Aufwendungsersatz

Aufwendungsersatz; Instandsetzung; Instandhaltung; Restitution

Kosten für gewöhnliche Instandsetzungsmaßnahmen, die den Verfügungsberechtigten als Vermieter nicht zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen, sind nicht erstattungsfähig. Dazu gehören alle Maßnahmen, die nicht unbedingt zur Gebäudeerhaltung, Gefahrenabwehr oder Erfüllung der Vermieterpflichten erforderlich sind.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl., eine Wohnbaugesellschaft, nimmt die Bekl. als Eigentümerin eines restituierten Grundstücks in Anspruch auf Erstattung von Aufwendungen nach § 3 Abs. 3 Vermögensgesetz.

Die Kl. verwaltete vom 3.10.1990 bis zum 31.8.1993 als Verfügungsberechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes das mit einer historischen Villa bebaute Grundstück ...str., dessen Eigentümerin die Bekl. war. Die Bekl. hatte bereits am 20.9.1990 einen Restitutionsantrag gestellt beim Landratsamt O2, was der Kl. bekannt war. Sie wurde als Eigentümerin aufgrund des Restitutionsbescheides des Landratsamts O2 vom 3.5.1993 anerkannt.

Bei Übernahme der Verwaltung war die 308,34 m2 umfassende obere Etage der Immobilie vermietet an den Mieter Prof. Dr. A., welcher 1997 auszog. Die 153,04 m2 große Erdgeschoßwohnung war an den Mieter Prof. Dr. B. vermietet, welcher zum 31.10.1991 auszog.

Die Kl. ließ die Parterrewohnung zunächst leerstehen. Mit Schreiben vom 17.2.1992 monierte das Amt für Wohnungswesen der Stadt O2 diesen Zustand, da Wohnraum dringend benötigt werde.

Die Kl. hatte zu diesem Zeitpunkt bereits den späteren Mieter Dr. C. aus O3 ins Auge gefaßt, welcher mit Schreiben vom 18.12.1991 mit Fristsetzung zum 31.12.1991 einen Forderungskatalog zur Renovierung und zum Umbau der Erdgeschoßwohnung übersandte, auf dessen näheren Inhalt verwiesen wird.

Die Kl. beauftragte mehrere Handwerksbetriebe mit Arbeiten an der Erdgeschoßwohnung. Die Arbeiten waren im Mai 1992 abgeschlossen. Die Kl. finanzierte die baulichen Aufwendungen durch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Der Mieter Dr. C. mietete mit unbefristetem Vertrag vom 9.11.1992 die Wohnung im Erdgeschoß rückwirkend ab 1.8.1992.

Im Übergabeprotokoll vom 13.7.1993 vermerkte die Kl. Forderungen von 235.850,39 DM für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen. Über diese Forderungen wurde bei Übergabe des Grundstücks am 31.8.1993 keine Einigung erzielt.

Die Bekl. übereignete das Grundstück 1993 an ihren Prozeßbevollmächtigten, der 1997 umfangreiche Sanierungsmaßnahmen am Fußboden des neu eingerichteten Badezimmers, am Parkett, der Elektroinstallation und den Türen und Fenstern durchführte.

Mit Schreiben vom 4.9.2001 erklärte die Kl. gegenüber der Bekl., es stünden noch die Forderungen aus dem Übergabeprotokoll offen. Die Bekl. wies unter Erhebung der Einrede der Verjährung die Forderungen zurück. Der Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheides über einen Teilbetrag von 60.000 DM ist am 22.12.2004 beim Amtsgericht Leipzig eingegangen.

Die Kl. hat behauptet, die Immobilie habe sich 1990 in einem für DDR-Verhältnisse typischen schlechten baulichen Zustand befunden und beruft sich hierfür auf die Zeugen Z1 und Z2. Seit Übernahme der Immobilie in Volkseigentum in den 50er Jahren seien selbst wesentliche Instandsetzungen unterblieben.

Im ersten Rechtszug hat die Kl. vorgetragen, folgende Instandhaltungsmaßnahmen in der Erdgeschoßwohnung durchgeführt zu haben:

1) Im Mai 1992 habe die Kl. eine Havarie in der Schleusenanlage durch altersbedingte Ablagerungen und Verkrustungen sowie Bauschutt von der Spezialbaufirma für Schleuseninstandsetzungen D. beseitigen lassen, was Kosten von 1.607,40 DM verursacht habe. Auf den Inhalt der Rechnung vom 4.6.1992 wird verwiesen.

2) Sie habe eine VHF- und UHF-Antenne anstelle einer gebrochenen alten Antenne für 1.177 DM durch die Fa. E. laut Rechnung vom 22.4.1992 installieren lassen.

3) Der altersbedingt unbrauchbar gewordene Linoleum-Fußboden sei erneuert, zwei Kunststoffenster mit Oberlichtern ausgetauscht und alte Rundbogenfenster ausgetauscht worden für 16.251,04 DM durch die Fa. F. GmbH laut Rechnung vom 22.4.1992.

