Aufspaltung des Mieterhöhungsverlangens in Grundmiete und Schönheitsreparaturanteil unschädlich

1. Der Wirksamkeit eines gemäß § 2 MHG auf Zustimmung zu einem bestimmten Mietgesamtbetrag gerichteten Erhöhungsverlangens steht nicht entgegen, daß der Vermieter dabei zwischen der Erhöhung der Grundmiete und der Erhöhung des Anteils für Schönheitsreparaturen unterscheidet.

2. Der Vermieter muß in diesem Fall auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des Anteils für Schönheitsreparaturen auch dann klagen, wenn er den Anteil für Schönheitsreparaturen unverändert läßt.

Es geht um eine Bundesmietwohnung. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der mit Schreiben vom 15.8.1997 geltend gemachten Mieterhöhung.

Im Mietvertrag vom 6.6./13.6.1991 hatten die Parteien ursprünglich eine Nettomiete von 1.537,09 DM vereinbart. Grundlage war damals die Berechnung in dem Schreiben der Kl. vom 31.5.1991, wonach sich die Miete aus Grundmiete (7,25 DM/qm/Monat), einem Ansatz für die von der Vermieterin durchzuführenden Schönheitsreparaturen (0,90 DM/qm/Monat) und der Betriebskostenvorauszahlung zusammensetzt. Mit einer mit Schreiben vom 30.4.1994 erfolgten Mieterhöhung auf 1.821,04 DM, durch die die Grundmiete auf 8,70 DM/qm/Monat und der Ansatz für die Schönheitsreparaturen auf 1,08 DM/qm/Monat erhöht worden ist, hatten sich die Bekl. seinerzeit einverstanden erklärt. Nunmehr hat die Kl. mit Schreiben vom 15.8.1997 eine Erhöhung der Grundmiete von 8,70 DM auf 9,90 DM und eine Erhöhung des Anteils für Schönheitsreparaturen von 1,08 DM auf 1,20 DM verlangt. Die Kl. hat dabei unter Bezugnahme auf den auszugsweise dem Schreiben beigefügten aktuellen Mietspiegel ausgeführt, daß für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage die derzeit ortsübliche Miete zwischen 9,90 DM/qm/Monat und 13,50 DM/qm/Monat liege. Eine spezielle Begründung für die Erhöhung des Kostenanteils für die Schönheitsreparaturen enthält das Schreiben nicht. Die Bekl. haben der Mieterhöhung nicht zugestimmt.

Mit ihrer Klage hat die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, der Erhöhung der Grundmiete für die näher beschriebene Wohnung von bisher 1.619,94 DM (8,70 DM/qm/Monat) auf 1.843,38 DM (= 9,90 DM/qm/Monat) ab dem 1.11. 1997 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der Berufung haben die Bekl. wiederum geltend gemacht, die Mieterhöhung sei formell unwirksam.

Das Landgericht hat in seiner Vorlage das Mieterhöhungsverlangen vom 15.8.1997 für formell wirksam gehalten. Es hat ausgeführt, es bestünden keine grundsätzlichen Bedenken, einen angemessenen Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen Miete zu verlangen, da davon auszugehen sei, daß der Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Entgelte voraussetze, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Aus dem Mieterhöhungsverlangen lasse sich unschwer nachvollziehen, wie hoch der verlangte Mietzins einschließlich der Schönheitsreparaturen sein solle. Der insgesamt verlangte Mietzins liege auch in jedem Fall unter dem Mittelwert des Mietspiegels.

