Aufwendungsersatz

Aufwendungen des Mieters sind vom Vermieter nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag nicht zu ersetzen, wenn der Mieter damit nur eigene Pflichten erfüllt hat.

b. Ein Aufwendungsersatzanspruch aus §§ 677, 683, 670 BGB besteht ebenfalls nicht. Aufwendungen auf die Mietsache, die nicht nach § 536 a Abs. 2 BGB zu ersetzen sind, können zwar grundsätzlich gemäß dem nach Art. 229 § 3 EGBGB hier anwendbaren § 539 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangt werden. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine Rechtsgrundverweisung, die erfordert, dass zugleich die gesetzlichen Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen (vgl. BGH NJW 2009, 2590; WM 1982, 698; Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 539 Rn. 6; Staudinger/Emmerich, BGB, 2006, § 539 Rn. 5). Daran fehlt es hier.

aa. Die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag setzen voraus, dass der Geschäftsführer ein Geschäft „für einen anderen" besorgt. Der Mieter muss daher mit Fremdgeschäftsführungswillen handeln, mithin bei der Vornahme der fraglichen Aufwendungen den Willen gehabt haben, gerade für den Vermieter und in dessen Interesse tätig zu werden. Eine Ersatzpflicht des Vermieters scheidet dagegen aus, wenn der Mieter die Aufwendungen nur für seine Zwecke und in seinem eigenen Interesse gemacht hat, wenn er sich zu den fraglichen Maßnahmen für verpflichtet hielt oder wenn die Voraussetzungen des § 685 BGB vorliegen (vgl. BGH NJW 2009, 2590; ZMR 1999, 93; NJW-RR 1993, 522; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 539 Rn. 6).

So liegt es auch hier; denn der Bekl. hatte bauliche Veränderungen nach § 12 Satz 1 des Mietvertrags auf eigene Kosten vorzunehmen. In einem solchen Fall ist für einen Ersatzanspruch des Mieters aufgrund der §§ 683, 670 BGB kein Raum (vgl. BGH, WM 1996, 1265; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rn. 6). Entgegen der Auffassung des Bekl. lässt der Wortlaut von § 12 Satz 1 des Mietvertrags eine Auslegung des Inhalts, dass hiermit nur Einrichtungen gemeint seien, die gemäß § 17 Abs. 1 des Mietvertrags nach dessen Beendigung wieder entfernt werden könnten, nicht zu. Hierfür besteht auch kein Bedürfnis. Denn zum einen ist der Bekl. nach § 12 Satz 3 des Mietvertrags auch zur Entfernung baulicher Veränderungen berechtigt, und zum anderen käme ein Ersatzanspruch gemäß §§ 677, 683, 670 BGB durchaus in Betracht, wenn der Bekl. sich nicht verpflichtet hätte, bauliche Veränderungen auf eigene Kosten vorzunehmen.

bb. Dass die vom Bekl. ausgeführten Arbeiten Gegenstand der Verhandlungen über den Mietvertrag gewesen seien und die Rechtsvorgängerin der Kl. diese gebilligt habe, stellt keine Genehmigung im Sinne des § 684 Satz 2 BGB dar, die den Anspruch aus §§ 683, 670 BGB entstehen ließe. Hierfür genügt die bloße Zustimmung zu den in der fraglichen Maßnahme liegenden baulichen Veränderungen grundsätzlich nicht. Denn in aller Regel bringt der Vermieter damit lediglich sein Einverständnis mit der über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehenden Maßnahme des Mieters zum Ausdruck, mehr nicht (vgl. BGH, ZMR 1993, 93; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 539 Rn. 9). Darüber hinaus kann die Genehmigung im Sinne von § 684 Satz 2 BGB lediglich die Voraussetzungen des § 683 BGB ersetzen, nicht aber ein Eigengeschäft, wie es hier vorlag, zum Fremdgeschäft im Sinne von § 677 BGB machen (vgl. OLG Köln, NJWE-MietR 1996, 200; Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 539 Rn. 8; Palandt/Sprau, a.a.O., § 684 Rn. 2).

c. Dem Bekl. stehen wegen seiner Aufwendungen auf die Mietsache auch keine bereicherungsrechtlichen Ansprüche zu.

aa. Ein Anspruch aus § 684 Satz 1 BGB, auf den § 539 Abs. 1 BGB ebenfalls verweist, und der eine Rechtsfolgenverweisung auf die §§ 812, 818 BGB enthält (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rn. 8; Palandt/Sprau, a.a.O., § 684 Rn. 1; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rn. 12) besteht schon deshalb nicht, weil es nicht am Vorliegen der Voraussetzungen des § 683 BGB fehlt, sondern der Bekl. ein Eigengeschäft, nicht aber ein Fremdgeschäft im Sinne des § 677 BGB geführt hat (s. oben unter 2. b. bb.).

