Aufzugskosten für Erdgeschoßwohnungen

Aufzugskosten für Erdgeschoßwohnungen; Fahrstuhlkosten; Betriebskosten; Aufzug im Nachbarhaus; Wirtschaftseinheit

Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschoßwohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. Die entsprechenden Betriebskosten sind auch dann auf den Mieter umlegbar, wenn der Fahrstuhl sich nicht in dem Hause des Mieters, sondern in einem Nachbarhaus einer gebildeten Wirtschaftseinheit befindet.

Der Mieter forderte Rückzahlung der von ihm gezahlten Aufzugskosten. Der Aufzug befindet sich nicht in dem Haus, in dem der Mieter wohnt, sondern in einem Nachbarhaus einer gebildeten Wirtschaftseinheit. Die auf diesem Hause befindliche Dachterrasse ist mit Grillplätzen ausgestattet und teilweise begrünt. Für dieses Haus hat der Mieter einen Schlüssel. Ferner hat der Mieter einen Mieterkeller inne, der auch über das Nachbarhaus und dementsprechend mit dem Fahrstuhl erreichbar ist. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies sie ab.

(...) Der Kl. hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm gezahlten Aufzugskosten aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB). Denn die Zahlung ist nicht rechtsgrundlos erfolgt.

Der Kl. schuldete die Aufzugskostenvorschüsse aufgrund vertraglicher Vereinbarung, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB. Aus dem Mietvertrag ergibt sich, daß in dem streitgegenständlichen Gebäudekomplex ein Aufzug vorhanden ist (§ 1 Ziffer 4 des Mietvertrages). Gemäß § 2 Ziffer 1. b) wurde die Zahlung einer Aufzugskostenvorauszahlung vereinbart. Kosten des Aufzugbetriebs sind umlagefähige Betriebskosten. Gemäß Nr. 2 (3) (Aufzugsanlagen) der Besonderen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag erfolgt eine Umlage der Kosten für den Aufzug auf die Mieter je Wirtschaftseinheit.

Diese Regelung ist wirksam.

Die formularvertragliche Umlage der Aufzugskosten auf den Mieter einer Wohnung in einer Wirtschaftseinheit, bei der sich der Fahrstuhl nicht in dem Gebäude befindet, in dem die Wohnung belegen ist, hält nach Auffassung des erkennenden Gerichts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, insbesondere weicht die Abrede nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab. Dabei kann dahinstehen, ob der Kl. von dem vorhandenen Fahrstuhl einen tatsächlichen Nutzen hat. Denn auch dies macht die Klausel nicht unwirksam. Die Umlage der Aufzugskosten nach der Wohnfläche ist auch dann zulässig, wenn dem Mieter das Vorhandensein eines Fahrstuhls keinen objektiven Gebrauchsvorteil gewährt (BGH v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06, GE 2006, 1398).

Im einzelnen: Für preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 24 Abs. 2 Satz 1 NMV, daß die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen, sofern nicht im Einvernehmen mit allen Mietern ein anderer Umlagemaßstab vereinbart ist. Nach § 24 Abs. 2 Satz 2 NMV kann Wohnraum im Erdgeschoß von der Umlage ausgenommen werden. Die Frage, ob der Vermieter hierzu verpflichtet ist, wenn der Erdgeschoßmieter von dem Aufzug keinen tatsächlichen Nutzen hat, wird in Rechtsprechung und Schrifttum uneinheitlich beantwortet. Nach einer weit verbreiteten Auffassung sei es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter die Aufzugskosten nach entsprechender Vereinbarung auch auf die Erdgeschoßmieter umlegt (LG Berlin WuM 1990, 559; GE 1994, 765; GE 1995, 567; LG Duisburg, WuM 1991, 597; LG Berlin v. 29.5.1997 - 62 S 576/96, zitiert nach MM 2002, 45; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 437b; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 a Rdnr. 22). Nach anderer Ansicht sei dies unzulässig (LG Kiel NZM 2001, 92; LG Braunschweig, WuM 1990, 558; LG Berlin, MM 2002, 45; 333: Reduzierung des Ermessenspielraums des Vermieters auf Null, wenn kein Nutzen für den Erdgeschoßmieter durch den Aufzug vorhanden ist).

