Aufteilungsplan

Aufteilungsplan; Teilungserklärung; Widerspruch; Zweckbestimmung; Lager

1. Allein der Bezeichnung als "Lager", die nur im Aufteilungsplan, nicht aber in der Teilungserklärung, vorkommt, ist die Bedeutung einer die Nutzung des Teileigentums einschränkenden Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter nicht beizumessen mit der Folge, daß die umfassendere Zweckbestimmung aus der Teilungserklärung "Gewerbefläche" gilt.

2. Unter Zugrundelegung dieser Zweckbestimmung kann der Teileigentümer im Rahmen der zu gewährenden ungehinderten Gewerbeausübung unter Wahrung der berechtigten Interessen der Wohnungseigentümer verlangen, daß an Werktagen während der üblichen Geschäftszeiten von 8.00 bis 20.00 Uhr der Eingang zum Hof der Anlage nicht verschlossen und dem berechtigten Personenkreis ungehindert Zutritt gewährt wird.

Die Bet. zu 1 bis 3, 4 5 und 6 sind Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentumsanlage in Düsseldorf, die teilweise aus Wohnungseigentum, teilweise aus Teileigentum besteht und deren Verwalterin die Bet. zu 3 ist. Der Bet. zu 1 ist seit dem 14.5.1990 Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Teileigentumseinheit und seit dem 7.11.1996 Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 87 bezeichneten Teileigentumseinheit. Die mit Nr. 7 bezeichnete Teileigentumseinheit besteht aus Keller- und Erdgeschoß und ist im Aufteilungsplan zur Teilungserklärung (TE) mit "KG Gewerbefläche im Hinterhaus, bestehend aus drei Lagern und EG Gewerbefläche im Hinterhaus bestehend aus zwei Lagern und einem Lager mit WC" bezeichnet. Die als Nr. 8 gekennzeichnete Teileigentumseinheit liegt im ersten Obergeschoß und ist im Aufteilungsplan zur TE mit "Gewerbefläche im Hinterhaus bestehend aus drei Lagern" beschrieben. Die Bet. zu 1, der beabsichtigt, die Räumlichkeiten entweder zu vermieten oder zu veräußern, hat beantragt, die Bet. zu 2, 3 und 6 sowie die ehemaligen Wohnungseigentümer K und S zu verpflichten, das Verschließen der Hoftür des Grundstücks täglich in der Zeit von 8.00 bis 20.00 Uhr zu unterlassen und den Personen, welche den Bet. zu 1 besuchen bzw. dessen Geschäftsräume aufsuchen möchten, insbesondere Familienangehörigen, Bekannten, Lieferanten, Mitarbeitern, Geschäftspartnern und Handwerkern täglich in der Zeit von 8.00 bis 20.00 Uhr ungehinderten Zutritt zum Hof und dem Sondereigentum des Bet. zu 1, bestehend aus Gewerbeflächen, zu gewährleisten.

Das AG hat den Anträgen stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Ag. hat das LG die angefochtene Entscheidung des AG aufgehoben und die Anträge des Bet. zu 1 abgelehnt. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde, um deren Zurückweisung die Bet. zu 2 bis 4 und 6 bitten, verfolgt der Bet. zu 1 sein ursprüngliches Begehren weiter. Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

II. 2. Diese Ausführungen [des LG] halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des LG sind die TE und der in ihr in bezug genommene Aufteilungsplan nicht dahin zu verstehen, daß dem Bet. zu 1 in seinem Teileigentum nur der Betrieb eines Lagers gestattet ist. Er darf vielmehr die Räumlichkeiten allgemein als gewerbliche Räume nutzen.

a) Nach den Grundbucheintragungen ist dem Bet. zu 1 das "Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Gewerbefläche im Keller- und Erdgeschoß des Hinterhauses" und das "Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Gewerbefläche im 1. Obergeschoß des Hinterhauses" zugeordnet. Im übrigen ist jeweils wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung vom 15.6.1983 (TE) Bezug genommen.

Dort heißt es u. a.: "... Dieser Grundbesitz ist mit ..., einem Hinterhaus mit zwei gewerblich zu nutzenden Einheiten, ... bebaut ... Für die Aufteilung des Grundbesitzes in Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten gilt der in der Anlage zu dieser Urkunde genommene Aufteilungsplan.

Die im Aufteilungsplan genannten Ordnungsziffern sind gleichzeitig die Nummernbezeichnungen des Sondereigentums im Aufteilungsplan ..."

Da die TE und der Aufteilungsplan, auf den die TE verweist, durch zulässige Bezugnahme im Eintragungsvermerk Inhalt des Grundbuchs geworden sind, unterliegen sie demnach wie alle Grundbucheintragungen der selbständigen Auslegung des Senats als RechtsbeschwGer. Dabei ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug Genommenen ergibt (BGH, NJW 1972, 1464; KG, NZM 2000, 387 [388]; Senat, ZMR 1998, 186). Die hieran orientierte Auslegung der TE führt dazu, daß der Bezeichnung als "Lager", die nur im Aufteilungsplan, nicht aber in der TE vorkommt, nicht die Bedeutung einer die Nutzung des Teileigentums einschränkenden Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter nach §§ 1 Abs. 2, 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 S. 1, 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1 WEG beizumessen ist (BayObLG, NJW-RR 1996, 463 [464] = WuM 1996, 107; NZM 1999, 466 L = WuM 1999, 178; NZM 2000, 44; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. [2000], § 13 Rdnr. 51), die das Vertrauen begründet, daß jedenfalls keine Nutzung zulässig ist, die mehr stört oder beeinträchtigt als die angegebene. Denn die TE verweist auf den Aufteilungsplan lediglich im Zusammenhang mit der Aufteilung des Grundbesitzes in Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten sowie hinsichtlich der Bezifferung des Teileigentums, nicht aber in Bezug auf die dortige Nutzungsbeschreibung. Auch die in der TE enthaltene GO enthält keine speziellen Nutzungsbeschränkungen hinsichtlich der Teileigentumseinheiten Nrn. 7 und 8. Hiernach kommt der Bezeichnung "Lager" im Aufteilungsplan für den unbefangenen Betrachter, entgegen der Auffassung des LG nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu (vgl. BayObLG, WuM 1985, 238; s. a. OLG Stuttgart, ZMR 1990, 190; KG, NZM 2000, 387 [388]), mit der Folge, daß die umfassendere Zweckbestimmung aus der TE "Gewerbefläche" gilt, das Teileigentum des Erstbeteiligten demnach generell der gewerblichen Nutzung, nicht nur als Lager zugewiesen ist.

b) Unter Zugrundelegung dieser Zweckbestimmung kann aber der Bet. zu 1, wie das AG zutreffend ausgeführt hat, im Rahmen der zu gewährenden ungehinderten Gewerbeausübung unter Wahrung der berechtigten Interessen der Wohnungseigentümer verlangen, daß während der üblichen Geschäftszeiten von 8.00 bis 20.00 Uhr der Eingang zum Hof nicht verschlossen und dem in Rede stehenden Personenkreis ungehindert Zutritt gewährt wird, letzteres allerdings, insoweit ist die ansonsten wiederherzustellende amtsgerichtliche Entscheidung zu korrigieren, nur an Werktagen. Denn ein darüber hinausgehendes Bedürfnis hat der Bet. zu 1 für die angestrebte gewerbliche Nutzung weder geltend gemacht, noch ist ein solches sonst ersichtlich.