Ausfüllung von Mietspiegel-Spannen, Bad ohne Fenster, energetische Einstufung

1. Das Merkmal der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel „Bad mit WC ohne Fenster“ liegt nicht vor, sofern das Bad über ein Fenster belichtet wird und belüftet werden kann. Das gilt selbst dann, wenn die Belichtung über eine Art Schacht erfolgt, weil sich das Fenster oberhalb des Hängebodens des benachbarten Abstellraums befindet, und wenn das Fenster vom Bad aus weder zu öffnen noch zu schließen ist.

2. Konkurriert das positive Merkmal der Orientierungshilfe „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 1.1.2003“ mit einem als „neutral“ bewerteten Energiekennwert, ist die Spanneneinordnung regelmäßig auf Grundlage des durch den Energieausweis belegten Energiekennwerts vorzunehmen, da dieser sich als umfassenderer Indikator darstellt; so kann beispielsweise der energetische Gewinn aus einer modernen Heizanlage durch eine unzureichende Dämmung neutralisiert werden. Abweichendes gilt aber, wenn - wie vorliegend - eine i.S.d. Orientierungshilfe „moderne“ Gasetagenheizung eingebaut wurde; denn in diesem Fall spiegelt das Merkmal „Installation einer modernen Heizanlage“ den energetischen Zustand der angemieteten Wohnung besser wider als der Energiekennwert, der sich auf das gesamte Gebäude bezieht.

3. Dem in einem Energiebedarfsausweis ausgewiesene Energiebedarf ist entgegen dem Wortlaut der „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ nicht eine Pauschale von 20 kWh/(m²a) hinzuzurechnen, wenn das Gebäude nur über dezentrale Warmwasserbereitungen verfügt. Ein Energiebedarfsausweis bezieht sich von vornherein auf den typischen Nutzwärmebedarf eines Gebäudes, der den Energiebedarf für die Warmwasserbereitung umfasst und anhand der Gebäude- und Heizungsanlagedaten unter Zugrundelegung standardisierter Rahmenbedingungen rechnerisch ermittelt wird. Anders liegt es beim Energieverbrauchsausweis, dem der gemessene Heizenergieverbrauch zugrunde liegt und der daher, wenn Warmwasser beispielsweise dezentral per elektrischem Durchlauferhitzer bereitet wird, den auf die Warmwasserbereitung entfallenden Energieverbrauch nicht abbildet.

Die Kl. verlangt von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung, welche die Bekl. vorprozessual verweigert haben. Das AG hat zur Zustimmung verurteilt, die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Erhöhung der Nettokaltmiete gem. § 558 Abs. 1 BGB zu.

Die MG 1 (Bad/WC) des Berliner Mietspiegels 2019 ist aus den zutreffenden Gründen des amtsgerichtlichen Urteils neutral zu bewerten. Die eingeschränkte Belichtungsfunktion durch den geringeren Lichteinfall und die erschwerte Öffnung durch die Lage oberhalb des Hängebodens des Abstellraums führt nicht zur vollständigen Funktionslosigkeit des Fensters im Hinblick auf Belichtung und Belüftung und ist einem fehlenden Fenster nicht gleichzusetzen (vgl. AG Wedding GE 2010, 1349).

Die MG 2 (Küche) ist unstreitig neutral zu bewerten.

