Aufzugsanbau nicht immer eine Modernisierung

Die Installation eines - das Kellergeschoss nicht erschließenden - (Außen-) Aufzugs stellt für den Mieter einer im 1. Obergeschoss liegenden Wohnung zumindest dann keine zur Erhöhung des Mietzinses berechtigende Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 559 Abs. 1 BGB dar, wenn der Aufzug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt Rückzahlung überzahlter Mieten und Feststellung der Unwirksamkeit einer Mieterhöhung nach Modernisierung. Streitig ist, ob der Anbau eines nur in den Zwischengeschossen haltenden Außenaufzugs hinsichtlich der im 1. Obergeschoss des Gebäudes liegenden Wohnung der Kl. eine Modernisierung darstellt oder nicht. Die Klage hatte Erfolg. Das LG hat die Berufung des Bekl. zurückgewiesen.

1. Grundsätzlich ist auch beim Einbau eines Fahrstuhls immer eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, ob für eine Wohnung eine Gebrauchswertsteigerung gegeben ist. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nämlich nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu errei­chen ist (LG Berlin, Beschluss vom 16. Mai 2017 - 67 S 81/17 - GE 2017, 1021 = Rn. 4, juris; LG Berlin, Beschluss vom 9. Oktober 2017 - 64 S 73/17 - GE 2018, 584 = Rn. 4, juris).

Die Installation eines - das Kellergeschoss nicht erschließenden - (Außen-) Aufzugs stellt für den Mieter einer im 1. Obergeschoss liegenden Wohnung zumindest dann keine zur Erhöhung des Mietzinses berechtigende Maßnahme i.S.d. § 559 Abs. 1 BGB in der Fassung vom 2. Janu­ar 2002 (§§ 559 Abs. 1, 555b Nr. 4, 5 BGB in der Fassung vom 11. März 2013) dar, wenn der Auf­zug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält (LG Berlin, Beschluss vom 16. Mai 2017 - 67 S 81/17 - GE 2017, 1021 = juris, Rn. 4).

2. Vorliegend wird der Gebrauchswert der Wohnung der Kl. im 1. Obergeschoss nach Ansicht des erkennenden Gerichts nicht erhöht, weil die Wohnung aufgrund des Aufzuganbaus nicht besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist.

Aus dem als Anlage zur Klageschrift eingereichten Schreiben des Berliner Mietervereins vom 23.10.2018 ergibt sich, dass die Kl. bei Benutzung des Fahrstuhls, der un­streitig im Erdgeschoss und dann erst wieder zwischen dem 1. und 2. Obergeschoss hält, 11 Stufen zu ihrer Wohnung hinunterlaufen muss. Ohne Fahrstuhlnutzung muss die Kl. aus dem Erdgeschoss 21 Stufen bis zu ihrer Wohnung benutzen.

Angesichts der 11 Stufen, die die Kl. bei Fahrstuhlbenutzung bis zu ihrer Wohnung hinunter­gehen muss, scheidet barrierefreies Erreichen der Wohnung mit Hilfe des Aufzugs aus.

Unter Berücksichtigung der regelmäßig entstehenden und nicht zu vermeidenden Wartezeiten auf den Aufzug kann für das Erreichen der Wohnung im 1. Obergeschoss auch keine Zeitersparnis durch die Benutzung des Aufzugs angenommen werden.

Schließlich kann auch eine bessere Erreichbarkeit der Wohnung im 1. Obergeschoss durch die Fahrstuhlbenutzung nicht festgestellt werden.

Eine bessere Erreichbarkeit von Wohnungen in höher gelegenen Geschossen ist bei Fahrstühlen insbesondere anzunehmen, wenn der Transport von schweren Gegenständen in die Wohnung durch die Fahrstuhlnutzung vereinfacht wird.

Dies ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Der Transport von schweren Gegenständen ist erfah­rungsgemäß eher schwieriger und unfallträchtiger, wenn diese durch ein Treppenhaus nach unten getragen werden müssen. Da die Kl. bei der Fahrstuhlnutzung unstreitig zusätzlich 11 Stufen nach unten benutzen muss, um schwere Gegenstände in ihre Wohnung zu verbringen, ist die Erreichbarkeit der Wohnung im 1. Obergeschoss unter Berücksichtigung der dargestellten Erwägungen nicht besser als ohne den Fahrstuhl.

