Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen Mangels

Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen Mangels; Vorschussanspruch des Mieters; Verzug des Vermieters

Der Mieter kann einen Mangel selbst beseitigen und dafür auch einen Vorschuss vom Vermieter verlangen, wenn dieser mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Verzug tritt allerdings dann nicht ein, wenn der Mieter in Annahmeverzug ist. Das setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die Mangelbeseitigung anbietet. Will er dazu den Mangel zuvor besichtigen, muss er dem Mieter Besichtigungstermine anbieten, um von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch zu machen (Abänderung von AG Mitte, Urteil vom 18. Dezember 2008 - 7 C 187/07 -, GE 2009, 329).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Mieter hatten im Rahmen einer Widerklage behauptet, aufgrund von Foggingerscheinungen seien Renovierungsarbeiten in ihrer Wohnung durchzuführen. Deswegen verlangten sie unter Berufung auf einen vorgelegten Kostenanschlag die Zahlung eines Vorschusses. Dagegen wandte der Vermieter ein, er sei nicht in Verzug gekommen, weil die Mieter trotz Aufforderung keine Besichtigungstermine für den Vermieter angeboten hätten. Das Amtsgericht wies die Widerklage ab (vgl. GE 2009, 329), was zur Berufung der Mieter führte.

II. Die Widerklage ist begründet (§ 536 a Abs. 2 BGB).

Die Kl. befindet sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug. Soweit die Kl. erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung am 13.10.2009 behauptet hat, am 8.6.2009 seien anlässlich einer Besichtigung der Wohnung der Bekl. Foggingerscheinungen nicht festgestellt worden, ist dieses Vorbringen unzureichend. Zum einen fehlt jeglicher Vortrag zu den behaupteten Undichtigkeiten an den Fensterflügeln, zum anderen ist nach einer derartigen Besichtigung der Kl. zu erwarten, den vorgefundenen Zustand substantiiert zu bestreiten.

Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil waren auch nicht die Bekl. gehalten, der Kl. Termine zur Besichtigung anzubieten. Vielmehr hätte es der Kl. oblegen, von ihrem Besichtigungsrecht Gebrauch zu machen und die Mängelbeseitigung tatsächlich anzubieten, um die Bekl. als Gläubiger in Annahmeverzug zu versetzen (§§ 293 ff. BGB). Dies ist unstreitig nicht geschehen, so dass nunmehr davon auszugehen ist, dass der von den Bekl. beschriebene Zustand der Decken und Wände (Foggingerscheinungen) sowie an den Fenstern (Undichtigkeiten) vorliegt. Die Kl. schuldet daher den Bekl. im Rahmen der Ersatzvornahme die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Aufwendungen, die sich aus dem von den Bekl. eingereichten Kostenvoranschlag schlüssig ergeben. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass die in § 3 des Mietvertrags vom 27.2.2004 vereinbarte Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. wegen des Zustimmungsvorbehalts bei Abweichung von der "bisherigen Ausführungsart" unwirksam ist (BGH, Urteil vom 28.3.2007 - VIII ZR 199/06 -, GE 2007, 717). Die Kl. ist daher auch zur Durchführung der regulären Schönheitsreparaturen, sobald diese aufgrund des Abnutzungsgrades fällig werden, verpflichtet.

Sind Mängel vorhanden, kann der Mieter bei Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung zur Selbstvornahme schreiten und vom Vermieter einen Vorschuss verlangen. Zuvor muss der Mieter dem Vermieter Gelegenheit zur Besichtigung des Mangels geben. Der Mieter muss dazu dem Vermieter keine Termine anbieten; vielmehr muss der Vermieter sein Besichtigungsrecht geltend machen und dem Mieter Terminvorschläge machen. Geht der Mieter darauf nicht ein, kann Annahmeverzug des Mieters eintreten.

