Ausbeutung der Unerfahrenheit

Ausbeutung der Unerfahrenheit; Sittenwidrigkeit; Mietpreisüberhöhung

Ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (hier: Überschreitung der ortsüblichen Miete um 100 %) ist nur dann nach § 138 Abs. 1 sittenwidrig, wenn die wirtschaftliche schwächere Lage des Vertragspartners ausgenutzt wird. (Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung der Kl. ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Die Kl. wenden sich mit ihrer Berufung nicht dagegen, daß das Landgericht eine Nichtigkeit des Mietvertrages beziehungsweise teilweise Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung nach § 138 Abs. 2 BGB verneint hat. Sie wenden sich nur dagegen, daß das Landgericht die Anwendung von § 138 Abs. 1 BGB abgelehnt hat.

Im Mietvertrag ist für circa 52 m2 ein Ausgangsmietzins von 6.820,00 DM netto kalt vereinbart worden. Das sind 131,15 DM/m2.

Ferner ist in § 4 des Mietvertrages eine Staffelmiete vereinbart worden. Zu jedem 1. Mai erhöht sich der Mietzins um 5 %. Das bedeutet, daß er ab 1. Mai 1995 7.161,00 DM, ab 1. Mai 1996 7.519,05 DM, ab 1. Mai 1997 7.895,00 DM, ab 1. Mai 1998 8.298,75 DM beträgt usw.

Eine Nichtigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB kommt in Betracht, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Mißverhältnis besteht. Das ist in der Regel zu bejahen, wenn die Leistung die Gegenleistung um mehr als 100 % übersteigt.

Nach dem Vortrag der Kl. beträgt der für das Geschäft in Betracht kommende Mietzins höchstens 65, DM/m2. Das ergibt für 52 m2 einen Betrag von 3.380 DM. Die Differenz zu dem vereinbarten Mietzins beträgt 3.440 DM. Damit übersteigt nach dem Vortrag der Kl. der vereinbarte Mietzins den höchsten ortsüblichen Vergleichsmietzins um 101,78 %. Damit könnte ein auffälliges Mißverhältnis gegeben sein.

Außerdem ist aber ein subjektiver Tatbestand erforderlich. Dieser subjektive Tatbestand besteht in der vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Ausnutzung der wirtschaftlich schwächeren Lage des Vertragspartners. Dazu haben die Kl. nichts vorgetragen. Der subjektive Tatbestand wird vermutet, wenn die Leistung den Wert der Gegenleistung um mehr als 200 % übersteigt. Dies ist nach dem Vortrag der Kl. nicht der Fall.