Aufwendungsersatz auch für hohe Trocknungskosten nach Wasserschaden, Weiterhaftung des Veräußerers bei unterlassener Anzeige vom Eigentumsübergang

1. Der Vermieter hat nach einem Wasserschaden dem Mieter die Trocknungskosten (Stromverbrauch) zu ersetzen, auch wenn wegen der Dauer der Arbeiten die Stromkosten für die erforderliche dauernde Kühlung (hier: Server-Rack) hoch sind.

2. Hat der Veräußerer den Eigentumsübergang erst kurz vor Erlass des Urteils im Zahlungsprozess mitgeteilt, haftet er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wie ein Gesamtschuldner neben dem Erwerber.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche innerhalb eines Wohnraummietverhältnisses.

Die Kl. mieteten mit Mietvertrag vom 10. Februar 1999 von dem Bekl. zu 1. eine Wohnung im Haus … mit Hobby- und Kellerraum („Souterrain“), in dem der Kl. zu 1. seine selbständige Tätigkeit als EDV-Berater ausübt.

Die Bekl. zu 2. wurde am 17. Dezember 2009 als neue Wohnungseigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Eine Mitteilung des Eigentumsübergangs gegenüber den Kl. erfolgte vorgerichtlich nicht.

Im März 2014 kam es im Souterrain der Wohnung zu einem Wasserschaden infolge eines Defekts am Heizkessel. Die hierzu erforderlichen Schadensbeseitigungs- und Trocknungsarbeiten erfolgten im Zeitraum vom 21. März bis zum 21. Oktober 2014.

In dem von den Kl. als Büro genutzten Hobbyraum im Souterrain befand sich ein 19-Zoll-Server-Rack mit Hardware, die vom Kl. zu 1. für seine gewerbliche Tätigkeit verwendet wird und durchgehend laufen muss.

Die Kl. hausten dieses Server-Rack zum Schutz vor Feuchtigkeit, Staub und Schmutz ein und verwendeten zur Vermeidung einer Überhitzung in der Einhausung ein Klimagerät mit einer Leistung von 1,35 kWh im gesamten Zeitraum vom 24. März bis zum 21. Oktober 2014 und machten die hierfür i.H.v. 0,31 €/ kWh angefallenen und von ihnen verauslagten Stromkosten gegenüber dem Bekl. zu 1. erfolglos geltend.

Mit der vorliegenden Klage verlangten die Kl. zunächst vom Bekl. zu 1. und im Laufe des Verfahrens im Wege der Klageerweiterung auch von der Bekl. zu 2. den Ersatz ihrer Aufwendungen für den zur Kühlung eingesetzten Strom.

Die Kl. behaupten, ihnen sei die gewerbliche Nutzung des Souterrains als EDV-Büro ohne Publikumsverkehr vom Bekl. zu 1. gestattet worden, der Bekl. zu 1. wie auch seine Hausverwaltung seien von Anfang an über diese Nutzung unterrichtet gewesen, wie sich bereits aus der dem Bekl. zu 1. vor Abschluss des Mietvertrags vorgelegten Selbstauskunft ergebe. Die Kl. behaupten ferner, die Verlagerung des Server-Racks in das andere Geschoss der Wohnung wäre mit höheren Kosten verbunden gewesen, als zum Zeitpunkt der Erstellung der Einhausung infolge der Kühlung zu erwarten gewesen seien.

Die Bekl. behaupten, die Bekl. zu 2. sei Eigentümerin des Grundstücks, auf dem sich die streitbefangene Wohnung befindet, und legen insoweit unter Anzeige des Eigentumsübergangs mit Schriftsatz vom 2. Februar 2016 eine Urkunde über die Eigentumsübertragung sowie einen Auszug aus dem Grundbuch vor.

