Aufzugskosten für Erdgeschoßwohnungen

Aufzugskosten für Erdgeschoßwohnungen; Fahrstuhlkosten; Betriebskosten

Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschoßwohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen.

1 Die Bekl. waren aufgrund eines Mietvertrags vom 11. Juni 2002 mit der Rechtsvorgängerin des Kl. ab dem 1. September 2002 Mieter einer Eigentumswohnung im Erdgeschoß einer Seniorenanlage. Das Haus ist mit einem Aufzug ausgestattet. Ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller oder Dachboden gehörte nicht zum Mietobjekt der Bekl.

2 Nr. 3.2 des Mietvertrags lautet: "Neben der Miete werden Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und in Form von monatlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben. Die von dieser Vorauszahlung erfaßten Betriebskosten sind in der Anlage ‚Betriebskostenaufstellung' enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist. Die monatliche Vorauszahlung beträgt danach z. Zt. insgesamt 75 €."

3 In der Anlage heißt es unter der Überschrift Betriebskostenaufstellung: "Die in Punkt 3.2 des Mietvertrags vom 11.6.2002 ausgewiesene monatliche Betriebskostenvorauszahlung setzt sich zur Zeit aus folgenden Positionen zusammen: ... 4. Aufzug/Aufzüge ..."

4 Der Kl. hat von den Bekl. für das Jahr 2004 eine Nebenkosten- nachzahlung verlangt, in der ein anteiliger, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegter Betrag von 141,37 € für Betriebskosten des Aufzugs enthalten ist. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Berufung hat das Landgericht die Bekl. auch zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

I. 5 Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Der Kl. könne Zahlung der Aufzugskosten verlangen. Diese seien gemäß Nr. 3.2 des Mietvertrags in Verbindung mit der II. Berechnungsverordnung umlagefähig.

6 Die formularmäßige Umlage der Aufzugskosten sei nicht wegen unan- gemessener Benachteiligung der Bekl. gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam. Das gelte für Mieter einer Erdgeschoßwohnung auch dann, wenn sie keinen Nutzen von dem Aufzug hätten. Der Vermieter einer solchen Wohnung lege insoweit lediglich seine Preisgestaltung offen und verlagere das Risiko der Kostenveränderung auf den Mieter. Eine rechnerisch exakte Abrechnung sei ohnehin kaum möglich, denn bei mehrstöckigen Gebäuden müßte auch zwischen den Mietern im ersten Stock und jenen im obersten Stockwerk unterschieden werden, weil die Inanspruchnahme des Aufzugs unterschiedlich groß sei. Gegen eine unangemessene Benachteiligung der Bekl. spreche auch die Regelung in § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung. Danach seien grundsätzlich auch Wohnungsmieter im Erdgeschoß an den Aufzugskosten zu beteiligen; also sei die Regelung im Mietvertrag der Parteien mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar.

7 Die Klausel im Mietvertrag der Parteien sei auch nicht mit der Folge des § 305 c BGB überraschend. Das Vorhandensein eines Aufzugs sei für die Bekl. offensichtlich gewesen. Es sei weit verbreitet, die durch einen Aufzug entstehenden Kosten auf die Mieter insgesamt umzulegen. Auch als Mieter einer Erdgeschoßwohnung hätten die Bekl. damit rechnen müssen.

II. 8 Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist.

9 Der Kl. hat gemäß Nr. 3.2 des Mietvertrags gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 auch im Hinblick auf die Aufzugskosten.

10 1. Im Mietvertrag ist in Nr. 3.2 in Verbindung mit der Anlage "Betriebskostenaufstellung" gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart, daß die Bekl. anteilige Aufzugskosten zu tragen haben. Kosten des Aufzugbetriebs sind umlagefähige Betriebskosten (früher § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBl. I S. 2178, in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 7; seit 1. Januar 2004 § 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346).

11 Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise angenommen, daß es sich bei der formularmäßig vereinbarten Beteiligung der Bekl. als Erdgeschoßmieter an den Aufzugskosten nicht um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB handelt.

12 2. Die formularvertragliche Umlage der Aufzugskosten auf die Mieter einer Erdgeschoßwohnung hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, insbesondere weicht die Abrede nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab. Dem steht nicht entgegen, daß der Kl. die Aufzugskosten nach der Wohnfläche umgelegt hat, ohne die Bekl. davon auszunehmen, obwohl ihnen das Vorhandensein eines Fahrstuhls keinen objektiven Gebrauchsvorteil gewährte.

