Aufwendig gestaltetes Umfeld und besonders ruhige Lage

1. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld liegt nicht vor, denn hierfür genügt es nicht, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder ein Spielplatz vorhanden ist. Es wird nicht vorgetragen, welche Spielgeräte vorhanden sind, noch dass der Spielplatz aufwendig gestaltet ist. Eine Rasenfläche mit Sitzbänken genügt hierfür nicht.

2. Für eine „besonders ruhige Lage“ muss geltend gemacht werden, dass entweder eine verkehrsberuhigte Zone vorhanden ist oder dort nur Anliegerverkehr stattfindet und Verkehrsgeräusche unterhalb der Schwelle des üblichen Großstadtverkehrs liegen.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Schreiben vom 10.7.2018 forderte die Kl. die Zustimmung einer Mieterhöhung von bisher 353,73 € um jetzt 47,06 € auf 400,79 €. Die Wohnung hat einen geräumigen Balkon, das Bad mit WC weist einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand auf. Das Bad verfügt nicht über ein Fenster, stattdessen verfügt die Wohnung über einen großen und geräumigen Balkon. Die Elektroinstallation ist unzureichend. Das Gebäude verfügt über einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete nicht zu. […] Vorliegend ist vom Mittelwert auszugehen. Dies ergibt sich aus Folgendem: Die Merkmalsgruppe 1 ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen, da das Bad mit WC kein Fenster hat. Die Merkmalsgruppe 2 ist nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien als ausgeglichen anzusehen. Die Merkmalsgruppe 3 ist ebenfalls ausgeglichen. Wohnwerterhöhend ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung über einen großen geräumigen Balkon verfügt. Weitere wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Eine barrierearme Wohngestaltung ist nicht anzunehmen. Zwar herrscht in der Wohnung Schwellenfreiheit, jedoch fehlt es an einer ausreichenden Bewegungsfreiheit in der Wohnung, da die Türen von Küche und Bad unstreitig lediglich 72 cm breit sind. Eine ausreichende Bewegungsfreiheit ist aber erst ab einer Türdurchgangsbreite von 80 cm gegeben. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob der Übergang zum Balkon schwellenarm ist. Wohnwerterhöhend ist weiterhin nicht eine Wärmeschutzverglasung zu berücksichtigen, da die Kl. nicht vorgetragen hat, welche Fenster wann eingebaut worden sind. Wohnwertmindernd ist demgegenüber unstreitig eine unzureichende Elektroinstallation anzunehmen. Die Merkmalsgruppe 4 ist aufgrund des unstreitig vorliegenden überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Die Merkmalsgruppe 5 ist als ausgeglichen anzusehen. Nunmehr unstreitig stellt die Kl. kein Pkw-Parkplatzangebot zur Verfügung. Von einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld ist nach dem Vortrag der Kl. ebenfalls nicht auszugehen. Aufwendig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Eine Wohnwerterhöhung kann nämlich nicht schon dann angenommen werden, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder ein Spielplatz vorhanden ist. Vielmehr müssen sich auch diese Einzelbeispiele, die keinesfalls abschließend sind, ebenfalls unter das Merkmal „aufwendig gestaltet“ subsumieren lassen. Nach dieser Definition erfüllen weder der Kinderspielplatz noch die Grünanlage das Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“. Die Kl. hat weder vorgetragen, welche Spielgeräte sich auf dem Spielplatz befinden, noch dass dieser in irgendeiner Weise aufwendig gestaltet ist. Auch hinsichtlich der Grünanlage ist nicht von einem „aufwendig gestalteten Wohnumfeld“ auszugehen, da die Kl. lediglich vorgetragen hat, dass eine Rasenfläche mit Sitzbänken vorhanden ist. Schließlich ist auch eine „besonders ruhige Lage“ nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Nach der Rechtsprechung zeichnet sich eine besonders ruhige Lage dadurch aus, dass diese Lage gegenüber anderen ruhigen Lagen als herausragend ruhig angesehen wird. Die Wohnung darf somit keinem Lärm ausgesetzt sein (LG Berlin, Urteil vom 11. Juli 2014 - 63 S 48/14 - juris).

Dies ist vorliegend nicht der Fall. Obgleich es zutreffen mag, dass sich die Wohnung in einer verkehrsberuhigten Zone befindet, fehlt es dem Vortrag der Kl. an Anhaltspunkten dafür, dass es sich bei dem M.weg um eine besonders ruhige Straße handeln soll. Weder behauptet die Kl., dass nur Anliegerverkehr dort stattfindet, noch dass aufgrund der Verkehrsberuhigung die Verkehrsgeräusche unterhalb der Schwelle des üblichen Großstadtverkehrs liegen.

Um das Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ (Merkmalgruppe 5 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel) zu erfüllen, reicht es nicht, wenn irgendeine Ruhebank oder ein Spielplatz vorhanden ist, vielmehr müssen auch diese einzelnen Bestandteile aufwendig gestaltet sein.

Mit Schreiben vom 10. Juli 2018 forderte die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung. Streitig war u. a., ob ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld und eine besonders ruhige Lage vorlagen.

Aufwendig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Eine Wohnwerterhöhung kann nämlich nicht schon dann angenommen werden, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder ein Spielplatz vorhanden ist. Vielmehr müssen sich auch diese Einzelbeispiele unter das Merkmal„aufwendig gestaltet“ subsumieren lassen.

Auch eine „besonders ruhige Lage“, die wohnwerterhöhend zu berücksichtigen wäre, liegt nicht vor. Nach der Rechtsprechung zeichnet sich eine besonders ruhige Lage dadurch aus, dass diese Lage gegenüber anderen ruhigen Lagen als herausragend ruhig angesehen wird. Die Wohnung darf somit keinem Lärm ausgesetzt sein (so etwa LG Berlin ZK 63, Urteil vom 11. Juli 2014 - 63 S 48/14 - GE 2014, 1653).

Dies sei vorliegend nicht der Fall. Auch wenn unterstellt werde, dass sich die Wohnung in einer verkehrsberuhigten Zone befindet, fehle es an Anhaltspunkten dafür, dass es sich bei der Anliegerstraße um eine besonders ruhige Straße handele. Weder behaupte die Klägerin, dass nur Anliegerverkehr stattfinde, noch dass aufgrund der Verkehrsberuhigung die Verkehrsgeräusche unterhalb der Schwelle des üblichen Großstadtverkehrs lägen.

Regine Paschke