Aufwendungsersatzanspruch des Mieters für vom Vermieter geschuldete Schönheitsreparaturen

1. Ist nach dem Mietvertrag der Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so handelt es sich um einen Teil seiner Instandhaltungspflicht gem. § 536 BGB a. F. (bzw. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F.).

2. Führt der Vermieter die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses trotz Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung auf Aufforderung des Mieters nicht durch, hat dieser einen Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten gem. § 538 BGB a. F.

(...) Die Aufrechnung der Bekl. gegen diese Mieten mit aufgewendeten Kosten der Renovierung für Küche und Wohnzimmer in derselben Höhe hat die geltend gemachte Miete gemäß § 389 BGB zum Erlöschen gebracht. Denn der von den Bekl. zur Aufrechnung gestellte Anspruch stand ihnen gegen die Kl. zu.

Nach dem Mietvertrag sind die Vermieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Als Teil der Instandhaltungspflicht handelt es sich dabei um eine Pflicht der Kl., die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Da die Kl. dem nicht nachgekommen sind, ist den Bekl. ein aufrechenbarer Schadensersatzanspruch entstanden. Entgegen der Ansicht der Kl. folgt dieser Anspruch nicht aus § 326 Abs. 1 BGB (a. F.), weshalb auch das von dieser Vorschrift vorgesehene Verfahren nicht eingehalten zu werden brauchte. Der Anspruch der Bekl. folgt aus § 538 Abs. 2 BGB (a. F.), was das Amtsgericht mit zutreffenden Erwägungen angenommen hat; hierbei handelt es sich im Verhältnis zu § 326 Abs. 1 BGB (a. F.) um eine Spezialvorschrift. (...)

Bis zum 31. Dezember 2002 hat bei Altverträgen der Vermieter nur dann einen Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen durch den Mieter, wenn er das Verfahren nach § 326 BGB (Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung) eingehalten hat. Wenn dagegen der Vermieter Schönheitsreparaturen schuldet, muß der Mieter dieses Verfahren nicht einhalten.

Der Vermieter ließ Küche und Wohnzimmer nicht renovieren, obwohl er dies nach dem Mietvertrag schuldete und von den Mietern entsprechend gemahnt worden war. Diese führten die Renovierungsarbeiten daraufhin selbst durch und rechneten mit einem Kostenerstattungsanspruch auf. Der Vermieter meinte, es fehle an einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung.

Mit Urteil vom 22. März 2002 meinte das Landgericht Berlin, der Anspruch nach § 538 Abs. 2 BGB a. F. = § 536 a Abs. 2 BGB n. F. sei eine Spezialregelung. Es reiche danach schon der Verzug des Vermieters. Die Wortwahl des Urteils ist allerdings unglücklich, denn es handelt sich in solchen Fällen nicht um einen Schadensersatzanspruch des Mieters, sondern um einen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Die Mieter waren daher zur Aufrechnung gegen die Mietansprüche berechtigt.