Aufwendungsersatzanspruch des Verfügungsberechtigten, Bewirtschaftungskosten, Notgeschäftsführung, Instandhaltungsreparaturen, Abnutzungsschäden, Alterungsschäden, Witterungsschäden, Anrechnung der erzielten Mieten und Gebrauchsvorteile durch Eigennutzung

1. Der Anspruch aus § 3 Abs. 3 S. 4 VermG wird nicht durch die Regelung des § 7 Abs. 7 S. 4 VermG eingeschränkt.

2. Zu den ersatzpflichtigen Maßnahmen zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes i. S. v. § 3 Abs. 3 S. 2 b VermG zählen auch "Instandhaltungsreparaturen" bei durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen und Einflüssen Dritter bedingten Schäden. Ob der Vermögenswert vor einem drohenden Verlust bewahrt werden muß, bleibt offen.

Der Kl. verlangt die Erstattung von Aufwendungen für die Instandhaltung und Sanierung des Zweifamilienhauses in F.

Das Grundstück, Gemarkung F., Flur 24, Flurstück 133 stand seit 1936 im Eigentum des 1946 verstorbenen Herrn Gustav R. Testamentarische Erbin des Grundstücks war Frau Pauline R., die nach ihrem Tod im Jahre 1955 von dem Bekl. zu 2. und Herrn Richard R. beerbt wurde. Die Bekl. zu 1. beerbte Herrn Richard R., der am 19. Juni 1999 verstorben ist.

Mit Beschluß vom 4. Juni 1985 ordnete das Kriegsgericht F. den gerichtlichen Verkauf des Flurstückes 133 an. Mit Verkaufsbeschluß vom 30. Januar 1986 erwarb der Kl. das Grundstück W.-Straße in F. Die Eintragung des Eigentums des Kl. in das Grundbuch erfolgte am 30. Oktober 1986.

Im Jahre 1990 stellte der Bekl. zu 2. einen Antrag auf Rückübertragung des Eigentums an dem Flurstück 133 der Flur 24 der Gemarkung F., den das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen ablehnte. Das Widerspruchsverfahren blieb erfolglos. Das Verwaltungsgericht Cottbus - Aktenzeichen 1 K 1070/97 - verpflichtete den Landrat des Landkeises Spree-Neiße, Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, mit rechtskräftigem Urteil vom 15. April 1999 zur Rückübertragung des Flurstücks an die Erbengemeinschaft nach Gustav R., da ein Anspruch aus § 3 Abs. 3 VermG begründet sei. Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen beim Landkreis Spree-Neiße beschied am 10. Dezember 1999 die Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück W.-Straße in F. an den Bekl. zu 2. und Herrn Richard R.

Der Kl. hat behauptet, er habe in der Zeit vom 3. Oktober 1990 bis zur Rechtskraft des Urteils des Verwaltungsgerichts Cottbus erhebliche Aufwendungen vornehmen müssen, um den tatsächlichen und wirtschaftlichen Bestand des Hausgrundstücks zu sichern. So habe er den Keller sanieren müssen, da dieser Feuchtigkeit und Schimmelbildung in den Wänden und in allen Räumen einen stark beschädigten Betonfußboden aufgewiesen habe. Der Fußboden im Keller habe sich stellenweise bis zu 20 cm angehoben. Die Türen seien verquollen und nicht mehr zu öffnen gewesen. Die Ausfugung des Klinkersockels des Gebäudes sei brüchig gewesen, so daß die Feuchtigkeit ungehindert habe eindringen können. Im Erdgeschoß seien die Fliesen durch Risse im Fußboden gebrochen. In den Bädern habe sich Schimmel gebildet und die Fliesen seien von den Wänden abgefallen. Zur Sanierung des Kellers und des Erdgeschosses habe er, der Kl., den Fußboden und Putz im Keller komplett erneuern müssen, die Türen neu einsetzen müssen, in den Bädern im Erdgeschoß die Wände sanieren, neue Fliesen verlegen und neue sanitäre Anlagen einbauen müssen, den Terrazzofußboden im Erdgeschoß erneuern müssen sowie die Fassade und den Klinkersockel sanieren müssen. Zudem sei eine Wärmedämmung für den verglasten Balkon erforderlich gewesen. Die Arbeiten seien in den Jahren 1993 bis 1997 durch den F. Baubetrieb, den Ofenbaubetrieb L. und den Maler P. ausgeführt worden. Er habe hierfür Rechnungen in Höhe von 87.822,89 DM bezahlt.