4) Sechs alte einfachverglaste Fenster sowie acht Erkerfenster, drei Schiebefenster mit Oberlichtern und ein Toilettenfenster seien durch Kunststoff-Doppelfenster für 3.045,51 DM durch die Fa . ... ersetzt worden laut Rechnung vom 3.4.1992.

5) Die nicht mehr den Sicherheitsanforderungen entsprechende Elektrogrundinstallation sei für 17.156,31 DM erneuert worden durch die Fa. F. GmbH laut Rechnung vom 8.4.1992;

6) die Wasser- und Abwasserleitungen im Badezimmer und die Sanitärausstattung seien für 23.245,91 DM durch die Fa. G. laut Rechnung vom 28.4.1992 installiert worden;

7) die Heizungsanlage sei für 49.088,95 DM erneuert worden durch die Fa. G. laut Rechnung vom 31.3.1992;

8) Fliesenarbeiten für 16.817,37 DM seien von der Fa. F. GmbH laut Rechnung vom 24.4.1992 durchgeführt worden;

9) Teppichboden nebst Spanplattenunterkonstruktion sei verlegt und das verbliebene Parkett repariert und abgeschliffen worden für 14.61628 DM durch die Fa. H. laut Rechnung vom 18.5.1992;

10) Schönheitsreparaturen seien für 35.530,21 DM von der Fa. H. durchgeführt worden laut Rechnung vom 18.5.1992. Auf den näheren Inhalt der zitierten Rechnungen wird verwiesen.

Die Kl. macht mit der Klage einen erstrangigen Teilbetrag von 60.000 € in der Reihenfolge der aufgeführten Rechnungen geltend.

Die Kl. hat beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an sie 60.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7.1.2005 zu zahlen.

Die Bekl. hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. hat vorgetragen, die Villa habe sich ausweislich eines von ihr eingeholten Wertgutachtens vom 17.3.1993 auch im Gebäudeinneren in einem sehr gut erhaltenen Zustand befunden. Bei den vorgelegten Rechnungen handle es sich weitgehend um solche, die nach Auffassung der Bekl. bewußt der Bereicherung der auftragvergebenden Mitarbeiter der Kl. und der auftragausführenden Firmen gedient hätten. Nur aus diesem Grunde sei man dort auf die Vorstellungen von Dr. C. eingegangen zu einem Zeitpunkt, als dieser noch nicht einmal Mieter war. Die Rechnungen seien überhöht. Es seien weder Vergleichsangebote eingeholt noch die Rechnungen geprüft oder die gewährten Skontobeträge abgezogen worden. Die Kl. habe auch keinerlei Bauüberwachung durchgeführt und deswegen nicht ausgeführte Arbeiten gar nicht bemerkt. Im Zusammenhang mit der Verwaltung von Restitutionsimmobilien habe es auch in anderen Fällen Unregelmäßigkeiten und Strafverfahren gegeben. Die Bekl. legt hierzu einen Zeitungsartikel der ... Zeitung vom 18.1.1994 vor. Zu den einzelnen Rechnungen hat sie vorgetragen:

1) Die Schleusenanlage sei im Zuge der Beseitigung von Trennwänden durch Bauschutt verstopft worden, wie sich aus der Rechnung ergäbe. Die Schächte seien überhaupt nicht ausgefräst worden, eine solche Maßnahme sei vielmehr erst 1998 durch den neuen Eigentümer durchgeführt worden.

2) Die in Rechnung gestellten Antennen seien bei Übergabe nicht vorhanden gewesen.

3) und 4) Die angeblich eingebauten sechs Fenster und acht Erkerfenster im Erdgeschoß seien nicht eingebaut worden. Einfachverglasung habe es von Anfang an nicht gegeben, da alle Fenster als Kastenfenster ausgeführt gewesen seien. Die eingebauten Kunststoffenster entsprächen nicht den Auflagen des Denkmalschutzes und müßten entfernt werden. Die Zwischendecke sei entfernt worden, um die Stuckdecke wieder freizulegen.

5) Die Elektroarbeiten seien weder erforderlich gewesen noch durchgeführt worden.

6) Die Sanitärinstallationen seien nur durch die Sonderwünsche des Mieters Dr. C. hinsichtlich der Raumaufteilung erforderlich geworden.

7) Die Kl. habe nicht etwa die im übrigen intakte Zentralheizung erneuert, sondern nur die Erdgeschoßwohnung von der vorhandenen Anlage abgeklemmt, was dazu geführt habe, daß nunmehr dauerhaft zwei Heizungen vorhanden seien. Der ursprünglich vorhandene Heizkessel sei erst 1998 ausgetauscht worden.

