Aufstellen eines Pavillons auf Terrasse ohne Zustimmung vertragswidrig

Das Aufstellen eines Pavillons auf einer zur Mietwohnung gehörenden Terrasse im ersten OG eines Hauses ohne Zustimmung des Vermieters stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar und ist auf Verlangen des Vermieters zu unterlassen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Mieter stellten auf der zur Wohnung gehörenden Terrasse in der Zeit von Mai bis September einen Pavillon auf, der aus einem Gestell aus Stahlrohren bestand, die am Dach und an den Seiten mit Stoff bespannt werden können. Im Mietvertrag heißt es u. a.:

„§ 15 - Sämtliche Um-, An- und Einbauten oder Veränderungen an der Mietsache darf der Mieter nur vornehmen, wenn er zuvor eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters eingeholt hat. Dies gilt nicht für den Gebrauch der Wohnung im Rahmen des Üblichen und soweit die Auswirkungen auf die Mietsache nur unerheblich sind."

Die Bekl. sind gemäß § 541 BGB verpflichtet, den Pavillon von ihrer Terrasse zu entfernen. Die Aufstellung des Pavillons ist ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. Nach § 15 MV bedürfen die Bekl. für alle Um-, An- und Einbauten oder Veränderungen der Zustimmung des Kl. Um eine solche von der Vertragsklausel erfasste Maßnahme handelt es sich auch bei der Aufstellung eines Pavillons; hieran ändert weder der Umstand etwas, dass der Pavillon mit der Mietsache nicht fest verbunden ist, noch die Behauptung der Bekl., der Pavillon sei nur in den Sommermonaten aufgestellt (vgl. AG Neukölln, Urteil vom 12. April 2012 - 10 C 456/11 [GE 2012, 691]). Die Zustimmung des Kl. ist auch nicht gemäß Satz 2 der Vertragsklausel entbehrlich. Die Aufstellung eines Pavillons auf einer Terrasse im ersten Obergeschoss eines Hauses hält sich nicht im Rahmen des Üblichen; die Auswirkungen auf die Mietsache sind wegen der deutlichen Veränderung des Erscheinungsbildes auch nicht nur unerheblich.

Auf die fehlende Zustimmung könnte sich der Kl. allerdings dann nicht berufen, wenn er verpflichtet wäre, der Aufstellung des Pavillons zuzustimmen. Das Ermessen des Vermieters ist durch den Grundsatz von Treu und Glauben gebunden; dieser Grundsatz gebietet es, dass der Vermieter dem Mieter nicht ohne triftigen und sachbezogenen Grund Einrichtungen versagt, die diesem das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten können (BGH, Urteil vom 16. Mai 20007 - VIII ZR 207/04, Rn. 4 [WuM 2007, 381]). Voraussetzung hierfür ist indessen, dass die Belange des Vermieters nur unerheblich beeinträchtigt werden (BGH a.a.O.). So liegen die Dinge hier nicht. Es ist anerkannt, dass nicht nur Substanzverletzungen den Vermieter zur Versagung der Erlaubnis berechtigen, sondern auch nicht lediglich geringfügige optisch-ästhetische Veränderungen (BGH a.a.O.; Eisenschmid in : Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 Rn. 265; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Anm. VI 77). Diese Voraussetzungen sind bereits erfüllt, wenn der Mieter ein sichtbares Katzennetz anbringt (vgl. Eisenschmid a.a.O.; AG Neukölln a.a.O.; AG Wiesbaden, Urteil vom 17. Dezember 1999 - 93 C 3460/99 [NJW-RR 2001, 1031]; zur ähnlichen Problematik bei der Wohnungseigentümergemeinschaft: OLG Zweibrücken, Beschluss vom 9. März 1998 - 3 W 44/98 [NZM 1998, 376]). Für eine ungleich auffälligere Konstruktion wie die hier in Rede stehende kann nichts anderes gelten. Der von den Bekl. herangezogene Vergleich mit einem Sonnenschirm geht fehl; ein Sonnenschirm wird üblicherweise nach dem jeweiligen Gebrauch zusammengeklappt oder gar vollständig demontiert; er beeinflusst deshalb das Erscheinungsbild des Anwesens deutlich geringer als ein jedenfalls über mehrere Monate aufgestellter Pavillon und dürfte deshalb unter die Ausnahmeklausel des § 15 Satz 2 des Mietvertrages fallen. [...]

Das Aufstellen eines Pavillons auf einer zur Mietwohnung gehörenden Terrasse im ersten Obergeschoss des Hauses ohne Zustimmung des Vermieters kann einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellen und ist dann auf Verlangen des Vermieters zu unterlassen.

Der Beklagte hatte in den Sommermonaten von Mai bis September einen Pavillon auf der zur Wohnung gehörenden Terrasse aufgestellt. Im Mietvertrag hieß es allerdings, dass sämtliche Um-, An- und Einbauten oder Veränderungen an der Mietsache nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden dürften.

Nach Ansicht des Gerichts stellte die Aufstellung eines Pavillon ohne Zustimmung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar; der Pavillon war auf Verlangen des Vermieters zu entfernen. Daran ändere weder der Umstand etwas, dass der Pavillon mit der Wohnung nicht fest verbunden war, noch dass er nur in den Sommermonaten aufgestellt wurde.

Zwar sei die Zustimmung bzw. Nichtzustimmung des Vermieters an § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben) zu messen und dürfe nicht ohne triftigen und sachbezogenen Grund versagt werden. Dabei dürften die Belange des Vermieters nur unerheblich beeinträchtigt werden. Schon geringfügige optisch-ästhetische Veränderungen berechtigten den Vermieter zur Versagung der Erlaubnis, entschied das Gericht unter Hinweis darauf, dass bereits das Anbringen von Katzennetzen untersagt werden könnte. Den herangezogenen Vergleich mit einem Sonnenschirm ließ das Gericht nicht gelten; Sonnenschirme würden nach Gebrauch zumindest wieder zusammengeklappt.