Die MG 3 (Wohnung) ist aus den zutreffenden Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung ebenfalls neutral zu bewerten. Insbesondere ist das wohnwertmindernde Merkmal „Waschmaschine weder in Küche noch Bad stellbar“ nicht gegeben. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist hierbei nicht entscheidend, ob die Waschmaschine in einem typischen Feuchtraum abgestellt werden kann. Denn auch bei einer Küche handelt es sich nicht um einen solchen typischen Feuchtraum, zumal viele Küchen in Berliner Altbauten durchaus über Dielenfußböden verfügen. Ob dies oder nur der feuchtraumgeeignete Boden in Küche und Bad den Normalzustand darstellt, ist unerheblich. Auch die Abstellmöglichkeit einer Waschmaschine in Küche oder Bad mit nicht feuchtraumgeeigneten Böden lässt das wohnwertmindernde Merkmal entfallen. Mit dem Merkmal kommt vielmehr zum Ausdruck, dass eine Beeinträchtigung des Wohnwertes gegeben ist, wenn die Waschmaschine in einem anderen Wohnraum als Bad oder Küche untergebracht werden müsste. Eine hiermit vergleichbare Beeinträchtigung ist aber nicht gegeben, wenn die Waschmaschine in einer von der Küche aus zugänglichen Kammer abgestellt werden kann. Dadurch verliert diese Kammer auch nicht ihren Wert als „Abstellraum innerhalb der Wohnung“ als wohnwerterhöhendes Merkmal. Denn die Kammer ist so groß, dass in ihr neben der Waschmaschine auch noch viele andere - selbst sperrige - Gegenstände wie z.B. Wäscheständer, leere Koffer oder ein Werkzeugkasten abgestellt werden können. Dies ist anhand des als Anlage K 6 eingereichten Fotos erkennbar. Ob die Kammer auch zum Schlafen geeignet wäre, wie die Bekl. meinen, ist unerheblich und qualifiziert diese nicht als zusätzlichen Wohnraum, dessen Nutzung nunmehr durch das Abstellen der Waschmaschine beeinträchtigt würde. Ausweislich des Mietvertrages ist die Kammer weder als Wohnraum vermietet noch wird sie als solcher von den Bekl. genutzt.

Die MG 4 (Gebäude) ist gleichfalls neutral zu bewerten. Entgegen der Ansicht der Kl. ist das wohnwerterhöhende Merkmal „repräsentativer/hochwertig sanierter Eingangsbereich“ nicht gegeben, und wohnwertmindernd ist der schlechte Instandhaltungszustand zu berücksichtigen, wie dies das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Die mit den eingereichten Fotos der Bekl. dokumentierten großflächigen Putzabplatzungen an der hinteren Fassade des Hauses, die vernachlässigten, seit Jahrzehnten nicht aufgearbeiteten Fenster und der feuchte Keller bezeugen deutlich den schlechten Zustand eines vernachlässigten Gebäudes. Daher kommt es in diesem Zusammenhang nicht maßgeblich darauf an, ob der Keller auch „dauernd“ durchfeuchtet ist, wie dies die Kl. in Abrede stellt. Unerheblich ist auch, dass sich die Straßenfassade als eine Wand in einem renovierten Zustand befindet, da hiermit die Feuchteschäden lediglich partiell beseitigt sind. Aus den in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts kann auch nicht von dem Positivmerkmal eines repräsentativen Eingangsbereichs ausgegangen werden.

