Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld

Aufwendig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. fordert von der Bekl. mit Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2023 Zustimmung zur Mieterhöhung von 804,55 € um 88,55 € monatlich auf 893,10 €. Das AG hat die Bekl. nur zur Zustimmung um 76,31 € verurteilt und im Übrigen abgewiesen. Streitig war hinsichtlich des abgewiesenen Teils, ob ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vorlag. Die Kl. hatte insoweit vorgetragen, dass ein gärtnergepflegtes Grundstück mit großer Rasenfläche, mit Rosen, Lavendel und anderen Blumen bepflanzte Beete vorhanden waren, dazu Sträucher, Bäume und Hecken an den Grundstücksgrenzen, ein Gartenhäuschen, das mit Stühlen, Tisch, Grill, Kühlschrank, Gläsern, Tellern und Besteck ausgestattet war, zwei separate Sitzplätze mit Beleuchtung vorhanden waren und gepflasterte Gehwege zu den Hauseingängen, dem Müllplatz und zum Garten führten. Der Garten werde durch eine Gartenbaufirma gepflegt, für die im Jahre 2023 Kosten von rund 3.170 € angefallen seien. Außerdem hätten die Gesellschafter der Kl. rund 60 Stunden Gartenarbeit unentgeltlich geleistet. Das reichte dem AG nicht aus, um ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld anzunehmen.

Das Wohnumfeld ist nicht besonders aufwendig gestaltet. Aufwendig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschied­lichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss (LG Berlin, Urt. v. 9.12.2022 - 66 S 108/22, BeckRS 2022, 40880 Rn. 12, beckonline). Eine solche Gestaltung ist vorliegend nicht zu erkennen. Aus den vorgelegten Fotos geht zwar hervor, dass die Rasenflächen und Pflanzenbeete ansprechend gestaltet sind. Überdurchschnittlicher gärtnerischer Aufwand, etwa ein gärtnerisches Gesamtkonzept, ist weder vorgetragen noch er­kennbar. Reiner Kosten- und Arbeitsaufwand genügen nicht für die Annahme einer aufwendigen Gestaltung. Denn es kommt nur darauf an, dass die Gestaltung selbst (z. B. architektonisch oder gärtnerisch) besonders aufwendig ist. Auch das ausgestattete Gartenhaus führt nicht dazu, dass ein besonders aufwendig gestaltetes Wohnumfeld anzunehmen wäre, weil insoweit kein besonderer architektonischer Aufwand erkennbar ist. Vielmehr handelt es sich um ein einfaches Gartenhaus.

Aufwendig gestaltet ist ein Wohn­umfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschied­lichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche signifikant hinausgehen muss.

Die Klägerin fordert von der Beklagten unter Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2023 Zustimmung zur Mieterhöhung. Das AG hat der Klage überwiegend stattgegeben, aber das Vorliegen des Merkmals „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ nach der Merkmalgruppe 5 der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels verneint. Die Klägerin hatte insoweit vorgetragen, dass ein gärtnergepflegtes Grundstück mit großer Rasenfläche, mit Rosen, Lavendel und anderen Blumen bepflanzte Beete vorhanden waren, dazu Sträucher, Bäume und Hecken an den Grundstücksgrenzen, ein Gartenhäuschen, das mit Stühlen, Tisch, Grill, Kühlschrank, Gläsern, Tellern und Besteck ausgestattet sei, zwei separate Sitzplätze mit Beleuchtung vorhanden waren und gepflasterte Gehwege zu den Hauseingängen, dem Müllplatz und zum Garten führten. Der Garten werde durch eine Gartenbaufirma gepflegt, für die im Jahre 2023 Kosten von rund 3.170 € angefallen seien. Außerdem hätten die Gesellschafter der Klägerin rund 60 Stunden Gartenarbeit unentgeltlich geleistet.

Das Wohnumfeld sei nicht besonders aufwendig gestaltet. Aufwendig gestaltet ist ein Wohn­umfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden sei, wofür ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich sei, der über grundlegende Strukturen wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche signifikant hinausgehen müsse. Ein gärtnerisches Gesamtkonzept sei hier nicht er­kennbar. Es komme aber darauf an, dass die Gestaltung selbst (z. B. architektonisch oder gärtnerisch) besonders aufwendig sei.

Was, so fragt man sich, schwebt dem Amtsgericht für dieses Mietspiegelmerkmal als Gestaltungshöhe vor? Dass ein Peter Lenné im Zusammenwirken mit einem Karl Foerster unter Hinzuziehung eines Max Liebermann am Werk gewesen sein muss?

Nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2023 werden beispielhaft (und keineswegs kumulativ) gefordert: Kinderspielplatz, Sitzbänke oder Ruhezonen, gute Gehwegsbefestigungen mit Grünflächen und Beleuchtung.

Das Interviewer-Handbuch zum Berliner Mietspiegel gibt für die Abfrage des Merkmals „Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück“ (z. B. Kinderspielplatz, Sitzbänke oder Ruhezonen, gute Gehwegbefestigung mit Grünflächen und Beleuchtung) folgende Einstufungshinweise für die Abfrage vor: „Hiermit ist gemeint, dass auf den Grünflächen, die zum Wohngebäude gehören (Garten oder Innenhof), vom Vermieter Kinderspielgeräte aufgebaut sind, die dem Mieter zur Verfügung stehen. Hierunter fallen nicht die für die Allgemeinheit öffentlichen Kinderspielplätze. Beispiele sind aufwendig gestaltete saubere und nutzbare Kinderspielplätze, gepflegte Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung, gestaltete Grünflächen etc.“

Von gärtnerischen und/oder architektonischen Gesamtkonzepten ist keine Rede, die Anlegung und Pflege durch einen Gartenbaubetrieb sollte also ausreichend sein, ohne dass man einen Landschaftsarchitekten einschalten muss.

Das Landgericht Berlin sah das Merkmal bereits durch zwei im Innenhof aufgestellte beleuchtete Statuen als erfüllt an (LG Berlin GE 2016, 394), das AG Charlottenburg durch einen Hofweg aus Terrakotta-Mosaik mit begrüntem und bepflanzten Innenhof (Urteil vom 1. Februar 2016 - 213 C 160/15). Unter „aufwendig gestaltet“ fordert das LG Berlin nicht etwa die vom AG Schöneberg vorausgesetzte Gestaltungshöhe bei der ursprünglichen Anlegung, sondern den pflegerischen Ist-Zustand: Baumbestand, Liege- und Spielwiesen, Pergolen und plattierte Wege reichen nicht für das Merkmal aus, wenn sie ungepflegt und verschmutzt sind, der Rasen Löcher aufweist und gezielte Anpflanzungen fehlen (LG Berlin GE 2013, 812; ebenso AG Köpenick GE 2013, 948).

Mit fast identischer Gestaltung wie der im vorliegenden Fall des AG Schöneberg hat das AG Neukölln (Urteil vom 26. Juni 2013 - 17 C 397/12) das Merkmal als erfüllt angesehen: Eine für alle Mieter nutzbare, von Sträuchern, Stauden und Zwiebelpflanzen eingerahmte Grünfläche mit gepflasterten Wegen, eine Ruhezone mit Sitzbank, Tisch und Stühlen und eine weitere Sitzbank mit Bistrotisch und einer Holzschutzsichtblende zum Nachbarn.

Entscheidend bei der Beurteilung muss doch sein, ob das Umfeld sich vom Berliner Standard abhebt und sich in einem gepflegten Zustand befindet; im Fall des AG Schöneberg kann das kaum zweifelhaft sein.