Für nicht zulässig hat das Landgericht aber gehalten, daß nur auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete geklagt worden ist, ohne Erklärung, was mit dem erhöhten Anteil der Schönheitsreparaturen sein solle. Die erhöhte Miete müsse insgesamt betragsmäßig ausgewiesen sein. Der Klage müsse sich eindeutig entnehmen lassen, welcher Mietzins gemäß § 2 MHG verlangt werde. Mietzins im Sinne von § 2 MHG sei die sogenannte Grundmiete, ohne Entgelt für Betriebskosten (§ 4 MHG), Erhöhungen wegen baulicher Änderungen (§ 3 MHG) und Kapitalkosten (§ 5 MHG). Die nach § 2 MHG verlangte Miete müsse daher alle übrigen Kostenfaktoren enthalten und könne nicht weiter aufgespalten werden. Dies sei mit der Systematik des MHG nicht vereinbar. Die Definition der Miete gemäß § 2 MHG obliege nicht der Definition der Parteien, weswegen die Parteien auch nicht den Mietzins dahingehend vereinbaren könnten, daß der Kostenanteil für Schönheitsreparaturen keine Berücksichtigung finde. Die Kl. sei deshalb gehalten gewesen, eine Zustimmungsklage auf den insgesamt begehrten Nettomietzins (einschließlich des Anteils für Schönheitsreparaturen) zu erheben.

Das Landgericht hat darauf hingewiesen, daß die Kl. über eine Vielzahl von Wohnungen verfüge, die aufgrund entsprechender Mietverträge vermietet seien. Das Erhöhungsverlangen werde in der Regel wie hier begründet. Bei einer anderen Kammer des Landgerichts sei eine Klage auf Mieterhöhung erhoben worden, in der ebenfalls nur die Erhöhung der Grundmiete (ohne Anteil für Schönheitsreparaturen) geltend gemacht worden sei. Dies habe die Kammer als zulässig angesehen (3 S 138/98). Das Landgericht hat deshalb die grundsätzliche Bedeutung dieser Rechtsfragen bejaht und folgende Fragen vorgelegt:

1. Ist es zulässig, ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG derart aufzuspalten, daß

a) eine Erhöhung der geschuldeten Nettomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel

und zusätzlich

b) eine Erhöhung des Anteils für Schönheitsreparaturen, der gesondert ausgewiesen ist,

ohne Begründung

verlangt wird?

2. Bei Bejahung der Frage nach Ziffer 1

Ist es zulässig, dann lediglich die Erhöhung der Grundmiete (ohne Anteil für Schönheitsreparaturen) im Klageverfahren geltend zu machen?

Die Vorlage ist zulässig (§ 541 ZPO). Die Fragen ergeben sich aus dem Mietverhältnis über Wohnraum. Die zu untersuchenden Gegenstände sind einmal die rechtlichen Anforderungen an das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung und zum anderen der notwendige Inhalt des Klageantrags der Erhöhungsklage.

Der Wortlaut der ersten Vorlagefrage könnte zu der Annahme veranlassen, dem Landgericht gehe es darum, eine Entscheidung darüber zu bekommen, ob die Aufspaltung in Nettomiete und Anteil für Schönheitsreparaturen im Mieterhöhungsverlangen eine unzulässige Änderung in der Mietstruktur darstellt. Ein Rechtsentscheid über eine solche Fragestellung könnte aber nicht ergehen, da die Frage nach der Änderung der Mietstruktur eine tatsächliche Frage ist und Tatsachen einem Rechtsentscheid nicht zugänglich sind (vgl. KG ZMR 1997, 641 ff.). Der Begründung der Vorlage und der prozessualen Vorgeschichte ist indessen zu entnehmen, daß die Frage darauf nicht abzielt. Die vorlegende Kammer hat sich nicht mit der Frage einer Änderung der Miete befaßt. Sie hat nur ausgeführt, daß sie eine Aufspaltung der Miete bis hinunter zu einem Ansatz für Schönheitsreparaturen mit § 2 MHG nicht für vereinbar hält. Nur insoweit hat sich die Kammer im Vorlagebeschluß von der zitierten Entscheidung der anderen Berufungskammer abgegrenzt. Diese wiederum hat unter Heranziehung der in dem Parallelverfahren erst in der Berufungsinstanz eingereichten Unterlagen ausdrücklich festgestellt, daß die Aufspaltung der bisherigen Mietzinsstruktur entsprochen hat. In dem hier vorliegenden Verfahren ist es nie streitig gewesen, daß schon zu Zeiten des Abschlusses des Mietvertrags mit einer Aufspaltung zwischen Grundmiete und einem Ansatz für Schönheitsreparaturen gearbeitet wurde.

