Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld

1. Maßgebend für den Ausstattungszustand ist der Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung; auf danach eingefügte Merkmale kommt es nicht an.

2. Eine Wohnwerterhöhung aufgrund eines aufwendig gestalteten Wohnumfelds kann dabei nicht per se angenommen werden, wenn im Umfeld beispielsweise irgendeine Ruhebank oder irgendein gepflasterter Weg vorhanden ist. Vielmehr müssen sich auch diese Einzelbeispiele, die keineswegs abschließend sind, ebenfalls unter das Merkmal „aufwendig gestaltet“ subsumieren lassen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die Bekl. hat vorprozessual eine Teilzustimmung erteilt. Vorliegend geht es noch um die Frage, ob ein zeitlich nach Stellung des Mieterhöhungsverlangens eingebauter Ceranherd werterhöhend zu berücksichtigen ist und ob ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vorliegt. Eine andere Abteilung des AG hatte in einem früheren Prozess um eine Mieterhöhung für diese Wohnung gemeint, dass „nach den eingereichten Fotografien es zumindest vertretbar erscheine, von einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld auszugehen“.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB.

Zwar wurde am 22.3.2024 ein Ceranherd in der Wohnung der Bekl. verbaut. Hierauf kommt es aber nicht an. Entscheidend ist vielmehr der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens, hier also am 28.8.2023. Denn andernfalls hätte es der Vermieter selbst in der Hand, durch nachträgliche Veränderungen in der Wohnung/im Wohnumfeld seinem ursprünglich ggf. unberechtigten Mieterhöhungsverlangen noch zum Erfolg zu verhelfen, ohne dass sich der Mieter hiergegen wehren könnte.

Ebenso wenig liegt ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vor, d. h. eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung (LG Berlin Urt. v. 17.12.2010 - 63 S 168/10, GE 2011, 206 = BeckRS 2011, 3113). Eine Wohnwerterhöhung kann dabei nicht per se angenommen werden, wenn im Umfeld beispielsweise irgendeine Ruhebank oder irgendein gepflasterter Weg vorhanden ist. Vielmehr müssen sich auch diese Einzelbeispiele, die ja auch keineswegs abschließend sind, ebenfalls unter die Merkmale „aufwendig gestaltet“ subsumieren lassen.

Auf den von den Parteien eingereichten Fotografien des Wohnumfeldes ist ersichtlich, dass es im Hof gepflasterte Wege bzw. Trampelpfade zum Fahrradabstellplatz und zur Müllstandsfläche gibt. Außerdem sind ein paar Bäume und Sträucher erkennbar sowie einige Grünflächen. Die Müllstandsfläche ist vom Rest des Hofes optisch abgetrennt, die Fahrradabstellplätze teilweise überdacht. Eine aufwendige Gestaltung ist jedoch nicht ersichtlich. Weder gibt es von der Kl. zur Verfügung gestellte Sitzbänke noch ausreichende Ruhezonen. Ebenso wenig ist hinsichtlich der Grünanlage von einem „aufwendig gestalteten Wohnumfeld“ auszugehen. Denn die Bepflanzung ist nicht als parkähnliche Anlage angelegt (LG Berlin, aaO.). Zwar ergibt sich aus dem im heutigen Termin eingereichten Luftbild eine solche Bepflanzung möglicherweise in einem Nachbarinnenhof. Dies reicht jedoch nicht aus, da es eben nicht das unmittelbare Wohnumfeld der Bekl. betrifft (LG Berlin, aaO.).

Eine andere Bewertung rechtfertigt auch der Beschluss des erkennenden Gerichts im Verfahren 2 C 76/19 nicht. Zum einen erklärte der für dieses Verfahren zuständige Richter lediglich, dass es vertretbar erscheine, ein solches Positivmerkmal anzunehmen, was nicht heißt, dass er es im Falle einer streitigen Entscheidung auch getan hätte. Zum anderen wäre die hiesige Abteilung selbst in einem solchen Fall nicht hieran gebunden.

Maßgebend für den Ausstattungszustand ist der Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung; auf danach eingefügte Merkmale kommt es nicht an. Eine Wohnwerterhöhung aufgrund eines aufwendig gestalteten Wohnumfelds kann dabei nicht per se angenommen werden, wenn im Umfeld beispielsweise irgendeine Ruhebank oder irgendein gepflasterter Weg vorhanden ist. Vielmehr müssen sich auch diese keineswegs abschließenden Einzelbeispiele unter das Merkmal „aufwendig gestaltet“ subsumieren lassen.

Die Parteien streiten um die Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Beklagte hat vorprozessual nur eine Teilzustimmung erteilt. Vorliegend geht es noch um die Frage, ob ein nach Stellung des Mieterhöhungsverlangens eingebauter Ceranherd werterhöhend zu berücksichtigen ist und ob ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vorliegt.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Der Ceranherd sei erst nach dem Mieterhöhungsschreiben eingebaut worden und nicht zu berücksichtigen; andernfalls hätte es der Vermieter in der Hand, durch nachträgliche Veränderungen seinem ursprünglich ggf. unberechtigten Mieterhöhungsverlangen noch zum Erfolg zu verhelfen.

Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld, das eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung voraussetze, liege nicht vor. Es gebe im Hof gepflasterte Wege bzw. Trampelpfade zu Fahrradabstellplatz und Müllstandsfläche, auch seien ein paar Bäume und Sträucher erkennbar sowie einige Grünflächen. Die Müllstandsfläche ist vom Rest des Hofes optisch abgetrennt, die Fahrradabstellplätze teilweise überdacht. Doch es gebe weder Sitzbänke noch ausreichende Ruhezonen. Außerdem müssten sich auch diese keineswegs abschließenden Einzelbeispiele noch unter das Merkmal „aufwendig gestaltet“ subsumieren lassen.