Demgegenüber steht das wohnwerterhöhende Merkmal der modernen Heizungsanlage, wie dies das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Andererseits liegt zwar ein von der Kl. eingereichter Energieausweis vor, wonach der Endenergiebedarf des Gebäudes 148,1 kWh/(m²a) beträgt. Damit liegt der Endenergiebedarf jedenfalls nicht über 186 kWh/(m²a) (entspricht lt. Orientierungshilfe 155 kWh/[m²a] Energieverbrauchskennwert zzgl. 20 %) oder unter 144 kWh/(m²a) (entspricht lt. Orientierungshilfe 120 kWh/[m²a] Energieverbrauchskennwert zzgl. 20 %), so dass hiernach die Merkmalgruppe „Gebäude“ weder positiv noch negativ beeinflusst würde. Grundsätzlich wäre auch der Energieausweis als umfassenderer Indikator zugrunde zu legen. Denn der energetische Gewinn durch eine moderne Heizungsanlage kann durch eine unzureichende Wärmedämmung neutralisiert werden. Gelingt dem Mieter die Darlegung oder der Nachweis einer solchen unzureichenden Wärmedämmung nicht, kann alternativ auf die Energieverbrauchs- bzw. Endenergiebedarfswerte, bei denen auch die Energieeffizienz des Gebäudes berücksichtigt wird, zurückgegriffen werden. Allerdings weist die Kl. zu Recht darauf hin, dass das in der MG 4 vorgesehene Alternativverhältnis nur zwischen Merkmalen besteht, die sich beide auf das gesamte Gebäude beziehen. Dies ist vorliegend aber nicht der Fall, da lediglich die Gasetagenheizung für die individuelle Wohnung, nicht aber eine Heizungsanlage für das gesamte Gebäude modernisiert wurde. Der energetische Zustand der individuellen Wohnung infolge der modernen Gasetagenheizung spiegelt sich in dem Energieausweis, der die Energieeffizienz des gesamten Gebäudes ausweist, nicht unmittelbar wider. Im Übrigen liegt der Energieverbrauchskennwert auch nur geringfügig über 144 kWh/(m²a) (entspricht lt. Orientierungshilfe 120 kWh/[m²a] Energieverbrauchskennwert zzgl. 20 %) und liegt damit nahe an der Schwelle zum wohnwerterhöhenden Merkmal „Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m²a)“. Entgegen der Ansicht der Bekl. sind vor der Eingruppierung auch nicht 20 kWh/(m²a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen, weil eine dezentrale Warmwasserversorgung gegeben wäre. Die Gasetagenheizung ist eine Sammelheizung, aber keine dezentrale Warmwasserversorgung i.S.d. Mietspiegels. Soweit die Bekl. erstmals mit nachgelassenem Schriftsatz vom 22.6.2020 behaupten, dass die Warmwasserversorgung mit einem elektrischen Durchlauferhitzer erfolge, ist dieser Vortrag bereits nicht berücksichtigungsfähig, da er als neuer Sachvortrag über eine bloße Erwiderung auf den Schriftsatz der Kl.seite vom 24.6.2020 i.S.v. § 283 ZPO hinausgeht. Darüber hinaus wäre ein Aufschlag von 20 kWh/(m²a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert nach der Orientierungshilfe des Mietspiegels auch nur dann gerechtfertigt, wenn die dezentrale Warmwasserversorgung bei den Berechnungen des Endenergiebedarfs unberücksichtigt geblieben wäre. Davon kann jedoch nicht ausgegangen werden. Denn während bei dem Energiebedarfsausweis der typische Nutzwärmebedarf einschließlich der Warmwasserbereitung anhand der technischen Gebäude- und Heizdaten mit standardisierten Rahmenbedingungen rechnerisch ermittelt wird, wird dem Energieverbrauchsausweis der gemessene Verbrauch zugrunde gelegt. Da im Falle der dezentralen - in der Regel elektrischen - Warmwasserbereitung der Energieverbrauch jedoch über Stromzähler gemessen wird, ist eine gesonderte Erfassung des für diesen Zweck verbrauchten Stroms nicht möglich oder wäre allenfalls

en rechnerisch ermittelt wird, wird dem Energieverbrauchsausweis der gemessene Verbrauch zugrunde gelegt. Da im Falle der dezentralen - in der Regel elektrischen - Warmwasserbereitung der Energieverbrauch jedoch über Stromzähler gemessen wird, ist eine gesonderte Erfassung des für diesen Zweck verbrauchten Stroms nicht möglich oder wäre allenfalls mit erheblichem Aufwand verbunden (vgl. BR-Drs. 113/13, Seite 104). Daher sieht § 19 Abs. 2 Satz 2 EnEV im Falle dezentraler Warmwasserversorgung im Wohngebäude eine Erhöhung des Endenergieverbrauchs um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche vor, wenn der hierauf entfallende Verbrauch nicht bekannt ist. Unter Berücksichtigung des bei Bedarfsberechnungen zugrunde liegenden typischen Nutzwärmebedarfs von 12,5 kWh/(m²a) ergibt sich für ein typisches Mehrfamilienhaus mit zeitgemäßer Warmwasseranlage ein Endenergiebedarf von rund 20 kWh/(m²a), der dem ohne Warmwasserbereitung ermittelten Endenergieverbrauch als Pauschale hinzuaddiert werden soll, um die Vergleichbarkeit mit solchen Werten herzustellen, die den Verbrauchsanteil für zentrale Warmwasserversorgung mit enthalten (BR-Drs. 113/13, Seite 104). Entsprechend ist auch die an diese Regelung angelehnte Bestimmung der Orientierungshilfe des Mietspiegels zu verstehen. Dies gilt jedoch nicht für die bei Energiebedarfsausweisen angegebenen Energiekennwerte, in denen die - rein rechnerisch ermittelte - Bedarfspauschale bereits berücksichtigt ist.