I. Die Klage gegenüber der Bekl. zu 2. ist begründet.

1. Die Kl. haben einen Zahlungsanspruch gegen die Bekl. zu 2. i.H.v. 2.079,11 € aus § 555a Abs. 3 Satz 1 BGB.

a. Die Bekl. zu 2. ist nach dem infolge ihres durch Vorlage der Grundbucheintragung von den Bekl. belegten Eigentumserwerb gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das ursprünglich zwischen den Kl. und dem Bekl. zu 1. mit Mietvertrag vom 10. Februar 1999 geschlossene Mietverhältnis eingetreten und ist für den nach dem bereits im Jahr 2009 erfolgten Eigentumsübergang für den mit der Klage geltend gemachten Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen, die nach Eigentumsübergang entstanden sind, als Erwerberin passivlegitimiert (siehe Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566 Rn. 132, 136).

b. Der Aufwendungsersatzanspruch der Kl. als Mieter für die ihnen infolge der Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB nach dem Wasserschaden im Souterrain, der zwischen dem Parteien dem Grunde nach unstreitig ist, erstreckt sich auch auf die mit der vorliegenden Klage geltend gemachten Stromkosten für die Kühlung des eingehausten Server-Racks.

Gemäß § 555a Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter Aufwendungen des Mieters in angemessenem Umfang zu ersetzen, soweit die Kosten objektiv erforderlich gewesen sind (siehe Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 555a Rn. 58). Die Angemessenheit erfordert dabei ein vernünftiges Verhältnis zwischen den Kosten und den durch die Erhaltungsmaßnahme bedingten Beeinträchtigungen des Mieters, wobei von dem Mieter nicht verlangt werden kann, dass er immer nur den billigsten Weg wählt, er vielmehr grundsätzlich seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten kann, auch wenn dies für den Vermieter teuer wird (siehe Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., m.w.N.).

Die durch den Betrieb des Klimageräts mit einer Nennleistung von 1,35 kWh im Zeitraum vom 24. März bis 21. Oktober 2013, d. h. für insgesamt 4.986 Stunden, zu dem von den Bekl. angesichts der bereits ausgeglichenen Trocknungskosten nicht in prozessual erheblicher Weise bestrittenen Strompreis i.H.v. 0,31 €/kWh entstandenen Stromkosten i.H.v. 2.079,11 € waren objektiv erforderliche Kosten, die durch die Instandsetzungsarbeiten verursacht worden sind.

Angesichts der zwischen den Parteien unstreitigen Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens, die sowohl zur Staubentwicklung als auch bei der erforderlichen Trocknung zu einem besonders trocken-warmen Klima in den betroffenen Räumlichkeiten geführt haben, war die Einhausung des Server-Racks, die die Kl. vorgenommen haben, zum Schutz ihres Eigentums erforderlich und die für die infolgedessen erforderlich werdende Kühlung der technischen Geräte angefallenen Stromkosten als objektiv erforderliche Aufwendungen erstattungsfähig.

Auf die zwischen den Parteien streitige Frage der Genehmigung der teilgewerblichen Nutzung der streitbefangenen Wohnung kommt es insoweit nicht an. Denn die Aufstellung eines 19-Zoll-Server Racks ist auch in einer Wohnung nicht derart ungewöhnlich, als dass der über die teilgewerbliche Nutzung nicht informierte Vermieter hierdurch in unangemessener Weise überrascht werden würde. Nach den insoweit maßgeblichen zum Zeitpunkt des Schadensfalls im Jahre 2014 üblichen Gepflogenheiten und technischen Möglichkeiten ist die Verwendung eines Server-Racks auch zu privaten Zwecken nicht fernliegend, da hierdurch verschiedenste auch private Anwendungen lokal sowie im Fernzugriff ermöglicht werden, die auch einem entsprechend interessierten Wohnungsmieter einen entsprechenden Nutzen zu bringen imstande sind. Wenn aber die Nutzung eines Server-Racks auch im privaten Bereich möglich ist, kann es auf die tatsächliche gewerbliche Nutzung durch den Kl. zu 1. nicht ankommen, da insoweit sich kein der gewerblichen Nutzung immanentes Risiko verwirklicht hat. Denn unabhängig von seiner konkreten Nutzungsart ist die Einhausung der bauartbedingt gegenüber Staub und Hitze empfindlichen technischen Geräte während Bauarbeiten in den betreffenden Räumlichkeiten zur Abwendung weiterer Schäden am Mietereigentum sinnvoll, auch unter Berücksichtigung der dabei entstehenden Stromkosten für die erforderlich werdende Kühlung der Geräte in der Einhausung.