Des weiteren habe er die gesamte Elektroanlage des Hauses erneuern müssen, da diese nicht mehr den Sicherheitsvorschriften entsprochen habe. Sie sei nicht mit Schutzkontaktsteckdosen, FI-Schutz in den Feuchträumen, einem Potentialausgleich und einer ordnungsgemäßen Isolierung der Elektrokabel ausgestattet gewesen, so daß es wiederholt zu Kurzschlüssen, Lichtbögen in den Verteilerdosen bei erhöhter Stromabnahme sowie Schmorerscheinungen in den Steckdosen gekommen sei. Der Elektroinstallateur S. habe daher vor der Gefahr von elektrischen Schlägen und einem Brand gewarnt. Die im Haus befindlichen Herde habe der Kl. bei der Umstellung der Kommune von Stadt- auf Erdgas aufgrund ihres Alters ersetzen müssen, da eine erhöhte Anschlußleistung erforderlich gewesen sei. Die notwendigen Arbeiten bzw. Leistungen seien von der Firma S. Elektro KG ausgeführt worden, wofür er, der Kl., 11.042,23 DM aufgewendet habe. Auch die Erneuerung der Fenster und Außentüren sei unumgänglich gewesen, da eine Bewohnbarkeit des Hauses in der kalten Jahreszeit aufgrund von Temperaturen unter 16 Grad trotz eines Heizungsvorlaufes von 90 Grad nicht mehr möglich gewesen sei und wegen der Undichtigkeit der Fenster und Türen durch das nahe Heizkraftwerk Ruß und Abgase sowie Insekten eingedrungen seien. Er habe die Fenster mit Sprossen ausgeführt, da dies wegen der Größe der Fenster erforderlich gewesen sei und dem ursprünglichen Zustand entsprochen habe. Die zusätzlichen Kosten seien durch den Nachlaß für die Vereinbarung als Referenzobjekt ausgeglichen worden. Der Einbau von Gittern vor den Kellerfenstern sei zur Lüftung des Kellers und zur Sicherung vor Einbruch erforderlich gewesen. Insgesarnt habe er Kosten in Höhe von 139.853,73 DM aufgewandt, die jedoch in Höhe von 10.000 DM durch den Landkreis F. bezuschußt worden seien. Die Sanierung des Daches, der Schornsteinköpfe und Dachrinnen sowie der Fassade sei notwendig gewesen, da das Holz der Schalung durch Regenwasser verrottet gewesen sei, die Schornsteinköpfe baufällig und geneigt sowie die Fassade brüchig und rissig gewesen sei und Fehlstellen aufgewiesen habe, so daß Feuchtigkeit habe eindringen können. Die notwendigen Arbeiten seien durch die Firma K. e. G., den Maler P., die Firma H. und die Firma R. ausgeführt worden. Insgesamt habe er hierfür 93.429,89 DM bezahlt.

Zudem habe er die Zentralheizung, die Warmwasseraufbereitung und die Herde neu installieren müssen, da im Frühjahr 1994 die Stadt F. die Versorgung von Stadt- auf Erdgas umgestellt habe. In diesem Zusammenhang sei auch eine Erneuerung der Wasserrohrleitungen erforderlich gewesen, da diese durch Ablagerungen zugesetzt gewesen seien und daher der Wasserdruck im Obergeschoß so gering gewesen sei, daß die Therme nicht angesprungen sei und der Spülkasten ständig defekt gewesen wäre. Die erforderlichen Arbeiten seien von der Firma H. ausgeführt worden. Er habe hierfür unter Berücksichtigung der Sanitäranlagen, die er bei seinem Auszug aus dem Haus mitgenommen habe, 34.375,64 DM abzüglich einer Förderung in Höhe von 3.465 DM bezahlt. Der Kl. verlangt 353.059,38 DM und Zinsen.

Die Bekl. haben geltend gemacht, der Kl. könne nach § 7 Abs. 2 Satz 4 Nr. 2 VermG nur Kostenerstattung ab dem 1. Juli 1994 beanspruchen. Sie haben gegen die Forderungen Einwendungen erhoben. (...)

Das Landgericht hat die Bekl. zur Zahlung von 232.173,19 DM nebst Zinsen verurteilt und im übrigen die Klage abgewiesen. (...)

