Aufteilungsplan

Aufteilungsplan; Verwendbarkeit; Zweckbestimmung; Teileigentum; Sondereigentum

Offensichtlich aus der Bauplanung des Architekten stammende Eintragungen im Aufteilungsplan über die Verwendbarkeit einzelner Räume eines nicht zu Wohnzwecken dienenden Teileigentums (Supermarkt) erlangen nicht ohne weiteres die Bedeutung einer verbindlichen Zweckbestimmung.

Die Bet. zu 3 ist Eigentümerin eines Teileigentums, das in der Teilungserklärung (TE) wie folgt bezeichnet ist: "30. Miteigentumsanteil von 1.412/10.000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 30 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen." Im Aufteilungsplan sind die mit Nr. 30 gekennzeichneten Räume u. a. als "Supermarkt", "Personal", "Büro", "Vorraum" usw. gekennzeichnet. Sie sind an die Firma S. vermietet, die dort einen Supermarkt betreibt. Über dem sich im Erd- und Kellergeschoß befindlichen Bereich des Supermarkts liegt das im ersten Obergeschoß belegene, in der TE mit Nr. 23 gekennzeichnete Wohnungseigentum der Bet. zu 1 und 2. Die einzelnen Räume dieser Wohnung sind - wie auch die Räume der anderen Wohnungen - im Aufteilungsplan mit "Küche", "Wohnen" usw. bezeichnet. Die Mieterin der Bet. zu 3 hat den im Aufteilungsplan mit "Büro" und "Vorraum" gekennzeichneten Bereich baulich so umgestaltet, daß nur noch ein zur eigentlichen Verkaufsfläche des Supermarkts hin offener Raum vorhanden ist, in dem sie nun einen Getränkemarkt betreibt.

Das AG hat die Bet. zu 3 verpflichtet, die Nutzung der im Aufteilungsplan mit "Büro" und "Vorraum" bezeichneten Bereiche als Getränkemarkt zu unterbinden. Auf die sofortige Beschwerde der Bet. zu 3 hin hat das LG diese Entscheidung mit dem angefochtenen Beschluß dahingehend geändert, daß sich die Untersagung der Nutzung als Getränkemarkt nur noch auf den im Aufteilungsplan als "Büro" gekennzeichneten Raum bezieht. Dagegen wandte sich die Bet. zu 3 mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde erfolgreich.

II. Die Bet. zu 1 und 2 haben keinen Anspruch gegen die Bet. zu 3 aus § 1004 BGB, §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG auf Unterbindung der Nutzung des im Aufteilungsplan als "Büro" gekennzeichneten Bereichs als Getränkemarkt durch deren Mieterin. Eine gegen verbindliche Nutzungs- bzw. Zweckbestimmungen des Sondereigentums verstoßende Nutzung liegt nicht vor.

Nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG können in der TE die Nutzung des Sondereigentums beschränkende Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter getroffen werden (BayObLG, WuM 1995, 552 [553]). Maßgeblich ist dabei grundsätzlich nicht allein der Text der TE selbst, sondern auch die Bezeichnung des Sondereigentums im Aufteilungsplan, da dieser durch die Bezeichnung in der TE Teil dieser selbst wird (Weitnauer-Lüke, WEG, 8. Aufl., § 15 Rdnr. 8). Ob bzw. welche Zweckbestimmungen im Aufteilungsplan getroffen wurden, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. Entscheidend sind hierbei die für die Auslegung von Grundbucheintragungen entwickelten Grundsätze, da TE und Aufteilungsplan durch die zulässige Bezugnahme im Eintragungsvermerk Teil des Grundbuchs geworden sind (OLG Stuttgart, NJW 1987, 385 [386]). Danach ist auf Wortlaut und Sinn der Eintragung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben (OLG Zweibrücken, ZMR 1987, 228 [229]). Da - wie ausgeführt - TE und Aufteilungsplan als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen sind, unterliegen sie wie alle Grundbucheintragungen der selbständigen Auslegung durch das Rechtsmittelgericht. Die Auslegung ergibt hier, daß auch der Bezeichnung "Büro" im Aufteilungsplan nicht die Bedeutung einer rechtsverbindlichen, die Nutzung beschränkende Zweckbestimmung beizumessen ist.

Nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG ist für den Aufteilungsplan eine Bauzeichnung zu verwenden, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist. Vorliegend ist zu diesem Zweck keine neue Zeichnung gefertigt, sondern die Ablichtung einer bereits vorhandenen Bauzeichnung verwendet worden, in der die einzelnen Räume mit Nutzungsvorschlägen des Architekten versehen waren. In einem solchen Fall kann i.d.R. nicht davon ausgegangen werden, daß allen diesen Bezeichnungen gleichsam allein dadurch Verbindlichkeit zukommt, daß sie nicht vor der Verwendung der Zeichnung als Aufteilungsplan i. S. d. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG gelöscht bzw. geschwärzt wurden. Es ist vielmehr im Wege der Auslegung zu ermitteln, welchen Bezeichnungen verbindliche, die Nutzungsmöglichkeiten des Sondereigentums beschränkende Wirkungen zukommen soll und welchen Bezeichnungen keine solche Bedeutung beizumessen ist.

Eine verbindliche Zweckbestimmung in diesem Sinn enthält der Aufteilungsplan für das mit der Nr. 30 gekennzeichnete Sondereigentum der Bet. zu 3 nur insoweit, als es dort mit "Supermarkt" gekennzeichnet ist. Die von den Vorinstanzen vertretene Gegenauffassung, die auch den Bezeichnungen "Büro" und "Vorraum" eine solche Wirkung zuschreiben will, würde im Ergebnis dazu führen, daß auch den Kennzeichnungen der einzelnen Räume der Wohnungen eine solche beschränkende Wirkung beizumessen wäre. Daß dies jedoch zu praxisfernen Ergebnissen führen würde, liegt auf der Hand. Ebensowenig wie Wohnungseigentümer darin gehindert sind, den etwa im Aufteilungsplan mit "Kind" bezeichneten Raum als Arbeitszimmer zu nutzen, ist die Mieterin der Bet. zu 3 an die Bezeichnung "Büro" gebunden. Hinsichtlich dieses Sondereigentums besteht lediglich als Ganzes die Zweckbestimmung "Supermarkt", von der der Betrieb eines Getränkemarkts jedoch gedeckt ist.