Aufwendungen des Mieters für den Umbau eines früheren Stalls zu einer Werkstatt

1. Aufwendungen, die dazu dienen, die Mietsache erst in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, sind keine notwendigen Verwendungen i. S. des § 547 I BGB.

2. Baut der Mieter einen früheren Stall, den er in Kenntnis dieser Tatsache angemietet hat, für seine Zwecke zum Betrieb einer Werkstatt aus, so steht ihm gegen den Vermieter kein Anspruch aus § 547 II i. V. mit § 683 BGB zu, weil er nicht den Willen hatte, gerade für den Vermieter um der Sache willen tätig zu werden.

3. Von einem Fehler der Mietsache kann nur gesprochen werden, wenn der tatsächliche Zustand (Istzustand) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Sollzustand) abweicht. Ein solcher Fehler liegt nicht vor, wenn der Mieter die Mietsache in wesentlicher Kenntnis ihrer Beschaffenheit anmietet. In einem solchen Fall stehen dem Mieter, wenn er Investitionen tätigt, Schadensersatzansprüche gem. § 538 II BGB nicht zu.

4. Ersatz für Investitionen gem. §§ 812, 818 I BGB kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter hieraus konkreten Nutzen zieht oder wenn sie den Verkehrswert der Mietsache erhöht haben.

Der Kl. verlangt als Mieter von gewerblich genutzten Räumen nach Beendigung des Mietverhältnisses von den Bekl. Ersatz für bauliche Aufwendungen von 103.927,50 DM. Mit Formularmietvertrag vom 20.8.1984 mietete der Kl. Räume zum Betrieb einer Werkstart für die Zeit vom 1.7.1984 bis 30.6.1994 zu einem monatlichen Mietzins von 600 DM. Der Mietvertrag wurde von der Erstbekl. unterzeichnet. In § 21 des Vertrags wurde maschinenschriftlich festgehalten: "(2) Der Mieter baut auf seine Kosten die Spritzkammer aus sowie Lkw-Garage. (3) Die Modernisierung der Kläranlage wird von beiden Mietparteien zu gleichen Teilen (Kosten) nach Absprache ausgebaut." Dem schriftlichen Mietvertrag war ein mit der Erstbekl. abgeschlossener mündlicher Mietvertrag vom 1.4.1974 über das Mietobjekt vorausgegangen. Bei dem Mietgegenstand handelte es sich um den ehemaligen Stall eines aufgelassenen Bauernhofs. Aufgrund Auflassung vom 27.12.1993 wurde die Zweitbekl. am 7.4.1994 in das Grundbuch als neue Eigentümerin eingetragen. Der Kl. hat vorgetragen, das Mietobjekt habe sich in einem sehr schlechten baulichen Zustand befunden. Um es der vertraglichen Nutzung überhaupt zugänglich zu machen, habe er mit Zustimmung der Bekl. gebäudeerhaltende und für die Mietnutzung notwendige Umbauarbeiten durchgeführt und Aufwendungen erbracht. Diese beliefen sich unter Abzug eines Abschlags für Abnutzung und Alterung auf insgesamt 103.927,50 DM. Diesen Betrag hat der Kl. unter Bezugnahme auf § 547 I BGB und § 951 I BGB verlangt.

Die Klage hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Dem Kl. stehen weder vertragliche noch gesetzliche Ansprüche auf Erstattung seiner Aufwendungen zu.

I. Der Kl. kann sein Verlangen nicht mit Erfolg auf den mündlichen Mietvertrag vom 1.7.1974 stützen. Vereinbarungen über die Erstattung von Investitionen wurden weder unter Beweisantritt behauptet noch sind solche ersichtlich. Allein aus dem Umstand, daß sich die Erstbekl. mit den Umbaumaßnahmen einverstanden erklärt hatte, kann mangels zusätzlicher Umstände nicht auf die Übernahme der entsprechenden Aufwendungen geschlossen werden.

II. Ein Anspruch auf Erstattung der Investitionen ergibt sich auch nicht aus dem schriftlichen Mietvertrag vom 20.8.1984. Es kann offenbleiben, ob der Mietvertrag mit beiden Bekl. abgeschlossen wurde oder ob die Zweitbekl. - dafür spricht die Unterschrift der Erstbekl. auf dem Mietvertrag und das Ausbessern ihres Vornamens im Kopf des Vertrags - im Rahmen des § 571 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Jedenfalls ist der Vermieter nach dem Inhalt des Vertrags nicht zum Ersatz der begehrten Aufwendungen verpflichtet. Es spielt deshalb auch keine Rolle, daß die Aufwendungen zum Großteil schon während des Laufs des mündlichen Mietvertrags erbracht wurden und die Pflicht zu ihrer Erstattung nicht auf den späteren schriftlichen Mietvertrag gestützt werden kann.

1. § 14 Mietvertrag enthält lediglich eine Wiederholung und eine Ausgestaltung des gesetzlich normierten Wegnahmerechts des Mieters nach § 547 a BGB. Auch § 7 des Vertrags läßt keine Zahlungspflicht des Vermieters erkennen. Vielmehr folgt aus ihm, daß dem Kl. der Zustand des Mietobjekts bei Vertragsschluß bekannt war und der Vermieter keinerlei Kosten zur Verbesserung des Zustands der Räume übernimmt. Zwar wird die Kläranlage nach § 21 Mietvertrag von beiden Mietvertragsparteien zu gleichen Teilen (Kosten) nach Absprache ausgebaut. Es fehlt jedoch ein konkreter, unter Beweis gestellter Sachvortrag, daß sich die Ver tragsparteien zunächst auf einen bestimmten Ausbau geeinigt, sich also abgesprochen haben. Dies wurde von den Bekl. im Senatstermin erneut bestritten. Es besteht demnach auch kein Anspruch auf Erstattung anteiliger Kosten für die Faulgrube.