13 a) Allerdings kommt eine Heranziehung des § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV) als wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen Regelung bei Wohnraum, der - wie die von den Bekl. gemietete Wohnung - nicht der Preisbindung unterliegt, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht in Betracht. Für preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 24 Abs. 2 Satz 1 NMV, daß die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen, sofern nicht im Einvernehmen mit allen Mietern ein anderer Umlagemaßstab vereinbart ist. Nach § 24 Abs. 2 Satz 2 NMV kann Wohnraum im Erdgeschoß von der Umlage ausgenommen werden.

14 aa) Die Wertung des § 24 Abs. 2 Satz 1 NMV wird vielfach auf preisfreien Wohnraum übertragen. Daraus folge, daß die anteilige Umlage der Aufzugskosten auf den Mieter einer im Erdgeschoß gelegenen Wohnung in der Regel möglich sei. Der Gesetz- und Verordnungsgeber sehe es regelmäßig nicht als unangemessene Benachteiligung an, wenn der Mieter einer solchen Wohnung unabhängig vom objektiven Nutzen mit der Umlage für einen Fahrstuhl belastet werde (LG Berlin, GE 1994, 765; LG Berlin, GE 1995, 567; LG Duisburg, WuM 1991, 597; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 437b; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 a Rdnr. 22). Nach anderer Ansicht soll der dem Vermieter durch § 24 Abs. 2 Satz 2 NMV gewährte Ermessensspielraum stets dahingehend reduziert sein, daß der Mieter einer (preisgebundenen) Wohnung im Erdgeschoß von der Umlage der Aufzugskosten ausgenommen werden müsse, wenn er aus dem Vorhandensein eines Fahrstuhls objektiv keinen Nutzen ziehen könne (LG Braunschweig, WuM 1990, 558; LG Kiel, NZM 2001, 92; LG Berlin, MM 2002, 333).

15 bb) Die Streitfrage bedarf hier keiner Entscheidung. § 24 Abs. 2 NMV ist eine Regelung des sozialen Wohnungsbaurechts, die nach dem Regelungsplan des Gesetzgebers bereits deshalb nicht für andere Sachverhalte herangezogen werden kann, weil es sich um eine auslaufende, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. Der Gesetzgeber hat das Recht des sozialen Wohnungsbaus durch das Wohnraumförderungsgesetz vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376 - WoFG) mit Wirkung ab dem 1. Januar 2002 auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. Aufgrund dessen ist die Neubaumietenverordnung nur noch nach Maßgabe der Übergangsbestimmung des § 50 WoFG weiterhin anzuwenden. Soweit das Wohnraumförderungsgesetz keine Sonderregelung trifft, gelten im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander die allgemeinen wohnraummietrechtlichen Bestimmungen (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/5538 S. 33 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 unter II A 1 a aa [1] zu § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV).

16 b) Die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoß gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nach dem Maßstab der Wohnfläche entspricht jedoch dem Grundgedanken des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten grundsätzlich - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen oder anderweitiger Vorschriften - nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Im Anwendungsbereich des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB ist dabei grundsätzlich auf die Gesamtwohnfläche abzustellen (Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05 -, GE 2006, 1030 = WuM 2006, 440 unter II 3 a aa). Nur für Betriebskosten, die von einem erfaßten Verbrauch oder einer erfaßten Verursachung durch die Mieter abhängen, gilt dies nicht (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Vorschrift greift jedoch nicht ein, weil es hier nicht um eine erfaßte Verursachung geht. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB bietet auch keinen Anhaltspunkt dafür, daß der Mieter einer Erdgeschoßwohnung keinen Anteil an den Aufzugskosten zu tragen hat, wenn er ihn nicht sinnvoll nutzen kann (so aber wohl Langenberg, NZM 2001, 783, 790). Daß der Flächenschlüssel für den Fall einer - wie hier - fehlenden Vereinbarung des Umlageschlüssels und vorbehaltlich einer anderweitigen gesetzlichen Regelung vorgeschrieben ist, beruht auf der Wertung des Gesetzgebers, daß dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskosten, für die kein anderer Abrechnungsmaßstab gilt, sachgerecht ist. Mit Rücksicht darauf stellt es keine Abweichung von der gesetzlichen Regelung dar, daß der Kl. die Bekl. nicht von der Umlage der Aufzugskosten ausgenommen hat.

17 c) Die anteilige Umlage dieser Kosten benachteiligt die Bekl. auch im übrigen nicht unangemessen, selbst wenn sie den Aufzug nicht sinnvoll nutzen konnten (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

18 Auch in Rechtsprechung und Schrifttum ist die Meinung verbreitet, daß die formularmäßige Vereinbarung, die im Erdgeschoß wohnenden Mieter unabhängig vom konkreten Nutzen an den Betriebskosten eines Fahrstuhls zu beteiligen, nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt (LG Hannover, WuM 1990, 228; LG Duisburg, WuM 1991, 597; Weitemeyer aaO., § 556 a Rdnr. 22; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnrn. 4164, 5156 f.; vgl. auch LG Augsburg, WuM 2003, 270). Nach anderer Ansicht scheidet eine Umlage von Aufzugskosten auf den Mieter einer im Erdgeschoß gelegenen Wohnung aus, wenn er den Aufzug nicht sinnvoll nutzen könne. Andernfalls werde dieser Mieter in unbilliger Weise mit der Subventionierung von Annehmlichkeiten für andere Mieter belastet (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a Rdnr. 101; siehe auch Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2004, § 2 Nr. 7 BetrKV Rdnr. 24).