Das wohnwerterhöhende Merkmal der Fahrradabstellplätze mit Anschlussmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück ist aus den zutreffenden Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht gegeben, da die Fahrradabstellplätze nicht ausreichend dimensioniert sind. Darüber hinaus bietet die Sicherung lediglich eines Vorderrades an einem einfachen Bügel keinen nachhaltigen Schutz vor Diebstahl, und ein möglicherweise anderweitiges Anschließen auch des Fahrradrahmens stellt keine eine wohnwerterhöhende komfortable Sicherungsmöglichkeit dar (vgl. LG Berlin GE 2018, 1059).

Die MG 5 (Wohnumfeld) ist aus den zutreffenden Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung positiv zu bewerten. Das Objekt D. Straße 2 befindet sich in bevorzugter Citylage. Denn es befindet sich in der Nähe von repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten. Der Kurfürstendamm ist in fußläufiger Entfernung gelegen, wobei es nicht maßgeblich darauf ankommt, ob diese in 12 Minuten - wie vom Amtsgericht angenommen - oder - wie von den Bekl. behauptet - in 15 Minuten erreicht werden kann. In unmittelbarer Umgebung befinden sich nämlich auch Uhlandstraße, Fasanenstraße und Pariser Straße, die sich gleichfalls durch eine hohe Dichte an gehobenen Restaurants, Kunstgalerien und exquisiten Mode- und Einrichtungsboutiquen sowie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten auszeichnen. Aus den in jeder Hinsicht zutreffenden Gründen des amtsgerichtlichen Urteils kann auch nicht von einer besonders lärmbelasteten Lage ausgegangen werden. Schon durch die geschützte Lage der Wohnung im Quergebäude mit dem geräumigen Innenhof erscheint diese eher besonders ruhig gelegen. Diese Einschätzung wird auch durch die strategische Lärmkarte Berlin (über das Internet abrufbar) belegt, wonach die zu dem Hof der D. Straße 2 angrenzenden Bereiche mit einem Lärmpegel von 35 dB oder weniger und damit als sehr leise ausgewiesen werden. Eine besonders geruchsbelastete Lage ist aus den Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht gegeben.

Bei vier neutral zu bewertenden und einer positiv zu bewertenden Merkmalgruppe beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts auf 621,38 € monatlich.

Das erst am 23.2.2020 in Kraft getretene Gesetz über den „Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) steht dem klägerischen Anspruch nicht entgegen. Die von der Zivilkammer 67 in ihrem Vorlagebeschluss vom 12.3.2020 vertretene Gesetzesauslegung (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 12.3.2020 - 67 S 274/19, GE 2020, 468 ff. [juris]) misst dem MietenWoG Bln eine echte Rückwirkung bei, die vorliegend zur Folge hätte, dass der Kl. eine bereits zur Anwartschaft erstarkte Rechtsposition entschädigungslos entzogen würde. Die Kl. hatte formwirksam und fristgerecht den Anspruch auf Erhöhung der Miete geltend gemacht, dem sich der Bekl. nach den geltenden Gesetzen nicht mehr entziehen konnte, und zwar zu einem Zeitpunkt, der nicht nur lange vor Inkrafttreten des Gesetzes lag, sondern auch vor dem Stichtag des 18. Juni 2019, an dem Eckpunkte des Gesetzesvorhabens bekannt gemacht wurden. Eine solche echte Rückwirkung hat aber der Berliner Landesgesetzgeber, schon wegen des allein daraus fließenden zusätzlichen Risikos, dass das Gesetz einer verfassungsgerichtlichen Prüfung nicht standhalten werde, ganz sicher nicht beabsichtigt. Vielmehr hat der Landesgesetzgeber nur nach dem „Stichtag“ ausgebrachten Mieterhöhungsverlangen entgegenwirken wollen, ohne bereits erworbene Eigentumspositionen zu entziehen oder in schon zu deren Durchsetzung laufende Gerichtsverfahren einzugreifen (vgl. BGH, Urteil vom 29.4.2020 - VIII ZR 355/18 - Rn. 70 ff. m.w.N. und Rn. 75 [juris]).