2. Der Kl. kann sein Verlangen nicht mit Erfolg auf sonstige mietvertragliche Vorschriften stützen.

a) § 547 I BGB scheidet als Anspruchsgrundlage aus. Nach dieser Vorschrift sind nur notwendige Verwendungen auf die Mietsache erstattungsfähig. Das sind solche, die objektiv dazu dienen und subjektiv dazu bestimmt sind, den Bestand der Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen. Dabei ist der Begriff restriktiv auszulegen (Wolf/Eckert, Hdb. d. gewerblichen Miet-, Pacht- u. LeasingR, 6. Aufl., Rdnr. 332). Aufwendungen, die dazu dienen, die Mietsache erst in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, sind dagegen keine notwendigen Verwendungen (BGH, WM 1983, 766 [768]; Wolf/Eckert, Rdnr. 332; Palandt/Putzo, BGB, 54. Aufl., § 547 Rdnr. 3). Derartige Kosten werden aber vom Kl. geltend gemacht.

Bei dem Mietobjekt handelte es sich um einen ehemaligen Stall, der erst in eine Werkstatt umgebaut werden mußte. Dazu wurden die Um- und Ausbaumaßnahmen durchgeführt. Dies gilt auch für die Aufwendungen, die der Kl. nach seinem Sachvortrag erst nach Abschluß des schriftlichen Mietvertrags erbracht hatte. Die Einbauten waren bei Abschluß des schriftlichen Vertrags überhaupt nicht vorhanden. Die Maßnahmen dienten deshalb nicht der Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache.

b) Zwar kann ein Mieter Ersatz seiner Verwendungen, die nicht notwendig waren, nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen (§§ 547 II, 683 BGB). Voraussetzung dafür ist jedoch, daß der Mieter den Willen hatte, mit den Verwendungen ein Geschäft des Vermieters zu führen, und daß die Verwendungen dem Interesse und dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen. Der Mieter muß also den Willen gehabt haben, gerade für den Vermieter um der Sache willen tätig zu werden (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 547 Rdnr. 7). Der demnach erforderliche Fremdgeschäftsführungswille des Kl. liegt nicht vor. Er wurde vielmehr im eigenen Interesse tätig. Er hat den früheren Stall für seine Zwecke zum Betrieb seiner Werkstatt ausgebaut. In diesen Räumen ging er dann etwa 20 Jahre lang seiner gewerblichen Tätigkeit nach.

c) Ansprüche gem. § 538 II BGB scheiden gleichfalls aus. Dieser Aufwendungsersatzanspruch setzt voraus, daß der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist. Beide Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Bereits ein Mangel der Mietsache liegt nicht vor. Denn der Kl. hat die Räume in wesentlicher Kenntnis ihrer Beschaffenheit angemietet. Ein Fehler des Mietobjekts besteht jedoch nur dann, wenn der tatsächliche Zustand (Istzustand) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Sollzustand) abweicht. Hier hatte der Kl. jedoch positive Kenntnis, daß es sich bei diesem Mietobjekt um eine ehemalige Stallung handelte. Dieses Objekt hatte er in seiner geschuldeten Beschaffenheit (vgl. auch § 7 Nr. 3 Mietvertrag) angemietet. Unabhängig davon ist der erforderliche Verzug (§ 284 BGB) der Bekl. als Vermieter nicht ersichtlich.

3. a) Der Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 f. BGB) bildet ebenfalls keine geeignete Anspruchsgrundlage. Ob der Kl. die Aufwendungen mit oder ohne Rechtsgrund erbracht hatte, kann offenbleiben. Jedenfalls geht der Anspruch allein auf die Herausgabe des Erlangten (§ 818 I BGB). Dies ist mit der h. M. (BGHZ 111, 125 = NJW 1990, 1789 = LM § 812 BGB Nr. 210; Wolf/Eckert, Rdnr. 334) der durch die Investitionen erhöhte Ertragswert des Mietobjekts oder erhöhte Verkehrswert des Grundstücks, nicht dagegen die Summe der Aufwendungen. Daß die Bekl. durch die Investitionen nunmehr einen höheren Ertrag erwirtschaften, wurde nicht unter Beweis gestellt. Im Gegenteil machen die Bekl. unter Hinweis auf die im Senatstermin vorgelegten Planunterlagen geltend, aus den Umbaumaßnahmen keinen Nutzen zu ziehen, sondern das Objekt in Wohnungen umbauen zu wollen. Für die Annahme der Erhöhung des Verkehrswerts fehlt ein entsprechender konkreter Sachvortrag.

b) Auch nach § 951 BGB besteht kein Ausgleichsanspruch. Diese Vorschrift enthält keine selbständige Anspruchsgrundlage, sondern nur eine Gesamtverweisung auf das allgemeine Bereicherungsrecht im Wege der Rechtsgrundverweisung (Quack, in: MünchKomm, 2. Aufl. § 951 Rdnr. 3). Die Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung führen aber nicht zum Erfolg.

Anmerkung der Schriftleitung: Der BGH (Beschl. v. 29.1.1997 - XII ZR 155/95) hat die Revision nicht zur Entscheidung angenommen. S. auch Senat, NJWE-MietR 1997, 76 (Ausgleichsansprüche wegen während der Pachtzeit errichteter Koppelzäune). Vgl. auch OLG Frankfurt a. M., NJW-RR 1996, 721.