Soweit die Bekl.seite darauf hingewiesen hat, dass der Sachverhalt, der der zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 16. Mai 2017 zugrunde lag, sich vom vorliegenden Sachverhalt unterscheidet, ist dies richtig, für die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts nach Ansicht des erkennenden Gerichts aber unerheblich. Zwar ist der Aufzug im vorliegenden Fall, anders als im vom Landgericht Berlin zu beurteilenden Sachverhalt, nicht auf der Gebäuderückseite installiert. Selbst wenn der zusätzliche Umweg zur Gebäuderückseite wegfällt, ändert dies nichts an zusätzlichen Wartezeiten, wenn der Aufzug sich in einem oberen Geschoss befindet, und an der Tatsache, dass die Kl. jedenfalls bei der Aufzugnutzung noch mehrere zusätzliche Treppenstufen zu benutzen hat. Ein hinreichend spürbarer Gebrauchsvorteil ist auch hier nicht gegeben.

Aus den Gründen des LG

Die zulässige Berufung des Bekl. hat aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils keine Aus­sicht auf Erfolg. Auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts wird Bezug genommen. Dem ist lediglich Folgendes hinzuzufügen:

Sofern der Bekl. in seiner Berufungsbegründung vorträgt, das Amtsgericht habe sich auf ei­nen Beschluss der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 16. Mai 2017 bezogen (67 S 81/17), jedoch handele es sich - anders als in dem dortigen Fall - nicht um einen Aufzug an der Rückseite des Gebäudes, sondern um einen Aufzug an der Vorderseite des Gebäudes, vermag dies eine andere Beurteilung nicht zu begründen. Wie den Ausführungen des Amtsgerichts zu entnehmen ist, war sich das Amtsgericht über diese unterschiedlichen Sachverhalte bewusst. Nach Wertung des Amtsgerichts ändere dies jedoch nichts an dem Fehlen der Erhöhung des Gebrauchswerts. Dieser Einschätzung schließt sich die Kammer an.

Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nut­zers nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Ein barrierefreier Zugang für gehbehin­derte Personen oder Mieter mit Rollator, Rollstuhl oder Kinderwagen wurde durch die Installation des Aufzugs nicht geschaffen. Die Kl. hat bei Nutzung des Fahrstuhls noch 11 Stufen zu überwinden. Auch kann aufgrund der nicht vermeidbaren Wartezeiten auf den Aufzug keine Zeitersparnis angenommen werden. Allein das erleichterte Erreichen von Wohnungen in den obe­ren Etagen zu Besuchszwecken stellt keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil für die streitgegenständliche Wohnung, sondern einen für jedermann und die in den oberen Geschossen wohnenden Mieter zu nutzenden Vorteil dar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2017 - 64 S 73/17 - GE 2018, 584 = IBRRS 2018, 1965, beck-online; vgl. LG Berlin, Beschluss vom 16. Mai 2017 - 67 S 81/17 - GE 2017, 1021 = NJOZ 2018, 1011 Rn. 4, 5, beck-online).

Ob es - wie der Bekl. vorträgt - nicht schwieriger und unfallträchtiger sei, einen schweren Einkaufskorb 11 Stufen hinabzutragen, als ihn 21 Stufen hinaufzutragen, kann offenbleiben. Die Er­sparnis von 10 Stufen erscheint jedenfalls bei einem Fahrstuhl, der nicht auf der Etage der Kl. hält, nicht ausreichend, um eine bessere Erreichbarkeit annehmen zu können.

Sofern der Bekl. meint, die Erhöhung des Gebrauchswerts folge auch daraus, dass ein Per­sonenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen nach dem Berliner Mietspiegel ein wohnwerterhöhendes Merkmal sei, ohne dass es darauf ankäme, ob der Aufzug zwischen den Etagen halte oder nicht, überzeugt dies nicht. Unter Berücksichtigung des erfolgten Dachgeschossausbaus handelt es sich schon nicht um ein Haus mit weniger als fünf Obergeschossen. Im Übrigen vermag die Kammer einen solchen zwingenden Gleichlauf zwischen der Annahme wohnwerterhöhender Merkmale i.R.d. § 558 BGB und der Annahme einer Gebrauchswerterhöhung i.R.d. § 555b Nr. 4 BGB nicht zu erkennen. Vielmehr mag das Vorliegen eines wohnwerterhöhenden Merkmals i.R.d. § 555b Nr. 4 BGB allenfalls ein Indiz darzustellen (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 18.7.2016 - 18 S 73/16 - GE 2016, 1217 ff., zitiert nach juris). Darauf kommt es vorliegend je­ doch mangels Vorliegens des Merkmals nicht an.

Die Installation eines – das Kellergeschoss nicht erschließenden – (Außen-) Aufzugs stellt für den Mieter einer im ersten Obergeschoss liegenden Wohnung zumindest dann keine zur Erhöhung des Mietzinses berechtigende Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 559 Abs. 1 BGB dar, wenn der Aufzug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält.