Die Berufung ist nicht begründet. Der Kl. hat gemäß § 3 Absatz 3 Satz 4 VermG i. V. m. §§ 1922, 1967 BGB gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Sanierung des Kellers, für die Verfugung des Klinkersockels, für die Auswechslung der Fenster und für die Dachsanierung einschließlich der Schornsteinköpfe. Denn die Kosten sind aus Maßnahmen erwachsen, die der Erhaltung und Bewirtschaftung des Hauses W.-Straße in F. dienten.

Da für das Grundstück durch den Bekl. zu 2. gem. § 30 VermG ein Antrag auf Rückübertragung des Vermögenswertes angemeldet worden war, bestand gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zu Lasten des Kl. als dem Verfügungsberechtigten grundsätzlich eine Verfügungssperre. Trotz dieser Verfügungssperre war der Kl. jedoch zu bestimmten Rechtsgeschäften - Maßnahmen der Notgeschäftsführung - befugt, die im einzelnen hinsichtlich ihrer Voraussetzungen in § 3 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 und Satz 5 geregelt sind und gegebenenfalls eine Kostenerstattungspflicht des berechtigten Eigentümers auslösen konnten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (so schon ZIP 1997, S. 1475 = WM 1997, S. 1851) läßt sich diese Kostenerstattungspflicht des Berechtigten für sämtliche in § 3 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 und Satz 5 VermG geregelten Maßnahmen aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG herleiten. Demzufolge besteht ein Kostenerstattungsanspruch des Kl. dann, wenn, was im vorliegenden Fall allein in Betracht kommt, die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. b VermG vorliegen.

Entgegen der Ansicht der Bekl. wird der Anspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht durch die Regelung des § 7 Abs. 7 Satz 4 eingeschränkt. Denn der Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG trägt dem Umstand Rechnung, daß die vom Verfügungsberechtigten vorgenommenen Erhaltungsmaßnahmen, soweit sie den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand übersteigen, dem Berechtigten zugute kommen, wenn er das Eigentum zurückerhält. Er soll daher Aufwendungsersatz leisten. Anders ist es nur, wenn sich der Instandsetzungsaufwand in einer dem Verfügungsberechtigten zugeflossenen Mieterhöhung ausgewirkt hat. Das ist vorliegend nicht der Fall, weil der Kl. das Haus selbst genutzt hat. Die Regelung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG behält auch nach Einfügung von § 7 Abs. 7 Sätze 2-4 VermG ihre Berechtigung. Sie kann nicht dadurch teilweise außer Kraft gesetzt werden, daß die Geltendmachung des Anspruchs auf eine Verrechnung mit dem in der Zeit vor dem 1. Juli 1994 von dem Verfügungsberechtigten erzielten Mieteinnahmen beschränkt wird, und nur ein etwaiger Überschuß vom Verfügungsberechtigten verlangt werden kann. Die Mieteinnahmen gebühren dem Verfügungsberechtigten als demjenigen, dem das Eigentum wirtschaftlich noch zugewiesen ist, die Erstattung des Instandsetzungsaufwands kann er verlangen, weil dieser den Wert des Eigentums zugunsten des Berechtigten erhöht hat, ohne daß der Verfügungsberechtigte daraus wirtschaftliche Vorteile gezogen hätte. Das eine hat mit dem anderen folglich nichts zu tun. Die Kürzung des einen Anspruchs mit Rücksicht auf den anderen widerspricht der Güterzuordnung und dem vom Gesetzgeber getroffenen Interessensausgleich (BGH VIZ 2000, S. 673 [674]).

