Ausbeutung der Unerfahrenheit

Ausbeutung der Unerfahrenheit; Sittenwidrigkeit; Mietpreisüberhöhung

Fehlende Kenntnisse auf einem bestimmten Lebens- oder Wirtschaftsgebiet begründen keine Unerfahrenheit im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB (hier: Abschluß eines Gewerbemietvertrages durch bisher als ungelernte Arbeiter tätige Türken).

Die Kl. mieteten vom Bekl. 1994 ein 52 qm großes Ladengeschäft zum Betrieb eines Imbisses zu einem Nettokaltmietzins von 6.820 DM/mtl., der sich jeweils ab 1. Mai jeden Jahres um 5 % erhöhen sollte. Die Kl. sind 1977 aus der Türkei gekommen und leben seitdem in Deutschland. Sie sind hier drei bzw. vier Jahre zur Schule gegangen und haben danach als ungelernte Arbeiter gearbeitet. Die Kl. verlangen die Feststellung, daß der Mietzins für das Ladengeschäft nicht mehr als 5.070 DM betrage. Die IHK habe ihnen mitgeteilt, daß die Lage des Ladengeschäftes nicht einmal zu sogenannten Mittelzentren gehöre, für welche Ladenmieten zwischen 30 DM bis 65 DM netto kalt gefordert würden. Sie zahlten ca. 200 % der üblichen Miete, weshalb der Tatbestand das § 138 Abs. 2 BGB erfüllt sei. Ihnen habe bei Vortragsschluß wegen nicht ausreichender Sprachkenntnisse und Informationen über wirtschaftliche Fragen die erforderliche Geschäftskenntnis und Erfahrung gefehlt, Infolge des überhöhten Mietzinses könnten nur äußerst geringfügige Überschüsse erwirtschaftet worden. Der Bekl. könne allenfalls einen monatlichen Nettokaltmietzins von 50 % über der üblichen Höchstmiete, somit maximal 5.070 DM verlangen.

Die Feststellungsklage ist unbegründet, denn die Kl. schulden dem Bekl. den im Mietvertrag vom 29. April 1994 vereinbarten Mietzins. Die dort getroffene Mietzinsvereinbarung ist nicht gemäß § 138 Abs. 1 und 2 BGB teilweise unwirksam.

Gemäß § 138 Abs. 2 BGB ist die Mietzinsvereinbarung insoweit nichtig, als der vereinbarte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete mehr als nur unwesentlich übersteigt (vgl. Bub-Treier-Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, Rz. 281 III. A)., d. h. wenn ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und der Vertragspartner bei Abschluß des Vertrages eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des anderen ausgebeutet hat. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Es fehlt bereits an den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB, denn die Kl. haben nicht dargetan, daß der Bekl. bei Abschluß des Mietvertrages ihre Unerfahrenheit oder ihr mangelndes Urteilsvermögen ausgebeutet hat, was hier allein in Betracht kommt. Es ist weder ausreichend vorgetragen noch sonst ersichtlich, daß die Kl. bei Abschluß des Mietvertrages unerfahren waren, denn Unerfahrenheit ist ein Mangel an allgemeiner Lebens- oder Geschäftserfahrung (vgl. Palandt-Heinrichs, 57. Auflage, Rz. 71 zu § 138 BGB m. w. N.). Die Kl. lebten bei Abschluß des Mietvertrages bereits etwa 17 Jahre in Deutschland, sind hier mehrere Jahre zu Schule gegangen und waren hier auch - allerdings abhängig beschäftigt - berufstätig. Es ist deshalb nach dieser langen Zeit mangels entgegensehender, konkreter Anhaltspunkte, die von den Kl. darzulegen wären, davon auszugehen, daß sie der deutschen Sprache hinreichend mächtig sind und eine ihrem Lebensalter entsprechende normale Lebens- und Geschäftserfahrung besitzen. Konkrete Anhaltspunkte hiergegen haben die Kl. nicht vorgetragen. Sie ergeben sich insbesondere nicht daraus, daß die Kl. vor Abschluß des Mietvertrages noch nicht selbständig tätig waren, denn jeder selbständig Tätige muß sich seine Erfahrungen und Kenntnisse auf dem Gebiet seiner selbständigen Tätigkeit erst erarbeiten. Fehlende Kenntnisse auf einem bestimmten Lebens- oder Wirtschaftsgebiet begründen keine Unerfahrenheit i. S. des § 138 Abs. 2 BGB (vgl. auch BGH NJW 1979, S. 758).

