Aufwendungsersatz

Aufwendungsersatz; Fortsetzungswiderspruch

1. Der Mieter kann für die modernisierungsbedingte Reinigung einer 33 Quadratmeter großen Wohnung einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 Satz 1 BGB in Höhe von maximal 75 Euro beanspruchen.

2. Der Fortsetzungswiderspruch nach § 545 BGB kann auch schlüssig erklärt werden.

(...) Die Bekl. kann Reinigungskosten von 75 Euro abziehen. Soweit die Bekl. insoweit mit einer Forderung von weiteren 75 Euro aufrechnet, ist ihr nicht zu folgen. Zwar steht der Bekl. dem Grund nach ein Anspruch aus § 554 Abs. 4 Satz 1 BGB zu. Danach muß der Vermieter die Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahme hat, aber nur in "angemessenem Umfang" ersetzen. Bei der Ermittlung des Angemessenen ist zu berücksichtigen, daß die Wohnung der Bekl. nur aus einem Zimmer, Küche und Bad besteht. Nach der Betriebskostenabrechnung 2004 beträgt die Wohnfläche 32,58 qm. Daß zwei Personen - die Bekl. und ihr Lebensgefährte - es in fünf Stunden nicht schaffen konnten, die Räume gründlich zu säubern, ist nicht nachvollziehbar. Die Bekl. selbst erwähnt in ihrem Schreiben vom 20. August 2003 auch nur zehn Stunden, allerdings à 15 Euro. Wenn die Bekl. mehr Zeit für die Reinigung als notwendig gebraucht hat, kann sie dies nicht dem Vermieter in Rechnung stellen.

(...) Das Mietverhältnis hat sich auch nicht nach § 545 BGB durch Fortsetzung des Gebrauchs verlängert. Bereits mit der Kündigung vom 15. August 2005 hat der Kl. ausgeführt, daß er sich mit einer Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB nicht einverstanden erkläre. Die Kündigung vom 12. Oktober 2005 enthält diese Erklärung zwar nicht. Auch dürfte nicht in jeder fristlosen Kündigung zugleich ein Widerspruch im Sinne von § 545 BGB liegen. Allerdings bedarf es dann, wenn in der Kündigung ausdrücklich die Gründe genannt sind, aus denen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrags hergeleitet wird, einer sorgfältigen Prüfung, ob nicht in der Kündigungserklärung bereits schlüssig der Widerspruch zum Ausdruck kommt (BGH GE 1988, 139). Hier hat der Kl. in der späteren Kündigung ausdrücklich erwähnt, daß ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten sei. Er hat nicht auf den Mietrückstand, sondern auch auf die verspätete Mietzahlung sowie die vorangegangene Kündigung vom 15. August 2005 Bezug genommen. Schließlich ist dann auch noch vorsorglich ordentlich gekündigt worden. Damit brachte der Kl. deutlich zum Ausdruck, daß er die Bekl. nicht mehr als Mieterin wünschte. Eine Wiederholung des Widerspruchs wäre eine bloße Förmelei gewesen. Abgesehen davon hätte die sich auf die Verlängerung berufende Bekl. deren Voraussetzungen darlegen müssen. Sie hat aber nicht angegeben, wann der Kl. Kenntnis von der Gebrauchsfortsetzung erlangt hat, wobei die Kenntnis vom Besitz ausreicht (Blank bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 545 BGB Rn. 25). Da die Räumungsklage bereits am 4. November 2005, also in engem zeitlichem Zusammenhang mit der fristlosen Kündigung, zugestellt worden ist, hätte es insoweit schon näherer Angaben bedurft. Mit der Räumungsklage bringt der Vermieter aber seinen Widerspruch nach § 545 BGB unmißverständlich zum Ausdruck. (...)