Dem Landgericht geht es ersichtlich auch nicht darum, eine Entscheidung darüber zu erhalten, ob das Mieterhöhungsverlangen in dem Schreiben vom 15.8.1997 hinsichtlich der Erhöhung des Ansatzes für Schönheitsreparaturen wirksam war. Es kann deswegen dahinstehen, ob das Landgericht diese Frage überhaupt zum Gegenstand eines Rechtsentscheids hätte machen können, obwohl es in diesem Verfahren nicht um die Erhöhung des Schönheitsreparaturanteils geht. Die erste Vorlagefrage ist vielmehr dahingehend zu verstehen, daß das Landgericht geklärt wissen will, ob es der formellen Wirksamkeit des Verlangens auf Zustimmung zu einem auf einen bestimmten Gesamtbetrag gerichteten Mieterhöhungsverlangen insgesamt entgegensteht, daß der Vermieter zwischen der Erhöhung der Grundmiete und der Erhöhung des Anteils der Schönheitsreparaturen unterschieden hat, ohne die Erhöhung des Anteils für die Schönheitsreparaturen gesondert zu begründen.

Die zweite Vorlagefrage hat einen verfahrensrechtlichen Einschlag, sie ist aber keine einem Rechtsentscheid grundsätzlich nicht zugängliche verfahrensrechtliche Frage (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, Zivilprozeßordnung, 59. Aufl. 2001, § 541 ZPO Rn. 5), denn sie wurzelt im materiellen Mietrecht. § 2 MHG gibt dem Vermieter unter gewissen materiellen und formellen Voraussetzungen einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung. Die Zustimmung des Mieters ist eine formfreie, einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, dem Wesen nach die Annahme (§ 151 BGB) einer angetragenen Vertragsänderung (§ 305 BGB). Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter darauf klagen (§ 2 III MHG; Palandt-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 60. Aufl. 2001, § 2 MHG Rn. 7 und 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, § 2 MHG Rn. 65). Die Klage auf Zustimmung des Mieters ist eine Leistungsklage, gerichtet auf Abgabe einer Willenserklärung, so daß sich die Vollstreckung nach § 894 ZPO richtet (Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., § 2 MHG Rn. 81). Es geht hier also um das Problem, welchen Umfang die Willenserklärung des Mieters haben muß, zu der er verurteilt werden soll, um eine Mieterhöhung entsprechend den Vorschriften des MHG herbeizuführen.

Beide Fragen sind entscheidungserheblich. Wird die erste Frage verneint, ist die Klage abzuweisen. Wird sie bejaht, kommt es auf die zweite Vorlagefrage an. Eine Verneinung der zweiten Vorlagefrage zum nämlichen Ergebnis, da die Kl. bislang auf der Richtigkeit ihres eingeschränkten Klageantrags beharrt hat; andernfalls bleibt es bei der amtsgerichtlichen Verurteilung.

Die Fragen haben auch grundsätzliche Bedeutung, da davon auszugehen ist, daß die bisher aufgetretenen und durch einen Rechtsentscheid noch nicht entschiedenen Divergenzen auch künftig auftreten werden.

Der Senat beantwortet die Vorlagefragen wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich. Dies entspricht nicht wörtlich der Fragestellung, läßt die Vorlagefragen aber im Kern unverändert (vgl. BGH NJW 1997, 3437 ff.).

Das Landgericht hält Aufspaltungen über die in §§ 3 bis 5 MHG vorgesehenen Differenzierungen hinaus für nicht vereinbar mit § 2 MHG. Dem vermag sich der Senat in dieser Allgemeinheit nicht anzuschließen. Richtig ist, daß unter Grundmiete üblicherweise die Nettomiete verstanden wird. Dabei zahlt der Mieter für alle in Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung aufgezählten Betriebskosten Vorauszahlungen, über die dann nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet werden muß (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 4 MHG Rn. 7). Dies bedeutet aber nicht, daß eine weitere Differenzierung innerhalb der Nettomiete und eine andere Wortwahl unzulässig wäre, wie sich schon daraus ergibt, daß sich das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach dem Mietzinsbegriff der Ausgangsmiete richten muß.

