Ausfrieren des Mieters der Eigentumswohnung

Ausfrieren des Mieters der Eigentumswohnung; Wohngeld

Ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung auf Zutritt zur Wohnung und Duldung des Abstellens der dort befindlichen Versorgungsanlagen besteht im Falle des Verzuges des Wohnungseigentümers mit der Zahlung von Wohngeld nicht.

Die Berufung war nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluß zurückzuweisen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats nicht erfordert. Zur Begründung wird zunächst auf die Ausführungen in der Verfügung vom 12.12.2005 verwiesen, in der es u. a. wie folgt heißt: "In pp. beabsichtigt der Senat nach Vorberatung, die Berufung durch Beschluß nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Der Senat folgt den in vollem Umfang zutreffenden Ausführungen im Urteil des Landgerichts.

Im Hinblick auf die Berufungsbegründung ist lediglich folgendes zu bemerken: a) Die Kl. stützen ihre Ansprüche gegen den Vermieter S. auf den Beschluß des AG Neukölln vom 20.1.2004 - 70 II 234/2003. WEG. Danach hat der Vermieter S. den Zutritt zu der von der Bekl. gemieteten Wohnung "... innerhalb eines Zeitraumes von zwei Wochen nach Erlaß dieser Anordnung ..." zu dulden. Der Zeitraum ist abgelaufen, so daß schon von daher nicht ersichtlich ist, weshalb dieser Titel auch heute noch "Rechte" auch gegenüber der Bekl. entfalten soll.

b) Der Senat kann keine Anspruchsgrundlage für das Begehren der Kl. erkennen. Zwischen den Parteien besteht weder ein vertragliches noch ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem ein entsprechender Anspruch abgeleitet werden könnte. Auf die Entscheidung des 24. Senats des Kammergerichts vom 21.5.2001 - 24 W 94/01 - können sich die Kl. hier nicht berufen; die dortige Entscheidung betraf (nur) Ansprüche des Mieters gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im übrigen läßt sich der Entscheidung des 24. Senats auch nur entnehmen, daß dem Mieter einer vermieteten Eigentumswohnung keine weitergehenden Rechte gegenüber der Gemeinschaft zustehen sollen als dem Wohnungseigentümer selbst. Eine Begründung für diese Auffassung enthält der Beschluß des 24. Senats nicht; selbst, wenn dies so sein sollte, ergibt sich hieraus nichts für die Annahme eines Anspruchs auf Duldung des Zutritts gegen die Mieterin, wie ihn die Kl. hier geltend machen ..." Ergänzend hierzu ist folgendes zu bemerken: 1. Auf § 862 BGB können sich die Kl. schon deshalb nicht berufen, weil sie nicht unmittelbare Besitzer der "Versorgungsanlagen" sind: Die hier maßgeblichen Vorrichtungen befinden sich in der Wohnung der Bekl., so daß auch nur diese unmittelbare Besitzerin ist. Im übrigen wäre ein etwaiger Anspruch wegen Versäumung der Frist nach § 864 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Selbst wenn man zugunsten der Kl. den Beginn der Frist erst auf den Zeitpunkt des Beschlusses des Amtsgerichts Neukölln (der von seinem Wortlaut her eindeutig nur eine Maßnahme binnen zwei Wochen nach seinem Erlaß gestattet) datiert, ist der Anspruch ausgeschlossen, weil die vorliegende Klage das Datum vom 21.1.2005 trägt.

2. § 1004 BGB rechtfertigt nur einen Unterlassungsanspruch, so daß die auf Duldung gerichtete Klage hierauf nicht gestützt werden kann.

3. Soweit als weitere Anspruchsgrundlage (wohl) § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 242 StGB genannt wird, fehlt es schon am Merkmal der "Wegnahme", weil die Kl. keinen Gewahrsam an den in der Wohnung der Bekl. befindlichen Versorgungsleitungen und -leistungen begründet haben.

Wenn ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung des Wohngeldes (Hausgeldes) über einen längeren Zeitraum in Verzug ist, kann ihm die Eigentümergemeinschaft "den Hahn zudrehen", also die Versorgungsleitungen kappen (siehe die Rechtsprechungsübersicht in GE 2002, 1602). Sie kann dazu auch Zutritt zur Wohnung verlangen. Ist aber die Wohnung vermietet, geht das nicht ohne Zustimmung des Mieters.

Die Eigentümergemeinschaft hatte einen Beschluß des WEG-Gerichtes erwirkt, wonach der Sondereigentümer und Vermieter, der mit den Wohngeldzahlungen in Verzug war, Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren hatte, um Versorgungsleitungen abzusperren. Da dies nicht befolgt wurde, verklagte die Eigentümergemeinschaft den Mieter auf Duldung.

Mit Beschluß vom 26. Januar 2006 (§ 522 Abs. 2 ZPO) bestätigte das KG das klagabweisende Urteil des LG Berlin und meinte, der Eigentümergemeinschaft stünden keine eigenen Ansprüche gegen den Mieter zu.