Das Merkmal „Bad mit WC ohne Fenster“ der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels liegt nicht vor, wenn das Bad über ein Fenster belichtet wird und belüftet werden kann. Das gilt selbst dann, wenn die Belichtung über eine Art Schacht erfolgt, weil sich das Fenster oberhalb des Hängebodens des benachbarten Abstellraums befindet und vom Bad aus weder zu öffnen noch zu schließen ist. Konkurriert das positive Merkmal „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 1. Januar 2003“ mit einem als „neu­tral“ bewerteten Energiekennwert, ist die Spanneneinordnung regelmäßig auf Grundlage des durch den Energieausweis belegten Energiekennwerts vorzunehmen. Dem in einem Energiebedarfsausweis ausgewiesenen Energiebedarf ist entgegen dem Wortlaut der Orientierungshilfe keine Pauschale von 20 kWh/(m²a) hinzuzurechnen, wenn das Gebäude nur über dezentrale Warmwasserbereitung verfügt.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Das AG hat zur Zustimmung verurteilt, die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg. Dabei hat sich das LG umfangreich mit der Bewertung einzelner Merkmale der Mietspiegel-Orientierungshilfe beschäftigt.

Das negative Merkmal „Bad mit WC ohne Fenster“ in der Merkmalgruppe (MG) 1 (Bad/WC) des Berliner Mietspiegels 2019 liegt nicht schon dann vor, wenn – wie in Altbauwohnungen häufig – die Belichtungsfunktion durch den geringeren Lichteinfall und die erschwerte Öffnung aufgrund Lage des Fensters oberhalb des Abstellraums eingeschränkt ist. Damit liegt keine vollständigen Funktionslosigkeit des Fensters im Hinblick auf Belichtung und Belüftung vor, und das ist einem fehlenden Fenster nicht gleichzusetzen.

Beim Merkmal „Waschmaschine weder in Küche noch Bad stellbar“ in der MG 3 (Wohnung) ist nicht entscheidend, ob die Waschmaschine in einem typischen Feuchtraum abgestellt werden kann, denn auch eine Küche ist kein typischer Feuchtraum, zumal viele Küchen in Altbauten Dielenfußböden haben. Auch die Abstellmöglichkeit einer Waschmaschine in Küche oder Bad mit nicht feuchtraumgeeigneten Böden lässt das wohnwertmindernde Merkmal entfallen. Das Negativmerkmal greift nur, wenn die Waschmaschine in einem anderen Raum als Bad oder Küche untergebracht werden müsste. Eine hiermit vergleichbare Beeinträchtigung liegt nicht vor, wenn die Waschmaschine in einer von der Küche aus zugänglichen Kammer abgestellt werden kann. Dadurch verliert diese Kammer auch nicht ihren Wert als wohnwerterhöhendes Merkmal („Abstellraum innerhalb der Wohnung“), wenn die Kammer groß genug ist, um neben der Waschmaschine noch andere Gegenstände wie z.B. Wäscheständer, Koffer oder Werkzeugkasten abzustellen.

Kompliziert kann es werden, wenn es um die wohnwertmindernden/-erhöhenden Merkmale der MG 4 (Gebäude) und den energetischen Zustand geht, die in der Orientierungshilfe in einem gesonderten Kästchen untergebracht und für bis zu drei Plus- oder Minuspunkte gut sind. Laut Mietspiegel (10.4 Beispiele/A) gilt:

„Bei den wohnwertmindernden Merkmalen ist es nur möglich, entweder das Merkmal ‚Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1988)‘ oder ein bzw. mehrere Merkmale zum ‚Energieverbrauchskennwert‘ anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei den wohnwerterhöhenden Merkmalen: Entweder das Merkmal ‚Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 1. Januar 2003 (wenn Bezugsfertigkeit des Gebäudes/der Wohnung vor diesem Zeitpunkt)‘ wird ausgewählt oder ein bzw. mehrere Merkmale zum ‚Energieverbrauchskennwert‘. Wenn der ‚Energieverbrauchskennwert‘ ausgewählt wird, dann ist es möglich, ein, zwei oder drei Merkmale anzukreuzen – je nach der Höhe des vorliegenden Energiekennwertes. Liegt der ‚Energieverbrauchskennwert‘ z. B. bei 240 kWh/(m2a), können alle drei Kästchen als wohnwertminderndes Merkmal angekreuzt werden. Liegt er z. B. bei 90 kWh/(m2a), können die zwei oberen Kästchen als wohnwerterhöhendes Merkmal angekreuzt werden.“

Soweit – so klar. Was aber, wenn das wohnwerterhöhende Merkmal moderne Heizungsanlage vorliegt, gleichzeitig vom Vermieter – wie vorliegend – noch ein Energieausweis eingereicht wird, der unter Umständen sogar dazu führt, dass über einen zu hohen Energiebedarfskennwert auf eine unzureichende Wärmedämmung (Negativmerkmal) geschlossen werden kann?