Ausgangsmietzins i. S. v. § 2 MHG ist stets der Betrag, auf den sich die Parteien als Gegenleistung i. S. d. § 535 S. 2 BGB geeinigt haben (Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., § 2 MHG Rn. 6). Nach § 535 Satz 2 BGB hat der Mieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Für den Begriff des Mietzinses ist es unerheblich, ob der Mieter die Zahlung in einem Festbetrag (sog. Inklusivmiete) oder getrennt nach Grundmiete und Nebenkosten zu leisten hat. Mietzins im Sinne des § 535 Satz 2 BGB ist daher nicht nur die Grundmiete; dazu gehören auch alle sonstigen finanziellen oder geldwerten Leistungen des Mieters. Welchen Mietzins der Mieter zu entrichten hat, ergibt sich aus den zwischen den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen. Der Mietzins wird in der Regel als Geldleistung vereinbart. Das ist jedoch nicht zwingend; möglich ist auch die Vereinbarung einer anderen geldwerten Leistung (v. Brunn in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Kapitel III.

A Rn. 1 und 6 m. w. N.). Das MHG schließt solche in der Vertragsfreiheit der Parteien liegenden Vereinbarungen nicht aus. Die Vereinbarungen können allerdings bei Mieterhöhungen zu Problemen führen (vgl. v. Brunn: in Bub/Treier, a. a. O., Kapitel III.

A Rn. 6).

Hier haben es die Vertragsparteien bei der Vereinbarung der Ausgangsmiete bei der gesetzlichen, vertraglich aber häufig abbedungenen Regelung belassen, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat (§ 536 BGB). Die finanzielle Belastung durch diese Instandhaltungskosten ist aber zumindest teilweise auf den Mieter abgewälzt worden. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (vgl. § 28 Abs. 4 II. BV). Die weithin übliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig. Die vom Mieter übernommene Verpflichtung stellt sich rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung dar, das der Vermieter andernfalls über einen entsprechend höher kalkulierten Mietzins hereinholen müßte (Kraemer in: Bub/Treier, a. a. O., Kapitel III.

A Rn 1066 m. w. N.). Dann aber bestehen auch keine Bedenken, daß der für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil in der Gesamtmiete gesondert aufgeführt wird. Dies erhöht vielmehr die Transparenz der Mietzinsgestaltung, worauf in der zitierten Parallelentscheidung des Landgerichts Wiesbaden ebenfalls hingewiesen worden ist. Insbesondere stehen die Voraussetzungen, die nach § 2 MHG für eine Mieterhöhung erfüllt sein müssen, der Aufgliederung nicht entgegen.

Zweck des § 2 MHG ist es, dem Vermieter einen angemessenen marktorientierten Ertrag zu garantieren, gleichzeitig aber den Mieter vor überhöhten Mietzinsforderungen des Vermieters zu schützen, die nur aufgrund einer Mangellage am Markt durchsetzbar wären (Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., § 2 MHG Rn. 1 m. w. N.). Nach § 2 I S. 1 Nr. 1 MHG kann der Vermieter von dem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung nur verlangen, wenn der Mietzins, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG abgesehen, seit einem Jahr unverändert ist. Neben diesem Zeitmoment und der Einhaltung der Kappungsgrenze (§ 2 I S. 1 Nr. 3 MHG) muß ein Erhöhungsverlangen nach § 2 I 1 MHG unzweideutig erkennen lassen, daß und in welchem Umfang eine Mieterhöhung gefordert wird. Dazu ist es erforderlich, daß die erhöhte Miete betragsmäßig ausgewiesen, der künftige Gesamtmietzins des einheitlichen Mietverhältnisses also angegeben ist (Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, a. a. O., § 2 MHG Rn. 520; KG NZM 1998, 107 ff., 108, m. w. N.). Die vom Mieter geschuldete Zustimmung bezieht sich nämlich auf den Endbetrag, also den künftigen Mietzins und nicht allein auf den Erhöhungsbetrag (KG NZM 1998, 68; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, a. a. O., § 2 MHG Rn. 520; Blank/Börstinghaus, Miete, [2000], § 2 MHG Rn. 123).