8) und 9): Das entfernte Eichenparkett sei nicht unbrauchbar, sondern erhaltenswert gewesen. Für eine 153,04 m2 große Wohnung seien 280,30 m2 Teppichboden, Fußbodenfliesen und abgeschliffenes Parkett abgerechnet.

10) Die Rechnung sei überzogen, weil dem ausführenden Betrieb H. keine Vorgaben gemacht worden seien, sondern der pauschale Auftrag zur "malermäßigen Instandsetzung" ein Freibrief zur Renovierung im eigenen Ermessen des Malers gewesen sei.

Die Bekl. rechnet auf mit einer Gegenforderung wegen der Veränderung des Grundrisses, der Entfernung des Parketts und des Zumauerns des ehemaligen Küchenfensters an dem denkmalgeschützten Haus. Sie beziffert die Rückbaukosten auf 20.441,40 € anhand des Gutachtens des Sachverständigen 1.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts Bezug genommen.

Das Landgericht Frankfurt am Main hat durch Urteil vom 11.11.2005 die Klage abgewiesen.

Es hat ausgeführt, nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG seien nur Kosten erstattungsfähig, die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers - insbesondere nach § 177 BauGB - oder aufgrund von Instandsetzungsmaßnahmen, die zur Erhöhung der Miete berechtigten, entstanden seien. Die Kl. stütze ihre Ansprüche darauf, daß die Wohnung zur Vermietung hergerichtet worden sei. Erstattungsfähig sei aber nur Aufwand zum Erhalt der Vermietungsfähigkeit. Die sehr pauschale und nach 13 Jahren kaum mehr zu beweisende Behauptung, das Anwesen habe sich in desolatem Zustand befunden, sei als Begründung unzureichend, zumal das Wohnungsamt der Stadt O2 auch an der nicht modernisierten Wohnung Interesse gezeigt, jedoch von der Kl. abgewiesen worden sei. Die Arbeiten seien auch nicht zur Erhaltung der Gebäudesubstanz durchgeführt worden, sondern um einem umworbenen Spezialisten aus dem Westen den von dort gewohnten Wohnkomfort zu bieten. § 3 Abs. 3 VermG könne nicht so extensiv ausgelegt werden, daß hierunter auch die auf dem damaligen Markt in den neuen Bundesländern unübliche großzügige Herrichtung einer einzelnen Altbauwohnung ohne Kosten-Nutzen-Analyse und mit völlig unzureichender Kostenkontrolle nach den an westlichen Standards orientierten Wünschen eines Mietinteressenten falle, ohne daß zugleich das Gebäude einer Grundsanierung unterzogen werde. Auf die weiteren Ausführungen in den Entscheidungsgründen wird verwiesen.

Gegen dieses Urteil, welches der Kl. am 16.11.2005 zugestellt wurde, hat diese am 16.12.2005 Berufung eingelegt, die am 16.2.2006 begründet worden ist.

Die Berufung rügt sowohl eine Rechtsverletzung als auch eine unzutreffende Feststellung der Tatsachen. Mit der Berufung verfolgt die Kl. wie im ersten Rechtszug den geltend gemachten Anspruch auf Aufwendungsersatz in Höhe eines Teilbetrages von 60.000 € weiter und wiederholt ihren Vortrag aus dem ersten Rechtszug. Das Landgericht habe zum einen die Anforderungen an die Substantiierung des Sachvortrags überspannt. Es habe seiner Entscheidung parteiisch den Standpunkt der Bekl. zugrunde gelegt und wesentlichen Vortrag der Kl. mißachtet, insbesondere auch die angebotenen Beweise nicht erhoben.

Erstmals wird mit der Berufungsbegründung vorgetragen, die Heizungsanlage im Erdgeschoß sei unzureichend gewesen.

Die Kl. beantragt, das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.11.2005, Az. 2-12 0235/05, abzuändern und die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 60.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7.1.2005 zu zahlen; hilfsweise das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.11.2005 aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt am Main zurückzuverweisen.

Die Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts und vertieft ihren Vortrag aus dem ersten Rechtszug. Die von der Kl. durchgeführten Maßnahmen seien unwirtschaftlich und würden sich nicht einmal nach Jahrzehnten rechnen.

Hinsichtlich der vorgetragenen unzureichenden Heizleistung verlangt sie Aufklärung über die näheren Umstände.

Hinsichtlich des näheren Inhalts des Vorbringens der Parteien im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 16.2.2006 und der Berufungserwiderung vom 26.4.2006 verwiesen.

II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; §§ 517, 519, 520 ZPO.

In der Sache kann der Berufung kein Erfolg beschert sein. Das Landgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung die Klage abgewiesen.

Es kann dahinstehen, ob das Landgericht trotz des umfangreichen Vortrags der Bekl. hierzu der Kl. durch einen richterlichen Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO hätte Gelegenheit geben müssen, ihren Vortrag zu vertiefen, da die Kl. auch im zweiten Rechtszug keine entscheidungserheblichen neuen Gesichtspunkte vorbringt.

