Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen Mangels

Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen Mangels; Vorschussanspruch; Verzug des Vermieters

Ein Vermieter ist mit der Mängelbeseitigung eines Mangels nicht in Verzug, wenn ihm der Mieter keine Gelegenheit gibt, die Wohnung zu besichtigen, um sich ein Bild von den Mängeln zu machen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. haben mit Mietvertrag vom 27.2.2004 die im Klageantrag bezeichnete Wohnung von der [...] gemietet. [...]

Nachdem die Bekl. unter Bezugnahme auf den Kostenvoranschlag der Firma M. ausgeführt haben, welche Malerarbeiten von der Kl. in der Wohnung auszuführen seien, wurde von der Kl. ein Besichtigungstermin für den 11.6.2008 vorgeschlagen. Nachdem dieser von den Bekl. abgesagt wurde und bei einem mündlich mit dem Bekl. zu 1.) vereinbarten Termin für den 16.6.2008, 15.30 Uhr, die Tür nicht geöffnet wurde, forderte die Kl. die Bekl. mit Schriftsatz vom 18.6.2008 auf, einen Besichtigungstermin anzubieten. Die Kl. hat gleichzeitig erklärt, hinsichtlich des geltend gemachten Vorschussanspruches und der vermeintlichen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Die Kl. erhielt bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung keine Gelegenheit zur Besichtigung der Wohnung.

Die Bekl. beantragen im Wege der Widerklage die Kl. zu verurteilen, an die Bekl. 4.015,46 € nebst Jahreszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Kl. sei verpflichtet, in der Wohnung die im Kostenvoranschlag der Firma M. aufgeführten Malerarbeiten durchzuführen. Hierfür würden Kosten in Höhe von 4.015, 46 € entstehen. Die Bekl. hätten das Recht zur Ersatzvornahme und daher einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlichen Kosten.

Die Kl. und Widerbekl. bestreitet mit Nichtwissen, dass die Wohnung sich in einem Zustand befände, der die von den Bekl. beanspruchten Malerarbeiten erforderlich mache. Sie sind der Ansicht, die Kl. habe das Recht, die Wohnung durch ihre Vertreter zu besichtigen, um sich selbst ein Bild von den erforderlichen Maßnahmen machen zu können. [...]

Die auf § 536 a Abs. 2 BGB gestützte Widerklage ist unbegründet.

Die Bekl. haben gegen die Kl. keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses auf die für die Schadensbeseitigung erforderlichen Aufwendungen, da die Kl. mit der Beseitigung des Mangels nicht in Verzug ist, § 536 a Abs. 2 BGB.

a) Die Bekl. machen gegen die Kl. Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten geltend. Sie haben am Schluss der mündlichen Verhandlung jedoch nicht beantragt, die Kl. zur Durchführung bestimmter Arbeiten zu verurteilen, sondern die Zahlung des Geldbetrages verlangt, der bei Beauftragung eines Malerunternehmens mit den ihrer Ansicht nach erforderlichen und fälligen Malerarbeiten anfallen würde.

Hat ein Mieter das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen, hat er zwar grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Aufwendungen (BGHZ 68, 372; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 8. Aufl., § 536 a, Rn. 141). Dieses Selbsthilferecht besteht jedoch nicht bereits dann, wenn ein entsprechender Mangel in der Wohnung vorhanden ist, sondern nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Etwas anderes gilt nur, wenn die Beseitigung des Mangels zum Erhalt der Mietsache erforderlich ist (§ 566 a Abs. 2 Nr. 2 BGB); dies ist hier jedoch nicht der Fall.

b) Die Kl. befindet sich mit der Beseitigung des Mangels nicht in Verzug. Gem. § 286 Abs. 1 BGB setzt dies einen fälligen, durchsetzbaren, Anspruch voraus. Die Kl. kann jedoch die Beseitigung seitens ihrer Mieter angezeigter Mängel verweigern, solange ihr nicht die Möglichkeit eingeräumt wird, das Bestehen und den Umfang ihrer Leistungspflicht in den Mieträumen zu prüfen.