Auch mangelndes Urteilsvermögen der Kl. ist nicht ausreichend vorgetragen. Es liegt vor, wenn der Betroffene nicht in der Lage ist, die beiderseitigen Leistungen richtig zu bewerten und die Vor- und Nachteile des Geschäftes sachgerecht gegeneinander abzuwägen (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rz. 72 zu § 138 BGB). Dies kann eine Folge von Verstandesschwäche oder bei schwierigen oder unklar ausgestalteten Rechtsgeschäften der Fall sein. All dies ist hier nicht gegeben.

Allerdings kann die Mietzinsvereinbarung bei Fehlen der subjektiven, Voraussetzungen des 138 Abs. 2 BGB nach 138 Abs. 1 BGB teilweise nichtig sein, wenn sie objektiv wucherisch ist und der Begünstigte aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hat oder sonst anstößige Umstände vorliegen. Eine solche verwerfliche Gesinnung kann bei einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bejaht werden (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rz. 89 und 34 zu § 138 BGB). Ein solches besonders grobes Mißverhältnis haben die Kl. nicht dargetan.

Ein besonders grobes Mißverhältnis läge zwar vor, wenn. die ortsübliche Nettokaltmiete tatsächlich maximal 65,- DM/qm betragen würde, denn die Vertragsparteien haben für das Ladengeschäft im Mietvertrag einen auf den qm umgerechneten Nettokaltmietzins von 131,15 DM vereinbart. Der vereinbarte Nettokaltmietzins betrüge in diesem Falle über 200 % des ortsüblichen Mietzinses. Die von den Kl. behauptete Auskunft der Industrie- und Handelskammer, nach der der Nettokaltmietzins in sogenannten Mittelzentren zwischen 30,- DM und 65,- DM pro qm liege, reicht aber zur Darlegung des ortsüblichen Mietzinses nicht aus. ZUM einen ist nicht ersichtlich. was unter Mittelzentren zu verstehen ist. Zum anderen bleibt völlig unklar, wie die Mietpreisspanne ermittelt worden ist und ob örtliche Besonderheiten berücksichtigt worden sind. So ist z. B. gerichtsbekannt, daß für stark frequentierte Geschäftslagen und kleine Geschäfte höhere Mietpreise ortsüblich sind als für große Geschäfte. Unmittelbare Nähe zu U Bahnausgängen, BVG-Haltestellen, großen Behörden und Unternehmungen wirken bei Einzelhandelsgeschäften regelmäßig mietsteigernd. Hierzu tragen die Kl. nichts vor. Sie hätten unter diesen Umständen den ortsüblichen Mietzins durch Angabe von nach Lage und Größe vergleichbaren Objekten darlegen müssen.

Mangels ausreichender Darlegung eines besonders groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Eigenleistung kam daher die begehrte Feststellung nicht in Betracht.

Die Mieter waren 1977 als türkische Gastarbeiter nach Deutschland gekommen und hier einige Jahre zur Schule gegangen. Seitdem arbeiteten sie als ungelernte Arbeiter. 1994 schlossen sie einen Mietvertrag zum Betrieb eines Imbisses ab, wobei der ortsübliche Gewerbemietzins deutlich überschritten wurde. Später verlangten sie eine entsprechende Reduzierung des Mietzinses.

Vor dem Landgericht Berlin und dem Kammergericht blieben sie jedoch erfolglos. Weder Wucher noch Sittenwidrigkeit liege vor (vgl. zu diesen Fragen die Übersicht von Beuermann, GE 1997, 652).

Nach § 138 Abs. 2 BGB ist ein wucherisches Rechtsgeschäft nichtig. Erforderlich ist dazu u. a. die Ausbeutung der Unerfahrenheit des Vertragspartners. Diese lag nach Auffassung des Landgerichts Berlin nicht vor, da sich schließlich jeder selbständig Tätige zu Beginn Erfahrungen und Kenntnisse erarbeiten müsse.

Das hätte man allerdings auch anders sehen können, denn Unerfahrenheit in diesem Sinne ist bei Bürgern der neuen Bundesländer nach der Wende bejaht worden (BGH, NJW 1994, 1476); auch Unerfahrenheit auf einem bestimmten Lebens- oder Wirtschaftsgebiet kann ausreichend sein (Palandt/Heinrichs, 58. Aufl., Rdn. 71 zu § 138 BGB).