Der Mieterhöhungsanspruch ist auch gem. § 2 II 1 MHG zu begründen. Der Begründungszwang soll die Möglichkeit zu einer außergerichtlichen Einigung bei einem Mieterhöhungsverlangen fördern und so überflüssige Zustimmungsklagen vermeiden helfen. Die Begründung hat im schriftlichen Mieterhöhungsverlangen selbst zu erfolgen. Sie kann nicht nachgeholt werden. Der Vermieter kann nur erneut eine Mieterhöhung verlangen (Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 2 MHG Rn. 128, 129). Die Begründungspflicht dient der Nachprüfbarkeit für den Mieter. Der Vermieter muß also im Erhöhungsverlangen Tatsachen liefern, die der Mieter benötigt, um zumindest ansatzweise die Berechtigung des Zustimmungsverlangens zu prüfen. Überspannte Anforderungen an die Begründungspflicht dürfen nicht gestellt werden. Durch die Begründung des Erhöhungsverlangens soll nicht der Beweis geführt werden, daß die ortsübliche Miete verlangt wird (Schmid-Wetekamp, Miete und Mietprozeß, 2. Aufl. 2000, § 2 MHG Rn. 135). Ausreichend ist, wenn der Mieter auf Grund der mitgeteilten Daten entscheiden kann, ob er zustimmt (Palandt-Weidenkaff, a. a. O., § 2 MHG Rn. 20).

Beim Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist die Ausgangsmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen. Die ortsübliche Vergleichsmiete muß also in ihrer Struktur der Ausgangsmiete entsprechen. § 2 MHG gibt dem Vermieter kein Recht zur Änderung der Miete (OLG Stuttgart WuM 1983, 285 ff.). Eine solche ist - wie erwähnt vom Landgericht auch nicht angenommen worden. Praktischen Schwierigkeiten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann durch der Vergleichbarkeit dienende Zu- und Abschläge begegnet werden (Schulz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Kapitel III A Rn. 314; Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., § 2 MHG Rn. 6 - 8; KG WuM 1997, 608; OLG Koblenz NJW 1985, 333).

Daß hier das Mieterhöhungsverlangen keine besondere Begründung für die Anhebung des Schönheitsreparaturkostenanteils enthielt, machte es nicht formell unwirksam. Der Zustimmungsanspruch des Vermieters nach § 2 MHG bezieht sich in den Grenzen des § 2 MHG auf die Anhebung der Ausgangsmiete und nicht auf die Anhebung einzelner mietpreisbildender Faktoren auf ein ortsübliches Niveau. Es genügt deswegen, daß der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen insgesamt auf die (höhere) ortsübliche Vergleichsmiete verwiesen hat. Der Senat fügt hier klarstellend hinzu, daß mit dieser Bemerkung keine Beurteilung verknüpft ist, ob sich die hier verlangte Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält. Dies ist Tatfrage und nicht Gegenstand des Rechtsentscheids.

Der Zustimmungsanspruch des Vermieters bezieht sich auf die verlangte Mieterhöhung, also auf die Zustimmung zu dem erhöhten Mietzins und nicht auf die Zahlung des Erhöhungsbetrags. Die erhöhte Miete muß also betragsmäßig ausgewiesen sein (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a. a. O., § 2 MHG Rn. 268 und 520 m. w. N.). Dies muß sich auch aus dem Klageantrag der nach § 2 III MHG zu erhebenden Zustimmungsklage ergeben, was bedeutet, daß darin der "neue" Mietzins anzugeben ist (Kossmann, Der Anspruch des Vermieters auf Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG, ZAP, Fach 4, S. 486; vgl. auch Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl. 2000, § 157 Rn. 13). Die Rechtsansicht der Kl., die meint, den Klagantrag unter Außerachtlassung des Anteils für Schönheitsreparaturen auf die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete beschränken zu können, ist demnach unzutreffend. Es kommt hier noch hinzu, daß dieses Vorgehen später als Einstieg in eine Mietstrukturänderung mißverstanden werden könnte, denn die Kl. hatte den Bekl. in dem Mieterhöhungsschreiben gleichzeitig, aber unabhängig von ihrem Erhöhungsverlangen auch die Änderung der Mietstruktur in der Weise angeboten, daß die Bekl. die Schönheitsreparaturen künftig gegen Wegfall des entsprechenden Kostenansatzes für Schönheitsreparaturen diese selbst übernehmen könnten.