Im Hinblick auf die hier streitentscheidende Frage, ob die Aufzugskosten auf einen im zweiten Obergeschoß wohnenden Mieter umgelegt werden können, wenn sich Haltepunkte des Aufzugs nur im ersten und fünften OG. - des Nachbarhauses - befinden, schließt sich das erkennende Gericht der erstgenannten Auffassung an.

Hierfür spricht zum einen schon die in dem Regel-Ausnahme-Verhältnis des § 24 Abs. 2 NMV zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertung. Aus der Fassung der Vorschrift ist zum einen der Schluß zu ziehen, daß die Umlage auf die übrigen Mieter - mit Ausnahme der Erdgeschoßmieter - die Regel mithin grundsätzlich uneingeschränkt zulässig ist. Zum anderen folgt daraus, daß es für die Umlagefähigkeit - wie ausgeführt - nicht zwingend auf die - dem Erdgeschoßmieter naturgemäß regelmäßig nicht zufließenden - Gebrauchsvorteile ankommt. Denn dem Vermieter wird insoweit ("kann") ein Ermessen eingeräumt.

Der Bundesgerichtshof führt hierzu in seiner Entscheidung vom 20.9.2006, aaO. (GE 2006, 2398), welche den Anwendungsbereich des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB bei preisfreiem Wohnraum betrifft, folgendes aus: (...)

Dem schließt sich das erkennende Gericht auch für den Anwendungsbereich des § 24 Abs. 2 NMV an.

Ein Ausgleich für die Kostenbelastung des Mieters trotz fehlender Vorteile durch den Aufzug ist vom Vermieter bei der Bestimmung der Einzelmiete gemäß § 3 Abs. 3 NMV zu schaffen, die sich an der Billigkeit gemäß §§ 315, 316 BGB zu orientieren hat (ebenso Langenberg, Handbuch der Betriebskosten bei Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn 84; LG Hamburg WuM 1987, 422).

Die anteilige Umlage der Aufzugskosten verstößt mithin weder gegen den Grundgedanken des § 24 Abs. 2 S. 1 NMV, noch benachteiligt sie den Kl. unangemessen, selbst wenn er den Aufzug nicht sinnvoll nutzen konnte (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Nichts anderes gilt nach Auffassung des erkennenden Gerichts auch, wenn sich der Aufzug im Rahmen einer vom Vermieter gebildeten Wirtschaftseinheit in dem Gebäude befindet, in dem die betreffende Wohnung gerade nicht liegt.

Die Bildung einer Wirtschaftseinheit ist auch bei preisgebundenem Wohnraum zulässig, wie sich aus § 24 Abs. 1 S. 1 NMV ergibt. Danach sind Bewirtschaftungskosten die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind. Zwar hat der Vermieter auch insoweit bei der Betriebskostenumlage den Grundsatz der Billigkeit (§§ 315, 316 BGB) zu beachten. Wenn es jedoch auf die Gewährung eines objektiven Gebrauchsvorteils durch den vorhandenen Aufzug nicht ankommt, dann erscheint es nicht unbillig, den Mieter mit Kosten eines im Nachbargebäude vorhandenen Aufzugs zu belasten. Denn ob der Aufzug in dem Haus befindlich ist, in dem die Wohnung liegt, oder im Nachbarhaus, ist dann ohne Belang (a. A. AG Trier NJW-RR 1989, 1170).