Bei den von den Bekl. mit der Berufung angegriffenen Aufwendungen des Kl. handelt es sich um solche, die für Maßnahmen zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes angefallen sind. Unter dem Begriff der Erhaltungsmaßnahmen werden alle Maßnahmen zur Ausübung oder Emeuerung schadhafter Stellen des Vermögenswertes einschließlich solcher vorbeugender Art sowie die dazugehörenden Vorbereitungsmaßnahmen gefaßt. Dazu werden u. a. auch Instandhaltungsreparaturen bei durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen und Einflüssen Dritter bedingten Schäden, Schönheitsreparaturen, die etwa im erforderlichen Streichen oder Tapezieren von einzelnen Bestandteilen des Vermögenswerts bestehen sowie sonstige auf deren Ursachen beruhende Reparaturen gezählt (KG in ZOV 1998, S. 203 [204], Wasmuth in RVI § 3 Vermögensrecht, Rn. 236). Gegenüber dieser weiten Auffassung von Erhaltungsmaßnahmen wird die Auffassung vertreten, daß Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 4 nicht die Instandsetzung im Sinne der mietrechtlichen Bestimmungen des § 536 BGB meint. Nach dieser Auffassung liegt eine Maßnahme der Erhaltung nur vor, wenn die Substanz des Vermögenswertes vor einem Verlust bewahrt werden soll. Der Vermögenswert muß bei Vomahme der Maßnahme konkret von Teilzerstörung bedroht sein (so Fieberg/Reichenbach u. a. VermG, Redeker/Hirtschulz/Tank § 3, Rn. 253). Vorliegend kann offenbleiben, welcher Auffassung zu folgen ist. Denn selbst wenn man der engeren Auffassung zum Begriff der Erhaltungsmaßnahmen folgt, von der auch das Landgericht bei seiner Entscheidung ausgeht, handelt es sich hinsichtlich der Maßnahmen zur Kellersanierung, der Verfugung der Klinkersteine, der Fenstersanierung sowie der Dachsanierung einschließlich der Schornsteinköpfe um Erhaltungsmaßnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. b VermG. Entgegen der Auffassung der Bekl. sind die vom Landgericht als erstattungsfähig zuerkannten Kosten für die Sanierungsmaßnahmen im Keller nicht zu beanstanden. Das Landgericht hat lediglich aus den entsprechenden Rechnungen Kosten für den Abbruch des Kellerbodens, für die Einbringung einer horizontalen Feuchtigkeitsstelle, die Neueinbringung des Fußbodens sowie die Sanierung des Wandputzes einschließlich der durch die Feuchtigkeit verquollenen Kellertüren als erstattungsfähig angesehen und die hierfür maßgeblichen Positionen aus den jeweiligen Rechnungen im einzelnen nachvollziehbar und im Umfang von insgesamt 26.616,14 DM in Ansatz gebracht und begründet. Insoweit wird auf die entsprechenden Ausführungen in der Entscheidung des landgerichtlichen Urteils Seite 8 und Seite 11 bis 12 Bezug genommen. Das Landgericht hat diese Maßnahmen zutreffenderweise als erstattungsfähige Erhaltungsmaßnahmen betrachtet. Wie den übereinstimmenden Bekundungen der Zeugen F., E. und K. zu entnehmen ist, war im Kellerfußboden, etwa in der Mitte, ein großer Riß vorhanden, der zu Verwerfungen im Fußboden geführt hatte. Ebenso war Feuchtigkeit vorhanden, die in das Mauerwerk des Hauses aufgestiegen ist. Die Zeugen berichteten von vorhandenen Schimmelpilzen und Salpeterausblühungen im Mauerwerk. Feuchtigkeit und Schimmelverpilzungen waren jedoch zu bekämpfen, da auf diese Weise weitere zerstörende Eingriffe in die Substanz des Hauses unterbunden werden. Daß dieser Zustand auf einen Hochwassereinbruch in den 80er Jahren zurückzuführen ist, wie die Bekl. geltend machen, ist für die Frage der Erstattungsfähigkeit als Erhaltungsmaßnahme unerheblich. Die Berufung

immelverpilzungen waren jedoch zu bekämpfen, da auf diese Weise weitere zerstörende Eingriffe in die Substanz des Hauses unterbunden werden. Daß dieser Zustand auf einen Hochwassereinbruch in den 80er Jahren zurückzuführen ist, wie die Bekl. geltend machen, ist für die Frage der Erstattungsfähigkeit als Erhaltungsmaßnahme unerheblich. Die Berufung hat nichts dafür aufgezeigt, daß eine der vom Landgericht zuerkannten Rechnungspositionen nicht den als Erhaltungsmaßnahmen anerkannten Arbeiten zuzuordnen ist.

Auch bei der Verfugung des Klinkermauerwerks handelt es sich um eine erstattungsfähige Erhaltungsmaßnahme. Zwar wurde die Ausführung erst 1997 vorgenommen, jedoch ist die Verfugung technisch notwendig, damit ein Wassereintritt in die vorhandenen Zwischenräume und eine damit einhergehende Beschädigung des Mauerwerks vermieden wird. Im Zeitpunkt der Entscheidung zur Durchführung dieser Erhaltungsmaßnahme war für den Kl. nicht absehbar, wann und ob der Eigentümer den Vermögenswert rückübertragen erhält, da der maßgebliche Verwaltungsakt nicht bestandskräftig war und das verwaltungsgerichtliche Verfahren gerade erst rechtshängig geworden war. Diese Maßnahme dient nicht der Behebung baulicher Mängel mit dem Ziel der Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs einer Anlage, sondern dem Schutz der Substanz des Vermögenswertes.