Das Landgericht meint, dass im Grundsatz der Energieausweis als umfassenderer Indikator zugrunde gelegt werden kann, weil der energetische Gewinn durch eine moderne Heizungsanlage durch eine unzureichende Wärmedämmung neutralisiert werden könne. Gelinge dem Mieter die Darlegung/der Nachweis der unzureichenden Wärmedämmung nicht, könne alternativ auf die Energieverbrauchs- bzw. Endenergiebedarfswerte, bei denen auch die Energieeffizienz des Gebäudes berücksichtigt wird, zurückgegriffen werden.

Im vorliegenden Fall war es jedoch so, dass nicht die Zentral-, sondern eine Gasetagenheizung erneuert worden war. Das in der MG 4 (Gebäude)/energetischer Zustand vorgesehene Alternativverhältnis (siehe das Zitat aus dem Mietspiegel [10.4 Beispiele/A]) besteht aber nur zwischen Merkmalen, die sich beide auf das gesamte Gebäude beziehen, was vorliegend nicht der Fall war, da nur die Gasetagenheizung für die Wohnung, nicht aber eine Heizungsanlage für das gesamte Gebäude modernisiert wurde. Der energetische Zustand der individuellen Wohnung infolge der modernen Gasetagenheizung spiegelt sich aber im Energieausweis, der die Energieeffizienz des gesamten Gebäudes ausweist, nicht unmittelbar wider. Im Übrigen lag im konkreten Fall der Energieverbrauchskennwert ohnehin nahe an der Schwelle zum wohnwerterhöhenden Merkmal „Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m²a)“.

Entgegen der Orientierungshilfe zum Mietspiegel hat es die Kammer abgelehnt, für die dezentral erfolgte Warmwasserversorgung vor der Eingruppierung in die insgesamt sechs vorhandenen Energieverbrauchskennwertklassen noch 20 kWh/(m2a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen. Ein Aufschlag von 20 kWh/(m²a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert nach der Orientierungshilfe des Mietspiegels sei nur dann gerechtfertigt, wenn die dezentrale Warmwasserversorgung bei den Berechnungen des Endenergiebedarfs unberücksichtigt geblieben wäre, wovon hier nicht ausgegangen werden könne.

Während beim Energiebedarfsausweis der typische Nutzwärmebedarf mit standardisierten Rahmenbedingungen rechnerisch ermittelt werde, wird beim Energieverbrauchsausweis der gemessene Verbrauch zugrunde gelegt, der bei dezentraler elektrischer Warmwasserbereitung nicht oder nur mit erheblichem Aufwand ermittelt werden könne, weshalb § 19 Abs. 2 Satz 2 EnEV im Falle dezentraler Warmwasserversorgung im Wohngebäude eine Erhöhung des Endenergieverbrauchs um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter vorsehe. Entsprechend sei auch die an diese Regelung angelehnte Bestimmung der Orientierungshilfe des Mietspiegels zu verstehen. Dies gelte jedoch nicht für die bei Energiebedarfsausweisen angegebenen Energiekennwerte, in denen die – rein rechnerisch ermittelte – Bedarfspauschale bereits berücksichtigt sei.

Letztlich: Die Wohnung in der Düsseldorfer Straße befindet sich auch in bevorzugter Citylage mit repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten. Der Kurfürstendamm sei in fußläufiger Entfernung gelegen, und in unmittelbarer Umgebung befänden sich Uhlandstraße, Fasanenstraße und Pariser Straße, die sich gleichfalls durch eine hohe Dichte an gehobenen Restaurants, Kunstgalerien und exquisiten Mode- und Einrichtungsboutiquen sowie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten auszeichneten.

Besonders lärmbelastet sei die Lage auch nicht. Schon durch die geschützte Lage der Wohnung im Quergebäude mit dem geräumigen Innenhof erscheine sie eher besonders ruhig gelegen. Diese Einschätzung werde auch durch die strategische Lärmkarte Berlin (über das Internet abrufbar) belegt, wonach die zu dem Hof angrenzenden Bereiche mit einem Lärmpegel von 35 dB oder weniger und damit als sehr leise ausgewiesen würden.