltemperatur von 60 °C zur Verhinderung von schädlichen Mikroorganismen (Legionellen) für Küche und Bad notwendig;

h) Installation eines Kalt- und Warmwasserzählers im Bad zur individuellen Verbrauchsmessung

i) Installation eines Heizkörpers im Treppenhaus

2. Wärmedämmung der hofseitigen sowie der straßenseitigen Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem aus Hartschaumplatten mit einer Stärke von 120 mm und einer Wärmeleitgruppe von 0,24 W/m2 K

3. Wärmedämmung im Bereich der Kellerdecke durch Aufbringung von Polystyrolplatten von 120 mm Stärke der Wärmeleitgruppe 0,23 W/m2K

4. Austausch der im Treppenhaus des Gebäudes vorhandenen Holzfenster und -türanlagen mit einem derzeitigen Wärmedurchgangskoeffizienten von 5,0 W/(m2/K) gegen Kunststoff- oder Metallisolierglasfenster (UW=1,3 W/m2K) bzw. -türanlagen

5. Austausch sämtlicher in der Wohnung vorhandener Holzfenster sowie der Balkontür mit Holzrahmen mit einem derzeit vorhandenen Wärmedurchgangskoeffizienten von 2,7 W/(m2/K) durch Kunststofffenster und -balkontür mit einem U-Wert von jeweils 1,30 W/(m2/k)

6. Austausch des vorhandenen Elektrohausanschlusses und eine DIN-gerechte Erneuerung der Elektrosteigeleitungen im Treppenhaus zum Erreichen einer höheren Kapazität

7. Einbau einer neuen Haustechnikverteilung für Treppenhaus-, Keller- und Außenbeleuchtung im Keller

8. Schaffung eines neuen, abschließbaren Elektroraums im Keller zur zentralen Unterbringung von neuen Elektrozählern

9. Zentralisation der Wohnungsstromzähler im Keller (Elektroraum), Demontage des vorhandenen Zählers sowie Verlegung einer Steigeleitung von dem im Keller zu installierenden wohnungsbezogenen Zähler an der Zählerzentrale über den im Treppenhaus vorhandenen Schacht in die Wohnung sowie Anschluss an den neuen Sicherungskasten in der Wohnung

10. Erneuerung und Verstärkung der Elektrounterverteilung, so dass mehrere Stromkreise an der wohnungsbezogenen Elektroanlage aufgenommen und leistungsstarke Geräte VDE-gerecht abgesichert werden können sowie Einbau eines neuen Sicherungskastens in der Wohnung, so dass eine Leistungssteigerung von derzeit 10 kW auf 20 kW erreicht wird.