Aufwendungsersatzanspruch des Mieters für Ungezieferbefall

Aufwendungsersatzanspruch des Mieters für Ungezieferbefall; Beweislast des Vermieters für Vertretenmüssen des Mieters

Bei Ungezieferbefall in der Mietwohnung hat der Vermieter nachzuweisen, daß der Mieter den Mangel zu vertreten hat.

Der Kl. ist Eigentümer des Hausgrundstücks in Berlin-Wedding. Die Bekl. sind Mieter der im Quergebäude Erdgeschoß rechts dieses Hauses belegenen 4-Zimmer Wohnung mit Nebenräumen. Der Vertrag enthält u. a. folgende Klauseln:

§ 14 - Instandhaltung der Mieträume ... 3. Ungezieferbefall seiner Wohnung hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Er hat auftretendes Ungeziefer auf seine Kosten zu beseitigen, soweit er den Ungezieferbefall zu vertreten hat. ... 7. Der Mieter hat zu beweisen, daß Schäden in seinem ausschließlichen Gefahrenbereich nicht auf seinem Verschulden oder auf dem Verschulden der Personen, für die er einzustehen hat, beruhen.

Gegen Ende des Jahres 1994 wurde festgestellt, daß sämtliche Wohnungen im Quergebäude des Hauses insbesondere von Schaben befallen waren, so auch die von den Bekl. innegehaltenen Räume. Der Ungezieferbefall wurde von den Bekl. dem Kl. nicht gemeldet. Mit Schreiben vom 6. Dezember 1994 forderte der Kl. die Bekl. auf, eine Schädlingsbeseitigung auf deren eigene Kosten vornehmen zu lassen. Die Bekl. kamen dieser Aufforderung nach und bezahlten an den von ihnen beauftragten Schädlingsbekämpfer für die in ihrer Wohnung ergriffenen Maßnahmen am 16. Dezember 1994 den Betrag von 331,20 DM. Mit Schreiben vom 5. Januar 1995 verlangten die Bekl. vom Kl. die Erstattung dieser von ihnen verauslagten Kosten. Da der Kl. dies ablehnte, erklärten die Bekl. durch weiteres Schreiben vom 19. Januar 1995 die Aufrechnung mit einer Gegenforderung in Höhe von 331,02 DM gegen den Mietzinsanspruch des Kl. für den Monat März 1995.

Dem Kl. steht nach dem unstreitigen Sachverhalt der gegen die Bekl. geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von anteiligen Mietzinsen für den Monat März 1995 in Höhe von 331,02 DM aus § 535 BGB nicht mehr zu, denn die Bekl. hatten schon vorprozessual unter Einhaltung der vertraglich festgelegten Ankündigungsfrist mit einem Gegenanspruch aus den §§ 547 Abs. 2, 583 BGB in gleicher Höhe die Aufrechnung erklärt, so daß die Mietzinsforderung des Kl. gemäß den §§ 387 ff. BGB erloschen ist.

Die Bekl. haben unstreitig den Ungezieferbefall in ihrer Wohnung mit einem Kostenaufwand in Höhe von 331,20 DM beseitigen lassen und damit sonstige nützliche Verwendungen im Sinne des § 547 Abs. 2 BGB zum Zwecke der Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit der Mieträume getätigt. Dazu waren sie weder aufgrund gesetzlicher Bestimmungen noch nach den vertraglichen Regelungen verpflichtet.

Der Ungezieferbefall der Mieträume stellt einen Mangel im Sinne des § 537 BGB dar, dessen Beseitigung grundsätzlich der Kl. gem. § 536 BGB zu veranlassen hat. Dieser Instandhaltungspflicht ist er jedoch nicht nachgekommen, sondern hat die Beseitigung von den Bekl. verlangt. Dazu war er jedoch auch unter Berücksichtigung der in § 14 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarungen nicht befugt, denn nach § 14 Nr. 3 hat der Mieter die Kosten der Beseitigung von Ungezieferbefall in den Räumen nur dann zu tragen, wenn und soweit er ihn zu vertreten hat. Eine Verletzung von Vertragspflichten durch die Bekl., die zu dem Auftreten von Schädlingen in ihrer Wohnung geführt hätte, hat der Kl. aber nicht einmal ansatzweise dargelegt.

Der vom Kl. vertretenen Ansicht, § 14 Nr. 7 des Mietvertrages enthalte eine Beweislastumkehr, vermag sich das Gericht nur insofern anzuschließen, als sich diese auf einen Streit über die Frage des Verschuldens bezieht, wie es in entsprechender Weise in § 282 BGB vorgesehen ist. Die Verschuldensfrage erlangt jedoch erst eine Bedeutung, wenn im Streitfalle bewiesen worden ist, daß der Anspruchsgegner objektiv vertragswidrig gehandelt hat und dadurch ein Schaden entstanden ist. Die Beweislast für eine Vertragspflichtverletzung trifft dabei regelmäßig den Anspruchssteller (vgl. BGH VersR 1964, 1063; BGH NJW-RR 1990, 1422, 1424). Hier fehlt es bereits an einem dahingehenden Vortrag des Kl.

