Aufwendungsersatz des Mieters für durchgeführte Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf seine vertragliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag ohne Kenntnis der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturenpflicht Renovierungsarbeiten aus, kann er den Ersatz seiner Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen.

Die Kl. macht Aufwendungsersatz für erbrachte Malerarbeiten, zu denen sie aufgrund einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag nicht verpflichtet war, geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

II. Die Berufung ist zulässig und begründet.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen in Höhe von 2.756,74 € gemäß § 539 Abs. 1, 677, 683 S. 1, 670 BGB.

Mit der Vornahme der Malerarbeiten besorgte die Kl. ein objektiv fremdes Geschäft i. S. d. § 677 BGB. Aufgrund der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug war die Kl. zur Vornahme der Malerarbeiten nicht verpflichtet. Die Durchführung fiel daher ihrem Inhalt nach in den Rechts- und Interessenkreis des Bekl.

Die Kl. handelte auch mit Fremdgeschäftsführungswillen.

Bei objektiv fremden Geschäften besteht bereits allein auf Grund ihrer Vornahme eine tatsächliche Vermutung für Bewußtsein und Willen der Fremdgeschäftsführung (Palandt-Sprau, BGB, 65. Auflage, § 677, Rn. 4).

Das Vorliegen des Fremdgeschäftsführungswillens ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sich die Kl. irrtümlich aufgrund der unwirksamen mietvertraglichen Vereinbarung zur Leistung der Malerarbeiten verpflichtet sah. Die obergerichtliche Rechtsprechung bejaht das Bestehen eines Fremdgeschäftsführungswillens auch dann, wenn der Geschäftsführer irrig von seiner Verpflichtung zur Leistung ausgeht. Eine Einschränkung der Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag in diesen Fällen findet weder im Wortlaut noch im Sinn des Gesetzes eine hinreichende Stütze (vgl. erstmalig BGH NJW 1962, 2010, 2011 und diese Rechtsprechung fortführend u. a.: BGH NJW 1963, 950; BGH NJW-RR 1989, 970; OLG Hamm NJW-RR 1991, 1304).

Die Kl. handelte ohne Auftrag des Bekl. und nach dessen wirklichem bzw. mutmaßlichem Willen. Nach dem Vortrag des Bekl. hatte die Kl. vor Durchführung der Malerarbeiten mit ihm die Art der anzubringenden Tapeten besprochen. Im Rahmen dieses Gesprächs war der Bekl. mit der Durchführung der Malerarbeiten einverstanden bzw. hat sich zumindest nicht dagegen ausgesprochen.

Die Kl. kann daher gemäß § 670 BGB den Ersatz ihrer Aufwendungen in Höhe von 2.756,74 € verlangen.

Wenn der Mieter renoviert, obwohl er dazu nicht verpflichtet war, hat er grundsätzlich keinen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, 2. Aufl., 63 f.). Das Landgericht Karlsruhe ist anderer Auffassung.

Die Mieterin führte nach Vertragsende Renovierungsarbeiten in Absprache mit dem Vermieter durch. Nachdem sie erfahren hatte, daß die Schönheitsreparaturklausel in ihrem Mietvertrag unwirksam war, verlangte sie Aufwendungsersatz.

Mit Urteil vom 28. April 2006 gab das Landgericht Karlsruhe der Klage statt und meinte, die Mieterin habe einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag. Sie habe auch mit Fremdgeschäftsführungswillen gehandelt, obwohl sie irrig von ihrer Verpflichtung zur Leistung ausgegangen war. Das habe der BGH schon 1962 bejaht.

Das Landgericht Karlsruhe bejaht ohne weitere Prüfung den Aufwendungsersatzanspruch nach § 539 BGB, obwohl dies äußerst umstritten ist. Die wohl überwiegende Auffassung in der Literatur hält den Anspruch nach § 536 a BGB für vorrangig, wonach ein Aufwendungsersatzanspruch des Mieters für eine Mangelbeseitigung nur dann besteht, wenn der Vermieter vorher in Verzug war (Dauner-Lieb/Dötsch NZM 2004, 641 m. w. N.). Das OLG Düsseldorf (NJW-RR 1992, 716) hat in einem längeren obiter dictum die gegenteilige Auffassung vertreten. Der Mietrechtsreformgesetzgeber hat in § 539 BGB kritiklos eine streitträchtige Regelung übernommen (so Eckert NZM 2001, 412). Die Frage, ob der Vermieter einen Aufwendungsersatzanspruch auch ohne Verzug des Mieters hat, ist "in hohem Maße streitig" (OLG Hamm ZMR 1985, 17). Auch Langenberg nimmt nicht eindeutig Stellung. Bei Schmidt-Futterer, 8. Aufl. Rdn. 30 zu § 539 BGB bejaht er einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag bei Renovierung ohne Renovierungspflicht, während derselbe Autor ein Jahr später in diesen Fällen nur Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Schadensersatz wegen Pflichtverletzung erörtert. Das OLG Hamm (ZMR 1985, 17) hat den Erlaß eines Rechtsentscheids über diese Frage abgelehnt, weil nach ständiger Rechtsprechung des Reichsgerichts und des Bundesgerichtshofs die Regelungen des § 538 Abs. 2 BGB a. F. = § 536 a Satz 2 n. F. eine abschließende Sonderregelung sei und es deshalb "müßig" sei, nochmals ein OLG mit dieser Frage zu behelligen. Die gleichlautende Auffassung von Sternel (Mietrecht II Rdn. 589) ist in der Tat nach wie vor zutreffend, daß § 536 a BGB eine vorrangige abschließende Sonderregelung darstelle.