Die Mieter verlangten vom Vermieter die Zahlung eines Vorschusses nach § 536 a Abs. 2 BGB zur Mangelbeseitigung in Selbsthilfe. Der Vermieter, der die Wohnung zunächst besichtigen wollte, meldete sich kurzfristig an. Diese Besichtigung konnte nicht stattfinden, weil der Mieter im Urlaub war. Zu weiteren Besichtigungsterminen meldete sich der Vermieter weder an noch erschien ein Handwerker, um die Mängel zu besichtigen und ggf. zu beseitigen. Das AG Mitte wies die Klage der Mieter ab. Der Vermieter sei mit der Mangelbeseitigung nicht in Verzug (§ 286 BGB), weil die Mieter ihm keine Termine zur Besichtigung und Prüfung eingeräumt hätten. Das LG sah dies anders und gab der Klage statt.

Ein Mieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, dem Vermieter von sich aus Termine zur Besichtigung der Mängel anzubieten. Vielmehr obliege es dem Vermieter, von seinem Besichtigungsrecht unter Mitteilung von Terminen Gebrauch zu machen und die Mängelbeseitigung tatsächlich anzubieten, um den Mieter als Gläubiger in Annahmeverzug zu setzen (§§ 293 ff. BGB).

Reagiere ein Vermieter auf eine Mängelanzeige mit Fristsetzung nicht, habe der Mieter bei Vorliegen eines von ihm nicht zu vertretenden Mangels den (Primär-) Anspruch auf Mängelbeseitigung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. § 536 BGB berechtigt den Mieter zur Minderung. § 536 a Abs. 1 BGB ist die Anspruchsgrundlage für den Schadensersatzanspruch des Mieters und § 536 a Abs. 2 BGB für den Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen und darüber hinaus nach ständiger Rechtsprechung des BGH den Anspruch auf Vorschuss für die Kosten der Mängelbeseitigung. Unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB ist der Mieter darüber hinaus zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Die Rechte des Mieters bleiben so lange bestehen, bis der Vermieter den Mieter in Annahmeverzug (§§ 293 ff. BGB) gesetzt hat. Wenn schon die Mangelbeseitigung nicht Sache des Mieters sei, so sei es erst recht nicht Sache des Mieters, dem Vermieter Termine zur Besichtigung der Mietsache anzubieten. Aus diesem Grund könne der Vermieter auch nicht die Beseitigung eines seitens des Mieters angezeigten Mangels verweigern, solange ihm nicht die Möglichkeit eingeräumt wurde, das Bestehen und den Umfang seiner Leistungspflicht in den Mieträumen zu prüfen. Um die Ansprüche des Mieters zum Erlöschen zu bringen, reiche allein eine Besichtigung des Mangels durch den Vermieter nicht aus. Vielmehr obliege es dem Vermieter, von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch zu machen und die Mängelbeseitigung tatsächlich anzubieten.

Da der Vermieter weder von sich aus Termine noch die Mangelbeseitigung angeboten habe, habe er sich im Mangelbeseitigungsverzug befunden. Im Vorbeigehen hat das LG Berlin dabei die Rechtsprechung des BGH "bestätigt", dass (Schönheitsreparatur-) Klauseln, wonach der Mieter nicht von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, per se unwirksam sind und vorliegend der Vermieter auch zur Durchführung der regulären Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, sobald diese aufgrund des Abnutzungsgrads fällig seien.

Dem Vermieter ist anzuraten, unverzüglich auf jede Mängelanzeige des Mieters zu reagieren und die Ursache des Mangels zu erforschen. Dazu muss der Vermieter dem Mieter Besichtigungstermine anbieten und zu dem vereinbarten Termin auch mit einem erfüllungsbereiten Handwerker erscheinen, der bei Vorliegen eines nicht vom Mieter zu vertretenden Mangels sofort mit den Mängelbeseitigungsarbeiten beginnen kann. Lehnt der Mieter dann den Termin ab, gerät er in Annahmeverzug.

Für Vermieter ergibt sich auch kein Rechtsverlust, denn für den Fall, dass ein vom Mieter zu vertretender Mangel vorliegt, ist der Mieter dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Der Mieter haftet dann nach § 280 BGB für den Einsatz des Handwerkers genauso wie für zuvor abgesagte Termine.