Ausgangsmiete für Kappungsgrenze

Bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG bleiben Mieterhöhungen nach §§ 3 - 5 MHG, die innerhalb des in § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG genannten Drei-Jahres-Zeitraums erfolgt sind, außer Betracht. Dagegen sind Erhöhungen nach den §§ 3 - 5 MHG, die länger als drei Jahre zurückliegen, bei der Berechnung der Kappungsgrenze aus dem Ausgangsmietzins nicht herauszurechnen.

Die rechtzeitige Berufung des Bekl. ist zulässig, aber unbegründet.

Die Kl. hat gegen den Bekl. aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 22.10.1996 einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von 957,41 DM um weitere 45 DM auf 1.002,41 DM seit dem 1.1.1997 nach § 2 MHG.

Gegen die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens bestehen keine Bedenken. Insbesondere war entgegen der Ansicht des Bekl. nach der zutreffenden Auffassung des Amtsgerichts bei der Berechnung der 30 %igen Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG von einem am 1. 1. 1994 geschuldeten Mietzins von 767,24 DM und nicht von einem Betrag von 617,24 DM auszugehen. Ausgangsmiete iSv. § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG ist der drei Jahre vor dem Erhöhungszeitpunkt tatsächlich geschuldete Mietzins (Staudinger-Emmerich, Mietrecht 2, 13. Bearb. 1997, § 2 MHG, Rdnr. 97 mwN.; Palandt-Putzo, 57. Aufl. 1998, § 2 MHG, Rdnr. 18 mwN.). Allein der Untermietzuschlag iHv. monatlich 5,- DM war hier von der nach der letzten Erhöhung im Jahre 1992 vom Bekl. geschuldeten Miete iHv. 772,24 DM abzuziehen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 2 MHG, Rdnr. 55 b, S. 43). Der seit April 1992 in der Miete enthaltene Modernisierungszuschlag iHv. 150,- DM war dagegen bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nicht herauszurechnen. Denn nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG bleiben Erhöhungen nach §§ 3 - 5 MHG nur dann bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht, wenn diese innerhalb der Dreijahresfrist erfolgt sind. Mietzinserhöhungen nach §§ 3 - 5 MHG, die dagegen länger als drei Jahre zurückliegen, sind, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht aus der bei § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG zugrunde zu legenden Ausgangsmiete herauszurechnen; diese gehen voll in die Ausgangsmiete ein (Beuermann, aaO., § 2 MHG, Rdnr. 59, S. 45; Emmerich/Sonnenschein-Emmerich, 6. Aufl. 1991, § 2 MHG, Rdnr. 19 b mwN.; Staudinger-Emmerich, aaO., § 2 MHG, Rdnr. 99 mwN.).

Nach § 2 MHG darf sich der Mietzins innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 30 % erhöhen. Dabei sind Mieterhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG nicht mitzurechnen, werden also zunächst abgezogen und zum Schluß zur Mieterhöhung wieder dazugezählt.

Das gilt aber, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 19. Dezember 1997 klargestellt hat, nur für Mieterhöhungen wegen Modernisierung, Betriebskostensteigerung und Kapitalkostenerhöhung aus den letzten drei Jahren. Liegen diese länger zurück, werden sie Bestandteil der Ausgangsmiete (und erhöhen so auch die Kappungsgrenze).