Die von der Kl. geltend gemachten Ansprüche sind in wesentlichen Bereichen nicht nach § 3 Abs. 3 VermG erstattungsfähig. Soweit sie erstattungsfähig sein könnten, sind sie nicht hinreichend dargelegt und überdies verwirkt nach § 242 BGB.

Die Kl. stützt ihre Klage auf zahlreiche Rechnungen über Maßnahmen, die sie während der Zeit ihrer Verwaltung durchgeführt hat oder durchgeführt haben will. Auch im zweiten Rechtszug bleibt indes unklar, wodurch die Anspruchsgrundlage § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ausgefüllt werden soll. Die Kl., welche die Mieten vereinnahmte, will im wesentlichen den zur Erzielung der Mieten erforderlichen Instandhaltungsaufwand auf die Bekl. abwälzen. Hierfür gibt es keine Anspruchsgrundlage. § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG soll dem Verfügungsberechtigten einen Erstattungsanspruch geben für im Interesse des Berechtigten durchgeführte, nachhaltige Maßnahmen, welche durch die während der Verwaltungszeit eingenommenen Mieten nicht amortisiert werden konnten. Daneben kann der Verfügungsberechtigte Kosten für die Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers ersetzt verlangen. Beide Konstellationen hat die Kl. nicht nachvollziehbar dargelegt.

Ein Ausgleichsanspruch nach § 7 Abs. 1 VermG besteht im vorliegenden Fall nach Darlegung der Kl. nicht, da es sich nicht um bis zum 2. Oktober 1990 durchgeführte Maßnahmen für eine Bebauung, Modernisierung oder Instandsetzung des Vermögenswerts handelt.

Die Voraussetzungen von § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, auf den die Kl. sich beruft, liegen auch unter Berücksichtigung des vom Bundesgerichtshof großzügig ausgelegten Anwendungsbereichs dieser Norm nicht vor. Ein Erstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG setzt voraus, daß die getroffenen Maßnahmen nicht unter das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG fallen. Eine Anordnung der Gemeinde nach § 177 BauGB - wie in dem vom Bundesgerichtshof in der vorgelegten Entscheidung II ZR 4/01 entschiedenen Fall - gab es unstreitig nicht, so daß die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 3 Satz 3 a) VermG nicht vorliegen.

§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ist eine Anspruchsgrundlage für Erstattung von Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 b VermG, die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete führten, soweit diese durch die Mieterhöhung nicht ausgeglichen waren. Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor. Die Kl. verkennt, daß gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen von ihr zwar durchgeführt werden durften, aber nicht erstattungspflichtig sind, weil sie durch die vereinnahmten Mieten, die entgegen § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG von der Kl. nicht dargelegt werden, abgegolten sind.

Eine Rechtspflicht des Eigentümers, welche die Kl. zum Handeln hätte zwingen können, ist hinsichtlich des ganz überwiegenden Teils der berechneten Arbeiten ebenfalls nicht vorgetragen. Die durchgeführten Maßnahmen zur Renovierung und Umgestaltung entsprangen vielmehr überwiegend den Vorstellungen des Mietinteressenten Dr. C. Dahingestellt bleiben kann, ob die Kl. die kostspieligen Maßnahmen durchgeführt hatte, um eine höhere Miete erlangen zu können oder ob der von der Bekl. vorgetragene Korruptionsverdacht berechtigt ist. Es stand der Kl. als Verwalterin nicht zu, die anspruchsvollen Interessen eines Außenstehenden zu verfolgen, der noch nicht einmal schuldrechtliche Ansprüche auf das Grundstück erheben konnte, sondern lediglich an einer Anmietung aufwendig renovierter und umgestalteter Räume interessiert war. Angesichts der damals in O2 herrschenden Knappheit an Wohnraum bestand kein Anlaß, sich auf einen potentiellen Mieter mit derartigen Ansprüchen zu konzentrieren. Die Kl. war gehalten, das Grundstück so zu bewirtschaften, daß zum einen der in O2 in dieser Zeit knappe Wohnraum nicht durch Leerstand verringert wurde, zum anderen aber die Interessen der Eigentümerin gewahrt wurden, an deren Stelle sie die zur Bewirtschaftung notwendigen Geschäfte führte. An diese Vorgaben hat sich die Kl. nicht gehalten.