Darüber hinaus ist die Nutzung des Aufzugs hier aber auch für den Kl. sinnvoll möglich. Zwar mag dies nicht ohne weiteres für das Erreichen des Mieterkellers gelten, wobei auch hier - worauf die Bekl. zutreffend hingewiesen hat - es durchaus eine Erleichterung darstellen kann, wenn der Kl., der unstreitig über einen Schlüssel für das Nachbargebäude verfügt, etwa schwere Einkäufe oder einzulagernde Gegenstände von dort aus mit dem Fahrstuhl in den Keller bringt und sodann durch den Verbindungsgang in seine Wohnung gelangt. Jedenfalls aber hinsichtlich der Dachterrasse ist eine sinnvolle Nutzung des Fahrstuhls durch den Kl. ohne weiteres möglich. Denn auch wenn er zunächst die 10 - 15 Meter zum Nachbargebäude zurücklegen und sich sodann vom zweiten in das erste Obergeschoß begeben muß, um den Fahrstuhl zu erreichen, so kann er dann jedoch mit diesem auf die Dachterrasse gelangen. Inwieweit es hier - wie der Kl. vorträgt - für ihn leichter sein soll, die drei Stockwerke von seiner Wohnung aus zu Fuß über das Treppenhaus zurückzulegen, erschließt sich dem erkennenden Gericht nicht. Der Komfort eines Fahrstuhls liegt gerade darin, daß das Treppensteigen vermieden wird. Gerade da sich auf der Dachterrasse auch Grillplätze befinden, kommt ein möglicher Transport von Lebensmitteln hinzu, welcher durch das Treppenhaus zweifellos beschwerlicher ist. Ob der Kl. die Dachterrasse tatsächlich nutzt, ist insoweit ohne Belang. Denn bei der Frage, ob dem Mieter eine vom Vermieter bereitgestellte Leistung oder Einrichtung zugute kommt, ist eine generalisierte Betrachtungsweise veranlaßt (a.A. AG Göppingen WuM 1977, 117).

Der BGH hat es gerade entschieden (GE 2006, 1398): Der Wohnraummieter im Erdgeschoß kann durch Formularvertrag zur Zahlung von Aufzugskosten verpflichtet werden, selbst wenn der Aufzug für ihn keine Vorteile bringt. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin, ZK 62 (Einzelrichterin), gilt das sogar dann, wenn sich der Aufzug im Nebengebäude einer gebildeten Wirtschaftseinheit befindet.

Das Haus, in dem der Mieter seine Wohnung hatte, war nicht mit einem Fahrstuhl versehen. Dieser befand sich allerdings in dem Nebenhaus einer gebildeten Wirtschaftseinheit. Für dieses Haus hatte der Mieter den Schlüssel und konnte so auf die dort befindliche Dachterrasse gelangen, die mit Grillplätzen ausgestattet und teilweise begrünt ist. Den Mieterkeller, der sich in dem Wohnhaus des Mieters befindet, kann dieser auch über das Nachbarhaus erreichen und dazu den Fahrstuhl benutzen. Der Mieter forderte Rückzahlung der von ihm gezahlten Aufzugkosten aus ungerechtfertigter Bereicherung. Erfolg hatte er nur beim Amtsgericht.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin wies die Klage in der Berufung ab. Die Einzelrichterin der Kammer schloß sich der Entscheidung des BGH vom 20. November 2006, VIII ZR 103/06 (GE 2006, 1398), ausdrücklich an und verwies in diesem Zusammenhang auch auf die Regelung in § 24 Abs. 2 NMV, wonach bei Aufzugskosten der Erdgeschoßmieter von der Umlegung der Betriebskosten ausgenommen werden kann, aber eben nicht muß. Nichts anderes ergibt sich nach Ansicht des Gerichts, wenn sich der Aufzug im Rahmen einer vom Vermieter gebildeten Wirtschaftseinheit in dem Gebäude befindet, in dem die betreffende Wohnung gerade nicht liegt. Im übrigen sei vorliegend die Nutzung des Aufzugs auch für den klagenden Mieter sinnvoll möglich. Das Gericht weist auf die Möglichkeit hin, den Aufzug zu nutzen, um zur Dachterrasse, aber auch zum Mieterkeller zu gelangen.