Aufteilung

Aufteilung; Wohngrundstück; Begründung; Miteigentum; baurechtlicher Genehmigungsvorbehalt; Umgehungsgeschäft

Die Aufteilung eines Wohngrundstücks nach § 1010 BGB (statt nach WEG) unterliegt nicht dem Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB und stellt auch kein verbotenes Umgehungsgeschäft dar.

Die Bet. zu 1 ist Eigentümerin des im Grundbuch verzeichneten, mit einem Wohnhaus mit drei Wohnungen bebauten Grundstücks, das in einem Gebiet mit Fremdenverkehrsfunktion liegt, für das die Stadt Wyk auf Föhr in einer Satzung für die Sicherung und Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr bestimmt hat, daß die Begründung und Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 WEG), Wohnungs- und Teilerbbaurechten (§ 30 WEG) und Dauerwohnungsrechten und Dauernutzungsrechten (§ 31 WEG) dem Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB unterliegen. Die Bet. zu 1 verkaufte mit notariellem Kaufvertrag vom 2.12.1999 an die Bet. zu 2 "einen Miteigentumsanteil von 56/100stel an dem Flurstück 71/5, verbunden mit dem alleinigen Nutzungsrecht an den in den Bauzeichnungen, die der Urkunde als Anlage beigefügt sind, mit Nr. 1 bezeichneten Räumen im Erd- und Dachgeschoß nebst dem mit Nr. 2 bezeichneten Spitzbodenraum sowie verbunden mit dem alleinigen Nutzungsrecht an den mit Nr. 2 bezeichneten Gartenflächen und dem mit Nr. 2 bezeichneten Pkw-Stellplatz". In dem Vertrag ist u. a. bestimmt: "Soweit Räume oder Flächen nicht einem bestimmten Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, sind alle Eigentümer zur gleichberechtigten Nutzung befugt. Dem Käufer ist bewußt, daß er mit diesem Vertrag kein Wohnungseigentum gemäß WEG erwirbt, sondern einen Bruchteil an einem Eigentumsrecht, verbunden mit die übrigen Eigentümer ausschließenden Nutzungsrechten an den im vorstehenden Abs. 2 beschriebenen Räumen und Grundstücksflächen ..." §§ 2, 8 des Vertrags lauten:

"§ 2. Ausgestaltung der Gemeinschaft. Zur Ausgestaltung der Miteigentümergemeinschaft vereinbarten Käufer und Verkäufer hiermit die Verwaltungs- und Benutzungsregelung, die diesem Vertrag als Anlage beigefügt ist und die mit verlesen wurde ...

§ 8. (2) die Parteien wurden über die §§ 22 ff. BauGB unterrichtet. Der Notar wies insbesondere darauf hin, daß es sich nicht um den Verkauf von Wohnungseigentum handelt, sondern um Miteigentum mit Nutzungsregelung, da die Stadt Wyk auf Föhr die nach § 22 erforderliche Genehmigung zur Aufteilung in Wohnungseigentum zur Zeit nicht erteilt."

Am 18.2.2000 hat der Notar gem. § 15 GBO neben der Umschreibung der Miteigentumsanteile ausdrücklich beantragt, "die Benutzungsregelung und den Ausschluß der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 1010 BGB in das Grundbuch einzutragen". Der Rechtspfleger des Grundbuchamts hat mit Zwischenverfügung vom 9.3.2000 den Notar aufgefordert, "zur Heilung der Vereinbarung nach § 1010 BGB die Genehmigung nach § 22 BauGB binnen zwei Wochen vorzulegen."

Diese Zwischenverfügung vom 9.3.2000 hat das LG auf Beschwerde der Bet. hin mit dem angefochtenen Beschluß dahin geändert, daß "zur Heilung der Vereinbarung nach § 1010 BGB die Genehmigung nach § 22 BauGB oder ein Negativattest binnen zwei Wochen vorzulegen ist". Dagegen wenden sich die Bet. mit ihrer weiteren Beschwerde, mit der sie ein Schreiben des Landrates des Kreises Nordfriesland vom 16.6.2000 vorlegen, in dem dieser mitteilt, daß die Bildung von Bruchteileigentum nicht den Regelungen des § 22 BauGB unterliege und daher für das gewünschte "Negativattest" keine Notwendigkeit bestehe. Die weitere Beschwerde hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung an das AG.