§ 3 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 VermG sind gesetzlich geregelte Spezialfälle der Notgeschäftsführung für einen fremden Eigentümer (vgl. Säcker, Vermögensgesetz, Rn. 171 zu § 3). Der Verfügungsberechtigte als Notgeschäftsführer hat nach § 3 Abs. 3 VermG das fremde Geschäft so zu führen, wie es das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert. Seine Ansprüche hinsichtlich durchgeführter Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht unbedingt zur Gebäudeerhaltung, Gefahrenabwehr oder Erfüllung der Vermieterpflichten erforderlich waren, sind vom Gesetzgeber ausdrücklich auf die Fälle beschränkt, in denen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung hätte verlangt werden können, die vereinnahmten Mieten jedoch zur Amortisation nicht ausreichten. Eine Mieterhöhung ist nicht möglich bei normalen, regelmäßig durchzuführenden Instandhaltungsmaßnahmen, so daß nach dieser Vorschrift ein Großteil der geltend gemachten Kosten von vornherein nicht erstattungsfähig ist, insbesondere nicht die Fußbodenerneuerung und die Schönheitsreparaturen, aber auch die Reparatur vorhandener Anlagen wie Antenne und Abwasserschleuse, da Mangelbeseitigung nicht zur Mieterhöhung berechtigt. Voraussetzung eines Anspruchs nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG ist überdies, daß die Durchführung der Maßnahmen zwar nicht kurzfristig rentabel war, sich aber auf Dauer zugunsten des Eigentümers positiv auswirkt. Hierzu bringt die Kl. noch nicht einmal ansatzweise Tatsachen vor.

Die Kl. hätte die Notwendigkeit der Durchführung jeder einzelnen Maßnahme im mutmaßlichen Interesse der Bekl. darlegen müssen. Die völlig pauschale Darlegung, das Objekt habe sich in einem für DDR-Verhältnisse typischen schlechten Bauzustand befunden ist bereits deshalb unzureichend, weil der gesamte Wohnungsmarkt in O2 zu dieser Zeit noch vom niedrigeren Wohnstandard der ehemaligen DDR geprägt war. Die kostenträchtige Umgestaltung der Erdgeschoßwohnung war nicht erkennbar zur Vermietung erforderlich. Aus dem Schreiben des Amtes für Wohnungswirtschaft der Stadt O2 ergibt sich, daß Wohnraumknappheit herrschte, so daß auch eine nicht renovierte und ungünstig geschnittene Altbauwohnung zu vermieten gewesen wäre. Dies gilt ganz besonders für eine mit Bad und Zentralheizung versehene attraktive Villenetage. In vielen Wohnungen O2s war zum damaligen Zeitpunkt noch eine Ofenheizung installiert, und auch die sanitären Anlagen waren überwiegend einfach, so daß das vom Vormieter installierte Bad kein ernsthaftes Miethindernis gewesen sein dürfte.

Es handelt sich bei § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG um eine Ausnahmeregelung zu dem Grundsatz, daß gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen von dem Verfügungsberechtigten, welcher die Mieten vereinnahmte, zu tragen waren. Im Falle von Maßnahmen, die der Verfügungsberechtigte nicht nach § 3 Abs. 3 VermG zu unterlassen hat, ist ein Erstattungsanspruch auch daran zu messen, daß die durchgeführten Arbeiten nicht erkennbar dem mutmaßlichen Willen des Berechtigten widersprechen darf, weil der Instandhaltungsaufwand außer Verhältnis zum Grundstückswert steht, den Vorgaben des Denkmalschutzes widerspricht oder weil der Berechtigte eigenmächtig eine Grundrißveränderung durchführt, die allein auf den Wünschen eines Mietinteressenten beruht. Im vorliegenden Fall führte die Kl. Maßnahmen durch, die den Rahmen ihrer Notgeschäftsführerkompetenz deutlich überschritten, da ein sechsstelliger Betrag für Arbeiten ausgegeben wurde, welche überwiegend keinen nachhaltigen Niederschlag im Wert der Immobilie fanden.

Aus Sicht des Senats handelte es sich nicht um eine Luxussanierung, da allenfalls bei der Erneuerung der Heizung, der Elektroanlage und der Antenne überhaupt von einer Sanierung gesprochen werden konnte. Im übrigen handelte es sich um eine kleinere Reparatur an der Schleuse, Schönheitsreparaturen und Umbaumaßnahmen. Kleinere Mängelbeseitigungen und Schönheitsreparaturen sind auch nach dem Vermögensgesetz von denjenigen zu tragen, der die Mieten vereinnahmt. Dies war die Kl., welche eine Auskehr der Einnahmen an die Bekl. nicht vorgetragen hat. Daß gerade die Schönheitsreparaturen besonders teuer wurden, beruht auf den unzureichenden Vorgaben der Kl. bei Auftragserteilung sowie der in Teilbereichen offenkundig überhöhten Abrechnung der Massen und kann nicht auf die Bekl. abgewälzt werden.