Die Klägerin verlangt Rückzahlung von nach Anbau eines Aufzugs gezahltem Modernisierungszuschlag und Feststellung der Unwirksamkeit der zugrunde liegenden Mieterhöhung. Streitig ist, ob der Anbau eines nur in den Zwischengeschossen haltenden Außenaufzugs hinsichtlich der im 1. OG liegenden Wohnung der Klägerin eine Modernisierung darstellt. Die Klage hatte Erfolg. Das LG hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

Grundsätzlich ist auch beim Einbau eines Fahrstuhls eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, ob eine Gebrauchswertsteigerung gegeben ist. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nur vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen sei.

Die Installation eines – das Kellergeschoss nicht erschließenden – (Außen-) Aufzugs stelle für den Mieter einer im 1. OG liegenden Wohnung dann keine zur Erhöhung des Mietzinses berechtigende Modernisierungsmaßnahme dar, wenn der Aufzug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält.

Vorliegend müsse die Klägerin bei Benutzung des Fahrstuhls, der im EG und dann erst wieder zwischen dem 1. und 2. OG halte, elf Stufen zu ihrer Wohnung hinunterlaufen; ohne Fahrstuhl müsse die Klägerin aus dem EG 21 Stufen bis zur Wohnung benutzen. Angesichts der elf Stufen, die die Klägerin bei Fahrstuhlbenutzung hinuntergehen müsse, scheide ein barrierefreies Erreichen der Wohnung mit Hilfe des Aufzugs aus.

Unter Berücksichtigung der regelmäßig entstehenden Wartezeiten auf den Aufzug gebe es für das Erreichen der Wohnung im 1. OG auch keine Zeitersparnis.

Eine bessere Erreichbarkeit der Wohnung im 1. Obergeschoss liegt auch nicht vor. Sie ist bei Wohnungen in höher gelegenen Geschossen insbesondere anzunehmen, wenn der Transport von schweren Gegenständen in die Woh­nung durch die Fahrstuhlnutzung vereinfacht wird, was im vorliegenden Fall nicht gegeben sei. Der Transport von schweren Gegenständen ist erfahrungsgemäß eher schwieriger und unfallträchtiger, wenn diese durch ein Treppenhaus nach unten getragen werden müssen. Da die Klägerin bei der Fahrstuhlnutzung unstreitig zusätzlich elf Stufen nach unten benutzen muss, um schwere Gegenstände in ihre Wohnung zu verbringen, ist die Erreichbarkeit der Wohnung im 1. Obergeschoss nicht besser als ohne den Fahrstuhl.

Zwar ist der Aufzug im vorliegenden Fall nicht auf der Gebäuderückseite installiert, so dass ein zusätzlicher Umweg zur Gebäuderückseite entfällt, doch ist ein hinreichend spürbarer Gebrauchsvorteil auch hier nicht gegeben.

Das LG schließt sich den Ausführungen des AG an und ergänzt: Ein barrierefreier Zugang für gehbehinderte Personen oder Mieter mit Rollator, Rollstuhl oder Kinderwagen wurde durch die Installation des Aufzugs nicht geschaffen. Allein das erleichterte Erreichen von Wohnungen in den oberen Etagen zu Besuchszwecken stellt keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil für die Wohnung, sondern einen für jedermann und die in den oberen Geschossen wohnenden Mieter zu nutzenden Vorteil dar. Ob es nicht schwieriger und unfallträchtiger sei, einen schweren Einkaufskorb elf Stufen hinabzutragen, als ihn 21 Stufen hinaufzutragen, könne offenbleiben. Die Er­sparnis von zehn Stufen erscheine jedenfalls bei einem Fahrstuhl, der nicht auf der Etage der Klägerin halte, nicht ausreichend, um eine bessere Erreichbarkeit annehmen zu können.

Sofern der Beklagte argumentiere, die Erhöhung des Gebrauchswerts folge auch daraus, dass ein Per­sonenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen nach dem Berliner Mietspiegel ein wohnwerterhöhendes Merkmal sei, ohne dass es darauf ankäme, ob der Aufzug zwischen den Etagen halte oder nicht, überzeuge dies nicht. Unter Berücksichtigung des erfolgten Dachgeschossausbaus handelt es sich schon nicht um ein Haus mit weniger als fünf Obergeschossen. Im Übrigen gebe es keinen zwingenden Gleichlauf zwischen der Annahme wohnwerterhöhender Merkmale und der Annahme einer Gebrauchswerterhöhung. Vielmehr sei das Vorliegen eines wohnwerterhöhenden Merkmals allenfalls ein Indiz dafür.