Ausfall eines Heizkörpers bei Zentralheizung

Ausfall eines Heizkörpers bei Zentralheizung; Heizungsanlage, zentrale; Heizkörper - Ausfall; Raum, unbeheizter; Mietminderung; Heizkostenberechnung; Nebenkosten; Umlegungsmaßstab; Fläche, beheizte

Ist ein Raum einer zentralbeheizten Wohnung zeitweise nicht beheizt, so hat der Mieter neben der nach § 537 BGB in Betracht kommenden Mietminderung auch Anspruch darauf, daß der Vermieter in der Heizkostenabrechnung eine entsprechend reduzierte Fläche zugrundelegt.

Unstreitig sind die Heizkosten der Perioden 1982/83 zwischen den Parteien vertraglich nach beheizter Fläche abgerechnet worden. Dabei hat die Bekl. jeweils für die beheizte Fläche der Wohnung der Kl. und für das Gebäude das tatsächlich nicht beheizte Schlafzimmer mitgerechnet. Das war falsch, denn beheizte Fläche ist nur ein Raum, der durch einen eigenen Heizkörper versorgt - also nicht nur durch die Nebenräume#miterwärmt - wird (VG Berlin GE 1983/755). Rechnungen mit den zu hohen Flächenzahlen zu erteilen, war eine Vertragsverletzung der Bekl. Diese Vertragsverletzung hat die Bekl. zumindest seit der Periode 1980/81 schuldhaft begangen. Denn diese Rechnung ist am 2. Februar 1982 ausgestellt worden. Bereits seit Januar 1982 (Schriftsatz der Bekl. vom 3. Oktober 1984) waren aber die Mängelrügen der Kl. bekannt.

Unabhängig von diesem Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung kam für die Zeit, während der das Schlafzimmer von der Zentralheizung nicht beheizt wurde, eine Minderung der Kaltmiete gemäß § 537 BGB in Betracht. Denn der Wohnwert war gemindert - solange dem nicht anderweit abgeholfen wurde -. Beide Ansprüche standen im Prinzip, d. h. soweit sie ansonsten begründet waren, nebeneinander. Das erhellt, wenn man sich vorstellt, die Bekl. habe von Anfang an die Heizkosten mit den richtigen Flächenzahlen umgelegt. Deswegen blieb das Schlafzimmer doch kalt.

Anmerkung: Vgl. LG Berlin - 61 S 189/89 - Beschl. v. 5.6.1989