Zu dem Umbau war die Kl. nicht befugt. Der Umbau der Erdgeschoßwohnung zum Zweck der Veränderung der früheren Nutzungsstruktur, nämlich der Verlegung von Bad und Küche, war ein von § 3 Abs. 3 VermG nicht gedeckter Eingriff in die Befugnisse der Bekl. Sämtliche Maßnahmen, die mit der Veränderung der Nutzungsstruktur in Zusammenhang stehen, insbesondere die Badinstallation, der Fußbodenbelag und Teile der Elektroinstallation, sind nicht erstattungsfähig, da sie gegen das Unterlassungsgebot verstießen. Die Kl. konnte nichts dazu vortragen, warum trotz des bekannten Restitutionsantrags die Grundrißänderung ohne Einholung einer Zustimmung der Bekl. durchgeführt wurde, außer daß dies dem Interesse des Mietinteressenten Dr. C. entsprach, der ebensowenig wie die Kl. berechtigt war, über die Immobilie zu verfügen. Das an eine andere Stelle verlegte, nur standardmäßig ausgerüstete neue Bad mit zugemauertem Fenster entspricht nicht erkennbar dem damaligen mutmaßlichen Willen der Bekl. Eine den Grundriß ändernde Maßnahme ist bei einer Notgeschäftsführung allenfalls dann erlaubt, wenn überhaupt kein Bad, keine in der Wohnung liegende Toilette oder keine Küche vorhanden war.

Die sachliche und wirtschaftliche Rechtfertigung der Arbeiten wird von der Kl. nur floskelhaft mit Wertungen begründet, ohne auf Tatsachen zurückzugreifen. Zu Recht hat das Landgericht bemängelt, daß der wirtschaftliche Sinn der durchgeführten Maßnahmen, die bei einer vereinbarten Nettomiete von 1.269 DM erst nach mehr als 15 Jahren Mietzeit - ohne Berücksichtigung von laufendem Unterhalt der Immobilie - abgedeckt gewesen wären, sich aus dem Vortrag der Kl. nicht erschließt, zumal eine grundlegende Sanierung des Altbaus wie Dachdämmung, Kellertrockenlegung oder Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen unstreitig gerade nicht durchgeführt wurde. Eine erkennbare Wertsteigerung konnte durch die überwiegend gestalterischen Maßnahmen nicht erreicht werden, so daß eine Amortisation der Gesamtmaßnahmen nicht eintreten konnte, zumal Schönheitsreparaturen und Teppichboden nur kurzlebige Verbesserungen darstellen. Die Kosten einer solchen Bewirtschaftung ohne Kosten-/Nutzenrelation können unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt auf den Eigentümer abgewälzt werden.

Eine zur Erstattung verpflichtende Geschäftsführung hätte auch vorliegen können, wenn sich aus dem Zustand des Gebäudes unmittelbare Gefahren ergaben, die im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht oder der Pflicht des Vermieters gegenüber einem vorhandenen Mieter beseitigt werden müssen. Hierzu trägt die Kl. auch im zweiten Rechtszug nur unzureichend vor und verweist auf einen für DDR-Verhältnisse typischen vernachlässigten baulichen Zustand und einen massiven Reparaturstau. Abgesehen davon, daß es sich bei dieser Schilderung nur um eine Bewertung ohne jeden konkreten Tatsachenvortrag handelt, die einer Beweisaufnahme nicht zugänglich ist, verkennt die Kl. offenkundig, daß es ihr als Nichteigentümern nicht zustand, nach Gutdünken Maßnahmen zu ergreifen, für die kein erkennbarer Anlaß bestand. Insofern kommt es auf die vorweggenommene Beweiswürdigung des Landgerichts, daß die Zeugen sich nach 13 Jahren schwerlich an den Sachverhalt erinnern würden, nicht an, da es an einem schlüssigen Vorbringen fehlt.

Konkrete Vermieterpflichten im Hinblick auf die Erdgeschoßwohnung bestanden nämlich nicht, da ein Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Maßnahmen nicht bestand. Eine von der Erdgeschoßwohnung ausgehende Gefahr für künftige Mieter ist nicht hinreichend vorgetragen, auch nicht bei der Elektroanlage. Warum die Elektroanlage in der Erdgeschoßwohnung so veraltet gewesen sein sollte, daß sie ersatzbedürftig war, nicht jedoch die des Obergeschosses, wird nicht näher ausgeführt, insbesondere das Alter der vorhandenen Anlage nicht mitgeteilt. Konkrete Defekte werden ebenfalls nicht vorgetragen, nur "Störanfälligkeit" und "Gefahr von Kabelbränden". Aus der Tatsache, daß lediglich die Anlage in der leerstehenden Erdgeschoßwohnung geändert wurde, ergibt sich, daß die Kl. einen gravierenden Handlungsbedarf selbst nicht sah, sondern lediglich zur Vorbereitung eines Neubezugs Instandhaltungsmaßnahmen und im Rahmen des Umbaus notwendig gewordene Anpassungsmaßnahmen durchführte. Daß die bestehende Anlage für moderne Wohnzwecke unzureichend dimensioniert war und dies durch die Neuanlage geändert wurde, so daß eine Mieterhöhung möglich gewesen wäre, ist gleichfalls nicht nachvollziehbar vorgetragen.