Auch die von den Bekl. gerügten hohen Stromkosten infolge der langen Dauer der Kühlung stehen der Erforderlichkeit der Aufwendungen nicht entgegen. Denn zunächst konnte der Vermieter und nicht die Kl. die Dauer der Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens maßgeblich bestimmen, und darüber hinaus war jedenfalls zum Zeitpunkt der Entscheidung der Kl. über die Errichtung der Einhausung die Dauer der Arbeiten von im Ergebnis mehr als 6 Monaten nicht absehbar. Hierauf muss es aber bei der Bewertung der von den Bekl. zum Vergleich aufgezeigten Alternativlösung mit einer Verbringung des Server-Racks in andere, von den Bauarbeiten nicht betroffene Teile der streitbefangenen Wohnung ankommen, da nur zu diesem (frühen) Zeitpunkt den Kl. der Vorwurf einer Verletzung ihrer Obliegenheit zur Minderung der ihnen infolge der Instandsetzungsmaßnahmen entstehenden Aufwendungen gemacht werden könnte. Dies ist jedoch vorliegend nicht der Fall, da die Bekl. nicht haben darlegen können, dass zu diesem Zeitpunkt deutlich gewesen wäre, dass durch die Einhausung des Server-Racks höhere Stromkosten infolge der Kühlung entstehen würden als durch eine Ortsveränderung der Anlage, durch die unstreitig ebenfalls Kosten entstanden wären. […]

II. Auch gegenüber dem Bekl. zu 1. ist die Klage begründet.

1. Denn der Bekl. zu 1. haftet auch nach Verlust seiner Vermieterstellung infolge des Eigentumsübergangs auf die Bekl. zu 2. für den hier streitbefangenen Aufwendungsersatzanspruch gegenüber den Kl. weiterhin gemäß § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB neben der Bekl. zu 2. wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat (§ 766 BGB).

2. Die Haftungsbegrenzung des § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB ist für den Bekl. zu 1. vorliegend nicht einschlägig, da er den Eigentumsübergang den Kl. unstreitig erstmals in der mündlichen Verhandlung am 21. Januar 2016 und sodann schriftsätzlich im Februar 2016 angezeigt hat, nachdem er in der Klageerwiderung lediglich die Eigentümerstellung des Bekl. zu 1. bestritten hat, ohne einen Übergang auf die Bekl. zu 2. ausdrücklich darzulegen. Mangels Ablauf der Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) nach Anzeige des Eigentumsübergangs zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung (Schriftsatzfrist im schriftlichen Verfahren: 3. März 2016) haftet der Bekl. zu 1. für die hier streitbefangene Forderung mithin als Bürge neben der Bekl. zu 2. wie ein Gesamtschuldner weiter.

Nach dem Verkauf einer Wohnung teilt meist der Vermieter dem Mieter mit, dass der Übergang von Nutzungen und Lasten auf den Käufer stattgefunden habe und an diesen in Zukunft die Miete zu überweisen sei. Der Eigentumsübergang mit Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst später. Der Veräußerer kann in solchen Fällen immer noch für zukünftig entstehende Ansprüche des Mieters haften müssen.