II.2. Diese Ausführungen [des LG] halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

§ 22 Abs. 1 S. 1 BauGB bestimmt, daß die Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen können, daß zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 WEG) der Genehmigung unterliegt. Dies gilt entsprechend für die in §§ 30 und 31 WEG bezeichneten Rechte. Nach § 22 Abs. 6 S. 1 BauGB darf bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder einer sonstigen Satzung nach Absatz 1 liegt, das Grundbuchamt die von Absatz 1 erfaßten Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis, daß eine Genehmigung als erteilt gilt oder nicht erforderlich ist, vorgelegt wird.

Die Satzung der Stadt Wyk auf Föhr über die Sicherung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr bestimmt in § 2 unter der Überschrift "Genehmigungsvorbehalte für die Begründung oder Teilung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz": "Für die Grundstücke im Geltungsbereich der Satzung unterliegen die Begründung und/oder Teilung von

(1) Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 WEG),

(2) Wohnungs- oder Teilerbbaurechten (§ 30 WEG) und

(3) Dauerwohnungsrechten oder Dauernutzungsrechten (§ 31 WEG) dem Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB."

Die Satzung führt die Begründung von Bruchteilseigentum nach §§ 741 ff. BGB i. V. mit §§ 1008 ff. BGB, im folgenden: sog. "§ 1010 BGB-Regelung", nicht auf. Sie ist auch nicht in § 22 BauGB genannt. Auf die "§ 1010 BGB-Regelung" kann angesichts dieses eindeutigen Wortlauts § 22 BauGB nicht unmittelbar angewendet werden. Danach ist eine Genehmigungspflicht nämlich nur für die darin genannten Fälle, dagegen nicht für Bruchteilseigentum oder für die Miete sowie sonstige Nutzungsrechte, wie z. B. das dingliche Wohnrecht (§ 1093 BGB) an Zweitwohnungen eingeführt worden (Grziwotz, ZfIR 2000, 569 f.). Eine analoge Anwendung scheidet schon deshalb aus, weil es insoweit an einer planwidrigen Lücke fehlt (Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl., Einl. Rdnr. 40 i. V. mit Rdnrn. 47 f.). Der Gesetzgeber wollte ersichtlich nur Rechtsvorgänge nach dem Wohnungseigentumsgesetz regeln.

Im Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau des Deutschen Bundestages - Drucksache 10/6166 - heißt es unter III. "Zu den Schwerpunkten des Gesetzesentwurfs" zu Nr. 14 "Fremdenverkehr" ausdrücklich, "daß die Vorschriften des § 22 BauGB wegen der besonderen Problematik in Fremdenverkehrsorten nach dem ausdrücklich in § 22 BauGB festgelegten Anwendungsbereich nicht auf andere Sachverhalte, insbesondere nicht auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den Städten übertragen werden können." Erfaßt werden soll nur die reale Teilung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 22 Rdnr. 37 m. w. Nachw.). Eine "Gesamtregelung" war nicht beabsichtigt. Aus diesem Grunde wird wohl in sämtlichen Kommentaren zum Baugesetzbuch die Frage einer analogen Anwendung der Vorschrift des § 22 BauGB nicht erörtert (so Grziwotz, ZfIR 2000, 569).