Die Heizungsanlage wurde nicht ausgetauscht, sondern nach dem unstreitigen Vorbringen der Bekl. lediglich unter Beibehaltung des vorhandenen Zentralheizungsbrenners eine gesonderte Therme für die Erdgeschoßwohnung eingebaut. Der wirtschaftliche Sinn dieser Maßnahme ist zwischen den Parteien umstritten. Im zweiten Rechtszug wird dies erstmals mit einer unzureichenden bisherigen Heizleistung begründet. Dies rügt die Bekl. als erklärungsbedürftig, was als Bestreiten mangels Substantiierung gewertet werden muß. Die Kl. hat sich hierzu nicht mehr geäußert, so daß nicht feststellbar ist, ob die Heizkörper oder die Therme oder die Fenster für die nicht näher spezifizierte unzureichende Heizleistung verantwortlich waren.

Der Austausch der Fenster entsprach im Gegensatz zu dem vom Oberlandesgericht Naumburg mit Urteil vom 9.6.1999 entschiedenen Fall nicht dem mutmaßlichen Willen der Berechtigten. Die Bekl. hat unwidersprochen vorgetragen, daß die eingebauten Kunststoffenster nicht den Vorgaben des Denkmalschutzes entsprachen, die bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes zwingend zu beachten waren. Wenn früher einfachverglaste Doppelfenster vorhanden waren, war der Einbau von nicht den Vorgaben des Denkmalschutzes entsprechenden isolierverglasten einfachen Kunststoffenstern nicht unbedingt eine Verbesserung. Der Austausch des Badfensters beruht ohnehin auf der nicht gestatteten Nutzungsänderung. Die übrigen Fenster seien wegen Undichtigkeiten überarbeitet worden. Hierunter sind im Zweifel nicht erstattungsfähige gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen zu verstehen.

Ebenfalls nicht erstattungsfähig sind die Maßnahmen zur Beseitigung der Havarie der Schleusenanlage. Die Schleusenanlage betraf zwar auch den Mieter der oberen Etage. Insofern traf den Vermieter eine Instandsetzungspflicht. Die Beseitigung von altersbedingten Verstopfungen ist aber eine gewöhnliche, nicht erstattungsfähige Instandsetzungsmaßnahme, die durch die eingenommenen Mieten abgegolten wird. Eine grundlegende Erneuerung des Abflußsystems fand auch nach dem Vorbringen der Kl. gerade nicht statt, es wurden nur die alten Leitungen freigefräst. Eine solche Maßnahme des laufenden Gebäudeunterhalts, die bereits angesichts des geringen Rechnungsbetrages als Kleinreparatur erkennbar ist, ist durch die eingenommenen Mieten abgegolten. Das Vermögensgesetz bietet für solche Maßnahmen ebenso wie für Schönheitsreparaturen keine Anspruchsgrundlage, da der zur Erzielung der vereinnahmten Mieten erforderliche Aufwand nur im Falle von die Mieten übersteigenden Aufwendungen erstattungsfähig sein kann. Hierzu hat die Kl., der diese Rechtslage als professioneller Verwalterin von Restitutionsvermögen bestens bekannt ist, nichts vorgetragen.

Hinsichtlich der Antenne läßt die Kl. die von der Bekl. bestrittene Ausführung der abgerechneten Arbeiten letztlich auch im Schriftsatz vom 9.9.2005 offen. Unklar ist, ob es sich bei dem vorgebrachten Austausch der Anlage um eine mietwertsteigernde Verbesserung handeln sollte oder eine bloße Reparaturmaßnahme. Die Bekl. hat vorgebracht, daß die angeblich montierte Antenne bei den Sanierungsarbeiten 1997 nicht vorhanden war und dies mit dem von ihr eingeholten Gutachten belegt. Die Bekl. hat gleichzeitig gerügt, daß die Mitarbeiter der Kl. die Ausführung der beauftragten Maßnahmen nicht kontrolliert hätten. Hier hätte es einer konkreten Darstellung der Erkenntnisse der Kl. zu diesem Komplex bedurft, nicht nur eines auf Ausforschung eines nicht vorgetragenen Sachverhalts gerichteten Beweisangebots. Aus der Tatsache, daß der Zeuge Z1 den Auftrag erteilt haben mag, folgt nicht zwingend die "ordnungsgemäße Durchführung". Ob der Einbau jemals kontrolliert wurde und ob die Antenne, deren Bezahlung verlangt wird, vorhanden war, später abhanden kam oder die Kl. bestreiten will, daß sie 1997 nicht auf dem Dach war, bleibt im Dunkeln.

