Aufwendungszuschüsse für familiengerechte Wohnungen (AZFam) kein Teil der Kostenmiete

1. Bei den im öffentlich geförderten Wohnungsbau einkommensabhängig gewährten Familienzuschüssen (AZFam) handelt es sich nicht um einen Teil der Kostenmiete, weshalb bei ihrem Wegfall eine Mieterhöhung gemäß § 10 WoBindG nicht erforderlich ist.

2. Entfällt mit Auslaufen der Preisbindung auch die Zahlung des Familienzuschusses, so ist zur Geltendmachung des sich daraus ergebenden Erhöhungsbetrages eine Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB nicht erforderlich.

(Leitsätze des Einsenders)

Die Bekl. greift das Urteil (des AG Schöneberg) insoweit an, als die unterbliebene Einhaltung der Mieterhöhungsvorschriften gem. §§ 558 ff. BGB nach dem Ablauf der Preisbindung beanstandet wird. Nach der Mietänderungserklärung vom 13.9.2002 lief die Preisbindung für die streitgegenständliche Wohnung zum 1.10.2002 aus. Die Vermieter senkten die Kaltmiete zu diesem Stichtag um 106,78 EUR, während gleichzeitig die Aufwendungszuschüsse für die Familienhilfe in Höhe von 135,25 EUR entfielen, so daß im Ergebnis die streitgegenständliche Erhöhung um 28,47 EUR eingriff.

Die zugelassene Berufung ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung unbegründet. Die Kl. hat einen Anspruch auf rückständige Nettokaltmieten in der zuerkannten Höhe, welche unangegriffen geblieben ist.

Die sich stellende Frage, ob der Wegfall des Familienzuschusses eine Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB erforderlich macht, ist zu verneinen. Denn bei dem einkommensabhängig gewährten Familienzuschuß handelt es sich nicht um einen Teil der Kostenmiete (vgl. LG Berlin MM 1989, 193), der vor dem Auslaufen der Preisbindung eine Mieterhöhung gemäß § 10 WoBindG erforderlich gemacht hätte.

Die vereinbarte Miete war bis zum Auslaufen der Preisbindung die gesetzlich zulässige Kostenmiete, also das Entgelt, das zur Deckung der laufenden Ausgaben erforderlich ist, § 8 Abs. 1 WoBindG. Bei dem individuell und einkommensabhängig gewährten Familienzuschuß handelt es sich um einen Zuschuß an den Mieter, der das nach den für die Berechnung der Kostenmiete geltenden Grundsätzen zu entrichtende Entgelt nicht absenkt, sondern lediglich den rein tatsächlich vom Mieter zu entrichtenden Zahlbetrag vermindert und somit dem einzelnen Mieter persönlich statt der Gemeinschaft aller Mieter im Wege der Auszahlung an den Vermieter zugute kommt. Die Gewährung des Zuschusses als Leistung eines Dritten hat auf die gemäß §§ 8 a und 8 b WoBindG zu ermittelnde Kostenmiete insgesamt keine Auswirkung (entsprechend auch § 4 Abs. 6 NMV für Erhöhungen) und führt bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu einer Verringerung des Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen. Ähnlich wie bei dem Wegfall eines Wohngeldanspruchs ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Kostenmiete bei einer Absenkung des Zuschusses zu erhöhen. Es handelt sich bei dem Familienzuschuß nicht um einen Zuschuß zur Deckung der laufenden Aufwendungen, der dem Vermieter gemäß § 18 Abs. 2 II. BV gewährt wird. Vielmehr wird er dem einzelnen Mieter gewährt und lediglich an den Vermieter ausbezahlt.

Fallen die im öffentlich geförderten Wohnungsbau in Berlin gewährten einkommensabhängigen Aufwendungszuschüsse (AZFam) mit Auslaufen der Preisbindung weg, "erhöht" sich die zu zahlende Miete faktisch automatisch. Einer Mieterhöhungserklärung bedarf es dazu nicht.

Für eine preisgebundene Neubauwohnung wurden Aufwendungszuschüsse nach den Aufwendungszuschuß-Richtlinien für familiengerechte Wohnungen - AZFam - gewährt. Nach Auslaufen der Preisbindung entfiel der Zuschuß, so daß sich die Miete um den Zuschuß "erhöhte", wovon der Vermieter aber nur einen Teilbetrag geltend machte. Die Mieterin meinte, sie müsse den Erhöhungsbetrag nicht zahlen, weil der Vermieter es unterlassen habe, ein Mieterhöhungsverfahren durchzuführen. Amts- und Landgericht verurteilten die Mieterin zur Zahlung der offenen (Erhöhungs-) Beträge.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, bestätigte das Urteil des AG Schöneberg. Ein Mieterhöhungsverlangen sei nicht notwendig gewesen, denn bei dem einkommensabhängig gewährten Familienzuschuß handele es sich nicht um einen Teil der Kostenmiete, der vor dem Auslaufen der Preisbindung eine Mieterhöhung gem. § 10 WoBindG erforderlich gemacht hätte. Bei dem individuell und einkommensabhängig gewährten Familienzuschuß handele es sich um einen dem Mieter zugute kommenden Zuschuß, der das nach den für die Berechnung der Kostenmiete geltenden Grundsätzen zu entrichtende Entgelt nicht absenke, sondern lediglich den rein tatsächlich vom Mieter zu entrichtenden Zahlbetrag vermindere. Ähnlich wie bei dem Wegfall eines Wohngeldanspruchs sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Kostenmiete bei einer Absenkung des Zuschusses zu erhöhen.