Entgegen der Ansicht des LG ist für Rechtsvorgänge der hier in Rede stehenden Art - "§ 1010 BGB-Regelung"- auch die Annahme eines verbotenen Umgehungsgeschäfts zu verneinen. § 22 BauGB enthält kein ausdrückliches Umgehungsverbot (zum ausdrücklichen Umgehungsverbot: Staudinger/Sack, BGB, 13. Bearb., § 134 Rdnr. 148). Ob ein allgemeines Umgehungsverbot als selbstständiges Rechtsinstitut postuliert werden kann (Staudinger/Sack, § 134 Rdnr. 151 m. w. Nachw.), kann dahinstehen; denn der BGH hat bei der Umgehung eines Verbotsgesetzes § 134 BGB nur für anwendbar erklärt, wenn durch andere rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten der Zweck des betreffenden Verbotsgesetzes vereitelt wird (Staudinger/Sack, § 134 Rdnr. 149 m. w. Nachw.). Wird ein vom Gesetz mißbilligter Erfolg mit an sich zulässigen Mitteln erreicht, so kommt es darauf an, ob durch Auslegung der Verbotsgesetzes dargetan werden kann, daß dieses in Wahrheit auch der scheinbar zulässigen Regelung entgegensteht. Der Gesetzgeber hat aber die Nutzung von Zweitwohnungen trotz der von ihnen ausgehenden negativen Wirkungen nicht insgesamt verhindern wollen (Grziwotz, ZfIR 2000, 569 m. w. Nachw.). § 22 BauGB enthält keine Verbotsvorschrift über die Nutzung von Wohnungen als Zweitwohnungen, d. h. es wird nicht, wie sonst im Bauplanungsrecht üblich, die Nutzung (hier: einer Wohnung als Zweitwohnung) als unzulässig festgesetzt; es sollen stattdessen sachenrechtliche Vorgänge unterbunden werden, die nach den Erfahrungen der Praxis in der Regel den Einstieg in die Nutzung als Zweitwohnung darstellen, nämlich die Begründung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere von Wohnungseigentum. Der Vorschrift liegt auf Grund der Erfahrungen der Praxis die Überlegung zugrunde, daß die Begründung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz an Wohnzwecken dienenden und hierfür vorgesehenen Gebäuden und Räumen in der Regel zu einer Nutzung als Zweitwohnung mit der weiteren Folge führt, daß diese Gebäude und Räume der Nutzung durch einen wechselnden Personenkreis von Feriengästen entzogen werden. Regelungsgegenstand des § 22 BauGB ist mithin allein die Untersagung bestimmter Rechtsformen des Eigentums aus Gründen der Erhaltung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen. Die Vorschrift erfaßt bestimmte städtebauliche Gebiete und verbindet diese mit der Genehmigungspflicht und der Versagung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 22 Rdnr. 9). Außerdem bestehen zwischen der Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz und den sog. Miteigentümermodellen gravierende Unterschiede, die eine Gleichstellung nicht zu rechtfertigen vermögen.

Auch wenn die Vertragswerke den bei der Begründung von Wohnungseigentum verwendeten Texten ähnlich sind, bieten sie jedoch nicht die gleiche Sicherheit für den Erwerber wie das Wohnungseigentum. Der Bestand der Eigentümergemeinschaft kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Aufhebung nicht gesichert werden. Zudem droht bei Pfändung oder Versteigerung eines Miteigentumsanteils die Teilversteigerung des gesamten Objekts, die jedenfalls nicht ausgeschlossen werden kann. Schließlich sind Miteigentumsanteile im Grundstücksverkehr schwerer als Wohnungseigentum zu veräußern (Grziwotz, ZfIR 2000, 569). Der Landrat des Kreises Nordfriesland hat deshalb mit Schreiben vom 16.6.2000 dem Notar auf Anfrage mitgeteilt, daß die Bildung von Bruchteilseigentum nicht den Regelungen des § 22 BauGB unterliege und daher für das von ihnen gewünschte Negativattest keine Notwendigkeit bestehe. Angesichts dieses eingeschränkten "Verbots"-Zwecks des § 22 BauGB können Rechtsvorgänge nach der "§ 1010 BGB-Regelung" ebenso wie auch die Begründung etwa von Wohnrechten nach § 1093 BGB nicht mit Hinweis auf den Regelungszweck des § 22 BauGB verboten werden.

Nach allem können die vorinstanzlichen Entscheidungen keinen Bestand haben. Die Sache ist zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung an das AG zurückzuweisen.