Im Hinblick auf die Zeit, welche die Kl. zur Geltendmachung ihrer vermeintlichen Ansprüche verstreichen ließ, und die vorgenannten Umstände, die eine zumindest nachlässige Führung der Geschäfte nahe legten, verfallen die geltend gemachten, aus den vorgenannten Gründen ohnehin nicht hinreichend dargelegten Forderungen der Verwirkung nach § 242 BGB. Die Kl. ist der Auffassung, daß trotz der verstrichenen Zeit von mehr als zehn Jahren keine Umstände vorlägen, welche einen Vertrauensschutz der Bekl. rechtfertigen könnten.

Dies ist unzutreffend. Sofern Forderungen existierten, wurden diese mehr als zehn Jahre vor Stellung des Mahnbescheides begründet. Die Bekl., welche die sachliche Berechtigung der Forderungen von Anfang an bezweifelt hatte, durfte auf die Zusage der Kl. vertrauen, die Rechnungen nochmals einer sachlichen Prüfung zu unterziehen, was offenkundig unterblieben ist. Es ist kein äußerer Anlaß erkennbar, welcher die Kl. bewogen haben könnte, so lange mit der Durchsetzung ihrer vermeintlichen Forderung zu warten. Die Kl. war professionell mit der treuhänderischen Verwaltung fremder Grundstücke betraut und durfte dafür Mieten einnehmen. Soweit sie Ausgaben erstattet verlangt, ist sie zur ordnungsgemäßen Rechnungslegung und Auskunft verpflichtet. Hierzu gehörte auch die zugesagte Prüfung der Rechnungen Im Hinblick auf von Anfang an erhobene Bedenken der Bekl., die ohne erkennbaren Grund unterblieben ist. Die Bekl. durfte darauf vertrauen, daß die Kl. die Forderungen geprüft und davon Abstand genommen habe, diese durchzusetzen, nachdem sie acht Jahre nicht auf die Angelegenheit zurückkam.

Es entspricht weder den Grundsätzen von Treu und Glauben noch kaufmännischen Gepflogenheiten, zunächst eine Überprüfung der Rechnungen aufgrund der Beanstandungen der Bekl. zuzusagen, um sodann nach acht Jahren erstmals auf die offenbar nicht geprüften Rechnungen zurückzukommen. Hierauf hat der Senat in der mündlichen Verhandlung hingewiesen. Die Bekl., welche sich außergerichtlich auf die verstrichene Zeit durch Erhebung der Einrede der Verjährung berufen hatte, hat vorgebracht, die Kl. habe mit der Durchsetzung der Forderung bis zu einer Verjährung der im Raum stehenden strafrechtlichen Vorwürfe gegen die mit der Angelegenheit befaßten Mitarbeiter der Kl. gewartet. Ob dies zutrifft, kann dahinstehen, ein sachlicher Grund für das lange Zögern der Kl., einer nach kaufmännischen Grundsätzen arbeitenden und mit der Materie bestens vertrauten Wohnungsbaugesellschaft, ist jedoch nicht ersichtlich. Die mit der Ausführung befaßten Handwerksbetriebe sind nach der unwidersprochenen Darstellung der Bekl. zum großen Teil nicht mehr existent und Gewährleistungsansprüche für die Arbeiten, welche die Bekl. bezahlen soll, erloschen. Die Arbeiten, insbesondere der Fußboden in dem neu angelegten Bad, sind nach dem Vortrag der Bekl. mangelbehaftet. Die über 70jährige Bekl., welche das bereits 1993 veräußerte Grundstück noch nicht einmal besichtigt hatte, hätte erhebliche Schwierigkeiten gehabt, zum Sachverhalt sachlich vorzutragen und Beweise anzubieten, wenn ihr Prozeßbevollmächtigter nicht der Käufer gewesen wäre. Zeugen und Unterlagen sind in jedem Fall nach der verstrichenen Zeit schwer zu beschaffen. Es ist ausgesprochen unbillig, nach so langer Zeit die Erstattung von angeblich für die Bekl. getätigten Aufwendungen zu verlangen, die von Anfang an bezweifelt wurden. Dies mußte der Kl. auch bewußt sein.

Bereits im ersten Rechtszug haben Bekl. und Landgericht Bedenken wegen des unpräzisen Vortrags der Kl. geäußert. Der Senat sieht anhand der verstrichenen Zeit und der geschilderten besonderen Umstände des Einzelfalls unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung nach § 242 BGB deshalb keinen Bedarf, den Sachverhalt durch weitere Hinweise und Auflagen aufzuklären, um zu ermitteln, ob der eine oder andere Punkt entgegen der Bedenken des Senats von der Kl. noch so vertieft werden könnte, daß letztlich wenigstens ein Teilanspruch denkbar wäre. Die Kl. ist mit ihren Forderungen insgesamt ausgeschlossen.

Die Kosten der zweiten Instanz sind nach §§ 97, 92 Abs. 2 ZPO der Kl. aufzuerlegen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziffer 10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht nach § 543 ZPO zuzulassen, da der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts in dieser Sache fordern. Der Streitwert für den zweiten Rechtzug beträgt 60.000 €.