Aufwendungsersatz

Aufwendungsersatz; Beitrittsgebiet; Aufbauhypothek

1. Der Anspruch des Mieters einer in dem Beitrittsgebiet gelegenen Wohnung auf Ersatz der von ihm auf die Wohnung gemachten Aufwendungen richtet sich dann nach den §§ 111 bis 113 ZGB, wenn die Baumaßnahmen vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen waren.

2. Der Anspruch richtet sich solange gegen den mit dem Eigentümer identischen Vermieter, solange der Erwerber des Grundstücks noch nicht im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen worden ist.

3. Ist ein erheblicher Teil der Baumaßnahmen jedoch unstreitig bereits früher durch die Hausverwaltung veranlaßt und dementsprechend eine Aufbauhypothek eingetragen worden, so muß der Mieter im einzelnen darlegen, welche Baumaßnahmen mit welchem zeitlichen Aufwand und mit welchem Materialaufwand zusätzlich von ihm ausgeführt worden sind bzw. welche Kosten er für die Baumaßnahmen aufgewendet hat, die ihm nicht von der Hausverwaltung aus dem aufgenommenen Kredit erstattet worden sind.

I. 1. Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß der von den Kl. geltend gemachte Verwendungsersatzanspruch nach den Regelungen der §§ 111 bis 113 ZGB zu beurteilen ist, auf die auch in Abschnitt VII Ziffer 1 Abs. 2 des Mietvertrages verwiesen ist, da die Baumaßnahmen, für die die Kl. Verwendungsersatz geltend machen, vor dem Wirksamwerden des Beitritts abgeschlossen waren, so daß nicht gemäß Art. 232 EGBGB § 2 Abs. 1 die Vorschriften des BGB anzuwenden sind.

Die Bekl. ist auch noch passivlegitimiert, da der Erwerber des Hauses der Bekl. noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, so daß der Erwerber noch nicht gemäß § 571 BGB anstelle der Bekl. in das Mietverhältnis eingetreten ist.

2. Zu Recht hat das Amtsgericht auch angenommen, daß das Mietverhältnis jedenfalls durch die von den Kl. mit dem Erwerber B. getroffene Vereinbarung, das Mietverhältnis solle beendet sein, sobald dieser Eigentümer und Vermieter sei, nicht wirksam beendet worden ist. Denn diese Bedingung ist mangels Eintragung des B. im Grundbuch noch nicht eingetreten. Durch welche Erklärungen des B. im übrigen es zu einer Vereinbarung über eine Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von der Eintragung gekommen sein sollte, haben die Kl. auch in der Berufung nicht substantiiert vorgetragen.

Ob schließlich zwischen den Parteien selbst ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen worden ist, erscheint zweifelhaft. Insoweit haben die Kl. nunmehr lediglich vorgetragen, sie hätten nach Mitteilung der Kl. über deren Verkaufsabsichten angekündigt, daß sie die Wohnung zurückgeben würden, sobald sie eine andere Wohnung gefunden hätten, wobei es sich jedenfalls so lange um eine verbindliche Erklärung handelt, so lange die Kl. noch keine andere Wohnung gefunden oder nur in Aussicht hatten. Ob danach allein die faktische Mitteilung der Kl. im Termin des Amtsgerichts vom 20. Mai 1992, sie hätten die Wohnung geräumt, zum endgültigen Zustandekommen einer Mietaufhebungsvereinbarung ausreichen konnte, erscheint zweifelhaft.

2. Dies kann jedoch letztlich dahinstehen, da die Klage jedenfalls der Höhe nach nicht schlüssig ist.

Unstreitig wurde im Jahre 1987 zu Lasten des Grundstücks der Kl. aufgrund einer Anordnung des Rates des Stadtbezirks Berlin Treptow ein Kredit zur Finanzierung von Baumaßnahmen für die Instandsetzung des Hauses in Höhe von 15.000 DM aufgenommen. Das Grundstück wurde entsprechend am 11. Dezember 1987 mit einer im Grundbuch eingetragenen Aufbauhypothek in Höhe von 15.000 Mark belastet. Dieser Anordnung lag ein im März 1987 von dem Sachverständigen W. C. erstellter Kostenvoranschlag zugrunde. Wie die Kl. selbst in der mündlichen Verhandlung erklärt haben, hat der damalige Verwalter des Hauses A. die Arbeiten, für die er den Kredit erhalten habe, und zwar im einzelnen für die Arbeiten am Dach, an den Fenstern, an der Haustür und an der Elektroinstallation, von dem Kredit ausführen lassen und die Heizungsanlage anteilig bezahlt. Die Arbeiten, für die die Kl. nach ihrer Aufstellung in der Klageschrift Verwendungsersatz verlangen, sind aber im wesentlichen identisch mit den Arbeiten, die gemäß dem der Kredit-aufnahme zugrunde liegenden Kostenvoranschlag des Sachverständigen W. C. auszuführen waren, nämlich insbesondere die Arbeiten in bezug auf den Austausch von Fenstern und Türen, Arbeiten am Schornstein und zur Dachinstandsetzung, Erneuerung des Fußbodens und der Heizungsanlage. Dasselbe gilt für die Kostenschätzung des Sachverständigen W. C. vom 20. März 1992, auf die sich die Kl. weiter beziehen. Wurde aber ein erheblicher Teil der baulichen Maßnahmen durch die Hausverwaltung A. veranlaßt und auch bezahlt, so handelte es sich insoweit nicht um Aufwendungen der Kl., die diese erstattet verlangen könnten. Vielmehr hätten die Kl. im einzelnen die Arbeiten benennen und aus der Kostenschätzung herausnehmen müssen, die sie selbst anstelle des Verwalters oder in Ergänzung der von diesem veranlaßten Maßnahmen durchgeführt haben bzw., soweit ihnen hinsichtlich der Heizung die Kosten nur teilweise erstattet worden sind, angeben müssen, in welcher Höhe ihnen die Kosten nicht erstattet worden sind. Da die Kl. sich aber insgesamt nur auf die Aufstellung der Gesamtkosten beziehen, die auch diejenigen umfaßt, die die Kl. nicht selbst getragen haben, und auch sonstige zur Beurteilung ihrer eigenen Aufwendungen geeigneten Maßnahmen, zeitlichen Arbeitsaufwand und Materialkosten im einzelnen nicht gemacht haben, ist auch eine Schätzung des Aufwandes der Kl. gemäß § 287 ZPO nicht möglich. Soweit sie darüber hinaus Kosten für Verbesserungsmaßnahmen im Garten, die nicht Gegenstand des Kredits waren, geltend gemacht haben, hatten die darauf entfallenden Kosten die Kl. nach dem Mietvertrag, soweit es sich um Gartenpflegekosten handelte, selbst zu tragen; im übrigen ist insoweit nicht ohne weiteres ersichtlich, daß es sich um solche Maßnahmen handelte, die auch ohne Genehmigung des Vermieters, die nicht vorgetragen ist, ersatzfähig gewesen wären (§ 112 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 ZGB).