Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld nach Mietspiegel

Das wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ kann auch bei einem kleinen Innenhof vorliegen, bei dem die Mülltonnen und Fahrradabstellplätze einen Großteil der Fläche einnehmen, wenn eine harmonische Gestaltung mit Sitzfläche für die Mieter und einem kleinen Sandkasten existiert.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Erklärung vom 15.3.2022 begehrte der Kl. von den Bekl. zum 1.6.2022 eine Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 552,31 € monatlich auf 634,57 €.

Die Bekl. stimmten mit Schreiben vom 30.5.2022 der Erhöhung der Nettokaltmiete auf 606,24 € zu.

Am 1.6.2019 betrug die von den Bekl. geschuldete monatliche Nettokaltmiete 552,31 €.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Merkmalgruppen 1 (Bad/WC) und 2 (Küche) neutral zu bewerten sind, und dass in den Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) die positiven Merkmale überwiegen.

Die Parteien streiten nur über die Bewertung der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld). Laut Mietspiegel sind die Hausnummern 8-11 der I. Straße lärmbelastet.

Der Kl. behauptet, das Wohnumfeld auf dem Grundstück, auf dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, sei aufwendig gestaltet.

Die Klage ist begründet. Die Bekl. sind gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, der von dem Kl. begehrten Mieterhöhung zuzustimmen.

Die Mieterhöhungserklärung vom 15.3.2022 entspricht den Anforderungen gemäß § 558a Abs. 1 BGB.

Die streitgegenständliche Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H1 des Berliner Mietspiegels 2021 einzuordnen mit einem Mittelwert von 6,84 € und einer Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete von 4,89 € bis 10,11 €.

a) Die Merkmalgruppen 1 (Bad) und 2 (Küche) sind unstreitig neutral zu bewerten. In den Merkmalgruppe 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) überwiegen unstreitig die wohnwerterhöhenden Merkmale.

Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist als ausgeglichen zu behandeln.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bejaht das Gericht das Vorliegen eines aufwendig gestalteten Wohnumfeldes.

Der Innenhof des Grundstücks weist ein deutlich über das übliche Maß hinausgehendes Gestaltungsbild auf. Die gesamte Hoffläche ist durch die einheitliche Pflasterung und überwiegend gleichartige Bepflanzung in sich stimmig und harmonisch gestaltet. Es existiert eine Sitzfläche für die Mieter und ein kleiner Sandkasten. Der Pflegezustand ist überdurchschnittlich. Insgesamt wirkt der Innenhof daher sehr freundlich und lädt zum Aufenthalt ein.

Zwar ist den Bekl. zuzustimmen, dass der Innenhof relativ klein ist, und dass auch die notwendigen Einrichtungen, insbesondere die Müllstandsfläche und die Fahrradabstellplätze, auf dem Hof untergebracht sind und einen Großteil der Fläche einnehmen. Auch die gärtnerische Gestaltung der Beete und Büsche an sich ist nicht aufwendig und eher einfallslos.

Insgesamt hebt sich die Gestaltung des Hofes aber deutlich sehr positiv von der üblichen Hofgestaltung in Berlin ab.

Außerdem ist bei der Bewertung des Wohnumfeldes insgesamt zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Wohnung durch die nahe liegende Bahntrasse zwar lärmbelastet ist. Die streitgegenständliche Mietsache weist aber keine so erhebliche Lärmbelastung auf wie z. B. Wohnungen im Vorderhaus an der Sch. Allee oder ähnlich lärmbelasteten Straßen. Das wird auch daran deutlich, dass der Mietspiegel nur die 4 vorgenannten Hausnummern entsprechend ausweist, das an die Hausnummer 11 angrenzende Gebäude Nr. 12 aber schon nicht mehr als belastet eingeordnet ist.

Insgesamt ist das Wohnumfeld daher als ausgeglichen zu bewerten. […]

Wann das in den Berliner Mietspiegeln verwendete wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ vorliegt, kann insbesondere bei einem typischen kleinen Altbau-Innenhof zweifelhaft sein. Das AG Mitte hat das nach Augenscheinseinnahme bejaht.

In dem Rechtsstreit auf Zustimmung zur Mieterhöhung war nur die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) streitig; der Vermieter behauptet, dies sei aufwendig gestaltet. Das Amtsgericht bejahte das nach Durchführung eines Ortstermins.

Das AG stellte ein deutlich über das übliche Maß hinausgehendes Gestaltungsbild fest. Die gesamte Hoffläche sei durch die einheitliche Pflasterung und überwiegend gleichartige Bepflanzung in sich stimmig und harmonisch gestaltet. Es existiere eine Sitzfläche für die Mieter und ein kleiner Sandkasten. Der Pflegezustand sei überdurchschnittlich. Insgesamt wirke der Innenhof sehr freundlich und lade zum Aufenthalt ein. Zwar sei er relativ klein und auch die Müllstandsfläche und die Fahrradabstellplätze auf dem Hof nähmen einen Großteil der Fläche ein, doch hebe sich die Gestaltung des Hofes deutlich positiv von der üblichen Hofgestaltung in Berlin ab.

Nach Auffassung des AG Tempelhof-Kreuzberg reicht das Vorhandensein einer Sitzbank, eines Spielplatzes und von Ruhezonen nicht für ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld aus (GE 2019, 668), ebenso wenig wie ein begrünter Innenhof (AG Charlottenburg, GE 2018, 396). In diesen Verfahren hatte der Vermieter allerdings nur Einzelheiten vorgetragen oder Fotos vorgelegt und nicht, wie im Fall des AG Mitte, eine Augenscheinseinnahme durch das Gericht angeregt. Die „harmonische Gestaltung“, die die Amtsrichterin beeindruckt hatte, lässt sich kaum in Worten wiedergeben, sodass ein Ortstermin immer beantragt werden sollte.