Aufwendungsersatz bei Umzug des Mieters in Seniorenheim anlässlich umfangreicher Modernisierung

Aufwendungsersatz bei Umzug des Mieters in Seniorenheim anlässlich umfangreicher Modernisierung; Minderwohnfläche

Kein zusätzlicher Aufwendungsersatz des Mieters wegen geringerer Wohnfläche bei Zwischenunterbringung in einem Seniorenheim.

(Leitsatz der Redaktion)

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das AG im angefochtenen Urteil den Kl. gemäß § 554 Abs. 4 BGB die Heimkosten als Aufwendungsersatz zugesprochen und dabei nur die ersparten Verpflegungskosten i.H.v. 10 €/pro Tag sowie die ersparte Miete von monatlich 481,02 € gegengerechnet. Einen darüber hinausgehenden Anspruch auf die hälftige angerechnete Mietdifferenz i.H.v. insgesamt 946,01 €, den die Kl. mit der Berufung geltend machen, haben diese nicht. Auch wenn der Wohnwert des Gästezimmers in der Seniorenresidenz N. etwas hinter demjenigen der von den Kl. gemieteten Wohnung mit einer Wohnfläche von 68,37 m2, drei Zimmern, Loggia, Küche, Bad/WC und Abstellraum zurückbleibt, ist die Kammer der Auffassung, dass die Kl. in der Seniorenresidenz N. angemessen untergebracht worden sind. Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach § 554 Abs. 1, Abs. 2 BGB dulden muss, hat der Vermieter gemäß § 554 BGB nur in „angemessenem Umfang" zu ersetzen. Hierbei ist zu beachten, dass die zu erstattenden Kosten nur insoweit ersetzt werden müssen, wie sie objektiv erforderlich gewesen sind (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 10. Aufl., § 554 BGB Rdn. 140 m.w.N.). Soweit die Wohnfläche in der Seniorenresidenz hinter derjenigen in der angemieteten Wohnung zurückbleibt, ist andererseits in Rechnung zu stellen, dass diese Unterbringung nur für einen begrenzten Zeitraum vorzunehmen war und die Kl. in der Seniorenresidenz von einer Vielzahl von gesundheitlichen, sozialen und kulturellen Vorteilen profitieren konnten, wie sie sich im Einzelnen aus der eingereichten Informationsbroschüre der Seniorenresidenz ergeben. Angemessen i. S. v. § 554 Abs. 4 BGB war es, dass den Kl. durch ihre Umquartierung kein finanzieller Verlust entstanden ist und sie zu akzeptablen Bedingungen untergebracht waren. Wollte man den Kl. darüber hinaus noch die weitere hälftige angerechnete Mietdifferenz i. H. v. 946,01 € zusprechen, würde dies im Ergebnis dazu führen, dass die Kl. durch ihre Umquartierung in finanzieller Hinsicht profitiert hätten. Dies kann nicht Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung gemäß § 554 Abs. 4 BGB sein.

Muss der Mieter bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten zeitweise in eine Pension, ein Hotel oder ein Seniorenheim ziehen, hat er Anspruch auf Ersatz der Unterkunfts- bzw. Heimkosten (abzüglich ersparter Verpflegungskosten). Er hat aber keinen Anspruch auf einen zusätzlichen Aufwendungsersatz deswegen, weil die Zwischenunterkunft kleiner ist als seine bisherige Wohnung.

Wegen umfangreicher Modernisierungsarbeiten verließen die Kläger ihre 3-Zimmerwohnung und bezogen das Gästezimmer einer Seniorenresidenz. Mit der Klage begehren sie vom Vermieter Ersatz der Heimkosten sowie Ausgleich für die geringere Wohnfläche.

Das Amtsgericht Hamburg-Harburg gab der Klage wegen der Heimkosten abzüglich ersparter Verpflegungskosten und Miete statt und wies die Klage wegen der Minderfläche ab. Die Berufung der Kläger zum LG Hamburg war erfolglos. Zwar bleibe der Wohnwert des Gästezimmers „etwas" hinter dem der 68,37 m2 großen Wohnung zurück. Dies gelte jedoch nur für einen vorübergehenden Zeitraum, wobei auch zu berücksichtigen sei, dass die Kläger im Seniorenheim auf zahlreiche gesundheitliche und kulturelle Angebote zurückgreifen konnten. Ein Ausgleich für die Minderfläche würde zu einem finanziellen Profit führen, was nicht Sinn und Zweck der Regelung in § 554 Abs. 4 BGB sei.

1. Wenn eine Nutzung der Wohnung wegen der Modernisierungsarbeiten nicht möglich ist, entfällt nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB der Mietanspruch automatisch. Wegen einer deswegen notwendig gewordenen anderweitigen Unterbringung kann der Mieter Ersatz verlangen, und zwar in angemessenem Umfang. Zu berücksichtigen ist hierbei der konkrete Lebenszuschnitt des Mieters (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 554 Rn. 89). Der 1-Zimmerwohnungsmieter kann deshalb nicht Ersatz der Kosten für die Anmietung einer 2- oder 3-Zimmerwohnung verlangen, weil hiermit eine Besserstellung verbunden wäre. Umgekehrt kann der Mieter nicht darauf verwiesen werden, sich während der Bauarbeiten mit einer kleineren Unterkunft zu begnügen, wobei die Anmietung einer Wohnung gleich welcher Größe für den begrenzten Zeitraum der Modernisierungsarbeiten wohl nur für am Ort vorhandene Ferienwohnungen in Betracht kommt, ansonsten eher theoretischer Natur ist.

Bleibt also die Unterbringung in einem Hotel oder einer Pension. Geht man von Übernachtungskosten von etwa 40 € pro Person aus, erreichen diese zwar schon innerhalb von sechs Tagen die im vorliegenden Fall geschuldete monatliche Miete von 481,02 €. Das hat aber nicht zur Folge, dass ab diesem Zeitpunkt nun die Mieter die Hotelkosten zu übernehmen hätten; diese sind für die gesamte Dauer der Modernisierungsarbeiten zu ersetzen, weil der Hotelaufenthalt gerade durch diese Arbeiten kausal bedingt ist und zu den Aufwendungen geführt hat. Weitergehende Ansprüche des Mieters können sich z. B. aus § 280 BGB ergeben; für einen Ersatzanspruch wegen der im Verhältnis zur Wohnung kleineren Mietfläche im Seniorenheim fehlt es aber schon deshalb an einer Grundlage, weil es sich nicht um eine „Aufwendung" handelt. Im Übrigen wäre eine etwaige Vermögenseinbuße dadurch ausgeglichen, dass die Miete während der Modernisierungsarbeiten auf „Null" gemindert war.

Hans-Jürgen Bieber

2. Es spricht aufgrund der Entscheidung des BGH vom 30. März 2011 - VIII ZR 173/10 (GE 2011, 681) einiges dafür, dass derartige Aufwendungen zu den Modernisierungskosten zählen.

d. Red.