Aufwendungen für doorman sind Betriebskosten

Kosten eines doorman sind jedenfalls dann auch im preisfreien Wohnraum umlagefähig, wenn die Parteien diese ausdrücklich in den Katalog der anfallenden Nebenkosten aufgenommen haben. Bei der Abrechnung sind für eine nachvollziehbare Aufschlüsselung jedoch die Kosten der eigentlichen Hauswarttätigkeit von denen der Verwaltungs- und Reparaturleistungen nicht nur durch Angabe von Prozentsätzen zu trennen.

Kosten für einen doorman erachtet die Kammer grundsätzlich als umlagefähig, wenn die Parteien - wie vorliegend - diese ausdrücklich in den Katalog der anfallenden Nebenkosten aufgenommen haben. Es handelt sich dabei um sonstige Betriebskosten i. S. d. Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV); § 4 MHG steht der Wirksamkeit der Vereinbarung damit nicht entgegen (vgl. grundsätzlich zur Zulässigkeit von Vereinbarungen über Betriebskosten OLG Koblenz vom 7.10.1986, NJW 1986, 995 f.). Der gegenteiligen auf Ziff. 14 der Anlage 3 zu § 27 II. BV abstellenden Ansicht (vgl. AG Mitte vom 31.10.2001 in GE 2001, 1541 f.), vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Zwar ist es zutreffend, daß nach Ziff. 14 der Anlage 3 zu § 27 II. BV als "Hausmeisterkosten" nur solche umgelegt werden können, die für die typische Hausmeistertätigkeit anfallen; Reparaturarbeiten und typische Tätigkeiten im Bereich der Verwaltung sind nicht umlegbar und daher herauszurechnen. Vorliegend geht es aber nicht um die Frage von Hauswartkosten, sondern darum, ob Kosten für einen Pförtner als Betriebskosten angesehen werden können. Dafür kommt angesichts des Katalogs der in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannten Betriebskostenarten nach Auffassung der Kammer nur die Gruppe der "sonstigen Betriebskosten" in Betracht. Hierunter fallen die Kosten vorliegend auch, weil aus der mit der Größe des Mietobjekts und der Mischnutzung im Erdgeschoß einhergehenden Anonymität zum einen ein gesteigerter Bedarf an einer Kontrolle der Besucher und der Aufrechterhaltung der Sicherheit und Ordnung resultiert (so auch LG Köln vom 12.12.1997, WuM 1997, 230 f., wobei die Kosten dort aber als solche des Hauswarts behandelt werden). Zum anderen sollen auch kleinere Dienstleistungen erbracht werden. Dahinstehen kann hierbei, ob etwas anderes ausnahmsweise dann zu gelten hat, wenn für den Mieter bei Abschluß eines derartigen Mietvertrages die Höhe der für die Dienste anfallenden Kosten nicht erkennbar ist. insbesondere der hierauf entfallende Vorschuß zu gering bemessen ist.

Denn so liegt der Fall hier nicht. Vielmehr resultieren die Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen aus den den Vorschuß übersteigenden Heizkosten. Im übrigen decken die Vorschüsse die tatsächlich entstandenen Kosten ab.

Soweit die Kosten danach grundsätzlich umlagefähig sind, fehlt es vorliegend aber an einer nachvollziehbaren Aufschlüsselung der eigentlichen Hauswarttätigkeiten und Verwaltungs- und Reparaturleistungen; die bloße Angabe von Prozentsätzen genügt nicht. Auch erschließt sich hier die Ausnahme der Gewerbeeinheiten im Erdgeschoß des Mietobjektes von der Kostentragung nicht. Ausweislich von der Kl. in den Parallelverfahren 11 O 60-62/02 eingebrachten Dienstanweisungen der doormen haben diese u. a. den Eingangsbereich und die technische Anlage im Anwesen zu überwachen und nach Anweisung das Gebäude vom Keller bis zum obersten Stock, den Platz, die Grünanlagen und die Innenräume des Anwesens zu reinigen. Weil sie damit zum Teil für das gesamte Anwesen tätig sind, kann nicht angenommen werden, daß ihre Leistungen ausschließlich den Wohnungsmietern zugute kämen.

Die Kosten für einen Hauswart sind Betriebskosten nach Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 II. BV. Ob das auch auf Kosten für einen Pförtner (Con-cierge oder neudeutsch doorman) zutrifft, ist nach wie vor umstritten.

Im Mietvertrag waren als sonstige Kosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV die Kosten für doormen aufgeführt. Die Vermieterin machte in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für die angestellten fünf doormen und den Hauswart geltend.

Mit Urteil vom 7. November 2002 hielt das Landgericht Potsdam das für grundsätzlich zutreffend. Zwar sei ein Pförtner nicht mit einem Hauswart gleichzusetzen, so daß Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 II. BV nicht einschlägig sei, sondern es sich um sonstige Betriebskosten handele. Wenn aber - wie hier - schon im Mietvertrag das als Position aufgeführt sei, könne der Vermieter auch die Kosten hierfür umlegen. Im Ergebnis blieb die Klage dann allerdings doch ohne Erfolg, weil die Vermieterin nicht nachvollziehbar die Kosten für Verwaltungs- und Reparaturtätigkeiten der doormen abgezogen hatte und auch nicht ausreichend erläutert war, warum die Gewerbemieter von der Umlegung ausgenommen waren.

Der Ausgangspunkt des Urteils des Landgerichts Potsdam wird gestützt durch den Berliner Mietspiegel 2003, in dem das Vorhandensein eines doorman ausdrücklich als wohnwerterhöhendes Merkmal angesehen wird.