Soweit der Kl. offenbar meint, eine Beweislastumkehr erstrecke sich in gleicher Weise auf die Frage der Verursachung, so kann dieser Auffassung nicht gefolgt werden. Zunächst spricht schon der Wortlaut der Klausel gegen eine solche Auslegung; außerdem würde sie gegen § 11 Abs. 15 a AGBG verstoßen (vgl. OLG Frankfurt WuM 1992, 56, 61 zu einer Klausel mit einem solchen Inhalt).

Abgesehen davon kann nicht davon ausgegangen werden, daß die tatsächlichen Voraussetzungen des § 14 Nr. 7 des Vertrages erfüllt wären, denn der Schädlingsbefall kann nicht ausschließlich dem Verantwortungsbereich der Bekl. zugeordnet werden. Zwar kann bei Vorliegen eines Schadens der Schluß gerechtfertigt sein, daß dieser auf einer Pflichtverletzung desjenigen beruht, in dessen alleinigem Verantwortungsbereich er entstanden ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 54. Aufl., Rdnr. 139 zu § 282). Ein Anlaß zur einer Beweislastumkehr besteht allerdings nur dann, wenn zweifelsfrei ein solcher Bereich abgegrenzt werden kann, wobei dem Vermieter der Nachweis obliegt, daß die Schadensursache weder in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegen kann noch durch ein dem Mieter nicht gem. § 278 BGB zurechenbares Verhalten eines Dritten, z. B. eines anderen Mieters gesetzt worden ist (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III 4, Rdnr. 960; LG Berlin, ZMR 1989, 22). Eine Solidarhaftung mehrerer oder gar sämtlicher Mieter eines Hauses für auftretende Schäden gibt es jedenfalls nicht.

Auch wenn mit Rücksicht auf die Probleme bei der Führung eines Negativbeweises die Regeln des Anscheinsbeweises anwendbar sein dürften, so fehlt es wiederum dazu an hinreichenden Darlegungen des Kl., denen zumindest nicht entnommen werden kann, daß der Ungezieferbefall mit höchster Wahrscheinlichkeit durch ein Verhalten der Bekl. selbst verursacht worden sein muß. Da unstreitig ist, daß das gesamte Hinterhaus betroffen war, kommen nämlich dafür andere Mieter ebenso als Verursacher in Betracht, wie ein ungehindertes Eindringen von Schädlingen von außen infolge von Schäden am Gebäude selbst.

Schließlich führt auch der Umstand, daß die Bekl. den Ungezieferbefall nicht gem. § 545 Abs. 1 BGB angezeigt haben, nicht zu einer anderen Bewertung.

Zum einen war nämlich dieser Mangel dem Kl. ohnehin bekannt, so daß die Rechtsfolgen des § 545 BGB schon deswegen nicht eintreten dürften (vgl. Palandt-Putzo, a.a.O., Rdnr. 1 zu § 545); zum anderen wären die Bekl. danach allenfalls gehindert gewesen, sich auf Gewährleistungsansprüche im Sinne der §§ 537, 538 BGB zu berufen; derartige Ansprüche machen sie jedoch gerade nicht geltend.

Da im übrigen die Ungezieferbeseitigung durch die Bekl. dem Interesse und dem wirklichen Willen des Kl. entsprochen hat, wie sich eindeutig aus dessen Schreiben vom 6. Dezember 1994 ergibt, war er gem. § 683 BGB auch zum Aufwendungsersatz an die Bekl. verpflichtet. Demnach konnte die Klage keinen Erfolg haben.

Das gesamte Quergebäude des Hauses war von Ungeziefer befallen; der Vermieter forderte den Mieter im Erdgeschoß unter Berufung auf eine mietvertragliche Klausel auf, die Schädlingsbekämpfung zu veranlassen. Dies tat der Mieter zunächst, überlegte es sich dann aber anders und verlangte die Kosten vom Vermieter zurück.

Mit Recht, wie das AG Wedding in seinem Urteil vom 9. Mai 1995 feststellte. Die Vertragsklausel, wonach der Mieter zu beweisen habe, daß der Mangel nicht von ihm verursacht wurde, sei unwirksam. Zunächst müsse vielmehr festgestellt werden, daß andere Schadensursachen ausscheiden. Das war in diesem Fall wenig wahrscheinlich, da das gesamte Quergebäude von Ungeziefer befallen war. Der Mieter durfte also die Kosten für den Kammerjäger später von der Miete abziehen.

Die Entscheidung liegt auf der Linie der Rechtsprechung insbesondere zu Feuchtigkeitsschäden. Auch hier muß zunächst einmal der Vermieter nachweisen, daß ein Baumangel nicht vorliegt. Erst danach steht fest, daß die Schadensursache allein aus dem Einflußbereich des Mieters kommt. Daß der Mangel in der Wohnung aufgetreten ist, reicht eben nicht aus, um den Mieter haftbar zu machen.