Aufgrund des Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme steht auch zur Überzeugung des Senates fest, daß aufgrund der vorhandenen Schäden sämtliche Fenster erneuert werden mußten. Der Senat folgt den Zustandsbeschreibungen der Zeugen Dr. L., der den Zustand insbesondere in seinem Schreiben vom 24. Februar 1993 festgehalten hat, und den Zeugen M. Zwar ist es richtig, wie die Berufung ausführt, daß der Zeuge Dr. L. bekundet hat, "unter anderen Ansprüchen hätte man wohl mit ihnen (gemeint: der geschilderte Zustand der Fensterrahmen) noch eine Weile leben können". Die Bekl. übersehen jedoch, daß der Zeuge sofort nachfolgend erklärt hat, "der Kl. hätte sie dann eben vielleicht noch einmal anstreichen müssen, obwohl ich sehe, daß ein Anstrich allein nicht genügt hätte". Aus den Bekundungen des Zeugen Dr. L. ergibt sich, daß ein Austausch der Fenster erforderlich war, weil die Fenster beschädigt waren, wobei nach Einschätzung des Zeugen der Austausch der Fenster auch wirtschaftlich die sinnvollste Lösung war. Nach den Bekundungen des Zeugen M., unter dessen Regie die Demontage und Montage der Fenster durchgeführt wurden, zeigte es sich bei der Demontage, daß etwa 80 % der Fenster, womit die Fensterrahmen gemeint waren, morsch und verfault waren, so daß nicht nur die Fenster der Wetterseite, wenn auch diese überwiegend, beschädigt waren. In Anbetracht dieses Umstandes ist ein Auswechseln sämtlicher Fenster eine Maßnahme, die der Schadensbeseitigung und nicht etwa der Modernisierung oder der Instandsetzung dient. Die Höhe der zuerkannten Kosten ist nicht zu beanstanden, zumal der Kl. den erhaltenen Förderzuschuß als Abzugskosten berücksichtigt hat. Hinsichtlich der Höhe des Erstattungsbetrages erheben die Bekl. zudem auch keine Einwendungen. Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß das Landgericht dem Kl. die Erstattung der Kosten für die Außentür in Höhe von 3.036 DM nicht zugesprochen hat.

Auch bei der Dachsanierung und Reparatur der Schornsteinköpfe handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme für die Bausubstanz des Hauses. Dies ergibt sich aus den Bekundungen des Zeugen R., der die Dachdeckerarbeiten vorgenommen hat. Danach war, was der Zeuge K. im Detail bestätigte, das Dach grob undicht, und die Kehlbalken befanden sich in einem solchen Zustand, daß sie drohten, vor Nässe zu verfallen. Über das Dach verteilt waren provisorische Abdichtungen vorhanden. Der Schornsteinkopf wies in mehreren Zügen, von oben nach unten durchgehend Längsrisse auf. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist für die Frage der Erhaltung des Vermögenswertes nicht maßgeblich die Kostendifferenz zwischen den Kosten für die Beseitigung der Schäden, als der Kl. diese vorgenommen hat, und den Kosten, die entstanden wären, wenn die Bekl. die Schäden beseitigt hätten. Entscheidend ist allein das Ausmaß der baulichen Schäden im Zeitpunkt der Entscheidung zur Durchführung der Erhaltungsmaßnahme. Wie zuvor dargestellt, wies das Dach offene Stellen bzw. fehlende Ziegel auf, wobei die Stellen provisorisch abgedichtet waren. Auf dem Dachboden waren Gefäße aufgestellt, um Wasser aufzufangen. Zusammenfassend hat der Zeuge den Zustand des Daches als grob undicht gewertet, was bei extremen Wetterlagen zu Wassereintritt führt. Ebenso wiesen die Schornsteinköpfe mehrere Längsrisse auf. Bekanntermaßen führt nicht beseitigte bzw. nicht bekämpfte Nässe im Holz zur Schwammbildung.

Soweit sich die Bekl. auch im Berufungsverfahren darauf berufen, daß die vom Kl. vorgenommenen Baumaßnahmen zur Sicherung des tatsächlichen und wirtschaftlichen Bestandes des Hauses nicht erforderlich waren und hierfür Sachverständigengutachten anbieten, war diesem Beweisanerbieten nicht nachzugehen, da, wie auch das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, der vom Sachverständigen zu begutachtende maßgebliche Gebäudezustand aufgrund der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht mehr vorhanden war. (...)