Die Bekl. haben trotz Aufforderung der Kl. und des Gerichts keine Termine zur Besichtigung der Wohnung angeboten. Unter Berücksichtigung der Berufstätigkeit der Bekl. ist bei einem Besichtigungstermin eine Vorlaufzeit von 2 Wochen zu gewähren (vgl. Eisenschmid, aaO., § 535 BGB, Rn. 158). Hier jedoch haben die Bekl. in dem Zeitraum von Mitte Juni 2008 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 4.12.2008 trotz Aufforderung der Kl. keine Besichtigung ermöglicht.

Sie können sich insoweit nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Prozessbevollmächtigte der Kl. bei der Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen S. am 29.9.2008 bereits Gelegenheit gehabt habe, die Mängel zu betrachten. Dieser Termin diente nicht der Feststellung eventuell erforderlicher Malerarbeiten. Zudem ist ein Rechtsanwalt keine geeignete Person, um Schäden festzustellen und Renovierungsarbeiten vorzubereiten (vgl. Eisenschmid, aaO., § 535 BGB, Rn. 159). Warum der von der Kl. entsandte Service-Hauswart nicht geeignet sein soll, Feststellungen zum Zustand der Wohnung treffen zu können, ist nicht nachvollziehbar. Anders als bei dem Prozessbevollmächtigten der Kl. gehört es zu seinem Arbeitsbereich, sich um das Wohnhaus zu kümmern.

c) Nachdem der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht begründet ist, kann dahingestellt bleiben, ob die behaupteten Mängel tatsächlich vorliegen, ggf. ob diese nicht von der Kl. zu vertreten sind bzw. ob es der Kl. obliegt, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Liegen Mängel in Mieträumen vor, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen lassen und vom Vermieter einen Vorschuss verlangen - allerdings nur dann, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist. In Verzug kommt der Vermieter aber nicht, wenn der Mieter dem Vermieter trotz Aufforderung keine Gelegenheit zu einer Wohnungsbesichtigung gibt.

Mit der Behauptung, der Vermieter habe in der Wohnung keine (von ihm durchzuführenden) Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, verlangte der Mieter Zahlung eines Vorschusses zur Durchführung der Arbeiten. Der Vermieter wollte sich zunächst bei einer Besichtigung selbst ein Bild vom Zustand der Wohnung machen. Der Mieter ließ ihn jedoch nicht in die Wohnung und verhinderte damit eine Besichtigung.

Das Amtsgericht wies die (Wider-) Klage des Mieters ab. Es bestehe kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses auf die für die Schadensbeseitigung erforderlichen Aufwendungen, da der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels nicht in Verzug sei, § 536 a Abs. 2 BGB. Habe ein Mieter das Recht, einen Mangel selbst zu beseitigen, habe er zwar grundsätzlich einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Aufwendungen. Dieses Selbsthilferecht bestehe jedoch nicht bereits dann, wenn ein entsprechender Mangel in der Wohnung vorhanden sei, sondern nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug sei. Vorliegend könne der Vermieter die Beseitigung von vom Mieter angezeigten Mängeln verweigern, solange ihm nicht die Möglichkeit eingeräumt werde, das Bestehen und den Umfang seiner Leistungspflicht in den Mieträumen zu prüfen. Der Mieter habe trotz Aufforderung des Vermieters und des Gerichts keine Termine zur Besichtigung der Wohnung angeboten. Der Mieter könne sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Prozessbevollmächtigte des Vermieters bei einer Besichtigung der Wohnung durch einen Sachverständigen im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters bereits Gelegenheit gehabt habe, die Mängel zu betrachten. Dieser Termin habe nicht der Feststellung eventuell erforderlicher Malerarbeiten gedient. Zudem sei ein Rechtsanwalt keine geeignete Person, um Schäden festzustellen und die Renovierungsarbeiten vorzubereiten. Warum der vom Vermieter entsandte Hauswart nicht geeignet sein soll, Feststellungen zum Zustand der Wohnung treffen zu können, sei nicht nachvollziehbar. Anders als bei dem Prozessbevollmächtigten des Vermieters gehöre es zu seinem Arbeitsbereich, sich um das Wohnhaus zu kümmern.