Nach dem MHG gibt es (eigentlich) nur die Grundmiete (Nettokaltmiete), die Betriebskosten oder eine Bruttokaltmiete. Fraglich ist, ob ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG unwirksam ist, bei dem der Vermieter die Grundmiete weiter aufgespalten hat (hier: Anteil für Schönheitsreparaturen). Das OLG Frankfurt meinte in einem Rechtsentscheid, ein gesonderter Ausweis einzelner Bestandteile im Mieterhöhungsschreiben sei zulässig. Die Zustimmungsklage allerdings müsse die gesamte Miete erfassen - auch jene Anteile, die nicht erhöht werden sollen.

Nach dem Mietvertrag schuldete der Mieter eine Grundmiete und einen zusätzlichen Schönheitsreparaturenanteil (die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen lag entsprechend dem Gesetz bei der Vermieterin). In einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG verlangte die Vermieterin unter Berufung auf den Mietspiegel Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete; zugleich verlangte sie eine Erhöhung des Schönheitsreparaturenanteils, ohne dies allerdings zu begründen. Das Landgericht hielt das für unzulässig.

Mit Rechtsentscheid vom 21. März 2001 meinte das OLG Frankfurt am Main, maßgeblich sei immer der Endbetrag, sowohl für die Ausgangsmiete als auch für die Mieterhöhung. Auch die Klage auf Zustimmung habe sich danach auszurichten. Daß ein Teil der preisbildenden Faktoren (hier der Schönheitsreparaturenanteil), für den ebenfalls eine Erhöhung verlangt wird, nicht begründet sei, sei dann unschädlich.

Den Parteien steht es frei, den vereinbarten Mietzins in Bestandteile aufzuspalten. Das ist etwa bei der Vereinbarung von Verwaltungskosten die inzwischen herrschende Meinung. Ob der Mieter sich zur Zahlung einer Grundmiete von 800 DM verpflichtet oder zu einer Grundmiete von 700 DM zuzüglich 100 Verwaltungskosten, ist im Ergebnis ohne Belang. Für eine spätere Mieterhöhung sieht das dann allerdings anders aus. Hier kommt es, wie das OLG Frankfurt am Main ausführt, nur auf den Endbetrag an, der erhöht werden soll. Wenn das mit dem Mietspiegel ausreichend begründet ist, ist das Verfahren nach § 2 MHG eingehalten. In einem wesentlichen Punkt ist dem Rechtsentscheid allerdings zu widersprechen. Die Vermieterin hatte sich ausdrücklich nur für die Erhöhung der Grundmiete auf den Mietspiegel berufen, während der Schönheitsreparaturenanteil des Mieters ohne Begründung erhöht werden sollte. Die Vermieterin meinte auch, insoweit nicht auf Zustimmung klagen zu müssen. Ob hier tatsächlich, wie der Rechtsentscheid meint, ein ausreichend begründetes Erhöhungsverlangen für den Endbetrag vorliegt, ist mehr als zweifelhaft. Aus der Sicht des Mieters war ein Teil des Mieterhöhungsverlangens (Schönheitsreparaturenanteil) nicht begründet; aus der Sicht der Vermieterin bedurfte dieser Teil auch keiner Begründung. Zutreffender wäre es deshalb gewesen, das Mieterhöhungsverlangen insoweit zum Teil als unwirksam anzusehen.

Jedenfalls dürfte sich mit dem Rechtsentscheid ein vergleichbares Problem erledigt haben hinsichtlich des Mietbestandteils "Modernisierungskosten". Nach einer wirksamen Mieterhöhung gem. § 3 MHG werden diese Kosten Teil der Grundmiete. Wenn der Vermieter gleichwohl in einem späteren Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG wieder unterscheidet zwischen Grundmiete und Modernisierungsanteil, soll das nach Auffassung mancher Gerichte unzulässig sein. Wenn jedoch hinreichend klargemacht wird, daß Zustimmung zu einer Erhöhung der Gesamtmiete verlangt wird und für die Gesamtmiete auf den Mietspiegel Bezug genommen wird, bestehen dagegen keine Bedenken.