Der Mieter hatte eine Wohnung mit Hobby- und Kellerraum gemietet, in dem er seine selbständige Tätigkeit als EDV-Berater ausübte. Nach einem Wasserschaden infolge eines Defekts am Heizkessel zogen sich die Schadensbeseitigungs- und Trocknungsarbeiten über mehrere Monate hin. Der Mieter hatte in dem Hobbyraum ein 19-Zoll-Server-Rack installiert, das zum Schutz vor Feuchtigkeit, Staub und Schmutz eingehaust wurde; das installierte Klimagerät verursachte Stromkosten in Höhe von über 2.000 €. Im Zahlungsprozess gegen den (bisherigen) Vermieter trug dieser erstmals vor, dass der Eigentumsübergang schon vor Jahren stattgefunden habe. Der Mieter erweiterte daraufhin die Klage auch gegen den Erwerber.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab der Klage gegen beide Beklagten statt. Der Erwerber als neuer Vermieter hafte gemäß § 555 a BGB auf Ersatz der Aufwendungen für das Klimagerät. Die Maßnahmen waren erforderlich zum Schutz des Eigentums des Klägers, der schließlich keinen Einfluss auf die Dauer der Instandsetzungsarbeiten gehabt habe. Dies sei auch nicht absehbar gewesen, als der Kläger sich entschieden habe, das Server-Rack im Souterrain zu lassen und nicht die Anlage an einen anderen Ort zu bringen. Ob die teilgewerbliche Nutzung mit Genehmigung des Vermieters erfolgt sei, könne hier dahinstehen, da auch die private Verwendung eines Server-Racks durchaus denkbar sei.

Der Veräußerer hafte wie ein Gesamtschuldner neben dem Erwerber auf Aufwendungsersatz, da die Mitteilung des Eigentumsübergangs erst im Prozess erfolgt sei und die dem Mieter bei Wohnungsverkäufen eingeräumte Sonderkündigungsfrist des § 566 Abs. 2 BGB somit noch nicht abgelaufen war.

Nach § 566 Abs. 2 BGB haftet der Vermieter für Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Erwerber wie ein selbstschuldnerischer Bürge. Entgegen dem Wortlaut „Schadensersatz“ gilt das auch für Zahlungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter, bei denen es sich nicht um Schadensersatz im engeren Sinne handelt, sondern um eine den Vermieter treffende Pflicht auf Geldleistung (Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 147 zu § 566 BGB). Der Aufwendungsersatzanspruch nach § 555 a BGB gehört dazu. Der Veräußerer war auch nicht nach § 566 BGB von der Haftung befreit, da er dem Mieter nicht rechtzeitig den Eigentumsübergang mitgeteilt hatte. Die Mitteilung muss nach dem Eigentumsübergang vom Veräußerer (nicht vom Erwerber) erfolgen; eine sonstige Kenntniserlangung des Mieters reicht nicht aus (OLG Köln, Beschluss vom 26. Juli 2013, 22 U 208/12).

Der Veräußerer wird von seiner Haftung frei, wenn der Mieter nicht nach Mitteilung des Eigentumsübergangs fristgerecht kündigt. Ist eine solche Kündigung nicht möglich, wie etwa bei Zeitverträgen, haftet der Veräußerer bis zum Vertragsende weiter (Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 149 zu § 566 BGB). Im vom Amtsgericht entschiedenen Fall lief noch die Kündigungsfrist für den Mieter zum Zeitpunkt des Urteilserlasses, so dass mangels Haftungsbefreiung auch der Veräußerer zur Zahlung zu verurteilen war. Daraus ergibt sich die spannende Frage, ob es bei der Haftung des Veräußerers bleibt, wenn auch nach Urteilserlass und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist der Mieter nicht gekündigt hat. Hier dürfte ein Fall des § 767 ZPO anzunehmen sein, weil es sich um eine Einwendung gegen den durch das Urteil festgestellten Anspruch handelt, deren Grund erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung entstanden ist (nämlich die Nichtausübung des Kündigungsrechts durch den Mieter). Der Veräußerer könnte daher eine Vollstreckungsgegenklage beim Amtsgericht erheben.

Tipp: Vermieter tun jedenfalls gut daran, den Übergang des Eigentums nach Umschreibung im Grundbuch dem Mieter mitzuteilen, um eine Haftungsbefreiung herbeizuführen. Für die Mietkaution gilt das nach § 566 a BGB freilich nicht; hier haftet der Veräußerer nach dem Erwerber zeitlich unbegrenzt auf Rückzahlung.