19 Der Senat hält die erstgenannte Ansicht für richtig. Betriebskosten, die nicht von einem erfaßten Verbrauch oder einer erfaßten Verursachung abhängen, werden vielfach von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Das gilt ebenso wie für die Kosten eines Aufzugs etwa für die Kosten einer Gemeinschaftsantenne, die Kosten der Beleuchtung von Eingang und Treppenhaus, die Kosten der Reinigung dieser Bereiche oder die Kosten der Gartenpflege (vgl. zu letzteren Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 135/03, GE 2004, 959 = WuM 2004, 399). Eine nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Im Falle der Aufzugskosten etwa wäre für eine streng verursachungsgerechte und am Vorteilsprinzip ausgerichtete Zuordnung nicht nur eine Unterscheidung zwischen den Erdgeschoßmietern und den Mietern der übrigen Stockwerke erforderlich, sondern müßte darüber hinaus eine Differenzierung nach der Stockwerkshöhe der einzelnen Wohnungen und möglicherweise auch nach der Zahl der Nutzer je Wohnung erfolgen.

20 Es sprechen deshalb auf seiten des Vermieters Gründe der Praktikabilität und auf seiten der Mieter Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise (Weitemeyer aaO., § 556 a Rdnr. 22; Schmid aaO., Rdnr. 4004). Soweit die Mieter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen oder davon in unterschiedlichem Umfang profitieren, sind gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung von Betriebskosten dann nicht zu vermeiden. Der Mieter muß die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grundsätzlich hinnehmen (Senatsurteil vom 8. März 2006, aaO., unter II A 1 a aa [2]). Denn die oben genannten Gründe lassen die damit für die Mieter bestimmter Wohnungen im Einzelfall möglicherweise verbundenen Nachteile nicht als eine - die Gebote von Treu und Glauben mißachtende - unangemessene Benachteiligung erscheinen, zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschiedenen Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen können. Diese Wertung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen und Vorschriften die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/4553, S. 51).

3. Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch aus § 242 BGB auf eine Umstellung des Umlagemaßstabes eröffnen kann (vgl. BT-Drucks aaO.; Senatsurteil vom 31. Mai 2006, aaO., unter II 3 a aa; Schmid aaO., Rdnr. 4119). Entgegen der Ansicht der Revision können die Bekl. daher auch aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nichts Weitergehendes zu ihren Gunsten herleiten.

Vermieter von Wohnraum dürfen die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf Mieter von Erdgeschoßwohnungen umlegen. Dies entschied der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers im Erdgeschoß einer Seniorenanlage, die mit einem Aufzug ausgestattet war. Zu dem Mietobjekt der Beklagten gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, unter anderem die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden. Gestützt darauf verlangte der Kläger von den Beklagten mit einer Nebenkostennachforderung für das Jahr 2004 einen anteiligen, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegten Betrag von 141,37 € für Betriebskosten des Aufzugs. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Berufung hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Die Revision der Beklagten hat der BGH zurückgewiesen.

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, daß der Mieter Kosten des Aufzugsbetriebs trägt. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, daß eine solche Vereinbarung auch formularvertraglich mit einem Erdgeschoßmieter geschlossen werden kann; sie ist - unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für diesen Mieter - nicht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Zulässigkeit der Umlage von Aufzugskosten auf sämtliche Mieter einschließlich des Erdgeschoßmieters ergibt sich allerdings bei preisfreiem Wohnraum, wie er im Streitfall vorlag, nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs entgegen einer verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht schon aus § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV). Die Vorschrift sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, daß die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen und Wohnraum im Erdgeschoß von der Umlage lediglich ausgenommen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat es abgelehnt, die Regelung auf den preisfreien Wohnraum zu übertragen, weil es sich dabei um auslaufendes, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht handelt. Er hat vielmehr als maßgeblich angesehen, daß die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoß gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht.

Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdgeschoßmieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen.

Betriebskosten, die nicht von einem erfaßten Verbrauch oder einer erfaßten Verursachung abhängen - neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht, oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge.

Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte.

Insofern setzt der BGH seine Rechtsprechung zum Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Betriebskosten (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 - GE 2006, 502) fort, der grundsätzlich nicht geboten ist.