bb. Auch bereicherungsrechtliche Ansprüche aus § 951 Abs. 1, §§ 812, 818 Abs. 2 BGB scheiden aus. In Fällen der aufgedrängten Bereicherung kann der Vermieter seine Aufwendungen auch nicht nach Bereicherungsrecht ersetzt verlangen, wenn er etwa vom Vermieter von vornherein für seine Maßnahmen keinen Ersatz verlangen wollte (§ 685 Abs. 1 BGB) oder wenn die Parteien vereinbart haben, dass der Mieter die baulichen Veränderungen auf eigene Kosten durchführen sollte (vgl. BGH, WM 1996, 1264; NJW-RR 1990, 142; NJW 1985, 313; OLG München, ZMR 1997, 235; ZMR 1995, 406; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 539 Rn. 12). So liegen die Dinge hier. Daraus, dass die baulichen Veränderungen, die der Bekl. vorgenommen hat, bereits Gegenstand der Mietvertragsverhandlungen waren, in den Mietvertrag aber keine Aufwendungsersatzregelung aufgenommen wurde, ergibt sich, dass der Bekl. hierfür auch keinen Aufwendungsersatz verlangen wollte, sondern dass es bei der Regelung in § 12 Satz 1 des Mietvertrags, wonach der Bekl. auf eigene Kosten tätig werden sollte, sein Bewenden haben sollte (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 1309). Ein solcher vertraglicher Ausschluss von Wertersatzansprüchen für Maßnahmen des Mieters erfasst durch ergänzende Auslegung auch Ansprüche aus § 951 Abs. 1, §§ 812, 818 Abs. 2 BGB (vgl. BGH, NZM 2001, 1078; Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 539 Rn. 8).

cc. War der Mieter dazu verpflichtet, die fraglichen Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen, so dass er für sie grundsätzlich keinen Ersatz verlangen kann, kommt ein Aufwendungsersatzanspruch nach Bereicherungsrecht ausnahmsweise dann in Betracht, wenn das Vertragsverhältnis vorzeitig endet, der Vermieter also früher als vereinbart in den Genuss der Aufwendungen des Mieters gelangt. Dabei bemisst sich der nach § 818 Abs. 2 BGB zu leistende Wertersatz bei wertsteigernden Investitionen des Mieters nicht nach den Kosten der getätigten Aufwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich - vorzeitig - erzielen kann (vgl. BGH, NJW 2009, 2590; GE 2006, 1224; WuM 2006, 169; ZMR 1999, 93; Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 539 Rn. 13 f.).

Auch diese Voraussetzungen liegen hier indes nicht vor. Denn das Mietverhältnis hat nicht nur für die in § 4 des Mietvertrags vereinbarte Vertragsdauer von zehn Jahren bestanden, sondern ist noch darüber hinaus bis in das Jahr 2008 fortgesetzt worden.

Aus diesem Grund ergibt sich ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auch nicht nach den Grundsätzen über verlorene Baukostenzuschüsse (vgl. Staudinger/Emmerich, a. a. O., § 547 Rn. 10 f.).

Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache können zu einem Aufwendungsersatzanspruch des Mieters führen. Ein solcher Anspruch besteht jedoch nicht, wenn der Mieter mit der Vornahme der Maßnahmen nur eigene Pflichten erfüllt hat.

Zu Beginn des 14 Jahre dauernden Geschäftsraummietverhältnisses führte der Mieter Umbauarbeiten an der Mietsache aus, für die er nach eigenen Angaben rund 236.000 DM aufgewandt hatte. Mit einem hierauf gestützten Ersatzanspruch erklärte er gegenüber dem Mietanspruch des Vermieters die Aufrechnung.

Das Landgericht Wuppertal gab der Klage des Vermieters auf Mietzahlung statt, die Berufung zum OLG Düsseldorf hatte keinen Erfolg. Es könne dahinstehen, ob der Beklagte tatsächlich Aufwendungen in der von ihm behaupteten Höhe getätigt habe; ein zur Aufrechnung geeigneter Ersatzanspruch gegen den Vermieter stünde ihm aber schon deshalb nicht zu, weil er nach dem Mietvertrag zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet gewesen sei und somit ein „eigenes Geschäft" geführt habe. Auch etwaige Bereicherungsansprüche schieden aus, weil das Vertragsverhältnis nicht vorzeitig geendet habe und der Vermieter deshalb auch nicht früher als vereinbart Nutzen aus den getätigten Aufwendungen ziehen konnte.