Ausforschungsbeweis

Ausforschungsbeweis; Wohnfläche; Nebenkostenabrechnung; Betriebskostenabrechnung

Ist hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung die Größe der Gesamtwohnfläche bestritten, so stellt der diesbezügliche Beweisantrag des Vermieters auf Einholung eines Sachverständigengutachtens einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das AG hat einen Anspruch des Kl. auf Ausgleich der Nebenkostenabrechnungen zutreffend verneint. Die Nebenkostenabrechnungen sind - wie bereits das AG ausgeführt hat - nicht überprüfbar mit der Folge, daß ein Anspruch auf Ausgleich der Salden nicht gegeben ist.

Nachdem der Bekl. die Richtigkeit der seitens des Kl. behaupteten Gesamtwohnfläche des Objekts auch in 2. Instanz bestritten hat, hätte der Kl. näher dazu vortragen müssen, wie sich die von ihm behauptete Gesamtwohnfläche zusammensetzt. Diesem Erfordernis hat er auch im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht genügt. Namentlich reicht die mit der Berufungsbegründung vorgelegte Aufstellung insoweit nicht aus. Eine substantiierte und ggf. durch einen Sachverständigen überprüfbare Darstellung der einzelnen Wohnflächen liegt darin gerade nicht. Dazu hätte es vielmehr der Vorlage einer genauen Wohnflächenberechnung bedurft, wie sie beispielsweise der Bekl. für seine Wohnung erstellt hat. Zu einer solchen hätte sich der Bekl. ggf. substantiiert äußern können. Die pauschale Angabe von Wohnflächen - wie sie möglicherweise in den einzelnen Mietverträgen niedergelegt sein mögen - genügt demgegenüber nicht. Der Kl. hat auch gar nicht nachvollziehbar dargelegt, auf welche Weise er die Wohnflächen ermittelt haben will.

Die Anforderungen an die Darlegungslast des Vermieters werden dadurch auch nicht überspannt. So ist namentlich nicht erforderlich, das Objekt durch einen Architekten aufmessen zu lassen; vielmehr reichte es im Rahmen der Substantiierung völlig aus, wenn der Kl. selbst - ggf. durch geeignete Mitarbeiter - die Wohnungen laienhaft aufmessen würde. Der Bekl. selbst hat sich dazu in seiner Wohnung ja auch in der Lage gesehen. Der Kl. hat zwar unter Berufung auf Zeugen die Richtigkeit der von ihm behaupteten Werte behauptet, jedoch nicht im einzelnen vorgetragen, wie die Werte im einzelnen ermittelt worden sein sollen.

Wollte man den Vortrag des Kl. genügen lassen, so müßte durch einen Sachverständigen das gesamte Objekt nachgemessen werden, ohne daß der Kl. zuvor dargelegt hätte, welche Maße in welchen Räumen vorhanden sein sollen. Bei dieser Sachlage stellte die Einholung eines Sachverständigengutachtens aber einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar; dem dahingehenden Beweisangebot war daher mangels hinreichend substantiierten Sachvortrages nicht nachzugehen.