Aufstellen von Biertischen für Freiausschank keine bauliche Veränderung

Aufstellen von Biertischen für Freiausschank keine bauliche Veränderung; Verpachtung von Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluß

1. Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens läßt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt.

2. Über die Verpachtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluß wirksam entschieden werden, soweit den Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil erwächst.

3. Das Aufstellen von Biertischen, Bänken und Schirmen, die im Boden nicht fest verankert sind, auf einer Gemeinschaftsfläche zum Betreiben eines Freiausschanks stellt keine bauliche Veränderung dar.

Der Antragsteller war Wohnungseigentümer einer Wohnanlage; er hat seine im 3. Stock des Anwesens gelegene Wohnung im Laufe des vorliegenden Verfahrens an seinen Sohn übertragen. Dem Antragsgegner zu 1 gehört die Gaststätte, die sich im Erdgeschoß befindet; er hat diese verpachtet. Die Antragsgegner zu 2 sind die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Vor der der Straße zugewandten Seite des Hauses befindet sich zwischen Gaststätte und Gehweg eine asphaltierte Fläche, die im Gemeinschaftseigentum steht. Die Wohnungseigentümer beschlossen am 29.6.2000 mit Stimmenmehrheit, die Fläche dem Pächter der Gaststätte zum Betreiben eines Freiausschanks in der Zeit zwischen 1.4. und 30.9. eines jeden Jahres gegen ein noch zu vereinbarendes Entgelt zu verpachten.

Der Antragsteller hat am 25.7.2000 die Feststellung beantragt, daß der Eigentümerbeschluß unwirksam ist. Das Amtsgericht hat den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zu 1 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde, die erfolglos blieb.

II. 2. a) Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens läßt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch das Gericht bedarf es nicht (vgl. dazu im einzelnen BGH GE 2001, 1405 = NJW 2001, 3339 f.).

b) Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Eigentümerbeschluß nicht deshalb nichtig, weil durch Mehrheitsbeschluß ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche begründet worden sei und der Wohnungseigentümerversammlung hierzu die absolute Beschlußkompetenz fehle (vgl. BGH GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500).

Der Senat legt den Eigentümerbeschluß in eigener Kompetenz aus (BGH aaO.). Nach dessen Wortlaut und Sinn soll die Gemeinschaftsfläche verpachtet werden. Die Nutzungszuweisung an den Pächter führt auch nicht zum vollständigen Ausschluß vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums und der damit verbundenen Gebrauchsvorteile durch die Wohnungseigentümer (vgl. BGH GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500/3502). Der angefochtene Eigentümerbeschluß setzt den Mitgebrauch der Wohnungseigentümer vielmehr voraus und regelt nur die Art und Weise der Ausübung, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-) Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-) Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Pachteinnahmen treten läßt (BGH GE 2000, 1545 = NJW 2000, 3211 f.; BayObLGZ 1999, 337/339). Eine Auslegung des Eigentümerbeschlusses im Sinn des Landgerichts scheidet schon deshalb aus, weil ein Sondernutzungsrecht nur für einen Wohnungs- oder Teileigentümer der betreffenden Anlage, nicht aber für einen beliebigen Dritten begründet werden kann (vgl. Senatsbeschluß vom 31.1.2002 - Az. 2Z BR 183/01).

c) Der Eigentümerbeschluß ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 WEG vorliegt, der nicht alle benachteiligten Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Das Aufstellen von Biertischen, Bänken und Schirmen, die im Boden nicht fest verankert sind, für jeweils sechs Monate im Jahr ist nicht mit einer auf Dauer angelegten gegenständlichen Veränderung des Grundstücks verbunden (vgl. BayObLG WuM 1991, 448 f.; ZMR 1997, 374/376). Die Maßnahme stellt deshalb keine bauliche Veränderung des Grundstücks dar.

d) Der Eigentümerbeschluß ist jedoch für ungültig zu erklären, weil in der Verpachtung der Gemeinschaftsfläche zum Betrieb eines Freiausschanks kein ordnungsmäßiger Gebrauch im Sinn des § 15 Abs. 2 WEG zu sehen ist.

(1) Ob ein Gebrauch ordnungsmäßig ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung und bietet einen gewissen Ermessensspielraum. Ordnungsmäßig ist der Gebrauch, den § 14 WEG gestattet und der nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen zu ermitteln (BGH GE 2000, 1545 = NJW 2000, 3211 f.). Die Entscheidung liegt weitgehend auf dem Gebiet tatrichterlicher Würdigung.

(2) Das Amtsgericht, auf dessen Ausführungen das Landgericht Bezug nimmt, ist zu dem Ergebnis gekommen, daß die Wohnungseigentümer durch Lärm und auf andere Weise belästigt würden, wenn die Gemeinschaftsfläche zum Betrieb eines Freiausschanks genutzt wird. Dort, wo die Gaststätte liege, herrsche zwar erheblicher Verkehrslärm. Berücksichtigt werden müsse auch, daß durch die Gaststätte selbst, also ohne Freiausschank, Lärm verursacht werde. Andererseits müsse aber beim Betrieb einer Freischankfläche damit gerechnet werden, daß gerade in den Abendstunden Gäste längere Zeit im Freien säßen und durch laute Gespräche und Gelächter die Wohnungseigentümer beeinträchtigten. Hinzu komme, daß der Hauseingang unmittelbar neben der Freischankfläche liege; die Wohnungseigentümer müßten es nicht hinnehmen, daß jederzeit beobachtet werden könne, wer mit wem und wann das Haus betrete oder verlasse.

[...] Den tatrichterlichen Erwägungen ist noch hinzuzufügen, daß erfahrungsgemäß der Verkehrslärm abends abflaut und der Lärm, der von der Freischankfläche ausgeht, damit um so störender wird. Auch wenn das Anwesen über Schallschutzfenster verfügt, muß es doch den Wohnungseigentümern möglich sein, an warmen Tagen in der Zeit, in der der Verkehrslärm abflaut, die Fenster öffnen zu können.

Die Verpachtung einer Gemeinschaftsfläche ist unzulässig, wenn Wohnungseigentümer dadurch beeinträchtigt werden.

Die Vorgartenfläche zur Straße war asphaltiert. Die Eigentümergemeinschaft überließ die Fläche einem Gaststätteninhaber für das Sommerhalbjahr zum Betrieb eines Freiausschanks. Ein Wohnungseigentümer beanstandete die Gebrauchsüberlassung.

Mit der Gebrauchsüberlassung wurde kein Sondernutzungsrecht begründet, was durch Mehrheitsbeschluß auch nicht möglich ist (BGH GE 2000, 1478). Eine Vermietung oder Verpachtung ist durch Mehrheitsbeschluß möglich (BGH GE 2000, 1545). Der Eigentümerbeschluß widerspricht aber Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er die Wohnungseigentümer beeinträchtigt. Deshalb konnte die Verpachtung hier keinen Bestand haben.