Allerdings wird die Ausbeutung der Unerfahrenheit einer Zwangslage oder ein mangelndes Urteilsvermögen i. S. d. § 138 Abs. 2 vermutet, wenn die Marktmiete um 200 % überschritten wird (BGH, NJW-RR 1990, 1199). Für die Praxis wichtiger sind freilich die Feststellungen des Landgerichts Berlin und des Kammergerichts zur allgemeinen Sittenwidrigkeit.

Auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht erfüllt ist, kann nach § 138 Abs. 1 BGB schon aus einem erheblichen Mißverhältnis zwischen Leistung (Höhe des Mietzinses) und Gegenleistung (ortsübliche Gewerbemiete) eine Sittenwidrigkeit hergeleitet werden. Unklarheit herrscht dabei in der Terminologie, denn nur für den hier nicht einschlägigen Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB findet sich die gesetzliche Formulierung von einem "auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung". Das Landgericht spricht von einem besonders groben Mißverhältnis, während das Kammergericht ein auffälliges Mißverhältnis prüft. Allerdings ist auch die Terminologie des BGH nicht immer einheitlich. So verneint der Bundesgerichtshof (GE 1997, 736) trotz Vorliegens eines besonders groben Mißverhältnisses bei besonderen Umständen Sittenwidrigkeit (Leitsatz), während es im Urteil BGH NJW-RR 1998, 1065 heißt, ein grobes, besonders krasses Mißverhältnis indiziere die Sittenwidrigkeit. Im selben Urteil ist dann die Rede von einem besonders auffälligen, groben Mißverhältnis. Das liege nur dann vor, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie derjenige der Gegenleistung (Maßstab des Doppelten). Klarer als die mehrdeutige Wortwahl ist daher die Differenzierung nach Prozentzahlen, also zunächst dem "für die Bedürfnisse der Praxis geschaffenen Richtwert" (BGH, NJW-RR 1998, 1066) von 100 %.

Erst bei einem Wertmißverhältnis von 100 % tritt Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB an sich nur dann ein, wenn zusätzlich das subjektive Tatbestandsmerkmal der verwerflichen Gesinnung oder der Ausnutzung der wirtschaftlich schwierigen Lage der Gegenseite zu bejahen ist. Nach "mittlerweile gefestigter Rechtsprechung des BGH" (BGH, NJW-RR 1998, 1066) wird diese verwerfliche Gesinnung jedoch bei einer Überschreitung um 100 % vermutet beim Grundstückskaufvertrag, beim Ratenkreditvertrag und nach neuerer Rechtsprechung auch beim Verkauf höherwertiger beweglicher Sachen. Die Rechtsprechung des BGH tendiere im Bereich von § 138 Abs. 1 BGB in den letzten Jahren zu strengeren Maßstäben (so wörtlich BGH, aaO.). Für Leasingverträge gilt Entsprechendes (BGH 128, 261). Soweit ersichtlich, hat der BGH allerdings eine Anwendung dieser Grundsätze auf Mietverträge bisher nicht zu prüfen gehabt; das OLG Stuttgart (NJW-RR 1993, 654) hat dies allerdings bejaht. Das OLG Karlsruhe (NJWE-MietR 1997, 151) konnte die Frage offenlassen, ob in Miet- oder Pachtverträgen der Maßstab des Doppelten ausreicht, da dort der vereinbarte Pachtzins den nach der sog. ertragsorientierten Pachtzins-Methode (EOP-Methode) ermittelten Pachtzins um 68 % überschritt. Bei genauerer Analyse des Leasingurteils des BGH (BGHZ 128, 255) ergibt sich allerdings, daß auch der Bundesgerichtshof zu einer Anwendung dieser Grundsätze auch beim Mietvertrag neigt. Auf Seite 260 wird ausdrücklich das Mietrechtliche Prüfungsmodell im Vergleich zu den üblichen Entgelten als "geeigneter Lösungsansatz" erklärt, für den dann der Maßstab des Doppelten gelte. Eine Wertüberschreitung um 200 % hat dann nur die Bedeutung, daß das subjektive Tatbestandsmerkmal des Ausbeutens des Wuchertatbestandes (§ 138 Abs. 2 BGB) indiziert wird (BGH, NJW-RR 1990, 1199).

Die Entscheidungsgründe des Kammergerichts sind daher etwas knapp ausgefallen und dürften mit der vom BGH erwähnten Rechtsentwicklung der letzten Jahre zu strengeren Maßstäben im Bereich von § 138 Abs. 1 BGB nicht zu vereinbaren sein. Vorsicht ist also geboten.